Il diritto di prelazione immobiliare

Un nostro lettore ci ha esposto una questione che riteniamo interes­sante discutere poichè richiama il diritto di pre­lazione, la cui applicazione al di fuori di pochi casi più conosciuti ed espres­samente pre­visti da alcune norme (pre­lazione legale) porta spesso a facili confusioni.

La questione è la seguente: tre fratelli hanno ricevuto in donazione dai genitori un terreno edificabile; negli anni sul terreno sono state edificate tre villette, con muri comunicanti ed altre parti in comune ed i fratelli se le sono attribuite una ciascuno e vi abitano sia pure senza un formale frazionamento e divisione.

Uno dei fratelli, navigando in cattive acque, decide di vendere la villetta ove abita e che è posta al centro del complesso. Gli altri due, non volendo che estranei pos­sano acquistarla, e ritenendo di vantare un diritto pre­lazione sulla porzione immobiliare suddetta, pre­tendono di essere pre­feriti nei confronti di altri pos­sibili acquirenti.

Senza dubbio alcuno, diciamo al nostro lettore come da un lato i due fratelli non pos­sano legittimamente vantare alcun diritto di pre­lazione, ma del pari colui che vuole vendere al mas­simo potrà vendere la propria quota indivisa e non certo la villetta ove abita. Anche nel caso di vendita di quota, comunque, la pre­lazione non opererà, a meno che i tre fratelli non abbiano pre­cedentemente ed espres­samente convenuto in tal senso.

Sappiamo che attraverso la pre­lazione una parte attribuisce all’altra il diritto ad essere pre­ferita ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui si determini a stipulare un determinato contratto.

Pertanto, salvo l’esistenza di una specifica norma ovvero di un patto espresso in forma contrattuale tra le parti (e come detto nello specifico caso il nostro lettore non ne ha fatto menzione), il diritto di pre­lazione non sussiste.

Nei casi in cui le parti non abbiamo stipulato un tale contratto sopperisce la legge ma solo per alcune ben determinate fattispecie. Per fare un esempio nella comunione ereditaria è pre­visto all’art. 732 c.c. il diritto di pre­lazione, nel caso in cui: “….il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno di diritto di prelazione”.

Al caso esposto dal nostro lettore l’art. 732 c.c. non potrà applicarsi trattandosi di comunione ordinaria e non ereditaria. Si applicherà invece l’art. 1103 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.

In conclusione, il fratello potrà vendere in piena libertà non la villetta ma la quota di proprietà sul complesso immobiliare, senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.

Ricordiamo infatti come il terreno edificabile fosse stato ricevuto dai tre fratelli per donazione e non per testamento; è stato ricevuto per atto tra vivi e non per succes­sione ereditaria mortis causa. In quest’ultimo caso infatti i due fratelli ben avrebbero potuto, di certo, non solo esercitare il diritto di pre­lazione a seguito della comunicazione pre­vista per legge, ma addirittura in caso di mancanza della notificazione, riscattare la quota dall’acquirente e da ogni succes­sivo avente causa.

La ratio del legislatore nel pre­vedere l’art. 732 è infatti quella di favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati per testamento o per legge, alla succes­sione del de cuius.

