Il ruolo del mediatore: alcune precisazioni
Scritto da: Giuseppe in Agente immobiliare, Approfondimenti legali
39 Commenti
Scrivo questo post a seguito delle discussioni scaturite dal mio precedente post “Obbligo del mediatore alla corretta informazione” per chiarire alcuni punti che a mio avviso non devono (non dovrebbero) essere messi in discussione.
Che lo si chiami dual o seller broker, un agente rimane un agente.
Quindi, a meno che non venga remunerato per le attività che compie, indipendentemente dalla conclusione dell’affare, è fisiologico che sia portatore di un interesse comunque finalizzato alla vendita.
Immaginate il caso di un agente di commercio mono-mandatario remunerato a provvigione, e ditemi se non è portatore di un interesse confliggente con quello del produttore a trovare, ad esempio, un acquirente non insolvente o, dall’altra parte con quello dell’acquirente ad avere elevate garanzie circa l’effettiva qualità della merce venduta.
Questo è un interesse del tutto legittimo, oltre che tutelato dalla legge. Per quello che so, anche nella tanto citata America è così. Senza scomodare più di tanto la Costituzione (art. 41), che garantisce e tutela l’iniziativa economica privata.
Forse dovremmo impostare la questione diversamente. E cioè, l’agente immobiliare non è in conflitto di interessi, semmai è un operatore del conflitto di interesse, che ha interesse ad appianare.
Infatti guadagna una provvigione solo se, grazie alla sua attività, questo conflitto si risolve, sfociando nella conclusione dell’affare.
Che poi, a seconda delle fasi di mercato, possa esistere una maggiore o minore forza contrattuale dell’una o dell’altra parte mediata, questo è un altro discorso, che dipende, più che dal mediatore, dall’andamento della domanda e dell’offerta. E’ pur sempre il mercato che esprime il prezzo, e non certo l’intermediario.
Il punto secondo me è un altro: cosa fa di un agente un buon agente?
Io non banalizzerei il dettato normativo.
Tutta la discussione nasce dall’obbligo legale di corretta informazione: dì alle parte tutto quello che sai o che dovresti sapere secondo una media diligenza professionale; non dire quello di cui non hai certezza; se lo dici, non darlo per certo ma fallo approfondire.
Non vi sembra già questa una buona cornice per il campo d’azione del mediatore?
Rispettare rigorosamente questa norma, mi sembra un buon inizio.
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Tag: agente, Agente immobiliare, diritto, immobiliare, mediatore, Mercato Immobiliare
massimo
11 dicembre 2009 alle 17:26
Ciao Giuseppe, non posso che sposare a pieno il tuo post. Il problema di fondo, a mio avviso, sta nel fatto che si confonde quello che qualcuno ha fatto con quello che un serio professionista dovrebbe fare. Scusa la brevità, ma quello che hai detto racchiude, probabilmente, il persiero di tutti i professionisti, seri, del settore.
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pax2you
11 dicembre 2009 alle 19:28
Mi verrebbe da dire che l’obbligo legale di corretta informazione dovrebbe anche essere sulla percentuale di mediazione.
SECONDO LA LEGGE NON VI E’ UNA PERCENTUALE IMPOSTA PER LEGGE...POTREBBE ANCHE ESSERE DELLO 0%.
l’articolo lo conoscete...perche’ non lo riportate a chiare lettere?
ma ci sono gli usi e costumi o il mercato che tira da una parte o dall’altra.
altrimenti fate come le banche che ti impediscono di portare a casa il contratto del mutuo da leggere con calma....eh dai basta con questi giochetti.
Su questo ci giocate da veri professionisti.
Facciamo cosi:
obbligatevi a riportare l’intera legislazione che riguarda la mediazione ai clienti che se la possono leggere con calma e FACILITA’ a casa completo di contratto di mediazione da voi proposto con i dati personalizzati da VOI proposti al cliente.
Non e’ così complicata o lunga.
Comunque tutta una serie di post e mentre io vi ho postato la legislazione della Florida voi quella italiana manco a morire..
