Il diritto di prelazione dei coeredi. Chiariamo qualche dubbio
Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
28 Commenti
Di tanto in tanto, su questo blog, ci piace approfondire temi che, se spiegati in un linguaggio meno “legalese”, potrebbero risultare utili.
Oggi vorrei parlarvi di un ambito delicato, quello dell’eredità, e nello specifico del diritto di prelazione dei coeredi.
Il codice civile, nel disciplinare l’eredità, ha voluto favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati, per testamento o per legge, alla successione del de cuius.
Nello specifico, l’art. 732 c.c. prevede, nel caso in cui uno o più coeredi intendano cedere la propria quota ad un “estraneo”, il diritto di prelazione degli altri coeredi a parità di condizioni. Non solo, lo stesso articolo, prevede anche il diritto di riscatto (il cosiddetto retratto successorio) della quota nei confronti dell’estraneo, qualora l’alienante (il coerede che cede la quota all’estraneo) non abbia rispettato il suddetto diritto di prelazione.
A tal proposito, il coerede, prima di alienare o comunque impegnarsi ad alienare la propria quota ad altri, è tenuto a notificare agli altri eredi la proposta di acquisto fattagli dall’estraneo.
La notifica dovrà essere completa di tutti gli elementi della proposta (in modo particolare con la precisazione del prezzo). Una volta effettuata la notifica, il coerede dovrà attendere due mesi, termine in cui potrà ricevere dagli altri eredi la dichiarazione che essi intendono avvalersi del diritto di prelazione che gli spetta per legge.
Quali sono gli interrogativi che ci si può porre in una situazione del genere? Proviamo a vederne qualcuno insieme:
Cosa si intende esattamente per “estraneo”?
E’ sempre l’art. 732 c.c. che ci da’ una risposta: per “estraneo” si intende “chi non sia legato da parentela con i coeredi del de cuius, ma anche chi non partecipa all’eredità di cui fa parte la quota ceduta”, a prescindere dall’appartenenza alla famiglia del defunto (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 981).
Cosa accade se il coerede non notifica agli altri eredi la proposta ricevuta dall’estraneo?
In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dell’acquirente e da ogni successivo avente causa, finche dura lo stato di comunione ereditaria.
Che succede se i coeredi che vogliono riscattare la quota sono più di uno?
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Se avete altri dubbi, non esitate ad esporli nei commenti.
- unico post
Andrea
14 aprile 2008 alle 00:00
Caro Giuseppe, io avrei una domanda...che formalità debbo seguire per effettuare la notifica correttamente? Cioè, è sufficiente mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno? Oppure andrebbe bene anche un fax o addirittura una mail con allegato il pdf della proposta? Grazie dell’attenzione.
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Giuseppe
18 aprile 2008 alle 00:00
Ti riporto di seguito quanto deciso dalla Corte di Cassazione in proposito:
“la notificazione al coerede avente diritto a prelazione della proposta di alienazione di quota ereditaria è da ravvisare in qualsiasi forma di comunicazione, anche verbale, che tale coerede riceva dell’indicata proposta (comprensiva del prezzo), in modo da poter concretamente valutare il suo interesse a sostituirsi al terzo nell’acquisto, a nulla rilevando che siffatta “notificazione” sia effettuata da altro coerede o da terzi, incluso il propostosi acquirente, in quanto, in ogni caso, il coerede cui spetta la prelazione viene messo in condizione di evitare, ove lo voglia, che estranei entrino nella comunione ereditaria alla quale egli partecipa” (Cass. Civ. n. 4537/82).
Nonostante il principio di libertà della forma, è però auspicabile (soprattutto se si tratta di immobili) il maggior grado di certezza possibile sull’avvenuta notifica: questa può essere ottenuta agevolmente con l’utilizzo della forma scritta.
In questo senso suggerirei, se non la notifica a mezzo di ufficiale giudiziario (come previsto, ad esempio, per la prelazione a favore del conduttore di immobile locato ad uso commerciale in caso di vendita dello stesso), almeno una comunicazione in forma di raccomandata con avviso di ricevimento. Queste sono nella prassi le modalità di gran lunga più utilizzate
Le modalità del fax o della e-mail, pur ammissibili, non mi pare che diano analoga serenità sulla prova dell’avvenuta notifica, avendo in generale un minor valore probatorio.
A presto.
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Andrea
18 aprile 2008 alle 00:00
Grazie del parere puntuale, prudente e completo!
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K.E.D.
