Parcheggi pertinenziali e modifiche alla legge “Tognoli”

L’art. 10 del D.L. 9 feb­braio 2012, n. 5 ha appor­tato alcune modi­fi­che alla legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge “Tognoli”), in mate­ria di vin­coli ai par­cheggi.
La legge in que­stione con­si­dera due cate­go­rie di par­cheggi, segnatamente:

a) i par­cheggi rea­liz­zati nel sot­to­suolo e al piano ter­reno dei fabbricati;

b) i par­cheggi rea­liz­zati in regime di pro­prietà super­fi­cia­ria convenzionale.

La legge“Tognoli”, nella sostanza, da un lato sem­pli­fi­cava il regime auto­riz­za­to­rio edi­li­zio per la crea­zione di par­cheggi per­ti­nen­ziali ad altra unità immo­bi­liare; dall’altro poneva rigidi vin­coli alla tra­sfe­ri­bi­lità degli stessi,vie­tando di fatto il tra­sfe­ri­mento sepa­rato dell’unità unità per­ti­nen­ziale (par­cheg­gio) dall’unità immo­bi­liare prin­ci­pale. Il recente inter­vento legi­sla­tivo ha rior­di­nato la mate­ria.
Riguardo alla prima tipo­lo­gia di par­cheggi (par­cheggi nel sot­to­suolo e al piano ter­reno dei fab­bri­cati) ‚si è infatti pre­vi­sto che,ferma restando l’immodificabilità dell’esclusiva
desti­na­zione a parcheggio,il recente inter­vento legi­sla­tivo ha pre­vi­sto che la pro­prietà dei par­cheggi rea­liz­zati in base alla Legge“Tognoli”possano essere trasferiti,anche in deroga a quanto pre­vi­sto nel titolo edi­li­zio che ha legit­ti­mato la costru­zione e nei suc­ces­sivi atti con­ven­zio­nali con il Comune, solo con con­te­stuale desti­na­zione del par­cheg­gio tra­sfe­rito a per­ti­nenza di altra unità immo­bi­liare sita nello stesso comune.

E’possibile quindi – anche senza una spe­ci­fica auto­riz­za­zione del comune com­pe­tente - ven­dere il par­cheg­gio sepa­ra­ta­mente, pur­ché esso venga con­te­stual­mente desti­nato a
per­ti­nenza di altra unità immo­bi­liare nel mede­simo comune. In difetto di tale con­di­zione, la ces­sione sepa­rata non è pos­si­bile ed il rela­tivo atto è nullo per con­tra­sto con norma imperativa.La seconda cate­go­ria riguarda invece i par­cheggi rea­liz­zati in regime di pro­prietà super­fi­cia­ria, pre­via costi­tu­zione del diritto di super­fi­cie per un periodo
non supe­riore a 90 anni da parte del comune con appo­sita con­ven­zione, in con­for­mità al pro­gramma urbano dei par­cheggi, da desti­nare a per­ti­nenza di immo­bili pri­vati su aree comu­nali o nel sot­to­suolo delle stesse. Per que­sti parcheggi,invece,permane il divieto di ces­sione sepa­rata dall’unità immo­bi­liare alla quale sono legati da vin­colo per­ti­nen­ziale, ed i rela­tivi atti di ces­sione sono nulli, ad ecce­zione di espressa con­tra­ria pre­vi­sione con­te­nuta nella con­ven­zione sti­pu­lata con il Comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato,in epoca suc­ces­siva alla con­ven­zione l’atto di cessione.

Tutela del conduttore in relazione alla conservazione delle strutture produttive

Gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78 intro­du­cono una tutela per il con­dut­tore di immo­bili adi­biti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene eser­ci­tata un’atti­vità com­mer­ciale com­por­tante con­tatti diretti con il pub­blico degli utenti e dei con­su­ma­tori. In par­ti­co­lare l’art. 34 pre­vede che al con­dut­tore, in caso di ces­sa­zione del rap­porto di loca­zione, che non sia dovuta a riso­lu­zione per ina­dem­pi­mento o disdetta o recesso del con­dut­tore, spetta una inden­nità per la per­dita dell’avviamento pari a 18 men­si­lità dell’ultimo canone di loca­zione cor­ri­spo­sto, salvo che per le atti­vità alber­ghiere ove l’indennità è pari a 21 men­si­lità. Tale inden­nità si rad­dop­pia qua­lora, dopo la ces­sa­zione del rap­porto, l’immobile venga adi­bito, entro un anno dalla ces­sa­zione del pre­ce­dente rap­porto, alla stessa atti­vità od ad atti­vità incluse nella mede­sima tabella merceologica.

