ToscanoBlog

Installare le antenne tv sulle proprietà altrui

gen 21, 2010 Approfondimenti legali

Da quando la tv digitale ha iniziato a prendere piede su quella analogica abbiamo ricevuto molte lettere da parte di proprietari di immobili che ci chiedevano chiarimenti in merito al problema delle antenne sugli edifici. (Come già accaduto per le richieste di informazioni sull’installazione delle antenne per la telefonia mobile, di cui abbiamo parlato qualche settimana fa).

Recentemente la Cassazione ha avuto modo di intrattenersi sul problema già dibattuto da anni, e oggetto di particolari interpretazioni che hanno visto coinvolti la libertà di pensiero e di parola.

Nel caso in specie, un condòmino aveva pre­teso di installare un’antenna di ricezione televisiva sul lastrico solare di proprietà esclusiva quando sarebbe stato diversamente pos­sibile il posizionamento sul torrino (condominiale) della scala. Prima di “leggere” la decisione della Cassazione occorre richiamare la L. 554/40 con la quale si è inteso riconoscere il diritto del singolo condomino alla installazione di una antenna.

Secondo l’art. 1 i proprietari di uno stabile o appartamento non pos­sono opporsi alla installazione nella loro proprietà di impianti aerei esterni destinati al funzionamento di apparecchi radiofonici (televisivi) appartenenti ad altri condòmini.

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Tags: antenna, assemblea, condominio, diritto, installazione, modifiche condominiali, riunioni condominiali

Condominio e installazione di antenne per telefonia

dic 17, 2009 Approfondimenti legali

L’argomento che intendo esaminare, e che prende spunto da numerosi quesiti posti dai lettori del Toscano Case, risulta essere di grande attualità in considerazione degli effetti dell’inquinamento elettromagnetico sul quale tanto si discute contrapponendo le tesi più disparate.

Il discorso esulerà naturalmente dagli aspetti strettamente correlati con “il danno alla salute”, per affrontare invece specificamente le modalità di deliberazione dell’installazione su aree condominiali.

In particolare, prenderemo in esame il caso sottoposto da un lettore il quale riferisce che nel condominio dove abita, l’assemblea condominiale — senza il consenso di tre condomini (tra i quali il nostro gentile lettore) —  ha approvato la realizzazione nel locale ex caldaia (adibito, sino a prima della delibera, a sala per le riunioni condominiali) di una stazione radio per telefonia mobile nonchè l’edificazione sul lastrico solare condominiale di un traliccio per l’installazione dell’antenna ripetitore.

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Il ruolo del mediatore: alcune precisazioni

dic 10, 2009 Agente immobiliare, Approfondimenti legali

Scrivo questo post a seguito delle discus­sioni scaturite dal mio pre­cedente post “Obbligo del mediatore alla corretta informazione” per chiarire alcuni punti che a mio avviso non devono (non dovrebbero) essere messi in discussione.

Che lo si chiami dual o seller broker, un agente rimane un agente.

Quindi, a meno che non venga remunerato per le attività che compie, indipendentemente dalla conclusione dell’affare, è fisiologico che sia portatore di un interesse comunque finalizzato alla vendita.

Immaginate il caso di un agente di commercio mono-mandatario remunerato a provvigione, e ditemi se non è portatore di un interesse confliggente con quello del produttore a trovare, ad esempio, un acquirente non insolvente o, dall’altra parte con quello dell’acquirente ad avere elevate garanzie circa l’effettiva qualità della merce venduta.

Questo è un interesse del tutto legittimo, oltre che tutelato dalla legge. Per quello che so, anche nella tanto citata America è così. Senza scomodare più di tanto la Costituzione (art. 41), che garantisce e tutela l’iniziativa economica privata.

Forse dovremmo impostare la questione diversamente. E cioè, l’agente immobiliare non è in conflitto di interessi, semmai è un operatore del conflitto di interesse, che ha interesse ad appianare.

Infatti guadagna una provvigione solo se, grazie alla sua attività, questo conflitto si risolve, sfociando nella conclusione dell’affare.

