Parcheggi pertinenziali e modifiche alla legge “Tognoli”
mag 17, 2013 Approfondimenti legali
L’art. 10 del D.L. 9 febbraio 2012, n. 5 ha apportato alcune modifiche alla legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge “Tognoli”), in materia di vincoli ai parcheggi.
La legge in questione considera due categorie di parcheggi, segnatamente:
a) i parcheggi realizzati nel sottosuolo e al piano terreno dei fabbricati;
b) i parcheggi realizzati in regime di proprietà superficiaria convenzionale.
La legge“Tognoli”, nella sostanza, da un lato semplificava il regime autorizzatorio edilizio per la creazione di parcheggi pertinenziali ad altra unità immobiliare; dall’altro poneva rigidi vincoli alla trasferibilità degli stessi,vietando di fatto il trasferimento separato dell’unità unità pertinenziale (parcheggio) dall’unità immobiliare principale. Il recente intervento legislativo ha riordinato la materia.
Riguardo alla prima tipologia di parcheggi (parcheggi nel sottosuolo e al piano terreno dei fabbricati) ‚si è infatti previsto che,ferma restando l’immodificabilità dell’esclusiva
destinazione a parcheggio,il recente intervento legislativo ha previsto che la proprietà dei parcheggi realizzati in base alla Legge“Tognoli”possano essere trasferiti,anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali con il Comune, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.
E’possibile quindi – anche senza una specifica autorizzazione del comune competente - vendere il parcheggio separatamente, purché esso venga contestualmente destinato a
pertinenza di altra unità immobiliare nel medesimo comune. In difetto di tale condizione, la cessione separata non è possibile ed il relativo atto è nullo per contrasto con norma imperativa.La seconda categoria riguarda invece i parcheggi realizzati in regime di proprietà superficiaria, previa costituzione del diritto di superficie per un periodo
non superiore a 90 anni da parte del comune con apposita convenzione, in conformità al programma urbano dei parcheggi, da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Per questi parcheggi,invece,permane il divieto di cessione separata dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, ed i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa contraria previsione contenuta nella convenzione stipulata con il Comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato,in epoca successiva alla convenzione l’atto di cessione.
Tags: legge Tognoli, parcheggi
Tutela del conduttore in relazione alla conservazione delle strutture produttive
feb 12, 2013 Approfondimenti legali
Gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78 introducono una tutela per il conduttore di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene esercitata un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. In particolare l’art. 34 prevede che al conduttore, in caso di cessazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, spetta una indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto, salvo che per le attività alberghiere ove l’indennità è pari a 21 mensilità. Tale indennità si raddoppia qualora, dopo la cessazione del rapporto, l’immobile venga adibito, entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto, alla stessa attività od ad attività incluse nella medesima tabella merceologica.
Spese condominiali di competenza dei negozi con accesso autonomo dalla strada
nov 26, 2012 Approfondimenti legali
Un nostro gentile lettore lamenta che l’amministratore di condominio abbia posto anche a carico del proprio locale negozio con accesso diretto dalla strada, le spese di Read the rest of this entry »
pulizia relative alle scale ed ai pianerottoli del palazzo, chiedendo lumi circa la legittimità di tale operato.
Nel fornire soluzione al quesito posto dal nostro lettore ci soccorre una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, precisamente la sentenza n. 15444 del
10.07.2007.
Leggiamo infatti dal corpo della sentenza detta che “...in quanto essendo le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 c. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anch’essi godono (v. sent. 761/79 ...”. In tal senso anche l’androne ed il portone di accesso all’androne ed alle scale, sono oggetto di proprietà comune.
Tags: spese condominiali
Appartamento in Comodato gratuito
nov 13, 2012 Approfondimenti legali
Una signora, a seguito della separazione con il marito, ci ha esposto le proprie preoccupazioni in merito ad una eventuale pretesa da parte del comodante alla restituzione
della casa, a lei data in assegnazione in sede di separazione (con provvedimento del Giudice). Precisiamo come l’immobile fosse di proprietà del suocero, e da costui concesso in comodato al proprio figlio (marito della nostra lettrice) per esigenze familiari.
In linea di massima, senza troppo dilungarci, possiamo affermare che il comodato ha ad oggetto la messa in godimento – prettamente gratuita — di un bene (mobile o immobile) da parte del comodante ed in favore del comodatario.
Si tratta, dunque, di un contratto reale a forma libera, nella cui struttura si innesta un elemento essenziale che è il termine. La durata può essere infatti concordata dalle parti
o semplicemente non essere indicata. In quest’ultimo caso il comodante potrà chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento a semplice richiesta.
Nel caso che ci occupa, la signora fonda la propria preoccupazione proprio sul fatto che il suocero, al tempo della messa in godimento del bene al figlio, non avesse concordato alcun termine, bensì semplicemente ritenuto di dare al proprio figlio l’immobile di sua proprietà per andare incontro alle esigenze abitative del nuovo nucleo familiare.