Read the rest of this entry »

Spese condominiali di competenza dei negozi con accesso autonomo dalla strada

Un nostro gen­tile let­tore lamenta che l’amministratore di con­do­mi­nio abbia posto anche a carico del pro­prio locale nego­zio con accesso diretto dalla strada, le spese di
puli­zia rela­tive alle scale ed ai pia­ne­rot­toli del palazzo, chie­dendo lumi circa la legit­ti­mità di tale ope­rato.
Nel for­nire solu­zione al que­sito posto dal nostro let­tore ci soc­corre una recente pro­nun­cia della Suprema Corte di Cassazione, pre­ci­sa­mente la sen­tenza n. 15444 del
10.07.2007.
Leggiamo infatti dal corpo della sen­tenza detta che “...in quanto essendo le scale, come i pia­ne­rot­toli quali com­po­nenti essen­ziali di esse, ele­menti neces­sari alla con­fi­gu­ra­zione di un edi­fi­cio diviso per piani o por­zioni di piano in pro­prietà esclu­siva e mezzo indi­spen­sa­bile per acce­dere al tetto o alla ter­razza di coper­tura, anche al fine di prov­ve­dere alla loro con­ser­va­zione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 c. civ., anche rela­ti­va­mente ai con­do­mini pro­prie­tari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi inte­res­sati ad usu­fruire delle scale, e quindi dei pia­ne­rot­toli, per­ché inte­res­sati alla con­ser­va­zione (e manu­ten­zione) della coper­tura dell’edificio della quale anch’essi godono (v. sent. 761/79 ...”. In tal senso anche l’androne ed il por­tone di accesso all’androne ed alle scale, sono oggetto di pro­prietà comune.

Read the rest of this entry »