3 maggio 2008 alle 00:00
Siamo cinque fratelli,abbiamo ereditato un terreno agricolo, io ho acquistato, oltre la mia quinta parte ereditata, una seconda quota parte di un fratello che non era interessato ad acquisire la sua quota parte, ed ha deciso di venderla a me al prezzo di mercato.
Ora uno degli altri tre fratelli, pretende, ritiene di avere il diritto di acquisire la metà della quota parte che io ho acquistato dal fratello che non era interessato al possesso della parte spettantegli, ma di venderla.
gradirei avere il vostro qualificato parere in merito, se cioè la richiesta avanzata da uno dei fratelli è legittima.
grazie della vostra collaborazione.
Cordiali Saluti.
K.E.D.
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marco
6 maggio 2008 alle 00:00
Egregio Sig, Giuseppe, io avrei un quesito da sottoporle: mio padre, rimasto vedovo 5 anni or sono ha deciso di porre in vendita un immobile situato in una località balneare che aveva acquistato con mia madre circa una decina di anni fa. Al momento del decesso noi, tre fratelli, siamo diventati coeredi. Il punto è questo, due di noi siamo daccordo con papà mentre il terzo si oppone e dice che non autorizzerà mai questa vendita perchè lui vuole usufruire della casa. Mio padre ha la facoltà di vendere l’immobile? Ovviamente lui ha intenzione di riconoscere ad ognuno di noi la quota spettante dell’eredità e permetterebbe a mio fratello di avvalersi del diritto di prelazione, ma lui non ne vuole sapere, dice che non vuole acquistare la casa e ne vuole usufruire come e quando gli pare e che senza la sua firma la casa non si può vendere. E’ possibile che la legge gli permetta questa cosa? La ringrazio fin da questo momento per la cortese attenzione, cordiali saluti Marco
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K.E.D.
7 maggio 2008 alle 00:00
ringrazio delle precisazioni al mio quesito, pero ora nasce un altro ostacolo, il fratello che pretende la quota che io ho acquistato da uno dei fratelli che ha inteso cedere la sua quota, pretende di avere il diritto di acquisire l’intera quota cedutami dal fratello, perchè avanza diritto di prelazione, perchè, secondo lui avrebbe la qualifica di coltivatore diretto.
E’ una richiesta che può avere supporto giuridico?
Ringrazio ancora della vostra Cortese risposta in merito e porgo,
Cordiali Saluti
K.E.D.
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filippo
27 maggio 2008 alle 00:00
Egr. Sig. Giuseppe,
siamo 5 fratelli,abbiamo ereditato un piccolo podere alla morte del padre.
uno dei cinque fratelli, ha deciso di vendere la sua parte al sottoscritto, cosa che ho formalizzato con regolare atto NOTARILE.
Ora uno degli eredi, pretende di avere il diritto di prelazione sulla quota parte che io ho regolarmente acquistato da uno dei fratelli che ha deciso di cedermi la sua quota parte, per “presunto coltivatore diretto” del Podere ereditato. La suddetta richiesta, pretesa, è basata su fondamenti giuridici? non può un erede decidere a chi cedere la propria quota parte ereditata?
La ringrazio in anticipo per il suo cortese parere in merito a quanto sopra e porgo,
Cordiali Saluti
KED
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Giuseppe
1 giugno 2008 alle 00:00
Ciao a tutti e grazie per le tante domande non pensavo che la questione potesse avere tanto interesse.
Sto lavorando alle risposte per tutti voi , purtroppo questo periodo si è rilevato particolarmente denso a livello lavorativo...
A presto e scusate per il ritardo
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pippo
3 giugno 2008 alle 00:00
Egr. Sig. Giuseppe,
siamo tre fratelli, abbiamo ereditato un piccolo podere (circa 7 ettera, più fabbriati Agricoli, più casa civile).
Uno dei tre fratelli ha deciso di vendere la sua quota parte indivisa, a me e, attualmente formalizzato con regolare ROGITO.
Ora il terzo fratello, ritiene di avere il diritto di prelazione in quanto, PRESUNTO COLTIVATORE DIRETTO del podere in questione, pur non avendo mai avuto alcuna autorizzazione né dal Sottoscritto, né dal fratello che mi ha ceduto la sua quota parte indivisa a condurre il podere.
Ammesso e non concesso che il fratello “presunto coltivatore diretto”, riesca a “dimostrare che, a tutti gli effetti, risulta coltivatore diretto, ha effettivamente il diritto di prelazione sulla quota parte indivisa che io ho acquistato da mio fratello? l’Art. c.c. 732 parla del diritto dil prelazione di un coltivatore diretto ESTRANEO, così come si evince dal Vostro documento pubblicato a monte del mio presente email.