Non solo ma non chiedo nemmeno di cambiare la legislazione e obbligare le agenzie a esporre in vetrina la percentuale di mediazione come quelle francesi,sarebbe inutile vi faccio risparmiare tempo e denaro,su 1000 controlli la quasi totalità delle ag francesi non li esponeva...figuriamoci quelle eventuali italiane(su 1000 probabilmente meno di 5 lo esporrebbero).
Hot debate. What do you think?
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alessia
14 dicembre 2009 alle 13:19
pax io credo che tu stia andando leggermente fuori strada.Dici delle cose che noi non siamo tenuti a fare perche’ la legge italiana non lo prevede. Quindi la tua crociata nn dovresti farla contro gli agenti immobiliare ma contro chi fa le leggi. Vuoi leggere un incarico di mediazione??‘vieni nella mia agenzia te lo faccio leggere senza problemi ci mencherebbe altro cosi’ come la proposta e quanti altri documenti. Il mio scopo non è estorcerti un incarico di cui non hai capito nulla e magari dopo iniziare una causa che durerà dieci anni ma farti firmare qualcosa di consapevole.
Punto numero 2 , è naturale che potrei chiedere lo 0 per cento cosi come se vai dal meccanico lui puo’ decidere di non farti pagare il lavoro ma non lo farei mai perche devo lavorare senza guadagnare’?!?!?!?!? Punto numero 3 le percentuali non sono sempre uguali variano a secondo del prezzo e poi la legge italiana non impone di esporre un ”listino” ma scusa tu quando vai dall’avvocato o dal commercilista esiste un listino??????
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cristina
14 dicembre 2009 alle 19:03
Alessia hai ragione quando dici che non si lavora per la gloria, ci mancherebbe, però credo che l’esporre il listino prezzi sia d’obbligo, soprattutto se si tratta di esercizi commerciali, un’agenzia immobiliare lo è, la Gabetti per esempio lo fa! Il cliente deve avere la massima trasparenza, dici bene infatti che ogni incarico, ogni proposta non contiene clausole illeggibili!
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Giuseppe
15 dicembre 2009 alle 11:47
Caro Pax,
La legislazione italiana sulla mediazione è stra-conosciuta: ad ogni modo, te ne do tranquillamente i riferimenti
– codice civile (artt. 1754 e seguenti)
– legge n. 39 del 1989.
Ad ogni modo, mi sembra che stiamo andando un po’ fuori da tema originario.
Trovo però interessanti le Tue considerazioni, anche perché mi danno modo di esprimere il mio pensiero su un argomento, la provvigione, sul quale c’è sin troppa confusione e disinformazione.
La provvigione è trattata all’art. 1755 c.c., che stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da tutte le parti messe d’accordo, alla conclusione dell’affare.
La legge prevede tre criteri per stabilire la provvigione.
Il criterio principale è quello della pattuizione (cioè le parti si mettono d’accordo con apposito accordo).
Se non c’è espressa pattuizione, si fa riferimento agli usi locali (raccolti in CCIAA su base provinciale).
Se non ci sono nemmeno raccolte di usi, si va dal giudice, che la stabilisce secondo quanto ritiene equo.
Ecco perché non trovi norme di legge che predetermino gli importi provvigionali. Perché si tratta di un corrispettivo che, come in qualsiasi altro campo commerciale, la legge lascia stabilire dalla comune volontà delle parti.
Hai certamente ragione nel dire che la provvigione potrebbe anche essere dello 0 %, non c’è dubbio: proprio perché la legge, intendendo premiare innanzi tutto l’autonomia delle parti, lascia aperta anche questa possibilità.
Ritengo però che le discussioni, oltre che un profilo teorico, debbano investire anche il profilo pratico delle questioni.
Perché mai l’agente dovrebbe lavorare a 0 provvigioni?
Tu lavoreresti a 0?
Non so che lavoro fai, ma a 0 non mi risulta (e comunque non è giusto) che lavori qualcuno.
Anche se, in realtà, a ben vedere, se c’è qualcuno che rischia di lavorare a 0, quello è proprio il mediatore, quando non si conclude l’affare.