Inoltre vi è la circostanza di trovarsi assegnataria di un bene oggetto a suo tempo di comodato tra il suocero ed il marito. Leggendo la normativa del comodato (artt. 1803 c.c. e segg.), la nostra attenzione ricade sull’art. 1810 c.c., nel cui disposto possiamo trovare una prima risposta al caso in discussione.
Rileviamo infatti come il comodato possa essere anche concordato per un termine indiretto stabilito dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata. Il comodato intervenuto tra il figlio ed il suocero, così come emerge a chiare lettere dal racconto della lettrice, rientra sicuramente tra quelli a durata indirettamente determinabile, essendo stata data all’immobile la destinazione di soddisfare le esigenze abitative della famiglia.
Quanto al secondo punto, invece, evidenziamo come le Sezioni Unite della Cassazione abbiano già affrontato e risolto le problematiche in tema di contenuto, natura ed effetti del provvedimento giudiziale di assegnazione di una casa nell’ambito della disciplina del comodato.
Si è posto in altri termini l’interrogativo se il godimento del bene in favore della persona assegnataria restasse o meno regolato dalla disciplina del comodato con gli stessi
limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale.
Le Sezioni Unite hanno ritenuto di poter dirimere il contrasto tra coniuge assegnatario e proprietario dell’immobile, spiegando la natura e gli effetti del provvedimento giudiziale. Senza favorire indiscriminatamente le esigenze della famiglia a discapito delle ragioni del proprietario, rimasto assente alle vicende familiari, la pronuncia del 2004 (Cass. Civ., Sez. Un. n. 13603/2004) ha affermato che in ipotesi di assegnazione della casa familiare, il provvedimento giudiziale non restringe né ampia i diritti derivanti dal precedente titolo di godimento, che continua a favore del coniuge assegnatario con gli stessi limiti e con le stesse prerogative. Per cui sulle preoccupazioni, comunque fondate della signora, possiamo concludere a seguito della sentenza di cui sopra, che la suddetta assumendo gli stessi diritti e doveri spettanti al comodatario potrebbe essere costretta a restituire l’immobile solo nelle ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno del comodante.
Tags: comodato gratuito
Le addizioni all’immobile locato
ott 10, 2012 Approfondimenti legali
Un gentile lettore ci pone la seguente questione: “Sono conduttore di un locale commerciale, presso il quale ho apportato alcune addizioni utili al fine di poter esercitare la mia attività di vendita al minuto di scarpe ed abbigliamento. Avendo ora ricevuto la disdetta mi chiedo se posso pretendere una indennità per i suddetti lavori eseguiti.”.
Limitiamo la nostra risposta al campo delle addizioni all’immobile locato. Per addizione si intende l’aggiungersi di un nuovo bene a quello locato o un aumento quantitativo di esso. L’addizione quindi consiste nell’attività materiale con la quale si unisce a una cosa principale una cosa accessoria che presenti utilità se goduta e utilizzata insieme a quella. Tale unione deve essere stabile, ovvero non può procedersi alla separazione senza che vi sia danneggiamento della cosa principale. Tale inseparabilità infine potrà essere non solo materiale ma anche giuridica (es. un vincolo amministrativo da parte del Ministero dei beni culturali degli arredi antichi ad un immobile storico di rilevanza architettonica e culturale).
In tema di compravendita stipulata da società
set 26, 2012 Approfondimenti legali
Non è infrequente che parte di una vendita immobiliare sia una società. Sotto il profilo funzionale, la causa del contratto rimane la medesima, c’è sempre una parte(venditrice), che trasferisce la proprietà di un immobile ad un’altra parte (acquirente), verso il corrispettivo di un prezzo.
La particolarità della vendita in cui è parte una società, in realtà, è da individuarsi, sotto il profilo operativo del mediatore,proprio nella natura di tale soggetto.
La società‚per essere tale,presuppone una pluralità di soggetti che conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica.Essa,pertanto,necessità di organi attraverso i quali esprimere la propria volontà‚essere governata ed essere rappresentata.
La domanda che dovremo porci quando svolgeremo trattative con una società‚sarà pertanto la seguente: chi è il soggetto che può validamente stipulare il contratto (preliminare o definitivo) di vendita?
La risposta più immediata è: il legale rappresentante della società. In realtà, il legale rappresentante è certamente l’organo della società cui è attribuito il potere
di spendere il nome della società.Tuttavia la risposta potrebbe rivelarsi (e molto spesso così accade in concreto) approssimativa per difetto,nel senso che si potrebbe verificare la situazione in cui un soggetto, pur essendo il legale rappresentante di una società, potrebbe potere di compiere atti finalizzati alla vendita.
