Dal 1° luglio novità per le piantine catastali degli immobili
lug 19, 2010 Approfondimenti legali
Dal 1° luglio di quest’anno entrano in vigore le norme contenute nel comma 14 dell’art. 19 D.L. 31 maggio 2010 n. 78, “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”.
Da una ventina di giorni, per tutti coloro che, dopo una ristrutturazione non hanno apportato anche la modificazione catastale, sarà necessario aspettare che l’immobile sia catastalmente in regola per concludere la compravendita.
Non è indispensabile allegare la piantina catastale al rogito, ma ciò che è rilevante è che la falsa dichiarazione in atto pubblico è un reato penalmente perseguibile. Senza considerare che un immobile sul quale è stato dichiarato il falso è un immobile con un vizio: questi meccanismi incentivano gli acquirenti e gli stessi notai a far sì che tutte le informazioni relative all’immobile siano corrette e corrispondenti al vero.
Per tutti gli approfondimenti del caso vi segnalo questo articolo di Repubblica.
Tags: D.L. 31 maggio 2010
L’acquisto di un immobile in costruzione (il decreto legislativo 122/2005)
lug 12, 2010 Approfondimenti legali, Varie
Le finalità del D.Lgs 122/2005 (entrato in vigore il 21 luglio 2005), sono state tutte improntate al fine di tutelare l’acquirente-persona fisica (parte debole del rapporto) che acquisti da una società un immobile in costruzione — o che sia in oggetto di integrale ristrutturazione — ma in una fase tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità. All’acquirente deve infatti essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore, nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (es. fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata). Il legislatore, in questi casi, ha fissato un contenuto minimo obbligatorio per il contratto preliminare di acquisto, contenuto dal quale non si può prescindere.
La normativa richiamata prevede dunque:
- l’obbligo a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a garanzia del risarcimento di danni dell’immobile derivanti da rovina totale/parziale o da difetti costruttivi;
- l’obbligo di adeguare il contratto preliminare,o altro contratto diretto al trasferimento della proprietà‚al contenutominimo previsto dalla legge;
- la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento delmutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia nel caso in cui non vi provveda la banca entro 90gg dal ricevimento della richiesta;
- il divieto per il notaio di procedere alla stipula di contratti di compravendita se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di atto idoneo alla cancellazione di ipoteca per i lotti senza accollo del mutuo, o al frazionamento dell’ipoteca per i lotti con accollo;
- il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile,già adibito dall’acquirente ad abitazione principiale, nell’ambito di una procedura esecutiva ed anche nel caso in cui abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;
- l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente (o i suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a giusto prezzo da valutarsi alla data di stipula del preliminare;
- la possibilità dell’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;
- l’istituzione presso il Ministero dell’Economia del Fondo di Solidarietà‚finanziato con le fideiussioni,per assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari verificatisi tra il dicembre 1993 ed il giugno 2005.
L’apporto del mediatore: la posizione della giurisprudenza.
mag 27, 2010 Approfondimenti legali
Per maturare la provvigione, come tutti sappiamo, è necessario che, in concreto, l’affare sia stato concluso grazie all’intervento del mediatore.
Si tratta del così detto nesso di causalità, tema sul quale la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi varie volte, per chiarirne il significato.
Si è affermato, innanzitutto, che l’accordo raggiunto tra le parti deve essere il risultato materiale e diretto della prestazione svolta dall’agente, la quale risulta così essere l’antecedente necessario dell’affare (Cass. Civ. n. 7252/2005).
Ed anche che sussiste il nesso di causalità anche quando le parti avrebbero avuto scarse possibilità di incontrarsi e concludere l’affare senza l’intervento del mediatore, o quando comunque la sua attività abbia avuto il carattere della completezza (Cass. Civ. n. 9078/2001).
Inoltre: l’apporto del mediatore alla conclusione dell’affare può anche consistere semplicemente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente (Cass. Civ. n. 9884/2008) oppure nella semplice segnalazione dell’affare (Cass. Civ. n. 7253/2002), senza la necessità che l’opera del mediatore perduri sino alla conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 2136/2000).
In definitiva, ciò che veramente è necessario è che dalla semplice messa in relazione tra le due parti, ad opera del mediatore, sia stato stipulato il negozio, che altrimenti non sarebbe stato concluso (Cass. n. 9884/2008).
E’ pur vero che la prova del nesso causale non può, tuttavia, essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 5760/1999); l’onere della prova grava quindi sul mediatore il quale può, comunque, avvalersi di testimoni.
In generale, non vi è invece nesso causale quando “c’è divergenza tra il contratto proposto dal mediatore e quello effettivamente stipulato dalle parti” (Cass. Civ. n. 4196/1996). Tuttavia, è stato ritenuto che quando il “il mediatore abbia messo in relazione le parti per una compravendita e queste abbiano poi stipulato un leasing, il mediatore ha diritto al compenso” (Cass. Civ. n. 11521/2008).
Non mancheremo di informarvi sull’evoluzione dell’interpretazione giurisprudenziale di un tema così centrale per la nostra attività.
Tags: agente, giurisprudenza, mediatore
Usufrutto e Locazione
apr 27, 2010 Approfondimenti legali, Mercato Immobiliare, Mutui e temi economici
Nel corso dell’ultimo “Seminario Notarile” tenutosi a Roma mi è stato posto il seguente, interessante quesito: l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile che ne forma oggetto? In caso affermativo, cosa succede se la durata della locazione eccede quella dell’usufrutto (ad esempio, per l’intervenuta morte dell’usufruttuario)?
Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog la risposta al quesito:
a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;
b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).
c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).
