Il diritto di prelazione immobiliare
gen 24, 2012 Approfondimenti legali
Un nostro lettore ci ha esposto una questione che riteniamo interesÂsante discutere poichè richiama il diritto di preÂlazione, la cui applicazione al di fuori di pochi casi piĂą conosciuti ed espresÂsamente preÂvisti da alcune norme (preÂlazione legale) porta spesso a facili confusioni.
La questione è la seguente: tre fratelli hanno ricevuto in donazione dai genitori un terreno edificabile; negli anni sul terreno sono state edificate tre villette, con muri comunicanti ed altre parti in comune ed i fratelli se le sono attribuite una ciascuno e vi abitano sia pure senza un formale frazionamento e divisione.
Uno dei fratelli, navigando in cattive acque, decide di vendere la villetta ove abita e che è posta al centro del complesso. Gli altri due, non volendo che estranei posÂsano acquistarla, e ritenendo di vantare un diritto preÂlazione sulla porzione immobiliare suddetta, preÂtendono di essere preÂferiti nei confronti di altri posÂsibili acquirenti.
Senza dubbio alcuno, diciamo al nostro lettore come da un lato i due fratelli non posÂsano legittimamente vantare alcun diritto di preÂlazione, ma del pari colui che vuole vendere al masÂsimo potrĂ vendere la propria quota indivisa e non certo la villetta ove abita. Anche nel caso di vendita di quota, comunque, la preÂlazione non opererĂ , a meno che i tre fratelli non abbiano preÂcedentemente ed espresÂsamente convenuto in tal senso.
Sappiamo che attraverso la preÂlazione una parte attribuisce all’altra il diritto ad essere preÂferita ad altri, a paritĂ di condizioni, nel caso in cui si determini a stipulare un determinato contratto.
Pertanto, salvo l’esistenza di una specifica norma ovvero di un patto espresso in forma contrattuale tra le parti (e come detto nello specifico caso il nostro lettore non ne ha fatto menzione), il diritto di preÂlazione non sussiste.
Nei casi in cui le parti non abbiamo stipulato un tale contratto sopperisce la legge ma solo per alcune ben determinate fattispecie. Per fare un esempio nella comunione ereditaria è preÂvisto all’art. 732 c.c. il diritto di preÂlazione, nel caso in cui: “….il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno di diritto di prelazione”.
Al caso esposto dal nostro lettore l’art. 732 c.c. non potrà applicarsi trattandosi di comunione ordinaria e non ereditaria. Si applicherà invece l’art. 1103 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.
In conclusione, il fratello potrà vendere in piena libertà non la villetta ma la quota di proprietà sul complesso immobiliare, senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.
Ricordiamo infatti come il terreno edificabile fosse stato ricevuto dai tre fratelli per donazione e non per testamento; è stato ricevuto per atto tra vivi e non per succesÂsione ereditaria mortis causa. In quest’ultimo caso infatti i due fratelli ben avrebbero potuto, di certo, non solo esercitare il diritto di preÂlazione a seguito della comunicazione preÂvista per legge, ma addirittura in caso di mancanza della notificazione, riscattare la quota dall’acquirente e da ogni succesÂsivo avente causa.
La ratio del legislatore nel preÂvedere l’art. 732 è infatti quella di favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati per testamento o per legge, alla succesÂsione del de cuius.
Compravendita di un immobile proveniente da una donazione
dic 2, 2011 Approfondimenti legali
La vicenda che ci ha raccontato un nostro lettore riveste particolare interesse. Ci domanda infatti cosa bisogna fare per comprare un appartamento la cui proprietà provenga da una donazione senza incorrere in problemi di impugnazione da parte dei fratelli o da altri aventi diritto ed inoltre se le banche concedono un mutuo per l’acquisto in tale situazione.
La disciplina fiscale delle donazioni, che preÂvede una tasÂsazione agevolata, ha di fatto incrementato il numero dei trasferimenti immobiliari con tale provenienza, assicurandone una certa diffusione. Questo ha fatto sì che tornasÂsero di attualitĂ problematiche come quella posta dal nostro lettore concernente per l’appunto la cosiddetta provenienza “donativa”.