Che poi, a seconda delle fasi di mercato, possa esistere una maggiore o minore forza contrattuale dell’una o dell’altra parte mediata, questo è un altro discorso, che dipende, più che dal mediatore, dall’andamento della domanda e dell’offerta. E’ pur sempre il mercato che esprime il prezzo, e non certo l’intermediario.

Il punto secondo me è un altro: cosa fa di un agente un buon agente?

Io non banalizzerei il dettato normativo.

Tutta la discus­sione nasce dall’obbligo legale di corretta informazione: dì alle parte tutto quello che sai o che dovresti sapere secondo una media diligenza profes­sionale; non dire quello di cui non hai certezza; se lo dici, non darlo per certo ma fallo approfondire.

Non vi sembra già questa una buona cornice per il campo d’azione del mediatore?

Rispettare rigorosamente questa norma, mi sembra un buon inizio.

Tags: agente, Agente immobiliare, diritto, immobiliare, mediatore, Mercato Immobiliare

Obbligo del mediatore alla corretta informazione

nov 28, 2009 Approfondimenti legali

L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, pre­visto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:

• in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
• in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.

In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).

Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espres­samente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.

L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva neces­sariamente ritenersi rilevante per il richiedente.

In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle ras­sicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pre­tendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.

D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pre­tendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita.

Tags: Agente immobiliare, corretta informazione, diritto, informazione, mediatore, mediazione, obbligo

Diritto alla provvigione e pluralità di mediatori

ott 22, 2009 Agente immobiliare, Approfondimenti legali

L’art. 1758 c.c. disciplina il caso della attività di mediazione svolta da più soggetti: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.

Ma quando, in concreto, può dirsi ricorrere tale fattispecie? Solo quando più mediatori abbiano cooperato scientemente? O anche quando abbiano agito l’uno all’insaputa dell’altro? La risposta si ricava indirettamente dal testo della norma, che in realtà focalizza l’attenzione sul tema dell’apporto causale dei vari mediatori alla conclusione dell’affare.

In definitiva, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, non è neces­sario un accordo tra i mediatori, ma che gli stessi abbiano invece dato un effettivo apporto causale alla conclusione dell’affare.

E ciò, secondo la Giurisprudenza pre­valente, anche quando l’uno agisca all’insaputa dell’altro. In questo senso, sempre in Giurisprudenza, è stato negato il diritto alla provvigione al mediatore che si sia limitato a segnalare l’affare ad un altro collega che abbia poi provveduto a far concludere l’affare.

Ovviamente, è fatto salvo il patto contrario che pre­vedesse il riconoscimento di un corrispettivo a favore dell’agenzia segnalante.

A questo punto dobbiamo domandarci come si determina invece la quota di provvigione cui ha diritto il mediatore che abbia fatto concludere l’affare insieme ad altre agenzie. Anche qui, la norma non lo stabilisce chiaramente. L’opinione pre­valente è che debba escludersi, in assenza di diverso patto, che gli agenti abbiano diritto a quote di pari importo.

Coerentemente con la già richiamata ratio della norma, che pre­mia l’effettivo contributo causale e non il mero intervento operativo, la quota spettante ad ogni mediatore deve essere invece rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera pre­stata da ciascuno di essi.

Ed ancora: quando il cliente può dirsi liberato dal debito provvigionale?

Sempre in via interpretativa, si deve ritenere che la parte che si sia avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota che gli spetta: il credito dei vari mediatori, infatti, non può qualificarsi di per sé come solidale (si è detto, infatti, che il diritto alla quota provvisionale sus­sisterebbe anche quando un mediatore agisse all’insaputa dell’altro).

Come si vede, il fenomeno della pluralità di mediatori, pur riconosciuto dalla legge, ingenera una serie di questioni non di poco conto, soprattutto in relazione all’accertamento di fatto dell’entità dell’effettivo apporto causale di ogni singolo mediatore e, quindi, della determinazione della quota di provvigione spettante, con comprensibile rischio di alta conflittualità.

