Il caso: accordi per la rinconsegna di un immobile locato
Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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Qualche tempo fa un gentile lettore del nostro mensile Toscano Case ci ha scritto:
“Nel corso della procedura di licenza per finita locazione, il proprietario dell’immobile, mi ha proposto un accordo con il quale mi concederebbe una dilazione di due anni nella riconsegna, a fronte di un versamento a titolo di occupazione senza titolo, di una somma mensile di entità superiore a quella che è il canone convenzionale. Sarebbe valido un tale accordo?”
Nel corso delle procedure esecutive per rilascio di immobili locati (siano esse per finita locazione o anche, in verità più di raro, per morosità ), capita che talvolta il locatore ed il conduttore raggiungano un accordo sulle modalità di riconsegna del bene e sul canone medio tempore dovuto per il suo godimento.
Al fine di valutare la liceitĂ o meno di tale intese appare necesÂsario indagare la natura stessa dell’accordo conciliativo che non può mai essere considerato quale negozio autonomo, avente una propria struttura e funzione. Sulla base di tale preÂmessa il Tribunale di Roma ha di recente affrontato e risolto un caso analogo a quello oggi proposto dal nostro lettore.
Gli accordi tra le parti consistevano da una parte in una rinuncia all’azione esecutiva di rilascio sulla base del titolo per finita locazione giĂ ottenuto e dall’altra in una definizione preÂventiva del risarcimento del danno derivante appunto dall’occupazione senza titolo del conduttore.
Il Tribunale ha preÂliminarmente escluso che nel caso di specie si potesse comunque ravvisare la stipula di un nuovo contratto di locazione, in quanto l’intenzione delle parti era proprio quella di escludere un accordo che comportasse il ripristino di una situazione contrattuale di locazione.
Dall’altro lato era evidente che in tal modo, attraverso l’uso di simili accordi negoziali, astrattamente non vietati, se singolarmente considerati, le parti avevano realizzato una situazione del tutto identica a quella di una locazione con durata inferiore ed un canone maggiore rispetto a quanto preÂvisto dalle disposizioni della legge 431/98 (art. 2, 3° comma, c.d. “canone convenzionato”), nonostante il carattere di imperativitĂ delle stesse in base al disposto dell’art. 13 della medesima legge.
Un accordo conciliativo di tale genere veniva pertanto interpretato dal Tribunale alla stregua di una transazione che, in quanto volta ad aggirare disposizioni vincolistiche sulla locazione, doveva ritenersi stipulata “in frode alla legge”, e quindi evidentemente nulla per illiceità della causa ai sensi dell’art. 1344 c.c..
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