Dobbiamo però rilevare come la preÂsenza di una donazione nella “vita” di un bene immobile vada ad ostacolare pesantemente la sua succesÂsiva trasferibilitĂ e la sua sottoponibilitĂ ad ipoteca, con evidente difficoltĂ , per chi intende acquistare, a trovare una banca disponibile a finanziarne l’acquisto.
Questo accade in quanto, laddove la donazione in questione si rivelasse lesiva dei diritti dei legittimari, il bene donato costituirebbe la garanzia per questi ultimi e chiunque si trovasse ad esserne proprietario nel momento della lite ne farebbe le spese.
Bene fa il nostro lettore a porsi le preÂmesse domande poichĂ© laddove si trovasse lui a subire le conseguenze della lite sarebbe costretto a restituire l’immobile ai legittimari lesi.
Non vi è dubbio che i recenti interventi normativi hanno attenuato per quanto posÂsibile la palese preÂcarietĂ dei beni a provenienza donativa. In particolare le norme codicistiche dispongono che dopo venti anni dalla trascrizione della donazione nei Registri Immobiliari, il bene donato possa liberamente circolare, senza timore da parte di chi ne risulti proprietario di subire una “rivendicazione” da parte di un erede del donante.
Dobbiamo, però, preÂcisare che l’intervento del legislatore pur inteso a conciliare le ragioni dei legittimari lesi con le esigenze di sicurezza e certezza dei traffici giuridici, soprattutto allorquando gli acquisti immobiliari vengano finanziati dalle banche o da altri istituti di credito, ha comunque riportato quelle situazioni di incertezza in pendenza del termine per fare opposizione alla donazione. Non rimane altro da dire che il diritto a fare opposizione alla donazione è rinunciabile e qualora esercitato perderebbe comunque di efficacia qualora non venisse rinnovato prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione nei registri Immobiliari.
Quel che è chiaro è che pur in preÂsenza di un termine finale (quello di venti anni), in pendenza del termine la circolazione dell’immobile donato appare complicata ed i rimedi, che sono stati negli anni discussi ed elaborati, e di cui avremo occasione di parlare in un prosÂsimo numero, non appaÂiono allo stato risolutivi.
Tags: acquisto immobile, donazione
Cambio della destinazione d’uso di un appartamento in condominio
nov 18, 2011 Approfondimenti legali
Il caso che ci occupa riguarda un condòmino, nostro lettore, che vorrebbe destinare il proprio appartamento ad uso diverso da quello abitativo.
Non è inusuale che nel corso dei tempi il proprietario di un’unitĂ immobiliare ubicata in condominio decida di mutarne la destinazione d’uso. Ciò è posÂsibile quando non vi siano divieti urbanistici in tale direzione. Per questo motivo in primo luogo consigliamo al nostro lettore di verificare se le disposizioni normative locali vigenti consentano o meno il cambio di destinazione.
Il mutamento di destinazione d’uso funzionale costituisce in realtĂ una violazione edilizia molto diffusa per una serie di motivi. Uno tra i tanti motivi è quello della non necesÂsitĂ di opere edilizie che consente, in una certa misura, una maggiore libertĂ operativa all’autore dell’abuso. Non dimentichiamo poi che a fronte di un abuso si pone il problema delle relative conseguenze in sede di compravendita del bene, soprattutto nell’ipotesi che qualche normativa comunale o regionale abbia preÂvisto la necesÂsitĂ della concesÂsione o dell’autorizzazione per il mutamento di destinazione d’uso.
Tornando comunque alla specifica richiesta del nostro lettore, diamo per appurata la fattibilitĂ dell’operazione; con l’ausilio di un tecnico abilitato si dovrĂ dunque preÂsentare presso l’amministrazione pubblica l’istanza appropriata in relazione agli interventi necesÂsari per la suddetta mutazione.
E’ importante a questo punto evidenziare una circostanza che spesso non viene adeguatamente presa in debita considerazione, ovvero come l’amministrazione pubblica nel rilasciare gli eventuali titoli abilitativi necesÂsari ad ogni genere d’intervento faccia sempre salvi i diritti dei terzi. Con questa formula si deve intendere che persone estranee rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interesÂsato posÂsono comunque far valere i propri diritti laddove fosÂsero lesi dalla fattispecie autorizzata. Per questo dobbiamo adesso comprendere il significato di quanto affermato sopra considerando il contesto condominiale.
