Consegna dell’immobile al preliminare: possesso o detenzione?
Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
11 Commenti
A volte capita che, nel contratto preÂliminare di compravendita immobiliare, le parti convengano che il bene oggetto della pattuizione venga immediatamente consegnato al promittente acquirente, spesso anche a fronte del pagamento di acconti del prezzo convenuto. A giustificare una simile situazione concorrono vari fattori, come ad esempio l’esigenza di antiÂcipare i lavori di ristrutturazione, il ritardo nell’ottenimento di un mutuo, la non ancora ottenuta regolarizzazione della situazione urbanistica e/o catastale dell’immobile.
Come si qualifica il titolo in base al quale il promisÂsario acquirente gode dell’immobile prima del perfezionamento della compravendita, come posÂsesso o come detenzione?
La risposta investe un importante profilo pratico: se il contratto definitivo di compravendita non viene poi stipulato, ed il promisÂsario acquirente matura i requisiti temporali, potrĂ lo stesso, per effetto del potere di fatto così esercitato sul bene oggetto del preÂliminare, acquistarne la proprietĂ per usucapione? Al riguardo, si sono contrapposte tra i giuristi due diverse opinioni.
Secondo l’opinione preÂvalente, il promisÂsario acquirente al quale il bene viene antiÂcipatamente consegnato ne diventerebbe mero detentore e non anche posÂsesÂsore (ricordiamo che la differenza tra detenzione e posÂsesso sta nell’elemento soggettivo, preÂsente solo nel secondo, della coscienza di utilizzare il bene come se fosse il proprio, c.d. animus posÂsidendi).
Si è osservato, in tal senso, che la consegna antiÂcipata viene pattuita nella piena consapevolezza, da parte dei contraenti, che il trasferimento della proprietĂ verrĂ comunque differito al definitivo: tale la ragione per cui la relazione del promittente acquirente con il bene antiÂcipatamente consegnato va qualificata come semplice detenzione, mancando il menzionato requisito soggettivo del posÂsesso. Così si è pronunciata piĂą volte anche la Corte di Cassazione.
Secondo questa impostazione, quindi, il promisÂsario acquirente non potrebbe usucapire l’immobile (al pari, ad esempio, del conduttore nella locazione). Secondo altra impostazione, la clausola accesÂsoria che preÂvede la consegna immediata del bene avrebbe una funzione antiÂcipatoria del succesÂsivo trasferimento della proprietĂ al quale tende il contratto, ed essa attribuirebbe il posÂsesso e non la detenzione della cosa. Anche in questo senso, si è espressa sempre la Corte di Cassazione in piĂą occasioni.
Secondo questa diversa impostazione, quindi, il promisÂsario acquirente potrebbe usucapire l’immobile. Proprio a causa di tale contrasto giurisprudenziale, si è reso necesÂsario l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che si è pronunciata con la sentenza n. 7930/2008 in favore della prima opinione.
La Suprema Corte ha osservato, infatti, che il posÂsesso altro non è che una situazione di fatto: il potere sulla cosa che si manifesta in una «attività », per usare il termine accolto dal codice civile, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietĂ o di altro diritto reale, ex art. 1140 c.c.. Per dirla con i medesimi termini dei giudici e della dottrina, il posÂsesso «non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per l’effetto di un negozio» — e, dunque, non può discendere dall’accordo delle parti diretto ad antiÂcipare gli effetti del contratto definitivo di compravendita.
In altri termini, le Sezioni Unite. hanno aderito all’indirizzo tradizionale e, così, hanno escluso che il contratto preÂliminare di compravendita ad effetti antiÂcipati comporti per il promittente acquirente l’acquisto del posÂsesso utile ad usucapionem. Si è ritenuto, infatti, che nel caso in questione il preÂliminare di compravendita si pone in relazione — nelle forme del collegamento negoziale — con un contratto di comodato, che giustifica il godimento del bene da parte del promittente acquirente.
Potete lasciare eventuali richieste di chiarimento nei commenti. Proverò a rispondervi nel minor tempo posÂsibile, ma intanto buon week end a tutti.
- unico post
Andrea
24 novembre 2008 alle 00:00
La registrazione e trascrizione del preÂliminare hanno qualche rilevanza nella qualificazione del posÂsesso in questione?
Poi, l’effettuazione dei lavori di ristrutturazione posÂsono essere qualificati come un atto di disposizione che solo da un soggetto con animus posÂsidendi potrebbero essere compiuti?
Infine, se il pagamento dell’acconto è superiore alla metĂ del prezzo complesÂsivo dell’immobile, sono piĂą tutelato oppure la sentenza della Cass. a S.U. è insuperabile sotto ogni profilo?
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Andrea
24 novembre 2008 alle 00:00
Scusate, non vi ho nemmeno scritto grazie...siete così completi e gentili nelle risposte che un GRANDE GRAZIE ci vuole per forza.
Ciao e grazie
Andrea
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Enzo
24 novembre 2008 alle 00:00
Caspita Andrea, servirebbe un trattato per rispondere a queste domande eheh
Scherzi a parte, molto preÂsto pubblicheremo la risposta ai tuoi dubbi
a preÂsto
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Giuseppe
24 novembre 2008 alle 00:00
Caro ANDREA, i Tuoi quesiti sono davvero interesÂsanti e “impegnativi”.
