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Il diritto di prelazione immobiliare

Giandomenico — Tue, 24 Jan 2012 15:12:23 +0000

Un nostro lettore ci ha esposto una questione che riteniamo interessante discutere poichè richiama il diritto di prelazione, la cui applicazione al di fuori di pochi casi più conosciuti ed espressamente previsti da alcune norme (prelazione legale) porta spesso a facili confusioni.

La questione è la seguente: tre fratelli hanno ricevuto in donazione dai genitori un terreno edificabile; negli anni sul terreno sono state edificate tre villette, con muri comunicanti ed altre parti in comune ed i fratelli se le sono attribuite una ciascuno e vi abitano sia pure senza un formale frazionamento e divisione.

Uno dei fratelli, navigando in cattive acque, decide di vendere la villetta ove abita e che è posta al centro del complesso. Gli altri due, non volendo che estranei possano acquistarla, e ritenendo di vantare un diritto prelazione sulla porzione immobiliare suddetta, pretendono di essere preferiti nei confronti di altri possibili acquirenti.

Senza dubbio alcuno, diciamo al nostro lettore come da un lato i due fratelli non possano legittimamente vantare alcun diritto di prelazione, ma del pari colui che vuole vendere al massimo potrà vendere la propria quota indivisa e non certo la villetta ove abita. Anche nel caso di vendita di quota, comunque, la prelazione non opererà, a meno che i tre fratelli non abbiano precedentemente ed espressamente convenuto in tal senso.

Sappiamo che attraverso la prelazione una parte attribuisce all’altra il diritto ad essere preferita ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui si determini a stipulare un determinato contratto.

Pertanto, salvo l’esistenza di una specifica norma ovvero di un patto espresso in forma contrattuale tra le parti (e come detto nello specifico caso il nostro lettore non ne ha fatto menzione), il diritto di prelazione non sussiste.

Nei casi in cui le parti non abbiamo stipulato un tale contratto sopperisce la legge ma solo per alcune ben determinate fattispecie. Per fare un esempio nella comunione ereditaria è previsto all’art. 732 c.c. il diritto di prelazione, nel caso in cui: “….il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno di diritto di prelazione”.

Al caso esposto dal nostro lettore l’art. 732 c.c. non potrà applicarsi trattandosi di comunione ordinaria e non ereditaria. Si applicherà invece l’art. 1103 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.

In conclusione, il fratello potrà vendere in piena libertà non la villetta ma la quota di proprietà sul complesso immobiliare, senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.

Ricordiamo infatti come il terreno edificabile fosse stato ricevuto dai tre fratelli per donazione e non per testamento; è stato ricevuto per atto tra vivi e non per successione ereditaria mortis causa. In quest’ultimo caso infatti i due fratelli ben avrebbero potuto, di certo, non solo esercitare il diritto di prelazione a seguito della comunicazione prevista per legge, ma addirittura in caso di mancanza della notificazione, riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa.

La ratio del legislatore nel prevedere l’art. 732 è infatti quella di favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati per testamento o per legge, alla successione del de cuius.