Ancorché il nostro lettore abbia verificato l’assenza di disposizioni che vietino il cambio di destinazione dell’immobile, potrebbe accadere che altri e diversi divieti conseguano all’applicazione del regolamento condominiale.
Tali divieti sono formulati nei regolamenti sia mediante esatta elencazione delle attivitĂ vietate e sia con la generica indicazione dei preÂgiudizi che si intendono evitare. Il tutto deve comunque risultare da espresÂsioni rivelatrici di un intento chiaro e non suscettibile di creare incertezze interpretative.
Ad ogni modo, con quest’ultima formulazione non è facile comprendere quale destinazione d’uso possa ritenersi a priori vietata, bensì dovrà essere il condominio o il comproprietario trovandosi in situazione a denunciare l’inosservanza della norma.
Possiamo a questo punto concludere affermando quanto segue: il condomino che intende mutare la destinazione d’uso della propria unitĂ immobiliare da appartamento ad ufficio dovrĂ preÂliminarmente verificare che ciò sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, ma anche e non secondariamente, che la specifica destinazione non sia vietata dal regolamento. Ci sentiamo di dare un ultimo consiglio al nostro lettore. Qualora persista il dubbio su un posÂsibile divieto posto dal regolamento condominiale, sarĂ opportuno richiedere un parere, non vincolante, all’amministratore e poi ottenere il benestare da parte dell’assemblea.
Tags: cambio destinazione d'uso, destinazione d'uso, regolamento condominiale
La disdetta della locazione non abitativa nell’ipotesi di pluralità di locatori o di conduttori.
nov 7, 2011 Approfondimenti legali
Come disposto dall’art.28,comma primo,della L.n.392/1978,nella locazione non abitativa, il locatore che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza può liberamente dare disdetta del contratto comunicandolo con antiÂcipo di almeno 12 mesi.
Ma cosa avviene se, dalla parte del locatore, la titolaritĂ del contratto sia non di un unico, ma di piĂą soggetti (es.tre coeredi)? Si effettuare la comunicazione di disdetta a tutti gli interesÂsati, o basterĂ comunicarla ad uno solo di essi?
La norma citata (così come l’intero corpo normativo della locazione) nulla dispone al riguardo. Si rende necesÂsario, allora, rifarsi ai principi generali in materia di obbligazioni e dare uno sguardo alla rasÂsegna della giurisprudenza che si è espressa nel caso concreto. Riguardo all’ipotesi di pluralitĂ di locatori, è principio ormai consolidato che la disdetta possa essere intimata anche da uno solo dei locatori che dichiari di agire a nome degli altri (Cass. n. 5518/1985). E’ posÂsibile anche che tutti i locatori deleghino ad un amministratore la gestione del bene comune locato, unitamente alla rappresentanza, anche procesÂsuale, della comunione nei confronti dei terzi (Cass.n. 10394/2002). Del pari, in preÂsenza di piĂą conduttori (es. piĂą avvocati che prendono in locazione un intero immobile per adibirlo al loro studio profesÂsionale) sarĂ sufficiente che la disdetta sia comunicata ad uno solo di essi (Cass. n. 4797/1999).
In tal caso, si determinerĂ l’effetto di costituire in mora anche gli altri co-conduttori nella riconsegna del bene. Nell’eventuale giudizio succesÂsivo di sfratto, tuttavia, sarebbe necesÂsario integrare il contraddittorio a tutti i conduttori. Altra particolare ipotesi,non contemplata dalla legge sulle locazioni, è quella della disdetta da inviarsi dopo lamorte del conduttore,ove la locazione sia proseguita con i suoi eredi. Anche in tal caso, la disdetta comunicata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è idonea a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza contrattuale (Cass.n.4605/1997).
Il nesso di causalità tra affare concluso ed attività svolta (art. 1755 c.c.); “l’anello mancante”
ott 14, 2011 Approfondimenti legali
Come riporta l’art. 1755 c.c. il diritto alla provvigione in capo all’agente immobiliare sorge se, e solo se, l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La conclusione dell’affare deve quindi costituire l’effetto dell’intervento del mediatore. PiĂą in particolare, l’attivitĂ del mediatore deve essersi inserita nel susÂseguirsi degli eventi come “anello mancante” senza il quale non si sarebbe arrivati alla compravendita tra le due persone che hanno concluso l’affare. In questa“catena di eventi”che hanno portato alla stipula non deve essersi quindi inserito un evento eccezionale che abbia escluso il nesso di causalitĂ con il mediatore e quindi abbia tolto o sostituito “l’anello del mediatore” con uno diverso al quale si debba attribuire il merito del perfezionamento della compravendita.