Compravendita di un immobile proveniente da una donazione

La vicenda che ci ha raccontato un nostro lettore riveste particolare interesse. Ci domanda infatti cosa bisogna fare per comprare un appartamento la cui proprietà provenga da una donazione senza incorrere in problemi di impugnazione da parte dei fratelli o da altri aventi diritto ed inoltre se le banche concedono un mutuo per l’acquisto in tale situazione.
La disciplina fiscale delle donazioni, che pre­vede una tas­sazione agevolata, ha di fatto incrementato il numero dei trasferimenti immobiliari con tale provenienza, assicurandone una certa diffusione. Questo ha fatto sì che tornas­sero di attualità problematiche come quella posta dal nostro lettore concernente per l’appunto la cosiddetta provenienza “donativa”.
Dobbiamo però rilevare come la pre­senza di una donazione nella “vita” di un bene immobile vada ad ostacolare pesantemente la sua succes­siva trasferibilità e la sua sottoponibilità ad ipoteca, con evidente difficoltà, per chi intende acquistare, a trovare una banca disponibile a finanziarne l’acquisto.
Questo accade in quanto, laddove la donazione in questione si rivelasse lesiva dei diritti dei legittimari, il bene donato costituirebbe la garanzia per questi ultimi e chiunque si trovasse ad esserne proprietario nel momento della lite ne farebbe le spese.
Bene fa il nostro lettore a porsi le pre­messe domande poiché laddove si trovasse lui a subire le conseguenze della lite sarebbe costretto a restituire l’immobile ai legittimari lesi.
Non vi è dubbio che i recenti interventi normativi hanno attenuato per quanto pos­sibile la palese pre­carietà dei beni a provenienza donativa. In particolare le norme codicistiche dispongono che dopo venti anni dalla trascrizione della donazione nei Registri Immobiliari, il bene donato possa liberamente circolare, senza timore da parte di chi ne risulti proprietario di subire una “rivendicazione” da parte di un erede del donante.
Dobbiamo, però, pre­cisare che l’intervento del legislatore pur inteso a conciliare le ragioni dei legittimari lesi con le esigenze di sicurezza e certezza dei traffici giuridici, soprattutto allorquando gli acquisti immobiliari vengano finanziati dalle banche o da altri istituti di credito, ha comunque riportato quelle situazioni di incertezza in pendenza del termine per fare opposizione alla donazione.  Non rimane altro da dire che il diritto a fare opposizione alla donazione è rinunciabile e qualora esercitato perderebbe comunque di efficacia qualora non venisse rinnovato prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione nei registri Immobiliari.
Quel che è chiaro è che pur in pre­senza di un termine finale (quello di venti anni), in pendenza del termine la  circolazione dell’immobile donato appare complicata ed i rimedi, che sono stati negli anni discussi ed elaborati, e di cui avremo occasione di parlare in un pros­simo numero, non appa­iono allo stato risolutivi.

Cambio della destinazione d’uso di un appartamento in condominio

Il caso che ci occupa riguarda un condòmino, nostro lettore, che vorrebbe destinare il proprio appartamento ad uso diverso da quello abitativo.
Non è inusuale che nel corso dei tempi il proprietario di un’unità immobiliare ubicata in condominio decida di mutarne la destinazione d’uso. Ciò è pos­sibile quando non vi siano divieti urbanistici in tale direzione. Per questo motivo in primo luogo consigliamo al nostro lettore di verificare se le disposizioni normative locali vigenti consentano o meno il cambio di destinazione.
Il mutamento di destinazione d’uso funzionale costituisce in realtà una violazione edilizia molto diffusa per una serie di motivi. Uno tra i tanti motivi è quello della non neces­sità di opere edilizie che consente, in una certa misura, una maggiore libertà operativa all’autore dell’abuso. Non dimentichiamo poi che a fronte di un abuso si pone il problema delle relative conseguenze in sede di compravendita del bene, soprattutto nell’ipotesi che qualche normativa comunale o regionale abbia pre­visto la neces­sità della conces­sione o dell’autorizzazione per il mutamento di destinazione d’uso.
Tornando comunque alla specifica richiesta del nostro lettore, diamo per appurata la fattibilità dell’operazione; con l’ausilio di un tecnico abilitato si dovrà dunque pre­sentare presso l’amministrazione pubblica l’istanza appropriata in relazione agli interventi neces­sari per la suddetta mutazione.
E’ importante a questo punto evidenziare una circostanza che spesso non viene adeguatamente presa in debita considerazione, ovvero come l’amministrazione pubblica nel rilasciare gli eventuali titoli abilitativi neces­sari ad ogni genere d’intervento faccia sempre salvi i diritti dei terzi. Con questa formula si deve intendere che persone estranee rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interes­sato pos­sono comunque far valere i propri diritti laddove fos­sero lesi dalla fattispecie autorizzata. Per questo dobbiamo adesso comprendere il significato di quanto affermato sopra considerando il contesto condominiale.
Ancorché il nostro lettore abbia verificato l’assenza di disposizioni che vietino il cambio di destinazione dell’immobile, potrebbe accadere che altri e diversi divieti conseguano all’applicazione del regolamento condominiale.
Tali divieti sono formulati nei regolamenti sia mediante esatta elencazione delle attività vietate e sia con la generica indicazione dei pre­giudizi che si intendono evitare. Il tutto deve comunque risultare da espres­sioni rivelatrici di un intento chiaro e non suscettibile di creare incertezze interpretative.
Ad ogni modo, con quest’ultima formulazione non è facile comprendere quale destinazione d’uso possa ritenersi a priori vietata, bensì dovrà essere il condominio o il comproprietario trovandosi in situazione a denunciare l’inosservanza della norma.
Possiamo a questo punto concludere affermando quanto segue: il condomino che intende mutare la destinazione d’uso della propria unità immobiliare da appartamento ad ufficio dovrà pre­liminarmente verificare che ciò sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, ma anche e non secondariamente, che la specifica destinazione non sia vietata dal regolamento. Ci sentiamo di dare un ultimo consiglio al nostro lettore. Qualora persista il dubbio su un pos­sibile divieto posto dal regolamento condominiale, sarà opportuno richiedere un parere, non vincolante, all’amministratore e poi ottenere il benestare da parte dell’assemblea.

