Per ciò che attiene il mercato immobiliare, sempre oggetto delle nostre analisi, l’Agenzia del Territorio ha evidenziato nel primo semestre una contrazione delle compravendite residenziali. Com’è ovvio, questo dato conferma che l’andamento delle compravendite abbia risentito della crisi, legato com’è alla disponibilità da parte delle banche all’erogazione dei mutui. Nonostante la flessione del primo semestre, in base ai dati del Centro Studi Toscano, il terzo trimestre 2011 registra un incremento delle compravendite rispetto all’anno precedente. Ciò conferma il fatto che, nonostante tutto, quello immobiliare rimane un mercato di riferimento. Viene infatti percepito dagli investitori come un bene rifugio, soprattutto in un momento di crisi come quello che stiamo vivendo. Ciò è sicuramente valido per tutti coloro che hanno la liquidità necessaria per poter affrontare un investimento immobiliare, ma è anche vero che la maggioranza degli italiani che vuole acquistare una casa con lo scopo di viverci, ha bisogno di ricorrere, almeno parzialmente, all’apporto degli istituti di credito.

Temo che questa crisi di liquidità non si risolverà a breve, ma sono altrettanto convinto che i fondamentali del nostro paese siano sufficientemente solidi e, uniti ad un governo credibile ed efficace, ci metteranno al riparo dai rischi paventati in questi ultimi tempi. Guardo ai prossimi mesi con fiducia, certo che il nostro paese possa riscattarsi.

D.: Sig. Pretta, grazie al suo impegno è riuscito ad aprire questo secondo ufficio nella città di Cagliari, ma sicuramente avrà già altri progetti futuri. Quali sono i suoi prossimi obiettivi?

Si, sono riuscito ad aprire il mio secondo ufficio a Cagliari, nella zona dove sono nato professionalmente e che quindi conosco benissimo. Il mio obbiettivo è quello di crescere insieme al Gruppo Toscano migliorandomi giorno dopo giorno e facendo maturare sia professionalmente che moralmente chi mi sta vicino.

D.: Cosa le ha trasmesso il Gruppo Toscano e quali sono invece le sue caratteristiche personali che le hanno permesso di affrontare questa esperienza?

Posso senz’altro dire che l’azienda mi ha fatto capire come con metodo, professionalità e perseveranza ogni obbiettivo è raggiungibile. Diciamo che “l’appetito vien mangiando”: dopo aver avviato il mio primo ufficio assieme al mio socio Claudio Vacca, il secondo passo era fondamentale per continuare nella crescita. Personalmente penso di aver fatto mie alcune delle caratteristiche che vengono riconosciute all’azienda con l’aggiunta di coraggio, intraprendenza e umiltà.

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Da sinistra  Claudio Vacca, Gian Mauro Pretta, Giovanni Cuda (Consulente Area Sardegna)

Da sinistra  Claudio Vacca, Gian Mauro Pretta, Giovanni Cuda (Consulente Area Sardegna)

Da sinistra  Claudio Vacca, Gian Mauro Pretta, Giovanni Cuda (Consulente Area Sardegna)

Da sinistra  Claudio Vacca, Gian Mauro Pretta, Giovanni Cuda (Consulente Area Sardegna)

Cerchiamo di conoscere meglio questa agenzia Toscano attraverso alcune domande alla nuova imprenditrice:

Sig. ra De Biase, grazie a lei si apre la prima agenzia Toscano nella città di Reggio Emilia. Come ha conosciuto il nostro marchio e perché ha scelto di aprire un’agenzia con il nostro marchio?

Mi è sembrata una buona opportunità poter rafforzare la presenza del Gruppo Toscano in Emilia. Ho conosciuto il Gruppo Toscano  diversi anni fa quando vivevo in Puglia leggendo la pubblicità sul giornale locale e poi ricordo un passaggio sulla RAI con la signora Simona Ventura.

Da subito ho avuto l’impressione di essere entrata in contatto con un’azienda seria e prestigiosa che  garantisce grande affidabilità a noi operatori e alla nostra clientela. Quando il signor Iannilli, il Consulente Area Emilia Romagna, ha preso in considerazione la mia candidatura ne sono stata felice, colgo quindi l’occasione per ringraziarlo.

Che tipo di mercato immobiliare esiste nella città di Reggio Emilia e quali sono le tipologie abitative più richieste?

Reggio Emilia è una città di provincia con un’economia sostanzialmente sana e con il mercato immobiliare in assoluta ripresa. La tipologia più richiesta è sicuramente il trilocale, ma avvertiamo un buon interesse anche sulle altre tipologie di immobili.

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Nella foto, da sinistra:

Angelo Barbara, Ernesto Iannilli (Consulente Area Emilia Romagna), Mariateresa De Biase, Daniele De Ninno,

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Se non avete letto l’articolo, lo trovate qui.

Che ne pensate?

Pensiamo che sia doveroso analizzare lo studio dal nostro punto di vista. Secondo lo studio di Immofranchising, la percentuale del franchising sul numero totale di agenzie immobiliari presenti su scala nazionale è pari al 15,87%. Ritengo che vi sia una forte potenzialità di incremento del mercato, in quanto la percentuale del franchising sul totale delle agenzie immobiliari è molto bassa. Il mercato a mio parere è diventato più esigente negli ultimi anni e credo che l’affiliazione rappresenti la soluzione per fronteggiare al meglio le richieste del mercato. Il singolo agente immobiliare non può infatti garantire quel livello di servizio che solo un grande Gruppo in franchising può offrire. E sto pensando a tutti i servizi accessori collegati all’intermediazione immobiliare, oltre all’indispensabile attività di formazione costante e di qualità che possiamo garantire a tutti i nostri affiliati.