Pippo
Ringrazio in anticipo di una vostra preziosa, puntualee gradita risposta in merito a quanto sopra espresso.
Cordiali Saluti
Pippo
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Giuseppe
4 giugno 2008 alle 00:00
Caro Marco,
direi che il rimedio senz’altro c’è.
L’immobile di cui mi parli è oggetto di una comunione ereditaria.
Al riguardo, si può innanzi tutto osservare che Tuo fratello non può vantare un diritto esclusivo all’uso dell’immobile: nella comunione, infatti, “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102, comma primo, Codice Civile).
In secondo luogo, nella comunione ereditaria “i coeredi possono sempre domandare la divisione” (art. 713, comma primo, Codice Civile).
Quanto allo scioglimento della comunione, in presenza di un accordo tra le parti, lo stesso potrà avvenire tramite contratto. In mancanza di accordo (questo sembra il caso), non rimarrà che rivolgersi al giudice.
Resta da dire che se i coeredi non sono disposti a comprendere l’immobile per intero, con addebito dell’eccedenza al beneficiario, nella porzione di uno dei coeredi o nelle porzioni di più coeredi, si dovrà procedere alla sua vendita all’asta, con successiva ripartizione del ricavato tra i coeredi in ragione delle rispettive quote (art. 720 Codice Civile).
A presto
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marco
7 giugno 2008 alle 00:00
Egr. Sig. Giuseppe, le sono davvero molto grato per avermi fornito questi chiarimenti e la ringrazio per la Sua spiegazione molto chiara e a portata della mia comprensione. Voglia gradire il mio doveroso ringraziamento e i miei più cordiali saluti. Marco C.
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pippo
11 giugno 2008 alle 00:00
Sig GIUSEPPE,
Gentimente, gradirei sapere, tempo suo permettedo, se e quando pensa di potere fornirmi chiarimenti in merito al mio quesito: “Pippo del 03/06/2008 15:13″.
Ringraziandola anticipatamente, porgo,
Cordiali Saluti
pippo
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Giuseppe
11 giugno 2008 alle 00:00
Provo a rispondere a K.E.D. e a Filippo, che hanno introdotto nella discussione il tema della prelazione agraria.
L’articolo 8, legge 590/65, prevede la prelazione a favore dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro, del colono e del compartecipante in caso di vendita del terreno.
Il diritto di prelazione agraria si estende al coltivatore diretto confinante con fondi offerti in vendita (articolo 7, legge 817/71), se su questi fondi non siano insediati titolari di prelazione agraria ai sensi dell’articolo 8, legge 590/65.
La proposta di vendita va comunicata dal proprietario al coltivatore tramite raccomandata con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola per la prelazione.
Il titolare del diritto di prelazione deve poi esercitarlo entro trenta giorni (art. 8, L. 817/71).
Il coltivatore che esercita la prelazione è tenuto a versare il prezzo entro tre mesi, che decorrono dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione ).
Nel caso che mi proponi, è indispensabile considerare che i titolari della prelazione agraria, se coltivatori diretti, sono preferiti ai coeredi del venditore (articolo 8, ultimo comma, legge 590/65).
Quindi, la pretesa di prelazione sarebbe fondata.
In ogni caso, occorre considerare che il diritto di riscatto del coltivatore diretto al quale non è pervenuta l’offerta in prelazione può esercitato nei confronti dell’acquirente (e dei suoi successivi aventi causa) entro un anno dalla trascrizione del (primo) contratto di compravendita. Decorso tale termine, quindi, il diritto di riscatto non è più esercitatile.
Inoltre, consiglio di verificare se nella persona che pretende di avere il diritto di prelazione sussista effettivamente la qualità di coltivatore diretto, che ne costituisce presupposto indispensabile.
Per maggiori dettagli, vi consiglio di dare uno sguardo alla normativa di riferimento, contenuta nella L. 590/65 e nella L. 817/71.
Un saluto cordiale
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ROSELLA ROSSI
7 luglio 2008 alle 00:00
CIAO, AVREI UNA DOMANDA . IO E MIA MADRE VIVIAMO IN UNA CASA CHE PER META’ E’ MIA E LA RESTANTE E’ SUA. MIA MADRE HA ANCHE ALTRE PROPRIETA’ . IO HO SEMPRE VISSUTO IN QUESTA CASA DA 41 ANNI E DA 21 CON I MIEI FIGLI E MIO MARITO.