Appartamento in Comodato gratuito

Una signora, a seguito della sepa­ra­zione con il marito, ci ha espo­sto le pro­prie pre­oc­cu­pa­zioni in merito ad una even­tuale pre­tesa da parte del como­dante alla resti­tu­zione
della casa, a lei data in asse­gna­zione in sede di sepa­ra­zione (con prov­ve­di­mento del Giudice). Precisiamo come l’immobile fosse di pro­prietà del suo­cero, e da costui con­cesso in como­dato al pro­prio figlio (marito della nostra let­trice) per esi­genze fami­liari.
In linea di mas­sima, senza troppo dilun­garci, pos­siamo affer­mare che il como­dato ha ad oggetto la messa in godi­mento – pret­ta­mente gra­tuita — di un bene (mobile o immo­bile) da parte del como­dante ed in favore del como­da­ta­rio.
Si tratta, dun­que, di un con­tratto reale a forma libera, nella cui strut­tura si inne­sta un ele­mento essen­ziale che è il ter­mine. La durata può essere infatti con­cor­data dalle parti
o sem­pli­ce­mente non essere indi­cata. In quest’ultimo caso il como­dante potrà chie­dere la resti­tu­zione del bene in qual­siasi momento a sem­plice richie­sta.
Nel caso che ci occupa, la signora fonda la pro­pria pre­oc­cu­pa­zione pro­prio sul fatto che il suo­cero, al tempo della messa in godi­mento del bene al figlio, non avesse con­cor­dato alcun ter­mine, bensì sem­pli­ce­mente rite­nuto di dare al pro­prio figlio l’immobile di sua pro­prietà per andare incon­tro alle esi­genze abi­ta­tive del nuovo nucleo fami­liare.
Inoltre vi è la cir­co­stanza di tro­varsi asse­gna­ta­ria di un bene oggetto a suo tempo di como­dato tra il suo­cero ed il marito. Leggendo la nor­ma­tiva del como­dato (artt. 1803 c.c. e segg.), la nostra atten­zione ricade sull’art. 1810 c.c., nel cui dispo­sto pos­siamo tro­vare una prima rispo­sta al caso in discus­sione.
Rileviamo infatti come il como­dato possa essere anche con­cor­dato per un ter­mine indi­retto sta­bi­lito dall’uso a cui la cosa doveva essere desti­nata. Il como­dato inter­ve­nuto tra il figlio ed il suo­cero, così come emerge a chiare let­tere dal rac­conto della let­trice, rien­tra sicu­ra­mente tra quelli a durata indi­ret­ta­mente deter­mi­na­bile, essendo stata data all’immobile la desti­na­zione di sod­di­sfare le esi­genze abi­ta­tive della fami­glia.
Quanto al secondo punto, invece, evi­den­ziamo come le Sezioni Unite della Cassazione abbiano già affron­tato e risolto le pro­ble­ma­ti­che in tema di con­te­nuto, natura ed effetti del prov­ve­di­mento giu­di­ziale di asse­gna­zione di una casa nell’ambito della disci­plina del como­dato.
Si è posto in altri ter­mini l’interrogativo se il godi­mento del bene in favore della per­sona asse­gna­ta­ria restasse o meno rego­lato dalla disci­plina del como­dato con gli stessi
limiti che segna­vano il godi­mento da parte della comu­nità dome­stica nella fase fisio­lo­gica della vita matri­mo­niale.
Le Sezioni Unite hanno rite­nuto di poter diri­mere il con­tra­sto tra coniuge asse­gna­ta­rio e pro­prie­ta­rio dell’immobile, spie­gando la natura e gli effetti del prov­ve­di­mento giu­di­ziale. Senza favo­rire indi­scri­mi­na­ta­mente le esi­genze della fami­glia a disca­pito delle ragioni del pro­prie­ta­rio, rima­sto assente alle vicende fami­liari, la pro­nun­cia del 2004 (Cass. Civ., Sez. Un. n. 13603/2004) ha affer­mato che in ipo­tesi di asse­gna­zione della casa fami­liare, il prov­ve­di­mento giu­di­ziale non restringe né ampia i diritti deri­vanti dal pre­ce­dente titolo di godi­mento, che con­ti­nua a favore del coniuge asse­gna­ta­rio con gli stessi limiti e con le stesse pre­ro­ga­tive. Per cui sulle pre­oc­cu­pa­zioni, comun­que fon­date della signora, pos­siamo con­clu­dere a seguito della sen­tenza di cui sopra, che la sud­detta assu­mendo gli stessi diritti e doveri spet­tanti al como­da­ta­rio potrebbe essere costretta a resti­tuire l’immobile solo nelle ipo­tesi di soprav­ve­nienza di un urgente ed impre­ve­duto biso­gno del comodante.

Le addizioni all’immobile locato

Un gen­tile let­tore ci pone la seguente que­stione: “Sono con­dut­tore di un locale com­mer­ciale, presso il quale ho appor­tato alcune addi­zioni utili al fine di poter eser­ci­tare la mia atti­vità di ven­dita al minuto di scarpe ed abbi­glia­mento. Avendo ora rice­vuto la disdetta mi chiedo se posso pre­ten­dere una inden­nità per i sud­detti lavori eseguiti.”.
Limitiamo la nostra rispo­sta al campo delle addi­zioni all’immobile locato. Per addi­zione si intende l’aggiungersi di un nuovo bene a quello locato o un aumento quan­ti­ta­tivo di esso. L’addizione quindi con­si­ste nell’attività mate­riale con la quale si uni­sce a una cosa prin­ci­pale una cosa acces­so­ria che pre­senti uti­lità se goduta e uti­liz­zata insieme a quella. Tale unione deve essere sta­bile, ovvero non può pro­ce­dersi alla sepa­ra­zione senza che vi sia dan­neg­gia­mento della cosa prin­ci­pale. Tale inse­pa­ra­bi­lità infine potrà essere non solo mate­riale ma anche giu­ri­dica (es. un vin­colo ammi­ni­stra­tivo da parte del Ministero dei beni cul­tu­rali degli arredi anti­chi ad un immo­bile sto­rico di rile­vanza archi­tet­to­nica e culturale).