A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.
ProSTO — nuovo progetto europeo
apr 14, 2010 Approfondimenti legali, Dati e ricerche, Edilizia, Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili, Varie
Finalmente un progetto europeo per “obbligare “ ’installazione del panelli solari in Italia. Per questo nasce il progetto Pro STO , il significato sarebbe di essere pro a Solar Thermal Obligations (Ordinanze Solari)
Cosa sono i STO ?
STO sono disposizioni legali che impongono l’obbligo di installare impianti solari ai proprietari di edifici di nuova costruzione, o sottoposti a ristrutturazione. In molti casi fanno parte di leggi nazionali o regionali per il settore energetico e spesso vengono attuate per mezzo di regolamenti edilizi a livello comunale. Un numero sempre crescente di comuni, regioni e stati (es. Spagna, Portogallo, Italia, la regione tedesca Baden Wuerttemberg ed alcune regioni in Austria) ha già introdotto ordinanze solari.
Qui sopra ho portato una piccola descrizione del di questa mondo nuovo per avere più informazione e capire di più di questo progetto vi inviati di dare un occhiata al sito dedicato a ProSto.
Tags: economia sostenibile, ordinanze solari, panelli solari, progetto europeo
Comproprietà e locazione
mar 29, 2010 Approfondimenti legali
Mi è giunto un interessante quesito dalla sede Toscano S.p.A. di Napoli: quando ci sono più comproprietari di un immobile, in caso di locazione, devono tutti intervenire alla stipula del contratto, o basta l’intervento di uno solo?
Premesso che, come la giurisprudenza ha da tempo ammesso, può stipulare una locazione anche chi non è proprietario, fatto salvo, ovviamente, il rispetto degli obblighi contrattuali assunti, in realtà la questione che bisogna affrontare nella locazione stipulata da un solo comproprietario è un altro. Come per Legge, tutti i comproprietari hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune (art. 1105, co. 1, c.c.). Per gli atti di ordinaria amministrazione (come la stipula di un contratto di locazione di durata non superiore a 9 anni), la relativa deliberazione è valida solo se è presa a maggioranza del valore delle quote dei partecipanti, e solo se gli stessi siano stati preventivamente informati.
In tal caso, la deliberazione obbliga anche la minoranza dissenziente (art. 1105, co. 2). Diversamente, qualunque comproprietario dissenziente potrebbe agire in giudizio, chiedendo il rilascio dell’immobile. Per una locazione ultranovennale, invece, è necessaria l’unanimità (art. 1108, c.c.). Come comportarci, quindi, in caso di stipula in cui intervenga un unico comproprietario? Direi che, considerate le responsabilità connesse al nostro ruolo di mediatori (art. 1759 c.c.), sarebbe senz’altro opportuno che lo stesso dichiarasse in contratto che gli altri comproprietari, informati della locazione, non ne sono dissenzienti.
Ancora meglio sarebbe se si riuscisse ad allegare al contratto, o almeno a produrre a margine dello stesso, una simile dichiarazione scritta dei comproprietari non intervenuti.
Installare le antenne tv sulle proprietà altrui
gen 21, 2010 Approfondimenti legali
Da quando la tv digitale ha iniziato a prendere piede su quella analogica abbiamo ricevuto molte lettere da parte di proprietari di immobili che ci chiedevano chiarimenti in merito al problema delle antenne sugli edifici. (Come già accaduto per le richieste di informazioni sull’installazione delle antenne per la telefonia mobile, di cui abbiamo parlato qualche settimana fa).
Recentemente la Cassazione ha avuto modo di intrattenersi sul problema già dibattuto da anni, e oggetto di particolari interpretazioni che hanno visto coinvolti la libertà di pensiero e di parola.
Nel caso in specie, un condòmino aveva preteso di installare un’antenna di ricezione televisiva sul lastrico solare di proprietà esclusiva quando sarebbe stato diversamente possibile il posizionamento sul torrino (condominiale) della scala. Prima di “leggere” la decisione della Cassazione occorre richiamare la L. 554/40 con la quale si è inteso riconoscere il diritto del singolo condomino alla installazione di una antenna.
Secondo l’art. 1 i proprietari di uno stabile o appartamento non possono opporsi alla installazione nella loro proprietà di impianti aerei esterni destinati al funzionamento di apparecchi radiofonici (televisivi) appartenenti ad altri condòmini.
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Tags: antenna, assemblea, condominio, diritto, installazione, modifiche condominiali, riunioni condominiali
Condominio e installazione di antenne per telefonia
dic 17, 2009 Approfondimenti legali
L’argomento che intendo esaminare, e che prende spunto da numerosi quesiti posti dai lettori del Toscano Case, risulta essere di grande attualità in considerazione degli effetti dell’inquinamento elettromagnetico sul quale tanto si discute contrapponendo le tesi più disparate.
Il discorso esulerà naturalmente dagli aspetti strettamente correlati con “il danno alla salute”, per affrontare invece specificamente le modalità di deliberazione dell’installazione su aree condominiali.
In particolare, prenderemo in esame il caso sottoposto da un lettore il quale riferisce che nel condominio dove abita, l’assemblea condominiale — senza il consenso di tre condomini (tra i quali il nostro gentile lettore) — ha approvato la realizzazione nel locale ex caldaia (adibito, sino a prima della delibera, a sala per le riunioni condominiali) di una stazione radio per telefonia mobile nonchè l’edificazione sul lastrico solare condominiale di un traliccio per l’installazione dell’antenna ripetitore.
Tags: antenna, assemblea, condominio, diritto, installazione, modifiche condominiali, riunioni condominiali