Non è però necesÂsario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo, ovvero non sial’unico anello o l’anello piĂą grande (in ambito causale) della catena di eventi; è sufficiente infatti che un anello ci sia, anche se piccolo. In termini giuridici ciò si traduce in quanto affermato dalla Corte di Cassazione (ex multis sent. n. 709/2010) che non reputa necesÂsario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino alla redazione del contratto intermediato – salvo espresse obbligazioni del mediatore nei confronti del proprio cliente – purchĂ© emerga con certezza che la conclusione dell’affare sia ricollegabile alla sua opera di“avvicinamento dei contraenti”.
Il mediatore deve pertanto provare principalmente di avere creato un “contatto” tra le parti a seguito del quale si sia raggiunto l’accordo contrattuale.
La giurisprudenza afferma inoltre che il decorso del tempo,il prezzo diverso,la preÂcedente conoscenza delle parti, la revoca dell’incarico, la scadenza dell’incarico e la sostituzione delle originarie parti contraenti,non valgono – di per sĂ© – ad escludere il nesso di causalitĂ ed il diritto al compenso.
Tags: art.1755 c.c., diritto al compenso per gli agenti immobiliari, diritto alla provvigione, il diritto del mediatore, sent. n. 709/2010
Concessione in godimento di un posto letto in un appartamento: quale disciplina si applica?
set 20, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Un gentile lettore chiede: “Quale disciplina si applica nella locazione di un posto letto in un appartamento con servizi in comune?” La Giurisprudenza di merito si è piĂą volte pronunciata nel senso che, la concesÂsione in godimento di un “posto letto” con uso di cucina e servizi in comune, senza alcuna preÂstazione aggiuntiva di carattere personale, in cambio di un corrispettivo, vada qualificata non come un rapporto di affittacamere, bensì come locazione avente ad oggetto il godimento, in via esclusiva, della parte di immobile riservata alla collocazione di un letto (e delle sue pertinenze), nonchĂ©, in comune con altre persone, della rimanente parte dell’appartamento in cui è concessa la fruizione. Laddove dunque in godimento dell’immobile non si accompagni e si integri con una serie di servizi ulteriori, ovvero nel caso in cui i servizi preÂstati siano finalizzati, in una funzione prettamente accesÂsoria, unicamente ad aumentare il godimento dell’immobile, non si potrĂ evitare di ricadere nella disciplina della locazione. Non incidono pertanto sulla tipologia del contratto, una eventuale fornitura di mobilio, il completo arredamento anche con biancheria da casa e stoviglie, nĂ© l’esistenza di impianti sportivi condominiali. Non trova invece applicazione la normativa sulla locazione, in quei casi nei quali al godimento dell’immobile si accompagni la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o “personali”, ovvero una fornitura di particolari servizi che non attengono al miglior godimento dell’immobile, ma soddisfano bisogni diversi da quello dell’abitazione, ancorchè ad esso in qualche modo collegati, e che impegnano in tal misura il rapporto, da caratterizzarlo in maniera del tutto autonoma. In tale ambito vanno ricomprese quelle situazioni, tradizionalmente definite miste, in cui si ha la fornitura al cliente di servizi consistenti, normalmente, nella fornitura, nel cambio e nel lavaggio della biancheria da letto e da bagno, nella pulizia della stanza e del bagno, con fruizione di determinate utenze, quali riscaldamento, luce, acqua calda e fredda e simili. Laddove in tali ipotesi non possa ritenersi ravvisabile un rapporto di “affittacamere” per l’assenza di organizzazione e profesÂsionalitĂ , dell’abitualitĂ della fornitura a terzi di camera e servizi relativi e del requisito della preÂcarietĂ e brevitĂ dei soggiorni, dovrĂ allora configurarsi un contratto da ricomprendere fra quelli “d’alloggio”, come contratto atipico, avente ad oggetto la concesÂsione di una ospitalitĂ onerosa con imprescindibile e qualificante preÂstazione dei servizi così come sopra meglio indicati. Ad esso non si applicherĂ dunque la normativa tipica della locazione, ma tutta una serie di norme ulteriori che abbracciano anche il contratto di somministrazione ed il contratto di opera.