Compravendita di un immobile proveniente da una donazione

Giandomenico — Fri, 02 Dec 2011 12:23:17 +0000

La vicenda che ci ha raccontato un nostro lettore riveste particolare interesse. Ci domanda infatti cosa bisogna fare per comprare un appartamento la cui proprietà provenga da una donazione senza incorrere in problemi di impugnazione da parte dei fratelli o da altri aventi diritto ed inoltre se le banche concedono un mutuo per l’acquisto in tale situazione.
La disciplina fiscale delle donazioni, che prevede una tassazione agevolata, ha di fatto incrementato il numero dei trasferimenti immobiliari con tale provenienza, assicurandone una certa diffusione. Questo ha fatto sì che tornassero di attualità problematiche come quella posta dal nostro lettore concernente per l’appunto la cosiddetta provenienza “donativa”.
Dobbiamo però rilevare come la presenza di una donazione nella “vita” di un bene immobile vada ad ostacolare pesantemente la sua successiva trasferibilità e la sua sottoponibilità ad ipoteca, con evidente difficoltà, per chi intende acquistare, a trovare una banca disponibile a finanziarne l’acquisto.
Questo accade in quanto, laddove la donazione in questione si rivelasse lesiva dei diritti dei legittimari, il bene donato costituirebbe la garanzia per questi ultimi e chiunque si trovasse ad esserne proprietario nel momento della lite ne farebbe le spese.
Bene fa il nostro lettore a porsi le premesse domande poiché laddove si trovasse lui a subire le conseguenze della lite sarebbe costretto a restituire l’immobile ai legittimari lesi.
Non vi è dubbio che i recenti interventi normativi hanno attenuato per quanto possibile la palese precarietà dei beni a provenienza donativa. In particolare le norme codicistiche dispongono che dopo venti anni dalla trascrizione della donazione nei Registri Immobiliari, il bene donato possa liberamente circolare, senza timore da parte di chi ne risulti proprietario di subire una “rivendicazione” da parte di un erede del donante.
Dobbiamo, però, precisare che l’intervento del legislatore pur inteso a conciliare le ragioni dei legittimari lesi con le esigenze di sicurezza e certezza dei traffici giuridici, soprattutto allorquando gli acquisti immobiliari vengano finanziati dalle banche o da altri istituti di credito, ha comunque riportato quelle situazioni di incertezza in pendenza del termine per fare opposizione alla donazione. Non rimane altro da dire che il diritto a fare opposizione alla donazione è rinunciabile e qualora esercitato perderebbe comunque di efficacia qualora non venisse rinnovato prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione nei registri Immobiliari.
Quel che è chiaro è che pur in presenza di un termine finale (quello di venti anni), in pendenza del termine la circolazione dell’immobile donato appare complicata ed i rimedi, che sono stati negli anni discussi ed elaborati, e di cui avremo occasione di parlare in un prossimo numero, non appaiono allo stato risolutivi.

Cambio della destinazione d’uso di un appartamento in condominio

Giandomenico — Fri, 18 Nov 2011 13:51:15 +0000

Il caso che ci occupa riguarda un condòmino, nostro lettore, che vorrebbe destinare il proprio appartamento ad uso diverso da quello abitativo.
Non è inusuale che nel corso dei tempi il proprietario di un’unità immobiliare ubicata in condominio decida di mutarne la destinazione d’uso. Ciò è possibile quando non vi siano divieti urbanistici in tale direzione. Per questo motivo in primo luogo consigliamo al nostro lettore di verificare se le disposizioni normative locali vigenti consentano o meno il cambio di destinazione.
Il mutamento di destinazione d’uso funzionale costituisce in realtà una violazione edilizia molto diffusa per una serie di motivi. Uno tra i tanti motivi è quello della non necessità di opere edilizie che consente, in una certa misura, una maggiore libertà operativa all’autore dell’abuso. Non dimentichiamo poi che a fronte di un abuso si pone il problema delle relative conseguenze in sede di compravendita del bene, soprattutto nell’ipotesi che qualche normativa comunale o regionale abbia previsto la necessità della concessione o dell’autorizzazione per il mutamento di destinazione d’uso.
Tornando comunque alla specifica richiesta del nostro lettore, diamo per appurata la fattibilità dell’operazione; con l’ausilio di un tecnico abilitato si dovrà dunque presentare presso l’amministrazione pubblica l’istanza appropriata in relazione agli interventi necessari per la suddetta mutazione.
E’ importante a questo punto evidenziare una circostanza che spesso non viene adeguatamente presa in debita considerazione, ovvero come l’amministrazione pubblica nel rilasciare gli eventuali titoli abilitativi necessari ad ogni genere d’intervento faccia sempre salvi i diritti dei terzi. Con questa formula si deve intendere che persone estranee rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interessato possono comunque far valere i propri diritti laddove fossero lesi dalla fattispecie autorizzata. Per questo dobbiamo adesso comprendere il significato di quanto affermato sopra considerando il contesto condominiale.
Ancorché il nostro lettore abbia verificato l’assenza di disposizioni che vietino il cambio di destinazione dell’immobile, potrebbe accadere che altri e diversi divieti conseguano all’applicazione del regolamento condominiale.
Tali divieti sono formulati nei regolamenti sia mediante esatta elencazione delle attività vietate e sia con la generica indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare. Il tutto deve comunque risultare da espressioni rivelatrici di un intento chiaro e non suscettibile di creare incertezze interpretative.
Ad ogni modo, con quest’ultima formulazione non è facile comprendere quale destinazione d’uso possa ritenersi a priori vietata, bensì dovrà essere il condominio o il comproprietario trovandosi in situazione a denunciare l’inosservanza della norma.
Possiamo a questo punto concludere affermando quanto segue: il condomino che intende mutare la destinazione d’uso della propria unità immobiliare da appartamento ad ufficio dovrà preliminarmente verificare che ciò sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, ma anche e non secondariamente, che la specifica destinazione non sia vietata dal regolamento. Ci sentiamo di dare un ultimo consiglio al nostro lettore. Qualora persista il dubbio su un possibile divieto posto dal regolamento condominiale, sarà opportuno richiedere un parere, non vincolante, all’amministratore e poi ottenere il benestare da parte dell’assemblea.