In tema di compravendita stipulata da società

Non è infre­quente che parte di una ven­dita immo­bi­liare sia una società. Sotto il pro­filo fun­zio­nale, la causa del con­tratto rimane la mede­sima, c’è sem­pre una parte
(ven­di­trice), che tra­sfe­ri­sce la pro­prietà di un immo­bile ad un’altra parte (acqui­rente), verso il cor­ri­spet­tivo di un prezzo.
La par­ti­co­la­rità della ven­dita in cui è parte una società, in realtà, è da indi­vi­duarsi, sotto il pro­filo ope­ra­tivo del mediatore,proprio nella natura di tale soggetto.
La società‚per essere tale,presuppone una plu­ra­lità di sog­getti che con­fe­ri­scono beni o ser­vizi per l’esercizio in comune di un’attività economica.Essa,pertanto,necessità di organi attra­verso i quali espri­mere la pro­pria volontà‚essere gover­nata ed essere rappresentata.
La domanda che dovremo porci quando svol­ge­remo trat­ta­tive con una società‚sarà per­tanto la seguente: chi è il sog­getto che può vali­da­mente sti­pu­lare il con­tratto (pre­li­mi­nare o defi­ni­tivo) di vendita?
La rispo­sta più imme­diata è: il legale rap­pre­sen­tante della società. In realtà, il legale rap­pre­sen­tante è cer­ta­mente l’organo della società cui è attri­buito il potere
di spen­dere il nome della società.Tuttavia la rispo­sta potrebbe rive­larsi (e molto spesso così accade in con­creto) appros­si­ma­tiva per difetto,nel senso che si potrebbe veri­fi­care la situa­zione in cui un sog­getto, pur essendo il legale rap­pre­sen­tante di una società, potrebbe potere di com­piere atti fina­liz­zati alla vendita.
Ciò avviene quando l’oggetto sociale non pre­veda, quale atti­vità ordi­na­ria com­pi­mento di atti di ven­dita o di acqui­sto immobiliare,ovvero quando,più in sta­tuto o in una suc­ces­siva deli­be­ra­zione assem­bleare, man­chi il con­fe­ri­mento in capo all’amministratore.
Occorrerà per­tanto, prima di pro­ce­dere alle sti­pule con­clu­sive degli affari, sus­si­stenza di tale potere in capo ai rap­pre­sen­tati di società con cui svol­giamo Il mezzo più rapido per pro­ce­dervi è la richie­sta al cliente di una visura presso imprese tenuto in Camera di Commercioi o, ancor meglio, degli atti socie­tari potere. Se da tale visura o da tali atti non si dovesse veri­fi­care la sus­si­stenza rappresentanza,sarà allora neces­sa­rio che il sog­getto che intende rap­pre­sen­tare di appo­sita deli­bera assem­bleare con cui viene con­fe­rito detto potere.
Se il sog­getto che chiede di sti­pu­lare non è il legale rap­pre­sen­tante, anche ragione, la sus­si­stenza del potere rap­pre­sen­ta­tivo andrà veri­fi­cata sem­pre dall’esame visura aggior­nata ovvero di una pro­cura nota­rile ad hoc con­fe­rita dall’amministratore volta dotato di tale potere e di quello di dele­garlo. Richiamare l’attenzione su que­sto tema appare quanto mai oppor­tuno, anche quanto pre­vi­sto in mate­ria di respon­sa­bi­lità del media­tore all’art.1759 c.c..

Una novità: il contratto week end

A causa della ridu­zione dei tempi della vil­leg­gia­tura che rende “fuori moda” pren­dere in fitto la casa per i tra­di­zio­nali periodi men­sili o sta­gio­nali, le asso­cia­zioni dei pro­prie­tari di casa hanno cer­cato di met­tere a punto una for­mula con­trat­tuale nuova, più fles­si­bile. Ci rife­riamo al cosid­detto “con­tratto week end”. La fun­zione di tale con­tratto è duplice, da un lato infatti garan­ti­sce la con­for­mità alla legge dall’altro evita di rica­dere nei con­tratti ordi­nari ed in quelli per affit­ta­ca­mere. Di seguito alcuni accor­gi­menti nel pre­di­sporre il cosid­detto con­tratto week end.