Ma questo fa parte del lavoro dell’agente immobiliare, ed è del tutto normale.
Ciao a tutti, a presto.
Giuseppe
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pax2you
15 dicembre 2009 alle 12:10
Partiamo dalla percentuale di mediazione:
1)persino le banche sono obbligate a informare,sui mutui, su qual’e’ il loro guadagano(spread) e il costo totale dell’operazione (taeg).
Purtroppo anche con queste info alcuni clienti li freghi alla stragrande.
Es: Mediolanum che applicava spread di 1,80% contro lo 0,80% della concorrenza.
Poi e’ arrivata la portabilità e per non far incavolare i clienti e perderli anche Mediolanum ha applicato spread a 0,8%...ma udite udite ai clienti i family banker hanno detto e portato l’attenzione sul fatto che con questa nuova manovra avrebbero risparmiato un paio d’anni di mutuo con loro per cui i clienti che non si sono fatti i conti in dettaglio sono rimasti con Mediolanum invece che mollarla dato che li aveva fregati per anni.
(Ricordo che la cultura finanziaria del nostro paese rispetto ad altri e’ molto bassa)
Ora veniamo alle percentuali di toscano.
Non sono poche le persone che ho sentito dire che pagavano il 4% come compratori nei tempi d’oro delle compravendite quando gli usi e costumi applicavano il 3% e alcune agenzie anche meno..altre di piu’.
Non conosco la politica in dettaglio sulle percentuali di toscano e’ non e’ detto che sia la linea di default seguita pero’ ci sono alcune testimonianze che non riporto che affermano di aver pagato percentuali di questo tipo.
Se il cliente non si impunta pero’ voi il 4% o il 3%(per parte) lo prendete volentieri mentre se i clienti minacciano di far saltare la compravendita questa percentuala la abbassate(se non avete altri clienti reali).
Tutto e’ trattativa e mai ripeto mai informate il cliente che puo’ trattare la vostra percentuale di mediazione altrimenti quelli che non lo sanno col cavolo che vi sganciano il 3%.
Tirano all’1/2% al max.
Ovviamente tutti quelli che gli mettete il 3% per usi e costumi sul tavolo e che credono in voi pagano tranquilli.
Poi ‚dopo anni magari, quando vengono a scoprire che la percentuale e’ trattabile gli brucia un pochetto anche perche’ voi sicuramente non lo avete avvisato.
E qui non e’ colpa della legge perche’ la legge E’ CHIARA.
Siete voi che non informate e non siete trasparenti.
Alla legge semmai si puo’ imputare che non viene pubblicizzata quanto i vantaggi di riferirsi ad un’agenzia immobiliare.
Se l’articolo di legge che riguarda la percentuale di mediazione fosse pubblicizzato assieme alle gambe delle veline sarebbe un’informazione comune e quindi questa discussione non ci sarebbe.
Soiccome la legge pero’ contiene molti articoli che il cliente non legge perche’ non gli interessano e perche’ sono difficilmente consultabili questo sistema ancora sopravvive.
La soluzione poi sarebbe semplice...pura questione di volontà.
Credo che nessuno tratterebbe per arrivare allo 0% anche perche’ chiunque con un minimo di senno sa che bisogna pagare un servizio.
Un conto e’ pagarlo l’1% e un conto il 3/4%.
Non e’ che vendete i biglietti del cinema che su 10 euro un 2% incide ben poco...si parla di decine di migliaia di euro.
L’avvocato e il commercialista non so se debbano esporre per legge il loro listino pero’ ricordo che in Italia abbiamo solo un vocabolo per descrivere il cliente mentre in usa e uk sono 2: client e customer giusto per dare un’indizio su come viene trattato il cliente li.
Io ho imparato che anche di fronte a commercialisti,avvocati,DENTISTI,DOTTORI e non solo loro bisogna chiedere quanto verrà a costare la prestazione specificando se con tasse incluse o meno.
Questo per non avere amare sorprese dopo.