Un motivo in più per ritenere l’uso della forma scritta e della clausola di esclusiva, da sempre cardini del metodo operativo Toscano, un fattore di chiarezza e trasparenza, di cui beneficia lo stesso cliente, nelle negoziazioni immobiliari concluse per il tramite del mediatore.

Tags: Agente immobiliare, diritto, mediatore, provvigione

Condominio: obbligo risarcitorio per infiltrazioni da una terrazza a livello

ott 1, 2009 Approfondimenti legali, Edilizia

Da una recente richiesta di chiarimenti avanzata da parte di alcuni lettori della nostra rivista mensile ToscanoCase, prendo l’iniziativa riferendo della questione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per la terrazza a livello in condominio.

La terrazza è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare un affaccio o ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata. Per queste sue caratteristiche ma ancor di più per la “litigiosa” realtà condominiale, negli anni si è pervenuti ad equipararla ad un lastrico solare o ad un tetto per spiegare e di conseguenza giustificare la ripartizione delle spese di manutenzione.

Cos’è un lastrico solare?
 Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio il quale oltre a svolgere la funzione di tetto e quindi di protezione dell’edificio medesimo può essere utilizzato anche per altri usi acces­sori come solarium o come terrazzo. L’art. 1117 c.c. lo elenca tra gli oggetti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell’edificio, fatto salvo diverse disposizioni.

In linea generale tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono ripartite tra tutti i condomini pro quota in forza delle esistenti tabelle millesimali di proprietà. Sennonchè l’art. 1126 c.c. relativamente al lastrico solare dispone sul caso dell’uso esclusivo facendo le seguenti ripartizioni:

• 1/3 da parte di colui che ha in uso esclusivo il lastrico solare;
• 2/3 da parte dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.

Arrivati a questo punto pos­siamo procedere con i chiarimenti richiesti pre­vie ulteriori precisazioni.

Innanzitutto richiamando giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Milano ha evidenziato il requisito da prendere in considerazione nel momento in cui ci si pone la domanda: Quando il terrazzo a livello deve essere equiparato per la ripartizione delle spese al lastrico solare?

Decidendo la Magistratura si è espressa specificando che sarà la valutazione della funzione svolta dal terrazzo a dirimere la questione, ovvero la suddetta equiparazione vi sarà allorchè il terrazzo assolverà anche all’essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell’edificio stesso (Trib. Milano, 20.05.2002).

Riassumendo, ai danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello soprastante, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal sopra citato art. 1126 c.c. (Cass. Civ., sez. III – n. 26239) ancorchè tale articolo disciplini il caso di uso esclusivo del lastrico solare.

Tags: condominio, diritto, legale, obbligo, risarcimento

Alla scoperta del “supercondominio”

set 22, 2009 Approfondimenti legali

Con il termine “supercondominio” (o condominio “orizzontale”) si vuole individuare il complesso di edifici, costituenti altrettanti condomini (“verticali”), tra loro separati, ma aventi in comune un certo numero di servizi, spazi aperti e/o altre strutture (es. centrali di riscaldamento, impianti di illuminazione, viali, cortili, giardini, strutture ricreative, etc.), così da poter essere considerati come un insieme unitario.

Il principale problema giuridico del super-condominio è quello di individuare la disciplina applicabile alle parti comuni esterne agli edifici che, molto spesso, assumono vasta importanza e significativo valore economico.

Occorre considerare che il problema si pone più per gli insediamenti sorti negli anni 60–70, dal momento che, per gli insediamenti di più recente costruzione si è provveduto a pre­disporre all’origine, oltre ai regolamenti condominali, anche un regolamento del super-condominio, provvisto di apposite tabelle millesimali, redatto e depositato da un notaio, e quindi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Non sempre, tuttavia, tali regolamenti hanno risolto i problemi di gestione dei “condomini orizzontali”.