La disdetta della locazione non abitativa nell’ipotesi di pluralità di locatori o di conduttori.

Come disposto dall’art.28,comma primo,della L.n.392/1978,nella locazione non abitativa, il locatore che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza può liberamente dare disdetta del contratto comunicandolo con anti­cipo di almeno 12 mesi.
Ma cosa avviene se, dalla parte del locatore, la titolarità del contratto sia non di un unico, ma di più soggetti (es.tre coeredi)? Si effettuare la comunicazione di disdetta a tutti gli interes­sati, o basterà comunicarla ad uno solo di essi?
La norma citata (così come l’intero corpo normativo della locazione) nulla dispone al riguardo. Si rende neces­sario, allora, rifarsi ai principi generali in materia di obbligazioni e dare uno sguardo alla ras­segna della giurisprudenza che si è espressa nel caso concreto. Riguardo all’ipotesi di pluralità di locatori, è principio ormai consolidato che la disdetta possa essere intimata anche da uno solo dei locatori che dichiari di agire a nome degli altri (Cass. n. 5518/1985). E’ pos­sibile anche che tutti i locatori deleghino ad un amministratore la gestione del bene comune locato, unitamente alla rappresentanza, anche proces­suale, della comunione nei confronti dei terzi (Cass.n. 10394/2002). Del pari, in pre­senza di più conduttori (es. più avvocati che prendono in locazione un intero immobile per adibirlo al loro studio profes­sionale) sarà sufficiente che la disdetta sia comunicata ad uno solo di essi (Cass. n. 4797/1999).
In tal caso, si determinerà l’effetto di costituire in mora anche gli altri co-conduttori nella riconsegna del bene. Nell’eventuale giudizio succes­sivo di sfratto, tuttavia, sarebbe neces­sario integrare il contraddittorio a tutti i conduttori. Altra particolare ipotesi,non contemplata dalla legge sulle locazioni, è quella della disdetta da inviarsi dopo lamorte del conduttore,ove la locazione sia proseguita con i suoi eredi. Anche in tal caso, la disdetta comunicata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è idonea a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza contrattuale (Cass.n.4605/1997).