Per quanto riguarda poi la flessione (sia dei volumi di mercato sia del numero dei punti di vendita dei principali brand) alla quale abbiamo assistito dal 2008, anche in questo caso credo che sia fisiologica. D’altra parte la crisi internazionale che ha caratterizzato il 2008 e 2009 è un dato oggettivo, e anche il mercato immobiliare ha avuto le sue difficoltà, dalle quali non potevano essere affrancati gli affiliati ai gruppi immobiliari. È importante avere una visione chiara delle cose: bisogna capire infatti che solo affiliandosi ad un grande gruppo è possibile superare le difficoltà del momento, uscendone più forti, grazie alla popolarità del brand e a tutti i servizi che altrimenti non si potrebbero più offrire ai clienti.

I nostri numeri sono la migliore conferma di quanto appena detto: la produttività media dei nostri punti affiliati è molto migliorata nell’ultimo anno, segnando un +14,27% nell’ultimo anno mobile a giungo 2010, mentre considerando solo il primo semestre del 2010, il dato sale a +22,92%. Un dato importante quest’ultimo, che ci conferma che chi è affiliato ad un grande gruppo e ha continuato, durante la crisi, a lavorare con serietà e professionalità viene premiato dal mercato.

Una nota sul metodo utilizzato nello studio: le quote di mercato sono state calcolate in base al numero di agenzie dei vari competitors immobiliari. Non penso che si possa parlare di quota di mercato solo attraverso il numero delle agenzie. Ogni agenzia può avere una potenzialità e quota di mercato differente a seconda della propria organizzazione. Quando si vuole parlare di quota di mercato, si devono prendere in analisi dati oggettivi come il fatturato e il numero di immobili venduti dall’agenzia. Ma mi rendo perfettamente conto che le difficoltà in questa seconda ipotesi metodologica possono essere molteplici.

Anche i tempi medi di vendita sono molto migliorati rispetto al 2009. Oggi sono infatti sufficienti 6 mesi per vendere un immobile, contro i quasi 8 mesi del 2009. Rispetto allo scorso anno rileviamo prezzi pressoché stabili. In sede di trattativa, i proprietari sono disposti ad accettare uno sconto medio di circa il 5% sulla richiesta iniziale (evidenziamo che questo dato è inferiore rispetto alla media nazionale, pari al 7%).

Il centro di Cagliari si conferma uno dei quartieri più dinamici della città, insieme a San Benedetto – Villanova. Entrambe le zone beneficiano delle opere di riqualificazione da parte del comune, che a Villanova sono in fase di ultimazione. Qui, la chiusura di aree pedonali e l’apertura di nuovi negozi, insieme ad interventi di riqualificazione di palazzi storici da parte di privati, contribuisce a portare nuova vivacità al mercato immobiliare cittadino. Anche la zona di Sant’Avendrace, con la costruzione di nuovi edifici e negozi commerciali, dovrebbe beneficiare delle opere di rivalutazione ambientale.

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Lo sviluppo della rete in franchising della Gruppo Toscano S.p.A. ha registrato al 31 dicembre 2009 un fatturato di Euro 10,1 milioni, con un incremento, rispetto all’esercizio pre­cedente, di oltre il 3,0%. L’EBITDA dell’anno 2009 è risultato positivo per circa 2,1 milioni di Euro, cosi come l’EBIT, risultato pari a circa 1,5 milioni. Pur avendo ottenuto un fatturato pressoché stabile rispetto allo scorso anno, l’EBITDA e l’EBIT sono sensibilmente cresciuti rispetto al 2008 (rispettivamente +76,5% e +154,3%). Ciò è stato possibile grazie ad un’accurata gestione del conto economico, volta a mantenere gli standard qualitativi abitualmente offerti alla rete. In tal senso il Gruppo è riuscito a trasformare la crisi in un’opportunità, con un’oculata gestione della politica di costo che ci ha permesso di essere reattivi in fase di ripresa del mercato.

Anche nel corso del 2009 abbiamo rinnovato  l’investimento in formazione, che prevede, tra le iniziative, una collaborazione con l’Università degli Studi di Tor Vergata, Facoltà di Economia, di percorsi formativi differenziati per i Consulenti Immobiliari Toscano.

Il numero di transazioni effettuate nel corso dell’esercizio tramite le agenzie affiliate è risultato pari a 3.746, pari ad un incremento percentuale del 10,4% .

“Il mercato anche quest’anno ha continuato a selezionare le agenzie in grado di offrire professionalità, competenza e serietà”. afferma il dott. IlarioToscano, Presidente della Gruppo Toscano Spa, “Un servizio di qualità superiore è basato su un’attenta e seria formazione dell’agente immobiliare. Sono anni che seguiamo con convinzione la strada degli investimenti in formazione: Una scelta strategica a lungo termine, che ci consente di affrontare al meglio lo scenario di mercato attuale. Grazie alla solidità delle nostre scelte, il mercato ci ha premiato, con risultati addirittura in crescita rispetto al 2008.

Il 2010 sta confermando la ripresa del mercato, già evidenziata negli ultimi mesi del 2009. Contiamo così anche quest’anno di ottenere risultati in crescita.”

Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog  la risposta al quesito:

a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;

b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).

c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).

A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.

Vi allego il pdf con la pagina del Corriere dello scorso 11 marzo.

Buona lettura