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Approfondimento sulle locazioni: gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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Gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78 intro­du­cono una tutela per il con­dut­tore di immo­bili adi­biti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene eser­ci­tata un’attività com­mer­ciale com­por­tante con­tatti diretti con il pub­blico degli utenti e dei consumatori.

In par­ti­co­lare l’art. 34 pre­vede che al con­dut­tore, in caso di ces­sa­zione del rap­porto di loca­zione, che non sia dovuta a riso­lu­zione per ina­dem­pi­mento o disdetta o recesso del con­dut­tore,  spetta una inden­nità per la per­dita dell’avviamento pari a 18 men­si­lità dell’ultimo canone di loca­zione cor­ri­spo­sto, salvo che per le atti­vità alber­ghiere ove l’indennità è pari a 21 men­si­lità. Tale inden­nità si rad­dop­pia qua­lora, dopo la ces­sa­zione del rap­porto, l’immobile venga adi­bito, entro un anno dalla ces­sa­zione del pre­ce­dente rap­porto, alla stessa atti­vità od ad atti­vità incluse nella mede­sima tabella merceologica.

La ratio delle sud­dette dispo­si­zioni (come peral­tro anche quella della pre­la­zione all’acquisto di cui all’art. 38 della stessa legge) risiede nella con­ser­va­zione delle strut­ture pro­dut­tive, ciò anche evi­den­te­mente nell’interesse pubblico.

Da quanto pre­cede discende dun­que che, nel caso di con­dut­tore che eser­citi la pro­pria atti­vità in assenza delle richie­ste e pre­scritte auto­riz­za­zioni, detta inden­nità (ed anche la pre­la­zione) non sarà dovuta.

In tal senso si è infatti di recente espressa la Corte di Cassazione  con due pro­nunce: la prima del 15 gen­naio 2007 n.635 e la seconda del 27 marzo 2007 n.7501; pro­nunce che si inse­ri­scono comun­que sulla scia di altre sen­tenze di merito già intervenute.

Peraltro, la sen­tenza n. 635/2007 pre­cisa che il Giudice adito deve rite­nersi tenuto, anche d’ufficio, ad una veri­fica di tale con­di­zione osta­tiva al rico­no­sci­mento del diritto all’ottenimento dell’indennità, costi­tuendo essa un requi­sito di fon­da­tezza della domanda avanti a lui proposta.

Da segna­lare inol­tre come la tutela dell’avviamento si spinga ben oltre il rap­porto di loca­zione, mediante il con­di­zio­na­mento dell’esecuzione del prov­ve­di­mento di rila­scio dell’immobile all’avvenuta cor­re­spon­sione dell’indennità prevista.