ALLA SUA MORTE HO PIU’ DIRITTO RISPETTO AGLI ALTRI DUE FRATELLI DI SCEGLIERE COME EREDITA’ LA CASA E LA CORTE CHE LA CIRCONDA ESSENDO IO SEMPRE VISSUTA QUI. NATURALMENTE NON LEDENDO IL LORO 33% IN RELAZIONE AL VALORE ‚VISTO CHE CI SONO ALTRI BENI IMMOBILI E TERRENI? GRAZIE SE MI FARAI SAPERE. ROSELLA
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lucia
25 novembre 2008 alle 00:00
Egr. Sig. Giuseppe,mia madre ed i suoi fratelli hanno ereditato la casa appartenuta a mia nonna.La casa è in comunione ereditaria. Entrambi i fratelli hanno mandato una lettera a mia madre esprimendo la volontà di vendere la loro quota ma senza specificare il prezzo(c’è scritto che vendono a prezzo corrente di mercato) e che il termine di tempo per rispondere è di 30 giorni.La lettera scritta in questo modo è valida? Merita una risposta?
La ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.Cordiali saluti
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taiana
3 gennaio 2009 alle 00:00
Egr. Sig. Giuseppe, siamo in tre fratelli ad aver ereditato due immobili da un fratelle deceduto senza testamento. I miei due fratelli impongono, tramite avvocato, la vendita immediata dei due immobili, e mi fanno pervenire una valutazione ‚calcolata da un perito d’agenzia immobiliare a un prezzo più elevato dell’attuale prezzo di mercato, esigendo una risposta entro
30 giorni sulla mia volontà di acquistare. In caso contrario procederanno ad una divisione della comunione ereditaria. Le sarei grato se potesse urgentemente indicarmi se posso esigere una proposta d’acquisto fatta da un estraneo ad un giusto prezzo. Nel caso decidessi d’acquistare un immobile potrei intestarlo a mio figlio o sarebbe giudicato come estraneo? Infinitamente La ringrazio. Augusto
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Pina
6 marzo 2009 alle 00:00
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wendi
27 aprile 2009 alle 00:00
la zia di mio marito è morta lasciando
la zia di mio marito ‚che viveva in una casa di riposo è morta lasciando un testamento in cui avrebbero ereditato i beni mio marito ‚il fratello e altri parenti.Alla sua morte ‚mio marito aveva il testamento che gli aveva dato la stessa qualche anno prima,però poi il fratello ha tirato fuori un altro testamento in cui c’erano tre righe
con la sua firma in cui lasciava tutto a lui. vorrei sapere se questo ultimo testamento può essere valido ‚intanto noi gli abbiamo fatto causa.
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Giorgio
5 maggio 2009 alle 00:00
Buongiorno. Mia moglie è coerede (per mortis causa della mamma) insieme con il padre e la sorella, dei seguenti beni: appartamento in cui risiede il padre (usufruttuario) per le seguenti quote: padre 4/6, sorelle 1/6 ciascuna; appartamento al mare: stesse quote del primo appartamento; terreno agricolo (locato): tre quote di pari valore da 1/3 ciascuno. Senza che mia moglie sia stata avvertita di nulla, il padre e la sorella hanno stipulato un preliminare di vendita con l’affittuario per un importo pari alla metà del valore commerciale del terreno. Domando: mia moglie ha diritto al retratto chiedendo che le venga accordato il diritto di prelazione sul terreno suddetto, che tra parentesi non è mai stato diviso in tre appezzamenti e che la comunione ereditaria su tutti gli altri beni è tuttora vigente? Grazie in anticipo per la risposta.
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Roberto
26 maggio 2009 alle 00:00
Buongiorno, vorrei sapere se mia madre aveva diritto di prelazione su alcune vendite occulte avvenute all’interno di una comproprietà.
Situazione:
stabile in proprietà indivisa così ripartita:
una zia acquisita 50%
il fratello di mia madre 25%
poi il rimanente 25% è stato ereditato e suddiviso in tre parti uguali tra
mia madre
una sorella
e nuovamente il fratello di cui sopra.
Senza dare nessun avviso a mia madre, il fratello qualche anno fà di nascosto ha comprato sia la parte della sorella che quella della zia acquisita e solamente adesso che si è pensato alla vendita mia madre è venuta a saperlo.
E’ giusto così? grazie.