Cmq ci sono alcuni dentisti ‚pochi, che il listino lo espongono anche sul sito del loro studio.
Se uno vuole curare questo aspetto lo fa e non e’ così gravoso come impegno verso il cliente.
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Massimo
15 dicembre 2009 alle 13:30
Caro pax, purtroppo contro il pregiudizio c’è poco da fare. Intanto sarebbe corretto che evitassi di chiamarci furbetti, perchè se il dialogo deve essere costruttivo bisogna cominciare rispettando chi sta dialogando con te. Inoltre, se la matematica non è un’opinione, al diminuire dei prezzi di vendita cala automaticamente l’importo della provvigione (visto che si tratta di una percentuale sul prezzo), mentre i costi di gestione rimangono invariati (anzi, col tempo, aumentano). Come vedi, dunque, nei momenti difficili guadagnamo meno. Sulla modulistica sappi che noi abbiamo l’obbligo di depositarla in Camera di Commercio (più trasparenti di così). Per quanto riguarda il nostro 4% rispetto a quelli che prendono meno, sarebbe corretto confrontare anche i servizi (a meno che tu non abbia la coerenza di andare da un concessionario Mercedes e pretendere di comprare una Classe A a 9.000 € perchè a quella cifra ti hanno proposto una cosa uguale, sempre con un motore e quattro ruote, ma era una Fiat Panda). Ultima considerazione: non so chi ti abbia dato determinate testimonianze, anche perchè il “mi hanno detto, ma non dico chi!” non è assolutamente da prendere in considerazione, ma noi chiediamo una certa provvigione perchè riteniamo sia adeguata al servizio che offriamo, e non è vero che basta impuntarsi per farla abbassare. Siamo nel libero mercato ed ognuno è libero di chiedera a fronte di un servizio offerto, che ovviamente non è uguale per tutti. Nessuno obbliga il cliente ad andare a vedere un immobile con un’agenzia, nessuno lo obbliga ad acquistarlo e nessuno lo obbliga a pagare un servizio se non intende fruirne. Mi sembra che definirci furbetti o peggio, dunque, non sia corretto,visto che se si sceglie liberamente se ne può assumere la responsabilità.
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alessio
15 dicembre 2009 alle 15:40
@paxtoyou:
mi sembra quantomeno strano sentire che la categoria degli AI (è ormai pacifico: quelli onesti, che lavorano bene, che non provano ad estorcere incarichi e provvigioni non direttamente proporzionali al lavoro ed alla qualità del servizio che offrono; degli altri non vale nemmeno la pena parlare in questa sede.....) viene accusata di poca trasparenza. come già giustamente ricordato su questo blog, siamo l’unica categoria a dover dichiarare su un atto pubblico (rogito)i propri guadagni su ogni vendita conclusa per nostro tramite. e mi sembra che nessun professionista faccia o debba fare altrettanto.
per quello che riguarda poi la provvigione penso che la qualità del servizio offerto sia direttamente proporzionale ai compensi. Sapessi quante cose facciamo per dover non solo chiudere le pratiche(economicamente parlando: accordo venditore acquirente), ma anche per gestire le mille sfaccettature che vengono fuori prima, durante e dopo la gestione di un incarico. Anche dal punto di vista “umano”.
Perché non proviamo anche a prendere seriamente in considerazione il lavoro di tanti professionisti che non vanno in giro ad estorcere incarichi, e che si mettono sul mercato anche come professionisti soggetti a valutazioni da parte dei consumatori? Non dimentichiamoci anche di questo aspetto: ognuno di noi è libero di scegliere un professionista piuttosto che un altro, decidendo liberamente di pagare una provvigione più o meno alta in funzione di quello che ci aspettiamo da lui. E’ quindi giusto che noi consumatori paghiamo compensi più o meno alti, a seconda di quello che ci aspettiamo ed affettivamente riceviamo come tornaconto dai vari professionisti operatori del mercato. Anche una Ferrari è solo una macchina, ha solo quattro ruote e fa solo quello che tutti si aspettano cha faccia: camminare su una strada. Però non costa quanto una utilitaria. Eppure in tanti (beati loro ) la comprano; tutti consumatori non adeguatamente informati ?! ciao a tutti
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pax2you
15 dicembre 2009 alle 16:48
@alessio
il vero ricco la ferrari non la paga gli viene regalata oppure la compra in cambio di altro.