  • Il canone di loca­zione è libero poi­ché si tratta di con­tratto ad uso turi­stico sog­getto solo e sol­tanto al codice civile;
  • la durata va indi­cata dal venerdì pome­rig­gio al lunedì mattina;
  • le spese rela­tive alla luce, gas e acqua vanno for­fe­tiz­zate espli­ci­ta­mente nel canone di locazione;
  • il pro­prie­ta­rio non deve assi­cu­rare all’inquilino nes­suna pre­sta­zione o ser­vi­zio aggiun­tivo all’affitto della casa. Bisogna, infatti,  esclu­dere il lavag­gio, lo sti­rag­gio ed in genere la manu­ten­zione della bian­che­ria da letto, da bagno se for­nita all’inquilino;
  • occorre evi­tare l’impegno di for­nire pasti bevande ed altre som­mi­ni­stra­zioni non­ché l’impegno del pro­prie­ta­rio di rias­set­tare i locali;
  • Il pro­prie­ta­rio deve, inol­tre, esclu­dere di assi­cu­rare la pro­pria pre­senza fisica presso l’immobile o nelle imme­diate vicinanze;
  • deve essere con­fer­mato che il pro­prie­ta­rio ha facoltà di visi­tare l’immobile in qual­siasi momento durante la locazione;
  • è oppor­tuno non pre­ve­dere nel con­tratto la con­ces­sione allo stesso inqui­lino di week end con­se­cu­tivi anche se natu­ral­mente non è vie­tato riaf­fit­tare più volte al mede­simo conduttore.

Approfondimento sulle locazioni: gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78

Gli artt. 34/40 della Legge n. 392/78 intro­du­cono una tutela per il con­dut­tore di immo­bili adi­biti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene eser­ci­tata un’attività com­mer­ciale com­por­tante con­tatti diretti con il pub­blico degli utenti e dei consumatori.

In par­ti­co­lare l’art. 34 pre­vede che al con­dut­tore, in caso di ces­sa­zione del rap­porto di loca­zione, che non sia dovuta a riso­lu­zione per ina­dem­pi­mento o disdetta o recesso del con­dut­tore,  spetta una inden­nità per la per­dita dell’avviamento pari a 18 men­si­lità dell’ultimo canone di loca­zione cor­ri­spo­sto, salvo che per le atti­vità alber­ghiere ove l’indennità è pari a 21 men­si­lità. Tale inden­nità si rad­dop­pia qua­lora, dopo la ces­sa­zione del rap­porto, l’immobile venga adi­bito, entro un anno dalla ces­sa­zione del pre­ce­dente rap­porto, alla stessa atti­vità od ad atti­vità incluse nella mede­sima tabella merceologica.

La ratio delle sud­dette dispo­si­zioni (come peral­tro anche quella della pre­la­zione all’acquisto di cui all’art. 38 della stessa legge) risiede nella con­ser­va­zione delle strut­ture pro­dut­tive, ciò anche evi­den­te­mente nell’interesse pubblico.

Da quanto pre­cede discende dun­que che, nel caso di con­dut­tore che eser­citi la pro­pria atti­vità in assenza delle richie­ste e pre­scritte auto­riz­za­zioni, detta inden­nità (ed anche la pre­la­zione) non sarà dovuta.

In tal senso si è infatti di recente espressa la Corte di Cassazione  con due pro­nunce: la prima del 15 gen­naio 2007 n.635 e la seconda del 27 marzo 2007 n.7501; pro­nunce che si inse­ri­scono comun­que sulla scia di altre sen­tenze di merito già intervenute.

Peraltro, la sen­tenza n. 635/2007 pre­cisa che il Giudice adito deve rite­nersi tenuto, anche d’ufficio, ad una veri­fica di tale con­di­zione osta­tiva al rico­no­sci­mento del diritto all’ottenimento dell’indennità, costi­tuendo essa un requi­sito di fon­da­tezza della domanda avanti a lui proposta.

Da segna­lare inol­tre come la tutela dell’avviamento si spinga ben oltre il rap­porto di loca­zione, mediante il con­di­zio­na­mento dell’esecuzione del prov­ve­di­mento di rila­scio dell’immobile all’avvenuta cor­re­spon­sione dell’indennità prevista.