Il nesso di causalità tra affare concluso ed attività svolta (art. 1755 c.c.); “l’anello mancante”

Come riporta l’art. 1755 c.c. il diritto alla provvigione in capo all’agente immobiliare sorge se, e solo se, l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La conclusione dell’affare deve quindi costituire l’effetto dell’intervento del mediatore. Più in particolare, l’attività del mediatore deve essersi inserita nel sus­seguirsi degli eventi come “anello mancante” senza il quale non si sarebbe arrivati alla compravendita tra le due persone che hanno concluso l’affare. In questa“catena di eventi”che hanno portato alla stipula non deve essersi quindi inserito un evento eccezionale che abbia escluso il nesso di causalità con il mediatore e quindi abbia tolto o sostituito “l’anello del mediatore” con uno diverso al quale si debba attribuire il merito del perfezionamento della compravendita.

Non è però neces­sario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo, ovvero non sial’unico anello o l’anello più grande (in ambito causale) della catena di eventi; è sufficiente infatti che un anello ci sia, anche se piccolo. In termini giuridici ciò si traduce in quanto affermato dalla Corte di Cassazione (ex multis sent. n. 709/2010) che non reputa neces­sario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino alla redazione del contratto intermediato – salvo espresse obbligazioni del mediatore nei confronti del proprio cliente – purché emerga con certezza che la conclusione dell’affare sia ricollegabile alla sua opera di“avvicinamento dei contraenti”.

Il mediatore deve pertanto provare principalmente di avere creato un “contatto” tra le parti a seguito del quale si sia raggiunto l’accordo contrattuale.

La giurisprudenza afferma inoltre che il decorso del tempo,il prezzo diverso,la pre­cedente conoscenza delle parti, la revoca dell’incarico, la scadenza dell’incarico e la sostituzione delle originarie parti contraenti,non valgono – di per sé – ad escludere il nesso di causalità ed il diritto al compenso.

Concessione in godimento di un posto letto in un appartamento: quale disciplina si applica?

Un gentile lettore chiede: “Quale disciplina si applica nella locazione di un posto letto in un appartamento con servizi in comune?” La Giurisprudenza di merito si è più volte pronunciata nel senso che, la conces­sione in godimento di un “posto letto” con uso di cucina e servizi in comune, senza alcuna pre­stazione aggiuntiva di carattere personale, in cambio di un corrispettivo, vada qualificata non come un rapporto di affittacamere, bensì come locazione avente ad oggetto il godimento, in via esclusiva, della parte di immobile riservata alla collocazione di un letto (e delle sue pertinenze), nonché, in comune con altre persone, della rimanente parte dell’appartamento in cui è concessa la fruizione. Laddove dunque in godimento dell’immobile non si accompagni e si integri con una serie di servizi ulteriori, ovvero nel caso in cui i servizi pre­stati siano finalizzati, in una funzione prettamente acces­soria, unicamente ad aumentare il godimento dell’immobile, non si potrà evitare di ricadere nella disciplina della locazione. Non incidono pertanto sulla tipologia del contratto, una eventuale fornitura di mobilio, il completo arredamento anche con biancheria da casa e stoviglie, né l’esistenza di impianti sportivi condominiali. Non trova invece applicazione la normativa sulla locazione, in quei casi nei quali al godimento dell’immobile si accompagni la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o “personali”, ovvero una fornitura di particolari servizi che non attengono al miglior godimento dell’immobile, ma soddisfano bisogni diversi da quello dell’abitazione, ancorchè ad esso in qualche modo collegati, e che impegnano in tal misura il rapporto, da caratterizzarlo in maniera del tutto autonoma. In tale ambito vanno ricomprese quelle situazioni, tradizionalmente definite miste, in cui si ha la fornitura al cliente di servizi consistenti, normalmente, nella fornitura, nel cambio e nel lavaggio della biancheria da letto e da bagno, nella pulizia della stanza e del bagno, con fruizione di determinate utenze, quali riscaldamento, luce, acqua calda e fredda e simili. Laddove in tali ipotesi non possa ritenersi ravvisabile un rapporto di “affittacamere” per l’assenza di organizzazione e profes­sionalità, dell’abitualità della fornitura a terzi di camera e servizi relativi e del requisito della pre­carietà e brevità dei soggiorni, dovrà allora configurarsi un contratto da ricomprendere fra quelli “d’alloggio”, come contratto atipico, avente ad oggetto la conces­sione di una ospitalità onerosa con imprescindibile e qualificante pre­stazione dei servizi così come sopra meglio indicati. Ad esso non si applicherà dunque la normativa tipica della locazione, ma tutta una serie di norme ulteriori che abbracciano anche il contratto di somministrazione ed il contratto di opera.