girovagte un po’ e vedete come la moglie del primo ministro francese ha venduto un castello di sua proprietà‚situato in Piemonte, ad un arabo a prezzo stratosferico...ovviamente il primo ministro ricambierà con dei favori?
ps
capisco che il sentito dire non sia affidabile ma io ancora sto aspettando il link alla sentenza che avete pubblicato giorni fa.
Ho sempre fatto lo sforzo e avuto la correttezza di riportare la fonte con tanto di link per verificarla e approfondirla ma non mi sembra che da parte vostra vi sia lo stesso impegno.
Cominciamo a fare sul serio e mettere giu’ un po di fonti facilmente verificabili altrimenti tutto rimane una semplice chiacchera da bar.
con rispetto nonostante le dure critiche
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pax2you
15 dicembre 2009 alle 17:40
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Enzo
15 dicembre 2009 alle 17:56
Pax,entro nella questione soltanto nel merito del link alla sentenza.
Non abbiamo postato il link finora perché il nostro avvocato (Giuseppe) ha scritto il post basandosi su fonti cartacee — credo qualche rivista legale, ma non ne sono sicuro.
Ciò non toglie che gli estremi della sentenza ci sono, se poi sei davvero interessato, cercala.
Non vorrei che questo tuo insistere voglia dire — tra le righe — che ci siamo inventati una sentenza di sana pianta. In questo caso — sempre off the records — ti direi che non avremmo motivo di farlo e questo stesso blog non avrebbe ragione di esistere.
Buona continuazione con le vostre opinioni interessanti. Da tutti i lati
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pax2you
15 dicembre 2009 alle 18:01
ultimo commento
Il sig Berlusca le case non le compra a prezzo di mercato o con percentuale di mediazione.
Se cercate in rete troverete un articolo che parla di un appartamento(i rif sono nell’articolo) nel centro di Roma acquistato da Berlusconi tramite una sua agenzia(no percentuale).
Questo appartamento era dello stato ed e’ stato pagato il 50% del valore medio di mercato della zona.
Non solo ma una famosa soubrette che lavora per il sig Berlusconi ci abita e paga un sostanzioso affitto.
Capito i ricchi?
Fregano voi e i vostri clienti allo stesso tempo....per cui il consiglio e’ servite meglio quelli che possono essere i vostri clienti e non quelli che oltre a essere concorrenti si prendono a metà prezzo un oggetto che e’ anche vostro perche’ lo avete pagato assieme ai vostri clienti anche con le vostre tasse.
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pax2you
15 dicembre 2009 alle 18:14
@Enzo
Grazie della delucidazione e non credo mi sarei permesso di dirvi che l’avete inventata.
La critica pero’ che spero vi sia, se mi permettete, d’insegnamento e’ che non mi avete dato,come cliente, uno strumento facile e veloce per verificare e approfondire.
E’ questo che manca e quindi i furbi e la concorrenza disonesta ci marciano come dei pazzi in qualsiasi settore.
Inoltre non credo piu’ alla favola del cattivo e del buono.
Diciamo che in ognuno di noi c’e’ una percentuale delle due parti in modo piu’ o meno pronunciato(casi rari ed estremi a parte)
E’ quindi fondamentale rendere il cliente piu’ forte e consapevole.