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
Tags: affittacamere, affitto di un posto letto, contratti per locazione letto, contratto di opera, contratto di somministrazione, locazione di un posto letto, normativa di locazione
La “cedolare secca” sugli affitti
set 13, 2011 Approfondimenti legali, Varie
E’ stato di recente emanato il D. Lgs. n. 23/2011 (G.U. n. 67/2011), che introduce la cosiddetta “cedolare secca”. Naturalmente, come i piĂą giĂ sapranno, stiamo parlando di trattamento fiscale delle locazioni e in particolare, del reddito che ne deriva. L’innovazione riguarda esclusivamente le locazioni abitative (e relative pertinenze), e si sostanzia nella posÂsibilitĂ di accedere ad un’imposta sostituiva rispetto a quelle attualmente complesÂsivamente dovute (IRPEF e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo).
Per i contratti di locazione registrati a partire dal 07/04/2011, essa può essere effettuata per via telematica; per i contratti registrati preÂcedentemente, il locatore potrĂ optare per tale regime di tasÂsazione nella dichiarazione dei redditi.
Sono state preÂviste due aliquote: la prima del 21%, preÂvista per i contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4 anni; la seconda del 19%, preÂvista per i contratti a canone concordato tra le associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari,nei comuni ad alta densitĂ abitativa (della durata di 3+2 anni).
Per accedere a tale forma di tasÂsazione, riservata alle sole persone fisiche, il locatore dovrĂ rinunciare alla richiesta di aggiornamento del canone (anche quello indicizzato alla variazione ISTAT).
Tale rinuncia, espresÂsamente preÂvista dalla legge quale condizione per l’applicazione della cedolare secca,è inderogabile per volontĂ delle parti.
Ulteriore condizione preÂvista per l’accesso alla cedolare secca è la comunicazione del locatore al conduttore che intende avvalersi di tale regime fiscale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 ha disciplinato le modalitĂ applicative di questa nuova modalitĂ di tasÂsazione, approvando il modello di comunicazione.
Dalle prime analisi, sembra piuttosto evidente che la cedolare secca risulti effettivamente vantaggiosa per i redditi imponibili più alti.
AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA
Tags: affitti con cedolare secca, affitti nella dichiarazione dei redditi, canonne d'affitto invariato, cedoalre per via telematica, cedolare secca, D.lgs. n. 23/2011, locazioni abitative con cedolare secca
La manutenzione dell’immobile oggetto di usufrutto
set 2, 2011 Approfondimenti legali
Ogni bene immobile,prima o poi,ha bisogno di interventi di manutenzione. Nel caso in cui il bene sia oggetto di usufrutto,c’è una specifica disciplina che mette a carico tali interventi,a seconda della loro natura e della loro portata,dell’usufruttuario oppure del nudo proprietario. L’art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere,gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.
Esempi di riparazioni ordinarie sono, come rilevato anche dall’osservazione della giurisprudenza in materia,
• il ripristino dell’intonaco
• la verniciatura di porte e finestre
• la tinteggiatura delle pareti
• la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini
• la sostituzione di singole porte o finestre
• il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario. L’art.1005 del codice civile ne fa un elenco: “riparazioni straordinarie sono quelle necesÂsarie ad assicurare
• la stabilità dei muri maestri e delle volte,
• la sostituzione delle travi,
• il rinnovamento,per intero o per una parte notevole,dei tetti,solai,scale,argini,
acquedotti,muri di sostegno e di cinta”.
Tuttavia, secondo l’unanime interpretazione giurisprudenziale, questo elenco non è da ritenersi tasÂsativo. Si deve ritenere, infatti, che oltre ai casi espresÂsamente preÂvisti dalla legge, rientrino nel concetto di riparazioni straordinarie tutte quelle che (paraÂfrasando la giurisprudenza) sono preÂvedibili come effetto normale,a breve o a medio termine,dell’uso e del godimento della cosa,e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Occorre aggiungere,per concludere, che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necesÂsarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono invece a carico dell’usufruttuario.
Tags: art. 1004, art. 1005, intervento di manutenzione, riparazione ordinaria, riparazioni straordinarie, usufruttuario e manutenzione