I giuristi hanno variamente dibattuto sulla disciplina applicabile in materia, contrapponendosi con due tesi principali:

• la “tesi della comunione”, che vedrebbe applicabile estensivamente la disciplina della comunione sulla cosa in comproprietà di più soggetti (artt. 1100 e ss. del C.C.);
• la “tesi del condominio”, secondo cui troverebbe applicazione analogica la più specifica disciplina del condominio (artt. 1117 e ss. del C.C.).

La contrapposizione investe un rilievo pratico non di poco conto, se si osserva che la disciplina del condominio tende a regolare le parti di un edificio comuni ma inscindibili, e, invece nella comunione, ogni comproprietario può chiederne, ad esempio, lo scioglimento.

La contrapposizione investe anche le modalità di amministrazione del bene comune, laddove nella comunione tutti i partecipanti hanno diritto di amministrarlo, mentre nel condominio, se i condòmini sono più di quattro, deve essere nominato un amministratore.

In giurisprudenza, soprattutto in tema di amministrazione del super-condominio, sembra pre­valere la “tesi del condominio”, ma è neces­sario chiarire che i giudici tendono ad analizzare con grande rigore la reale essenza e qualità delle parti supercondominiali, distinguendo tra parti realmente indispensabili ai condomìni e parti destinate alla loro maggior piacevolezza (es. piscine, campi da tennis, etc.), che rimarrebbero invece soggette alla disciplina ordinaria della comunione.

Anche il legislatore non è rimasto insensibile al tema. Il Parlamento sta infatti esaminando un disegno di legge che disciplina dettagliatamente il super-condominio e pre­vede, nella sostanza, la diretta applicabilità delle disposizioni sul condominio, oltre alla pre­visione di maggioranze qualificate per le deliberazioni super-condominiali, aderendo alla tendenza della giurisprudenza di considerare il condominio, più che un proprietario, un ente di gestione.

Sulla cosiddetta “riforma del super-condominio”, vi terremo informati prossimamente

Tags: casa, condominio, diritto, supercondominio

Nuova disciplina energetica in vigore dal 1 Luglio 2009

lug 30, 2009 Approfondimenti legali, Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili

La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19/08/2005, n. 192 (succes­sivamente modificata dal d.lgs. 29/12/2006, n. 311 e, infine, dal d.l. 112/2008, convertito in legge 06/08/2008 n. 133). L’art. 35, co. 2 bis del decreto 112/2008 ha abrogato i commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (di seguito solo “decreto”), i quali pre­vedevano l’obbligo di allegazione dell’Attestazione di Certificazione Energetica (sostituito da una Attestazione di Qualificazione Energetica nelle regioni che non hanno ancora dato applicazione alla normativa su base locale) agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità.

Oggi, si può dunque alienare un immobile non dotato dell’ACE (o dell’AQE), ma a partire dal 01/07/2009 tutti gli immobili (non solo quelli di nuova costruzione), devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica (art. 6 del decreto).

L’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione, o che abbiano subito interventi di ristrutturazione realizzati in forza di permesso di costruire richiesto ovvero di DIA pre­sentata in data succes­siva all’08/10/2005, grava in capo al costruttore.

Per tutti gli altri edifici, l’obbligo di dotazione deve ritenersi sus­sistere è in capo al venditore, secondo la disciplina generale (art. 1477, co 3, c.c.): ad ogni modo, nella disciplina di cui trattasi, non si rinviene alcuna norma che escluda la pos­sibilità delle parti di accordarsi in altro modo, ad esempio ponendo l’obbligo a carico dell’acquirente.

Sono esclusi da questa disciplina le seguenti tipologie immobiliari:

• gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, co. 1), lettere b) e c), del decreto legislativo 22/01/2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), nei casi in cui il rispetto delle pre­scrizioni implicherebbe un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
• i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati

Infine, il recentis­simo D.M. 26/06/2009 ha pre­visto le Linee guida nazionali per la certificazione energetica, pre­vedendone il disciplinare tecnico e gli strumenti di raccordo tra Stato ed Enti Locali per la piena attuazione della disciplina anche su base locale.

Tags: certificazione energetica, Edilizia, risparmio energetico