7 gennaio 2009
Gli scenari immobiliari per il 2009
Scritto da: Enzo in Mercato Immobiliare
11 Commenti
Sui quasi tutti i blog ogni anno il primo post di gennaio è dedicato alle previsioni su cosa accadrà nel proprio settore durante l’anno appena cominciato.Previsioni più o meno fantasiose sono già state formulate nel mondo dell’elettronica, della tecnologia, dell’economia, della finanza, della politica. La parte divertente del gioco è tornare, 365 giorni dopo, a rileggere le previsioni per verificare cosa si è indovinato e cosa no.
Eccovi le mie per il 2009 relative al mercato immobiliare:
- Internet avrà un ruolo sempre maggiore per chi cerca casa, a scapito dei giornali. Prevedo che entro fine 2009 oltre il 60% di chi acquista una casa, l’ha cercata prima di tutto su internet.
- Gli affitti per gli studenti universitari fuorisede saranno regolamentati dallo Stato secondo norme che tutelino maggiormente la categoria e che incentivino l’emersione degli affitti in nero tramite bonus o sgravi fiscali ai proprietari.
- I prezzi degli immobili scenderanno gradualmente fino a ritrovare il punto di equilibrio del mercato immobiliare. A questo contribuiranno gli agenti immobiliari che vedono nel medio e lungo periodo un valore aggiunto al proprio servizio di intermediazione.
- La vera discriminante quando si valuta un’immobile sarà la sua qualità. Una casa ben fatta, e ben rifinita è giusto che costi di più di una di minore qualità. Tra gli immobili di qualità la differenza la farà la presenza o meno di dotazioni ecosostenibili (riscaldamento passivo, isolamento termico, ecc). Aumenteranno i pannelli fotovoltaici sulle case esistenti e verranno costruiti sempre più immobili con tecniche di bioedilizia all’avanguardia.
Ai limiti tra la realtà e l’utopia, non trovate? Ne riparleremo a dicembre, intanto perché non fate anche voi le vostre previsioni?
Quasi dimenticavo, buon anno a tutti.
- unico post
Antonio Consoli
8 gennaio 2009 alle 00:00
Mi auguro fortemente la regolamentazione degli affitti a studenti universitari. Per il resto, gli altri punti sono ragionevoli, soprattutto il primo. Già il 2008 è stato un grande anno per gli annunci immobiliari in rete. Il 2009, secondo me, segnerà uno scatto importante.
Mi sono permesso di segnalare questo post nel blog immobiliare per cui scrivo.
Cordiali saluti
Antonio Consoli
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Enzo
8 gennaio 2009 alle 00:00
Antonio perchè non ci dici anche l’indirizzo del blog per cui scrivi?
Grazie per il commento
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Antonio Consoli
8 gennaio 2009 alle 00:00
Certo. Non volevo sembrasse pubblicità occulta!
Eccolo: http://www.annunci-immobili.info/blog
Vorrei anche parlarti del portale che sta per nascere, se interessati.
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Boris
8 gennaio 2009 alle 00:00
Buonasera. Vorrei intraprendere la carriera di consulente immobiliare nel vostro gruppo. Ho già inoltrato il mio cv tramite il sito, ma ancora non ho avuto nessuna risposta. Spero mi possiate dare una mano! Scusate se il mio intervento non è inerente con la discussione...Grazie in anticipo!
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SULSA
9 gennaio 2009 alle 00:00
Buonasera a tutti, è la prima volta che scrivo su questo blog, ma seguo il mercato immobiliare già da un bel pò.
Le previsioni di Enzo secondo me non sono tra utopia e realtà: tranne la seconda, che appoggio anch’io e auspico fortemente, le altre 3 sono già realtà.
Gli italiani che cercano casa guardano già ora prima su internet, diventato di uso comune in quasi tutte le case, e poi eventualmente su carta.
La corsa all’acquisto dell’immobile ha già iniziato a frenare nel 2006 e adesso può essere definita al più una piacevole passeggiata tra i boschi.
Già da un annetto si guarda sempre più alla qualità delle case, alla loro location e ai servizi che offre la zona.
I prezzi.
Beh i prezzi sono il nocciolo duro dell’immobiliare.
Se si guardano i report di Scenari Immobiliari o Nomisma sembrano in lieve e graduale diminuzione. Se invece si sta cercando casa e si scende quindi in strada si assiste a un calo più interessante: a me personalmente, dopo la prima visita, mi sono stati offerti immobili al 20% in meno di quanto era richiesto un paio di mesi prima quando li ho visitati. E parliamo di luglio 2008, prima della pubblicizzazione della crisi mondiale (eh si, perchè la crisi vera è iniziata un anno fa, nell’estate 2007, ma ne è stata minimizzata la diffusione al pubblico).