La disdetta della locazione non abitativa nell’ipotesi di pluralità di locatori o di conduttori.

Giuseppe — Mon, 07 Nov 2011 14:38:25 +0000

Come disposto dall’art.28,comma primo,della L.n.392/1978,nella locazione non abitativa, il locatore che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza può liberamente dare disdetta del contratto comunicandolo con anticipo di almeno 12 mesi.
Ma cosa avviene se, dalla parte del locatore, la titolarità del contratto sia non di un unico, ma di più soggetti (es.tre coeredi)? Si effettuare la comunicazione di disdetta a tutti gli interessati, o basterà comunicarla ad uno solo di essi?
La norma citata (così come l’intero corpo normativo della locazione) nulla dispone al riguardo. Si rende necessario, allora, rifarsi ai principi generali in materia di obbligazioni e dare uno sguardo alla rassegna della giurisprudenza che si è espressa nel caso concreto. Riguardo all’ipotesi di pluralità di locatori, è principio ormai consolidato che la disdetta possa essere intimata anche da uno solo dei locatori che dichiari di agire a nome degli altri (Cass. n. 5518/1985). E’ possibile anche che tutti i locatori deleghino ad un amministratore la gestione del bene comune locato, unitamente alla rappresentanza, anche processuale, della comunione nei confronti dei terzi (Cass.n. 10394/2002). Del pari, in presenza di più conduttori (es. più avvocati che prendono in locazione un intero immobile per adibirlo al loro studio professionale) sarà sufficiente che la disdetta sia comunicata ad uno solo di essi (Cass. n. 4797/1999).
In tal caso, si determinerà l’effetto di costituire in mora anche gli altri co-conduttori nella riconsegna del bene. Nell’eventuale giudizio successivo di sfratto, tuttavia, sarebbe necessario integrare il contraddittorio a tutti i conduttori. Altra particolare ipotesi,non contemplata dalla legge sulle locazioni, è quella della disdetta da inviarsi dopo lamorte del conduttore,ove la locazione sia proseguita con i suoi eredi. Anche in tal caso, la disdetta comunicata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è idonea a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza contrattuale (Cass.n.4605/1997).

Il nesso di causalità tra affare concluso ed attività svolta (art. 1755 c.c.); “l’anello mancante”

Giuseppe — Fri, 14 Oct 2011 07:18:50 +0000

Come riporta l’art. 1755 c.c. il diritto alla provvigione in capo all’agente immobiliare sorge se, e solo se, l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La conclusione dell’affare deve quindi costituire l’effetto dell’intervento del mediatore. Più in particolare, l’attività del mediatore deve essersi inserita nel susseguirsi degli eventi come “anello mancante” senza il quale non si sarebbe arrivati alla compravendita tra le due persone che hanno concluso l’affare. In questa“catena di eventi”che hanno portato alla stipula non deve essersi quindi inserito un evento eccezionale che abbia escluso il nesso di causalità con il mediatore e quindi abbia tolto o sostituito “l’anello del mediatore” con uno diverso al quale si debba attribuire il merito del perfezionamento della compravendita.