Provo a sintetizzare il mio parere al riguardo nei punti che seguono:
a) la registrazione è un mero adempimento fiscale: l’unico effetto civilistico è quello di rendere certa la data apposta al contratto;
b) la trascrizione ha il solo effetto di rendere il preÂliminare opponibile ai terzi, con effetto pratico di “preÂnotazione” a favore del promisÂsario acquirente;
c) la posÂsibilitĂ di fare dei lavori di ristrutturazione prima del rogito, non è qualificabile come posÂsesso, essendo per lo piĂą inquadrabile come mera autorizzazione ad accedere presso l’immobile limitatamente a tali lavori e, pertanto, come detenzione;
d) anche la quantitĂ di acconti versati non mi pare idonea a qualificare come posÂsesso l’eventuale disponibilitĂ antiÂcipata del bene.
Fammi sapere se hai un’opinione diversa al riguardo.
Un caro saluto.
Giuseppe
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Andrea
24 novembre 2008 alle 00:00
E come posso avere un opinione difforme dalla Tua, dopo una tanto esauriente risposta
Grazie ancora
Andrea
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biagio
28 febbraio 2009 alle 00:00
Salve, io avrei un altra domanda da porvi sperando di ricevere una risposta da parte Vostra.
Il caso è questo: due terreni confinanti (A e B), tra i due è stata costruitta una “casetta”, diciamo un semplice deposito per attrezzi agricoli. Il proprietario del deposito decide di donare ad A la proprietà del deposito e di concedre a B un diritto personale di ricovero (di uso del posito).
Per oltre 40 A non utilizza mai il deposito e se ne disinteressa, al contrario B lo usa e lo utilizza proprio come deposito di attezzi e come ricovero per poter coltivare il proprio fondo.
Logicamente in questi 40 anni vi è una succesÂsione tra l’originario proprietario e i suoi eredi, così come da chi lo ha sempre utilizzato e i suoi eredi.
Adesso il proprietario vuole ottenere la piena proprietà del deposito e negare l’uso a B.
Al contrario BÂ vorrebe acquistare la proprietĂ per usucapione.
Come può fare B per aver diritto alla proprietà per usucapione? C’è qualche elemento a suo favore? Si potrebbe trovare una soluzione o semplicemente in virtù della detenzione non puà acquisire il deposito per usucapione?
Ci sarebbe un escamotage per superare il problema?
Scusate se sono stato lungo ma era comunque indispensabile.
Ringrazio tutti per una risposta.
Grazie mille!!!
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rizzante paolo
2 novembre 2010 alle 18:19
devo proporvi il seguente quesito:
Avendo ricevuto l’appartamento in detenzione( a seguito di preÂliminare regolamentare) al solo fine di collocare l’arredamento con preÂclusione di residenza, le spese per i danni derivati alle strutture esterne ( portoncino blindato e serramenti esterni) causati da tentativo di furto a chi sono imputabili ?
Grazie
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Federica
21 febbraio 2011 alle 23:57
VI PREGO, AIUTATEMI...
sto vendendo un appartamento e ho appena ricevuto una proposta d’acquisto da un posÂsibile acquirente che mi chiede però di poter stabilizzarsi nell’ immobile dopo aver firmato il compromesso (entro apr 2011) ma prima del rogito
(novembre 2011, per decadenza del quinquennio vincolante per la plusvalenza e la percentuale di differenza per il registro d’ imposta agevolato).
l’ acquirente in questione è incinta e vorrebbe antiÂcipare l’ ingresso nell immobile per riuscire a stabilizzarsi nella casa prima del lieto evento.
Quali rischi posso incontrare nel caso in qui l’ acquirente cambi idea prima del rogito?
Grazie milleeeee...
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admin
4 marzo 2011 alle 10:29
Il rischio di dare il posÂsesso prima dell’atto definitivo è quello derivante dall’inadempimento del promisÂsario acquirente inadempiente. Cioè: casa occupata senza pagamento del saldo del prezzo.
Per liberare la casa occorrerebbe quindi intentare un’azione giudiziaria per il rilascio dell’immobile (difficilmente l’occupante la libererebbe a seguito di semplice diffida).
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DANIELE
3 gennaio 2012 alle 14:29
Salve, e grazie antiÂcipatamente per le risposte che vorrete fornirmi.
Anche io sto vendendo il mio immobile che mi chiede di entrare nel momento del compromesso e posticipare il definitivo atto di vendita a dic 2013 (lui deve avere i soldi necesÂsari ed a me va bene perchè sarebbero pasÂsati i famosi 5 anni dove, nel mio caso, si pagherebbe la plusvalenza)
Ho pensato che la cosa sia fattibile, registrando un compromesso e stipulando parallelamente un contratto di comodato d’uso gratuito che fa espresÂsamente riferimento al contratto preÂliminare e valido fino alla data di stipula dell’atto. La domanda è se si si può fare e se mi tutela in caso di non acquisto dell’immobile.
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tonia
30 gennaio 2012 alle 12:38
Ciao,
rimanendo nell’argomento contratto preliminare/ definitivo il mio caso è questo:
l’immobile di mia proprietà è stato oggetto di preÂliminare, in cui si è negato il posÂsesso al promisÂsario acquirente.
Quest’ultimo ha invece iniziato i lavori e per giunta le chiavi gli sono state date dall’agenzia immobiliare...Cosa fare?grazie
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