Personalmente ho previsione per il futuro meno rosee di Enzo: i prezzi degli immobili avranno dinamiche differenti nelle varie città d’Italia, ma dove sono stati gonfiati troppo, cioè in città come Roma, dove sono triplicati, scenderanno ancora di molto e non solo per il 2009. Nel 2009 mi aspetto almeno un altro 20% di discesa e mi tengo veramente basso. Dico questo perchè il mercato immobiliare in Italia e a Roma in particolare è principalmente uno “scambio di figurine”: con l’80% di proprietari di una prima casa, e con questa situazione economica mondiale chi compra per migliorare la propria situazione abitativa, vendendo contestualmente la propria casa, aspetterà sicuramente tempi migliori e chi doveva comprare ha già comprato negli ultimi 5 anni. Resta un target di potenziali acquirenti caratterizzato da giovani precari, con poche garanzie e che non possono acquistare a questi prezzi, a causa del poco contante e della stretta creditizia. Se vi fate i conti in lire invece che in €, vi potrete rendere facilmente conto di come gli stipendi siano rimasti praticamente invariati mentre i prezzi delle case siano diventati insostenibili. Occorre un drastico ridimensionamento per far ripartire il settore: la voglia di comprare c’è la possibilità per tantissimi no. Per come la vedo io è solo una questione di prezzo e prima se ne prenderà atto prima il mercato ripartirà.
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fpsoft
10 gennaio 2009 alle 00:00
“I prezzi degli immobili scenderanno”... decisamente piu’ confortante rispetto a “il mattone sale sempre” che si sentiva da molte parti fino ad un anno fa.
Ma poi leggo: “scenderanno gradualmente fino a ritrovare il punto di equilibrio del mercato immobiliare”.
A parte il “gradualmente”, di cui discutero’ dopo, fa piacere constatare l’ammissione (anche se “post”) dello squilibrio nel quale ha vissuto il mercato fino a pochi mesi fa, imbottito dalla droga dei mutui facili della quale molti speculatori hanno beneficiato lasciando sul campo vite indebitate a vita.
A mio parere il punto di equilibrio dei prezzi è tra il –40 ed il –50% rispetto ai massimi del 2006 (considerando i dati macroeconomici attuali un calo del genere e’ plausibile). Se quindi con quel “gradualmente” si intende un –5% annuo, tra dieci anni dovremmo raggiungere l’equilibrio.
Ma 10 anni sono troppi per un mercato immobiliare ormai sofferente (soffrono i venditori, soffrono le agenzie, soffrono gli acquirenti).
Ecco perche’ non credo alla discesa graduale (ovvero soft landing) ipotizzata da Enzo con il “gradualmente” (se ho inteso male me ne scuso) ma ad una discesa relativamente brusca (fisiologica ed inevitabile se consideriamo il calo gia’ conclamato delle transazioni) con un –20% a fine 2009 ed un altro –20% a fine 2010.
A quel punto, se saranno raggiunti quei livelli, le agenzie potranno tirare un sospiro di sollievo, i venditori non dovranno aspettare semestri o anni per vendere, gli acquirenti potranno vivere dignitosamente nella casa pagata il giusto prezzo senza doversi indebitare la vita.
E’ vero quello che dice Enzo, “a questo contribuiranno gli agenti immobiliari”, quindi mi aspetto da parte loro (ancora una volta) una reale presa di coscienza della situazione evitando di nascondere la polvere sotto il tappeto in attesa di una sperata ma quanto mai improbabile ripartenza del mercato nel 2009 ipotizzata da alcuni (non si sa poi su quali basi, sull’abbassamento dei tassi? Si’, come in Usa ed UK).
Il mercato si riprendera’ solo grazie alla legge che lo governa, ovvero l’incontro (sui prezzi) tra domanda ed offerta, mediato — naturalmente — da Agenti Immobiliari che mi auguro siano il piu’ realisti possibile.
Grazie dell’ospitalita’.
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mauro
14 gennaio 2009 alle 00:00
Concordo con la tua previsione ad eccezione della regolamentazione degli affitti agli studenti infatti, si sa, questo campo è un vero e proprio business che, ad oggi, è praticamente privo di qualsiasi vincolo e utilizza delle leve molto (azzarderei... “troppo”) importanti.
Per quanto riguarda il commento finale: “al limite tra realtà ed utopia”....secondo me il confine è fortemente spostato verso la realtà piuttosto che verso l’utopia. Condivido infatti il mio pensiero con quello di SULSA che ha fatto osservazioni di natura pratica, proprie di chi, come me, sta cercando casa.
Ebbene il mercato immobiliare è solamente in minima parte fatto da chi mette in vendita casa per “provare a realizzare” e quindi chi dovrà vendere si troverà necessariamente a fare i conti con la realtà che è quella della crisi economica, della gente in cassa integrazione, dei contratti di lavoro atipici, del costo della vita e, come conseguenza di tutto, dei soldi che non ci sono.
Confermo che, per alcuni appartamenti tra quelli che sto tenendo sott’occhio, la richiesta è calata in 6 mesi anche del 25% e nel caso di percentuali minori, esiste un ulteriore discreto margine di trattabilità teorico (cioè quello detto dal proprietario o dall’agenzia)...ma poi bisogna vedere quello pratico (ossia quando viene formulata praticamente l’offerta).