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La “cedolare secca” sugli affitti

E’ stato di recente emanato il D. Lgs. n. 23/2011 (G.U. n. 67/2011), che introduce la cosiddetta “cedolare secca”. Naturalmente, come i più già sapranno, stiamo parlando di trattamento fiscale delle locazioni e in particolare, del reddito che ne deriva. L’innovazione riguarda esclusivamente le locazioni abitative (e relative pertinenze), e si sostanzia nella pos­sibilità di accedere ad un’imposta sostituiva rispetto a quelle attualmente comples­sivamente dovute (IRPEF e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo).

Per i contratti di locazione registrati a partire dal 07/04/2011, essa può essere effettuata per via telematica; per i contratti registrati pre­cedentemente, il locatore potrà optare per tale regime di tas­sazione nella dichiarazione dei redditi.

Sono state pre­viste due aliquote: la prima del 21%, pre­vista per i contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4 anni; la seconda del 19%, pre­vista per i contratti a canone concordato tra le associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari,nei comuni ad alta densità abitativa (della durata di 3+2 anni).

Per accedere a tale forma di tas­sazione, riservata alle sole persone fisiche, il locatore dovrà rinunciare alla richiesta di aggiornamento del canone (anche quello indicizzato alla variazione ISTAT).

Tale rinuncia, espres­samente pre­vista dalla legge quale condizione per l’applicazione della cedolare secca,è inderogabile per volontà delle parti.

Ulteriore condizione pre­vista per l’accesso alla cedolare secca è la comunicazione del locatore al conduttore che intende avvalersi di tale regime fiscale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 ha disciplinato le modalità applicative di questa nuova modalità di tas­sazione, approvando il modello di comunicazione.

Dalle prime analisi, sembra piuttosto evidente che la cedolare secca risulti effettivamente vantaggiosa per i redditi imponibili più alti.

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La manutenzione dell’immobile oggetto di usufrutto

Ogni bene immobile,prima o poi,ha bisogno di interventi di manutenzione. Nel caso in cui il bene sia oggetto di usufrutto,c’è una specifica disciplina che mette a carico tali interventi,a seconda della loro natura e della loro portata,dell’usufruttuario oppure del nudo proprietario. L’art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere,gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.

Esempi di riparazioni ordinarie sono, come rilevato anche dall’osservazione della giurisprudenza in materia,

• il ripristino dell’intonaco

• la verniciatura di porte e finestre

• la tinteggiatura delle pareti

• la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini

• la sostituzione di singole porte o finestre

• il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario. L’art.1005 del codice civile ne fa un elenco: “riparazioni straordinarie sono quelle neces­sarie ad assicurare

• la stabilità dei muri maestri e delle volte,

• la sostituzione delle travi,

• il rinnovamento,per intero o per una parte notevole,dei tetti,solai,scale,argini,

acquedotti,muri di sostegno e di cinta”.

Tuttavia, secondo l’unanime interpretazione giurisprudenziale, questo elenco non è da ritenersi tas­sativo. Si deve ritenere, infatti, che oltre ai casi espres­samente pre­visti dalla legge, rientrino nel concetto di riparazioni straordinarie tutte quelle che (para­frasando la giurisprudenza) sono pre­vedibili come effetto normale,a breve o a medio termine,dell’uso e del godimento della cosa,e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Occorre aggiungere,per concludere, che qualora le riparazioni straordinarie siano rese neces­sarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono invece a carico dell’usufruttuario.