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Alla scoperta del “supercondominio”

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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Con il ter­mine “super­con­do­mi­nio” (o con­do­mi­nio “oriz­zon­tale”) si vuole indi­vi­duare il com­plesso di edi­fici, costi­tuenti altret­tanti con­do­mini (“ver­ti­cali”), tra loro sepa­rati, ma aventi in comune un certo numero di ser­vizi, spazi aperti e/o altre strut­ture (es. cen­trali di riscal­da­mento, impianti di illu­mi­na­zione, viali, cor­tili, giar­dini, strut­ture ricrea­tive, etc.), così da poter essere con­si­de­rati come un insieme unitario.

Il prin­ci­pale pro­blema giu­ri­dico del super-condominio è quello di indi­vi­duare la disci­plina appli­ca­bile alle parti comuni esterne agli edi­fici che, molto spesso, assu­mono vasta impor­tanza e signi­fi­ca­tivo valore economico.

Occorre con­si­de­rare che il pro­blema si pone più per gli inse­dia­menti sorti negli anni 60–70, dal momento che, per gli inse­dia­menti di più recente costru­zione si è prov­ve­duto a pre­di­sporre all’origine, oltre ai rego­la­menti con­do­mi­nali, anche un rego­la­mento del super-condominio, prov­vi­sto di appo­site tabelle mil­le­si­mali, redatto e depo­si­tato da un notaio, e quindi tra­scritto nei pub­blici regi­stri immo­bi­liari. Non sem­pre, tut­ta­via, tali rego­la­menti hanno risolto i pro­blemi di gestione dei “con­do­mini orizzontali”.

I giu­ri­sti hanno varia­mente dibat­tuto sulla disci­plina appli­ca­bile in mate­ria, con­trap­po­nen­dosi con due tesi principali:

• la “tesi della comu­nione”, che vedrebbe appli­ca­bile esten­si­va­mente la disci­plina della comu­nione sulla cosa in com­pro­prietà di più sog­getti (artt. 1100 e ss. del C.C.);
• la “tesi del con­do­mi­nio”, secondo cui tro­ve­rebbe appli­ca­zione ana­lo­gica la più spe­ci­fica disci­plina del con­do­mi­nio (artt. 1117 e ss. del C.C.).

La con­trap­po­si­zione inve­ste un rilievo pra­tico non di poco conto, se si osserva che la disci­plina del con­do­mi­nio tende a rego­lare le parti di un edi­fi­cio comuni ma inscin­di­bili, e, invece nella comu­nione, ogni com­pro­prie­ta­rio può chie­derne, ad esem­pio, lo scioglimento.

La con­trap­po­si­zione inve­ste anche le moda­lità di ammi­ni­stra­zione del bene comune, lad­dove nella comu­nione tutti i par­te­ci­panti hanno diritto di ammi­ni­strarlo, men­tre nel con­do­mi­nio, se i con­dò­mini sono più di quat­tro, deve essere nomi­nato un amministratore.

In giu­ri­spru­denza, soprat­tutto in tema di ammi­ni­stra­zione del super-condominio, sem­bra pre­va­lere la “tesi del con­do­mi­nio”, ma è neces­sa­rio chia­rire che i giu­dici ten­dono ad ana­liz­zare con grande rigore la reale essenza e qua­lità delle parti super­con­do­mi­niali, distin­guendo tra parti real­mente indi­spen­sa­bili ai con­do­mìni e parti desti­nate alla loro mag­gior pia­ce­vo­lezza (es. piscine, campi da ten­nis, etc.), che rimar­reb­bero invece sog­gette alla disci­plina ordi­na­ria della comunione.

Anche il legi­sla­tore non è rima­sto insen­si­bile al tema. Il Parlamento sta infatti esa­mi­nando un dise­gno di legge che disci­plina det­ta­glia­ta­mente il super-condominio e pre­vede, nella sostanza, la diretta appli­ca­bi­lità delle dispo­si­zioni sul con­do­mi­nio, oltre alla pre­vi­sione di mag­gio­ranze qua­li­fi­cate per le deli­be­ra­zioni super-condominiali, ade­rendo alla ten­denza della giu­ri­spru­denza di con­si­de­rare il con­do­mi­nio, più che un pro­prie­ta­rio, un ente di gestione.

Sulla cosid­detta “riforma del super-condominio”, vi ter­remo infor­mati prossimamente

Tag: casa, condominio, diritto, supercondominio