Non è però necessario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo, ovvero non sial’unico anello o l’anello più grande (in ambito causale) della catena di eventi; è sufficiente infatti che un anello ci sia, anche se piccolo. In termini giuridici ciò si traduce in quanto affermato dalla Corte di Cassazione (ex multis sent. n. 709/2010) che non reputa necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino alla redazione del contratto intermediato – salvo espresse obbligazioni del mediatore nei confronti del proprio cliente – purché emerga con certezza che la conclusione dell’affare sia ricollegabile alla sua opera di“avvicinamento dei contraenti”.

Il mediatore deve pertanto provare principalmente di avere creato un “contatto” tra le parti a seguito del quale si sia raggiunto l’accordo contrattuale.

La giurisprudenza afferma inoltre che il decorso del tempo,il prezzo diverso,la precedente conoscenza delle parti, la revoca dell’incarico, la scadenza dell’incarico e la sostituzione delle originarie parti contraenti,non valgono – di per sé – ad escludere il nesso di causalità ed il diritto al compenso.

Concessione in godimento di un posto letto in un appartamento: quale disciplina si applica?

Giandomenico — Tue, 20 Sep 2011 13:40:50 +0000

Un gentile lettore chiede: “Quale disciplina si applica nella locazione di un posto letto in un appartamento con servizi in comune?” La Giurisprudenza di merito si è più volte pronunciata nel senso che, la concessione in godimento di un “posto letto” con uso di cucina e servizi in comune, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, in cambio di un corrispettivo, vada qualificata non come un rapporto di affittacamere, bensì come locazione avente ad oggetto il godimento, in via esclusiva, della parte di immobile riservata alla collocazione di un letto (e delle sue pertinenze), nonché, in comune con altre persone, della rimanente parte dell’appartamento in cui è concessa la fruizione. Laddove dunque in godimento dell’immobile non si accompagni e si integri con una serie di servizi ulteriori, ovvero nel caso in cui i servizi prestati siano finalizzati, in una funzione prettamente accessoria, unicamente ad aumentare il godimento dell’immobile, non si potrà evitare di ricadere nella disciplina della locazione. Non incidono pertanto sulla tipologia del contratto, una eventuale fornitura di mobilio, il completo arredamento anche con biancheria da casa e stoviglie, né l’esistenza di impianti sportivi condominiali. Non trova invece applicazione la normativa sulla locazione, in quei casi nei quali al godimento dell’immobile si accompagni la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o “personali”, ovvero una fornitura di particolari servizi che non attengono al miglior godimento dell’immobile, ma soddisfano bisogni diversi da quello dell’abitazione, ancorchè ad esso in qualche modo collegati, e che impegnano in tal misura il rapporto, da caratterizzarlo in maniera del tutto autonoma. In tale ambito vanno ricomprese quelle situazioni, tradizionalmente definite miste, in cui si ha la fornitura al cliente di servizi consistenti, normalmente, nella fornitura, nel cambio e nel lavaggio della biancheria da letto e da bagno, nella pulizia della stanza e del bagno, con fruizione di determinate utenze, quali riscaldamento, luce, acqua calda e fredda e simili. Laddove in tali ipotesi non possa ritenersi ravvisabile un rapporto di “affittacamere” per l’assenza di organizzazione e professionalità, dell’abitualità della fornitura a terzi di camera e servizi relativi e del requisito della precarietà e brevità dei soggiorni, dovrà allora configurarsi un contratto da ricomprendere fra quelli “d’alloggio”, come contratto atipico, avente ad oggetto la concessione di una ospitalità onerosa con imprescindibile e qualificante prestazione dei servizi così come sopra meglio indicati. Ad esso non si applicherà dunque la normativa tipica della locazione, ma tutta una serie di norme ulteriori che abbracciano anche il contratto di somministrazione ed il contratto di opera.

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La “cedolare secca” sugli affitti

Giuseppe — Tue, 13 Sep 2011 13:47:29 +0000

E’ stato di recente emanato il D. Lgs. n. 23/2011 (G.U. n. 67/2011), che introduce la cosiddetta “cedolare secca”. Naturalmente, come i più già sapranno, stiamo parlando di trattamento fiscale delle locazioni e in particolare, del reddito che ne deriva. L’innovazione riguarda esclusivamente le locazioni abitative (e relative pertinenze), e si sostanzia nella possibilità di accedere ad un’imposta sostituiva rispetto a quelle attualmente complessivamente dovute (IRPEF e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo).