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Massimo
15 dicembre 2009 alle 19:50
Caro pax, mi dispiace che quanto da me detto in un precedente post non sia stato da te preso in considerazione: avevo infatti detto, scusandomi per l’errore, che mentre le sentenze della cassazione sono su internet, poichè fanno giurisprudenza, non è lo stesso per quelle dei tribunali ordinari, ed a questo era dovuta la difficoltà di fornirti dei link. Su questo punto, comunque, la risposta di Enzo è stata più tempestiva ed esaustiva della mia. Per quanto riguarda altre tue affermazioni, come ad esempio “un servizio che attualmente si fonda molto sull’ignoranza di concetti molto banali e sul tenere in mano un mercato grazie al fatto che vendere tra privati viene reso molto difficoltoso per via dei buoni guadagni che propone il settore delle mediazioni”, ti rendo noto che in Italia la percentuale di compravendite attraverso agenzie non supera il 40%, mentre la media europea si attesta intorno al 70%: poveri i nostri cugini europei, ancor più degli italiani stretti tra le grinfie degli agenti immobiliari! (ovviamente il tono ironico era per sdrammatizzare). Comunque pax il problema di fondo, lo ripeto per l’ennesima volta e senza voler offendere, è il tuo ingiustificato astio. Un esempio? Eccolo: “Vorrei inoltre ricordare che il vostro atteggiamento dipende molto anche a chi decidete di fornire il servizio...probabilmente l’impiegato neoassunto che non ha i genitori che gli sganciano la liquidita per l’acquisto non e’ nel vostro target”. Vorresti dire che non è nel nostro target una persona che non può permettersi di comprare casa? Hai ragione, non è nel nostro target, come probabilmente nel target della Colmar, inteso come prodotti per la neve, non c’è il mercato dei paesi tropicali o in quello dei produttori di frigoriferi non c’è l’obiettico di vendere i propri prodotti agli abitanti degli igloo. Ovviamente sto estremizzando ed è il caso di precisarlo, visto che ad Alessio che ha fatto un esempio paradossale con la Ferrari hai detto che le Ferrari non vengono comprate ma regalate. Non voglio offendere ne aggredire nessuno credimi, ma vorrei che la stessa mia serenità fosse riscontrabile anche nei tuoi interventi. Se poi la questione è che dovremmo ritenerci dei farabutti perchè veniamo pagati da persone a cui offriamo un servio, non obbligatorio a differenza di quello di notai o avvocati, credo che i nostri colloqui non potranno mai essere costruttivi. A presto, con la speranza di poter dare risposte concrete a problematiche ben identificate, non difese d’ufficio richieste da accuse generiche.
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pax2you
16 dicembre 2009 alle 11:39
@ massimo
I miei ultimi post sono stati volutamente generici,in parte astiosi e senza fonti verificabili.
Come ci si sente?
Male vero?
Viene voglia di abbandonare la discussione.
Ora spero che questo ti faccia capire come ci si sente quando si chiedono info e vengono date info generiche,non verificabili se non con lunghe perdite di tempo,con l’impossibilità di essere approfondite insieme e con l’arroganza di fornire informazioni incontestabili all’interlocutore.
Questo e’ quello che fanno molti ai.
Pongo ora alcune domande a cui spero mi rispondiate....serenamente.
1)il 40% delle compravendite italiane sono mediazioni contro il 70% europeo.
Qual’e’ la fonte?
Come posso approfondire la conoscenza di questo aspetto?
2)E’ possibile avere un link alla legislazione che regola la mediazione? Possibilmente ufficiale.
3)Di fronte alla drammatica situazione sismica italiana(ieri altra scossa 4.4 in toscana/umbria) gli ai quali garanzie offrono sugli immobili che mediano?
Le associazioni vi hanno stimolato cercando di migliorare eventuali(se ci sono) vostre lacune?
Pensate di essere preparati e di poter rassicurare il vostro cliente che gli state vendendo un immobile sicuro a tal punto da comprarlo per la vostra stessa famiglia?
Grazie per la vostra pazienza.
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Enzo
16 dicembre 2009 alle 12:39
Pax forse hai una visione un po’ distorta di quello che è il ruolo del mediatore (oggetto del post).
Se vuoi la legislazione che regola la mediazione non hai che da cercare, in rete, in libreria o dove preferisci, un codice civile (ne esistono anche di commentati da illustri giuristi). Scoprirai come al Libro IV — Capo XI si possano trovare tutte le leggi del codice civile che regolano la mediazione (artt. 1754 — 1765).
