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Attenzione ai rischi per gli immobili provenienti da donazione

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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Come è noto, nella compravendita di immobili bisogna fare particolare attenzione al cosiddetto atto di provenienza. Se si tratta si una donazione ed il donante è ancora in vita, infatti, l’acquirente potrà essere esposto, dopo la morte del donante, al rischio di dover restituire l’immobile o l’equivalente in denaro, agli eredi legittimari del donante che esperis­sero con successo l’azione di riduzione della donazione.

Il Codice Civile ha pre­visto infatti che qualora tramite una donazione si leda una quota a loro riservata, i legittimari pos­sono agire con l’azione di riduzione, diretta a privare di effetti l’atto donativo e, qualora il bene sia stato succes­sivamente alienato dal donatario, pos­sono agire con l’azione di restituzione nei confronti del succes­sivo acquirente del bene.

Il rimedio pratico spesso utilizzato per ridurre tali rischi è il seguente: risolvere la donazione, facendo tornare l’immobile nel patrimonio del donante e facendo figurare direttamente quest’ultimo quale alienante dell’immobile. Ma anche tale rimedio non è immune da rischi giuridici: i legittimari, potrebbero infatti intentare un’azione di simulazione, atta a dimostrare la fittizietà dell’operazione, diretta a pre­giudicare i loro diritti sul patrimonio del donante. Occorre tuttavia considerare che l’art. 563 c.c. (come riformato dalla Legge n. 80/2005), prevede:

a) la fis­sazione di un termine di pre­scrizione dell’azione di restituzione, esperibile dai legittimari (vittoriosi nell’azione di riduzione) nei confronti dell’avente causa del donatario: detto termine è di venti anni decorrenti dalla donazione;

b) la seconda, la pos­sibilità per il coniuge e per i parenti in linea retta di notificare al donante un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, atto da trascrivere: la notifica di tale atto produce l’effetto di sospendere il termine ventennale per la proposizione dell’azione di restituzione.

Il diritto di notificare l’atto di opposizione alla donazione è rinunciabile: pertanto, un modo per tutelare i diritti dell’acquirente di immobile proveniente da donazione potrebbe essere rappresentato dal rilascio, da parte di tutti i legittimari del donante, di una dichiarazione di rinuncia ad opporsi alla donazione. In tal modo, il rischio dell’acquirente sarebbe quanto meno ridotto nel tempo, considerato che, in mancanza di opposizione alla donazione, l’azione di restituzione si pre­scriverebbe in venti anni.

Ovviamente, l’operazione pre­senta non poche difficoltà pratiche e, in particolare, quella di ricostruire con esattezza l’asse ereditario del donante, risalire a tutti i legittimari e convincerli a rinunciare ad opporsi alla donazione con un atto formale.