Ciò avviene quando l’oggetto sociale non preveda, quale attività ordinaria compimento di atti di vendita o di acquisto immobiliare,ovvero quando,più in statuto o in una successiva deliberazione assembleare, manchi il conferimento in capo all’amministratore.
Occorrerà pertanto, prima di procedere alle stipule conclusive degli affari, sussistenza di tale potere in capo ai rappresentati di società con cui svolgiamo Il mezzo più rapido per procedervi è la richiesta al cliente di una visura presso imprese tenuto in Camera di Commercioi o, ancor meglio, degli atti societari potere. Se da tale visura o da tali atti non si dovesse verificare la sussistenza rappresentanza,sarà allora necessario che il soggetto che intende rappresentare di apposita delibera assembleare con cui viene conferito detto potere.
Se il soggetto che chiede di stipulare non è il legale rappresentante, anche ragione, la sussistenza del potere rappresentativo andrà verificata sempre dall’esame visura aggiornata ovvero di una procura notarile ad hoc conferita dall’amministratore volta dotato di tale potere e di quello di delegarlo. Richiamare l’attenzione su questo tema appare quanto mai opportuno, anche quanto previsto in materia di responsabilità del mediatore all’art.1759 c.c..
Tags: Approfondimenti legali, art.1759 cc, compravendita da società
Una novità: il contratto week end
ago 3, 2012 Approfondimenti legali
A causa della riduzione dei tempi della villeggiatura che rende “fuori moda” prendere in fitto la casa per i tradizionali periodi mensili o stagionali, le associazioni dei proprietari di casa hanno cercato di mettere a punto una formula contrattuale nuova, più flessibile. Ci riferiamo al cosiddetto “contratto week end”. La funzione di tale contratto è duplice, da un lato infatti garantisce la conformità alla legge dall’altro evita di ricadere nei contratti ordinari ed in quelli per affittacamere. Di seguito alcuni accorgimenti nel predisporre il cosiddetto contratto week end.
- Il canone di locazione è libero poiché si tratta di contratto ad uso turistico soggetto solo e soltanto al codice civile;
- la durata va indicata dal venerdì pomeriggio al lunedì mattina;
- le spese relative alla luce, gas e acqua vanno forfetizzate esplicitamente nel canone di locazione;
- il proprietario non deve assicurare all’inquilino nessuna prestazione o servizio aggiuntivo all’affitto della casa. Bisogna, infatti, escludere il lavaggio, lo stiraggio ed in genere la manutenzione della biancheria da letto, da bagno se fornita all’inquilino;
- occorre evitare l’impegno di fornire pasti bevande ed altre somministrazioni nonché l’impegno del proprietario di riassettare i locali;
- Il proprietario deve, inoltre, escludere di assicurare la propria presenza fisica presso l’immobile o nelle immediate vicinanze;
- deve essere confermato che il proprietario ha facoltà di visitare l’immobile in qualsiasi momento durante la locazione;
- è opportuno non prevedere nel contratto la concessione allo stesso inquilino di week end consecutivi anche se naturalmente non è vietato riaffittare più volte al medesimo conduttore.
Tags: affitta camere, affittacamere, affitti stagionali, contratto weekend
Approfondimento sulle locazioni: gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78
lug 2, 2012 Approfondimenti legali
Gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78 introducono una tutela per il conduttore di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene esercitata un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
In particolare l’art. 34 prevede che al conduttore, in caso di cessazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, spetta una indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto, salvo che per le attività alberghiere ove l’indennità è pari a 21 mensilità. Tale indennità si raddoppia qualora, dopo la cessazione del rapporto, l’immobile venga adibito, entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto, alla stessa attività od ad attività incluse nella medesima tabella merceologica.
La ratio delle suddette disposizioni (come peraltro anche quella della prelazione all’acquisto di cui all’art. 38 della stessa legge) risiede nella conservazione delle strutture produttive, ciò anche evidentemente nell’interesse pubblico.
Da quanto precede discende dunque che, nel caso di conduttore che eserciti la propria attività in assenza delle richieste e prescritte autorizzazioni, detta indennità (ed anche la prelazione) non sarà dovuta.
In tal senso si è infatti di recente espressa la Corte di Cassazione con due pronunce: la prima del 15 gennaio 2007 n.635 e la seconda del 27 marzo 2007 n.7501; pronunce che si inseriscono comunque sulla scia di altre sentenze di merito già intervenute.
Peraltro, la sentenza n. 635/2007 precisa che il Giudice adito deve ritenersi tenuto, anche d’ufficio, ad una verifica di tale condizione ostativa al riconoscimento del diritto all’ottenimento dell’indennità, costituendo essa un requisito di fondatezza della domanda avanti a lui proposta.
Da segnalare inoltre come la tutela dell’avviamento si spinga ben oltre il rapporto di locazione, mediante il condizionamento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità prevista.