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anna
20 agosto 2009 alle 00:00
mia madre è mancata 4 anni fa ed ha lasciato una vasta proprietà a noi, 7 figli, ma per un motivo e per l’altro un fratello, iscritto come coltivatore diretto, non vuole o per un motivo o per un altro, dividere la proprietà. La sua attività veniva esercitata anche quando era mia madre in vita, presentava progetti all’spettorato agrario dichiarando, falsamente di essere affittuario di mia madre ed attualmente dichiara di essere proprietario dell’intera proprietà. Sono venuto a conoscenza che non avrebbe nessun intenzione di dividere in quanto, secondo lui, sarebbe coltivatore diretto ed avrebbe esercitato dal 1992 l’attività usufruendo dei terreni oggetto di divisione.
Come posso tutelarmi, dato che pago regolarmente le mie tasse sulla mia settima parte per evitare che non possa avere la mia parte regolamente intestata ? grazie
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Michele
1 settembre 2009 alle 00:00
Egregio Sig. Giuseppe,
siamo 10 figli ad aver ereditato un immobile di 2 piani + terrazzo + scantinato.
Mio padre nel ’82, da testamento oleografico lasciava a Mia madre l’usufrutto a vita natural durante e nello stesso immobile abitano un mio fratello e una mia sorella che accudivano Mia madre senza aver mai pagato l’affitto. Ora che mia madre è deceduta vengono a galla che due miei fratelli nel corso degli anni avevano venduto la loro quota ad un mio terzo fratello senza che io e gli altri eravamo a conoscenza sia dell’evento e sia del prezzo. Una vendita e’ stata intestata alla moglie di mio fratello che hà acquistato in quanto in comunione dei beni. Non ultimo scopro che proprio il mese scorso sempre questo mio fratello ha acquistato un’altra quota di un’altro erede defunto, dalla moglie e figli che vivono in Germania. Chiedo se io/gli altri avevamo il diritto di sapere quando e per quanto avvenivano queste vendite per esercitare il diritto di acquisto come coerede o anche per poter far un offerta anche superiore. Morale se esistono i presupposti di una lesione del diritto di prelazione e se i due coeredi dal giorno dopo la morte di mia madre devono pagare l’affitto fino a vendita avvenuta. Grazie infinitamente.
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nino
17 settembre 2009 alle 00:00
buon giorno vorrei sapere urgentemente.alla morte di nostro padre nel 1984 dopo la successione dei beni ognuno dei 5 fratelli e toccata la sua parte.a un fratello e toccato un terreno con garage che nostro nonno e poi nostro padre hanno usato come segeria.Senza avvisarci e per voci che circolano nel paese abbiamo saputp che mio fratello ha venduto .noi ne siamo rimasti male prima che era un ricordo di famiglia ‚poi che uno di noi era ed e disposto alla compera.vorrei sapere se c´e una possibilita di annullare il contratto.Grazie
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Patrizia
12 ottobre 2009 alle 00:00
Sono separata con due figli grandi, proprietaria di un appartamento. Leggendo il forum sono preoccupata perchè alla mia morte non voglio che i miei figli debbano litigare per l’eredità, posso cedere l’appartamento a uno se interessato e fare in modo che l’altro riceva la sua quota in denaro?
Grazie
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Giovanni
20 dicembre 2009 alle 11:42
x quanti anni dura il diritto di riscatto da parte degli coeredi,dopo che l’immobile è stato venduto x 3\4 ad estraneo?
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vincenzo
27 dicembre 2009 alle 20:28
Salve, vorrei porre un quesito... se il comproprietario esercita il diritto di prelazione “leggittimo” dell’immobile venduto, le imposte di registro, ipotecarie e catastali pagate dal compratore estraneo dove vanno a finire? L’agenzia delle entrate rimborsa le suddette imposte se il contratto dovrebbe essere annullato per effetto della prelazione esercitata dal coerede?
Grazie anticipatamente a chiunque potra’ aiutarmi.
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piero
24 gennaio 2010 alle 08:51
buongiorno siccome il coerede ha deciso di vendere la sua quota indivisa di un appezzamento di terreno che è stato ereditato in affitto. Vorrei sapere chi a più diritto di prelazione tra un coerede che ha il titolo di imprenditore agricolo (non ha titolo principale);e l’affittuario del fondo agricolo.
grazie
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marino
30 gennaio 2010 alle 10:52
buongiorno,
siamo in 4 eredi uno vuole vendere la sua quota, io sono diponibile ad acquistarla, il Primo fa la raccomandata agli altri 2; passati i due mesi senza risposte, all’atto del rogito la quota sopracitata viene acquisita da me e da un altro dei coeredi senza che vengano fatte altre comunicazioni per non perdere ulteriori 2 mesi il quarto può impugnare l’atto ?
ringrazio anticipatamente
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