Per il resto, in riferimento al terremoto, preferirei non rispondere perchè è evidente come le tue domande siano preconcettuali. Quando acquisti una macchina, forse il venditore ti assicura che la tua famiglia è al sicuro e che nessun meteorite cadrà sulla vostra vettura?
Auspico che la discussione esca dagli schemi della contrapposizione aprioristica e possa svilupparsi su cose concrete, se possibile.
Vorrei ricordare come la finalità si questo blog è quella di aprire — non mi stancherò mai di ripeterlo — un dialogo. Da una parte a noi interessa capire come migliorare il nostro servizio ascoltando i clienti per aumentarne la soddisfazione, dall’altro vogliamo far emergere l’importanza del servizio che offriamo sul mercato.
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Massimo
16 dicembre 2009 alle 13:13
Per Pax:
prima di tutto una considerazione su queste tue parole:“I miei ultimi post sono stati volutamente generici,in parte astiosi e senza fonti verificabili. Come ci si sente? Male vero?”. Mi dispiace deluderti, ma in questo modo te la canti e te la suoni da solo: non mi sento affatto male, per il semplice fatto che stai facendo osservazioni che, permettimi di dire, non c’entrano nula. Puoi spiegarmi cosa c’entra Berlusconi che non paga le case al prezzo di mercato e non paga mediazioni? Non ti sembra di essere un pochino fuori tema? Inoltre puoi spiegarmi che cosa c’entriamo noi con le garanzie rispetto ai terremoti? Non credi che sia compito di chi rilascia una concessione edilizia, ovvero il Comune, verificare tutte queste cose? Noi possiamo vedere se l’immobile è in regola con le vigenti norme urbanistiche, non certo se chi ha ottenuto una concessione lo ha fatto secondo le regole oppure pagando tangenti. La voglia di lasciar perdere le discussioni non viene, come nelle tue parole riportate qui sopra, perchè non dai fonti verificabili; la voglia di lasciar perdere, personalmente, viene quando dall’altra parte si vede l’intento di coinvolgere le persone in responsabilità che non solo non gli competono, ma sulle quali non può materialmente fare nulla. Trovo abbastanza pretestuoso chiederci cosa facciamo per garantire la sicurezza della costruzione, visto che dovrebbero averla garantita le istituzioni prima di rilasciare una concessione e successivamente con il collaudo prima di rilasciare l’agibilità.
Sulla legislazione che regola la mediazione ti aveva già risposto Giuseppe
– codice civile (artt. 1754 e seguenti)
– legge n. 39 del 1989.
e bastava digitare questi riferimenti su google, comunque ecco i link:
http://www.pz.camcom.it/uploaded/Disciplina%20professione%20della%20mediazione.pdf e http://studiocelentano.it/codici/cc/lIVtIII.htm. Ecco infine l’altro link che hai chiesto sui dati da me forniti: http://www.mercatoimmobiliare.biz/index.php?&function=consulenza&rid=0000040 . Nessuno di noi scappa o si nasconde, e spero che spero che questo mio post possa darti la serenità per confrontarti con noi in maniera costruttiva e non per accusarci a priori. A presto.
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alessio
16 dicembre 2009 alle 16:03
tanto per non essere deficitari in quanto a fonti facilmente riscontrabili, vorrei far presente che non solo siamo tenuti ad osservare i dettami del cc già più volte citati da massimo e giuseppe, ma addirittura la nostra condotta è da inquadrare anche ai sensi degli art. 1175/1176 del cc (comportamento secondo correttezza/ diligenza dell’adempimento). quindi se la domanda post da pax è :“Pensate di essere preparati e di poter rassicurare il vostro cliente che gli state vendendo un immobile sicuro a tal punto da comprarlo per la vostra stessa famiglia?” la risposta è SI!!! non solo per ottemperare a quanto citato, ma anche per evitare che clienti insoddisfatti possano avere a che ridire sulla nostra condotta professionale.Mi pare ampiamente dimostrato che facciamo tutto il possibile e, credimi, a volte anche di pù!credo che ognuno di noi possa raccontare mille storie in questa direzione, ma sicuramente non è questa la sede.