Per i contratti di locazione registrati a partire dal 07/04/2011, essa può essere effettuata per via telematica; per i contratti registrati precedentemente, il locatore potrà optare per tale regime di tassazione nella dichiarazione dei redditi.

Sono state previste due aliquote: la prima del 21%, prevista per i contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4 anni; la seconda del 19%, prevista per i contratti a canone concordato tra le associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari,nei comuni ad alta densità abitativa (della durata di 3+2 anni).

Per accedere a tale forma di tassazione, riservata alle sole persone fisiche, il locatore dovrà rinunciare alla richiesta di aggiornamento del canone (anche quello indicizzato alla variazione ISTAT).

Tale rinuncia, espressamente prevista dalla legge quale condizione per l’applicazione della cedolare secca,è inderogabile per volontà delle parti.

Ulteriore condizione prevista per l’accesso alla cedolare secca è la comunicazione del locatore al conduttore che intende avvalersi di tale regime fiscale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 ha disciplinato le modalità applicative di questa nuova modalità di tassazione, approvando il modello di comunicazione.

Dalle prime analisi, sembra piuttosto evidente che la cedolare secca risulti effettivamente vantaggiosa per i redditi imponibili più alti.

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La manutenzione dell’immobile oggetto di usufrutto

Giuseppe — Fri, 02 Sep 2011 15:29:32 +0000

Ogni bene immobile,prima o poi,ha bisogno di interventi di manutenzione. Nel caso in cui il bene sia oggetto di usufrutto,c’è una specifica disciplina che mette a carico tali interventi,a seconda della loro natura e della loro portata,dell’usufruttuario oppure del nudo proprietario. L’art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere,gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.

Esempi di riparazioni ordinarie sono, come rilevato anche dall’osservazione della giurisprudenza in materia,

• il ripristino dell’intonaco

• la verniciatura di porte e finestre

• la tinteggiatura delle pareti

• la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini

• la sostituzione di singole porte o finestre

• il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario. L’art.1005 del codice civile ne fa un elenco: “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare

• la stabilità dei muri maestri e delle volte,

• la sostituzione delle travi,

• il rinnovamento,per intero o per una parte notevole,dei tetti,solai,scale,argini,

acquedotti,muri di sostegno e di cinta”.

Tuttavia, secondo l’unanime interpretazione giurisprudenziale, questo elenco non è da ritenersi tassativo. Si deve ritenere, infatti, che oltre ai casi espressamente previsti dalla legge, rientrino nel concetto di riparazioni straordinarie tutte quelle che (parafrasando la giurisprudenza) sono prevedibili come effetto normale,a breve o a medio termine,dell’uso e del godimento della cosa,e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Occorre aggiungere,per concludere, che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono invece a carico dell’usufruttuario.

Usucapione di beni ereditari

Giandomenico — Fri, 01 Jul 2011 11:16:01 +0000

La questione che ci accingiamo a discutere riguarda l’usucapione. Per chiarezza dei nostri lettori, diciamo subiamo che l’usucapione è un modo di acquistare la proprietà di beni, siano essi mobili o immobili, o di altro diritto reale di godimento sui medesimi, a seguito del possesso pacifico, non violento ed ininterrotto degli stessi per un periodo di tempo determinato dalla legge.

Per esperienza oramai assodata è possibile affermare che l’usucapione risponde all’esigenza di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni, in presenza di una situazione di fatto ormai consolidata, quale è il possesso di un bene protratto per un certo tempo.

Precisiamo che l’acquisto del diritto si produce automaticamente per legge ma ciò nonostante l’usucapiente potrebbe avere interesse a formalizzarlo; a tal fine dovrà esperire un’azione giudiziale che gli permetta di ottenere una sentenza dichiarativa dell’avvenuto usucapione.

A questo punto sebbene succinta la premessa riteniamo comunque di poter dare corso alla discussione affrontando il quesito posto da un nostro lettore: “.. se un bene posseduto per tanto tempo dal de cuius debba essere indicato nella dichiarazione di successione..”e principalmente “..se l’iscrizione di ipoteca formalizzata trascrizione della sentenza di accertamento dell’usucapione possa vanificare le aspettative ereditarie”.

