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Il diritto di prelazione e la vendita cumulativa di immobili

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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L’art. 38 della legge n. 392/78 pre­vede, nelle locazioni ad uso non abitativo di immobili utilizzati per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto di pre­lazione a favore del conduttore nei casi in cui il locatore intenda trasferire l’immobile a titolo oneroso.

Il succes­sivo art. 39 pre­vede, correlativamente, il diritto di riscattare il bene che non gli sia stato offerto in pre­lazione, come per legge. Tali istituti intendono proteggere l’avviamento del conduttore, da intendersi come l’esigenza (privatistica) di tutela dell’avviamento come capacità di richiamo della clientela, nonché quella del mantenimento degli esistenti punti di vendita.

In tema di pre­lazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 pre­suppongono peraltro l’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento.

Cosa succede, invece, nel caso di vendita cumulativa di più immobili tra cui quello locato? Sussistono o meno i diritti di pre­lazione e riscatto a favore del conduttore?

La risposta dipende da un accertamento di fatto:
prima di tutto occosse verificare che gli immobili venduti pos­sano considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, in modo da costituire una entità patrimoniale diversa dal bene locato (che ne è incluso).
Nel caso in cui gli immobili vengano accertati come funzionalmente e strutturalmente coerenti  (pensate, ad esempio alla vendita di un edificio “cielo-terra”) i diritti di pre­lazione e riscatto sono esclusi.

La questione, ovviamente, è più complessa nei casi in cui la vendita cumulativa riguardi non interi edifici, ma porzioni di essi o unità immobiliari ubicate in contesti non unitari.

Tag: diritto, immobili, prelazione, vendita