Concordo infine con il fatto che a Roma esiste un bacino di potenziali venditori che aspettano tempi migliori (a quando?) per vendere la propria casa e migliorare la propria situazione abitativa. Buona parte di questi, come avevo già scritto in un’altra occasione, sono proprietari che hanno acquistato negli anni scorsi quando tutte le condizioni facevano si che si vendessero case a prezzi oggi impensabili e che ora, magari con 20 anni di mutuo ancora da pagare, vorrebbero vendere la loro casa al folle prezzo che consentirebbe loro di non rimetterci dell’azzardato investimento....per questo motivo tali persone oggi non sono nella condizione di poter concorrere a sostenere una situazione di mercato drogato.
In definitiva, stando a quanto vedo ormai da due anni, i venditori entranti nel mercato ridimensionano abbondantemente le loro richieste dopo i primi due-tre mesi, ma poi si trovano a dover concorrere con chi è sul mercato da più tempo rispetto a loro ed in possesso, magari, di immobili con un rapporto qualità prezzo più alto e che, tuttavia, non riescono a vendere.
La naturale conseguenza di tutto questo, rappresentata dall’abbassamento dei prezzi, mi sembra a questo punto inevitabile e chi si convincerà prima di ciò, metterà il proprio capitale (l’immobile da vendere) più al sicuro da due perdite: la prima legata ad una vendita più vantaggiosa rispetto a quella che potrebbe illusoriamente immaginare in futuro, la seconda legata alla disponibilità del capitale a breve termine e non chissà quando.
Buon anno a tutti
Mauro
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nobear
26 gennaio 2009 alle 00:00
“Scenario” è una parola importante, va usata con cautela.
Mi sembra, a tal proposito, che il mondo si trovi in una situazione di crisi così complessa, così intricata, di dimensioni così folli e colossali che tale discorso sia da considerarsi acontestuale sotto ogni aspetto, sebbene in prima lettura possa far pensare il contrario.
Proprio a tal proposito noto che l’editoriale del Sig. Toscano di gennaio sia anch’esso... non so come definirlo, ne faccio un sunto: i mass media fanno allarmismo, ogni persona comune (o dipendente, come preferite) deve fare la propria parte.
Anche in questo caso la realtà si trova al polo perfettamente contrario, i media tacciono, a fare la propria parte devono essere i vertici, “a qualsiasi livello”.
Le parole scritte, rimangono.
Spero di aver risposto a questo post e agli ottimi SULSA ed fpsoft.
Saluti
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Enzo
27 gennaio 2009 alle 00:00
Ciao Nobear benvenuto nel nostro blog.
Le mie “previsioni” non possono essere accostate a quelle del Dott. Toscano o di un agente immobiliare, sicuramente espresse con una base più commerciale e “tecnica” rispetto alle mie. Quello che ho scritto parte dal mio punto di osservazione che è quello del web marketing e che, appunto, partiva dalla centralità del web e finiva ad un ambito prettamente di marketing. Punto di osservazione che è stato tra l’altro abbastanza condiviso pure dagli altri utenti che hanno commentato.
Riguardo l’impegno di tutti, credo che in ogni cosa si abbia il dovere di dare sempre il massimo, tanto ai vertici quanto a livelli differenti. Se ciascuno dà il meglio secondo il proprio ruolo è più facile emergere e migliorare per tutti, soprattutto in una situazione economica particolare come questa.
A presto
Enzo
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nobear
27 gennaio 2009 alle 00:00
Caro Enzo, no no, se il titolo è quello (“Gli scenari immobiliari per il 2009″) e il testo è quello (tra cui riporto: “La vera discriminante quando si valuta un’immobile sarà la sua qualità. Una casa ben fatta, e ben rifinita è giusto che costi di più di una di minore qualità. Tra gli immobili di qualità la differenza la farà la presenza o meno di dotazioni ecosostenibili (riscaldamento passivo, isolamento termico, ecc). Aumenteranno i pannelli fotovoltaici sulle case esistenti e verranno costruiti sempre più immobili con tecniche di bioedilizia all’avanguardia.”) allora sei “fuori tema” con quanto scrivi nella risposta destinata a me. Ciò a dire: non parli del web marketing nel tuo post e quindi ribadisco quanto da me scritto.
La tua risposta successiva mi sembra non colga assolutamente quanto scrivevo, anzi, perpetra quello che è a mio avviso... no, non mi esprimo, dico solo che sei esattamente in linea con il Dott. Toscano.
Come ho scritto: “Le parole scritte, rimangono”.
Era una ovvia risposta al tuo periodo: “La parte divertente del gioco è tornare, 365 giorni dopo, a rileggere le previsioni per verificare cosa si è indovinato e cosa no”.
Ecco, io direi che sarà divertente tra 3 anni, perché una delle due parti bucherà clamorosamente la previsione.
Nessun problema, siamo tutti in buona compagnia.
Saluti.
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