Senza dilungarci troppo sulla prima parte del quesito diamo per corretta l’indicazione nella dichiarazione di successione di un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, anche in assenza di una sentenza di accertamento.

In questo contesto riteniamo di secondo ordine stabilire gli effetti fiscali che ne seguono mentre sugli effetti di una iscrizione di ipoteca sul bene usucapito (non ancora accertato con sentenza trascritta) spenderemo qualche parola anche per consentire al nostro lettore di valutare l’opportunità o meno di accettare l’eredità.

Il nostro codice non elenca tra le domande giudiziali da trascrivere quella per l’usucapione mentre prescrive all’art. 2651 c.c. la trascrizione della sentenza dichiarativa dell’avvenuta accertata usucapione. Lo scopo della suddetta trascrizione è quello di garantire completezza ai pubblici registri, pertanto non rileva ai fini dell’opponibilità ai terzi.

Questo vuol dire che l’usucapione, anche se non accertata giudizialmente e, quindi, non pubblicizzata attraverso la trascrizione, non è vanificata da eventuali acquisti effettuati da terzi successivamente al compimento dell’usucapione stessa e trascritti nei pubblici registri.

Principio che possiamo far valere anche nel caso di iscrizioni pregiudizievoli avvenute successivamente al momento in cui si è compiuta l’usucapione. Al riguardo la Cassazione con sentenza del 2000 (n. 8792, 28.06.2000), ribadendo l’effetto retroattivo dell’usucapione (sin dal momento nel quale l’usucapiente ha iniziato a comportarsi da padrone), ha confermato che l’usucapione medesima estingue comunque ogni eventuale ipoteca iscritta o rinnovata a nome del precedente proprietario. Al nostro lettore a questo punto non rimane altro da fare che calcoli e confronti.

Delibera condominiale

Giandomenico — Fri, 17 Jun 2011 16:07:44 +0000

Rispondiamo ad un lettore che ci chiede informazioni circa la validità di una delibera condominiale nella quale non sono indicati i nomi dei votanti. La Suprema Corte di Cassazione si è interessata della questione in più occasioni, ed in particolare risulta particolarmente interessante ed esaustiva la pronuncia della Cassazione, sez. II,del 29 gennaio 1999, n. 810, che così stabilisce:”In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso.

Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla”.

Dalla suddetta pronuncia possiamo dedurre quindi che, seppur la legge si limita a stabilire unicamente che le delibere dell’assemblea debbano essere approvate con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., senza quindi l’obbligo di indicare il nominativo dei partecipanti ed il valore della loro proprietà in millesimi, detti incombenti si rendono necessari per una serie di motivi e quindi l’omissione rende annullabile la delibera su impugnazione dei dissenzienti (oltre che dagli assenti).

L’obbligo di indicare il nominativo dei partecipanti, con espressa indicazione dei dissenzienti e dei favorevoli e del valore della quota di proprietà, dicevamo si rende necessario in primo luogo per verificare la validità della delibera adottata sia in base al quorum sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi fra condomini. L’individuazione nominativa dei partecipanti costituisce, infatti, l’unico modo per verificare la corrispondenza del numero dei partecipanti e del valore delle quote alle specifiche proporzioni stabilite dalla legge.

In secondo luogo, dicevamo che ai fini della validità delle votazioni, il peso del voto del condomino dipende anche dal valore della quota di cui è titolare. L’individuazione nominativa dei votanti in favore di una delibera sarà dunque necessaria anche al fine di controllare se sono stati rispettati i vari quorum prescritti.

Ancora tale individuazione servirà a verificare la presenza di eventuali conflitti di interesse da parte di coloro che hanno votato.

Infine, in considerazione del fatto che l’impugnazione (oltre che agli assenti), è riservata soltanto ai condomini dissenzienti, l’individuazione del nome di coloro che hanno votato a favore della delibera, risulta indispensabile per stabilire chi siano i condomini dissenzienti ai quali la legge consente il diritto di impugnare la delibera.

In conclusione, rispondendo al nostro gentile lettore, possiamo dire che la delibera condominiale che non riporti analiticamente nel verbale di votazione i nominativi dei partecipanti, con espressa indicazione del valore della quota nonchè del parere (favorevole o dissenziente), deve ritenersi annullabile sia dai condomini assenti che da quelli dissenzienti.