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pax2you
16 dicembre 2009 alle 19:49
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alessio
17 dicembre 2009 alle 12:36
@pax:
in tutta sincerità le parole e le frasi che stai usando secondo me sempre più stanno sfociando in una pura e semplice provocazione, che rimane tale e per tale va presa .Cmq, giusto per riflettere: se pensi che un professionista debba garantire per esempio sui rischi sismici (visto che oggi è quello contro cui ti scagli), contro i quali ci sono altri organi deputati a legiferare e garantire perché le cose vengano fatte secondo le norme vigenti solo perché “Si è fatto un giro seguendo un corso online adatto ai bambini delle scuole” e quindi “in poche settimane riuscirete a capire se una casa e’ a rischio sismico o meno anche senza le scartoffie più o meno vere” secondo me ti contraddici, riportando le tue considerazioni allo sminuire una categoria con la quale ormai te la prendi a prescindere da quali possano essere le nostre considerazioni. Dovevamo parlare di come mettere in discussione il nostro lavoro per migliorarci, e su quel terreno ti ho seguito e sono ben lieto di avere trovato un contraddittorio interessante. Ma se riduci la nostra possibilità di riflessione e miglioramento ad un corso on-line per bambini e un giretto su internet per garantire i rischi sismici, allora il discorso non mi interessa più; proprio perché un professionista come tale deve prendersi le proprie responsabilità, e credo che queste non passino da un giretto in rete per una pseudo professionalizzazione della categoria. E sono certo, al di là delle provocazioni asettiche, che non lo pensi nemmeno tu. A presto.
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PB
17 dicembre 2009 alle 12:42
@pax2you
premetto che ho seguito con interesse la discussione fin dall’inizio nei post precedenti.
cito testualmente:
...Ripeto non vi do la colpa ma come professionisti che dite di garantire l’immobile che compravendete come se ci doveste andare ad abitare voi non vi ponete nemmeno la domanda:
Ne so abbastanza?...
Questa domanda, a mio avviso, se la deve porre per primo il cliente che vuole acquistare. Se un potenziale acquirente, dopo aver fatto TUTTE le richieste opportune ed aver verificato TUTTE le informazioni fornitegli in merito dall’agente immobiliare, ritiene di non avere un quadro sufficientemente chiaro di ciò che andrebbe ad acquistare è bene che NON si esponga a fare un’ offerta.
Non mi sembra che ci sia l’obbligo di acquisto incondizionato.
un saluto a tutti.
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Bale
17 dicembre 2009 alle 13:40
Caro Pax i tuoi interventi a mio avviso sono solo provocazioni non costruttive,spesso fuori luogo e volte semplicemente ad ostentare le tue conoscenze che permettimi se fossero state approfondite come vuoi far sembrare non avresti preso fregature e non rischierai di prenderle in futuro.Acquista casa privatamente!In bocca al lupo!
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Massimo
17 dicembre 2009 alle 14:09
Caro pax, affinchè questo non diventi uno squallido gioco di provocazioni reciproche su cui doversi scontrare vorrei invitarti, con tutta la pazienza di mediatori che abbiamo, a parlare di cose concrete ed evitare accuse generiche. Soprattutto voglio chiederti se il tuo intento sia veramente quello di avere con noi un confronto costruttivo o quello di continuare ad affermare cose che, come tu stesso hai detto ieri, ci fanno male. Nel secondo caso mi permetto di dirti che stai perdendo tempo. Ok, le nostre fonti non sono certe, ma se hai voglia di giocare ti chiedo di darmi fonti certe che smentiscano quello che io affermo. Che ne dici? Quanto potrebbe durare il dibattito in questo modo? E ancora: quelli che tu chiami ” foglietti che affermano che sono a norma urbanistica” sono certificati rilasciati dagli enti preposti che vengono profumatamente pagati per questo, e per i quali ingegneri e costruttori si assumono la responsabilità. Però siamo in Italia giusto? Quel disgraziato paese in cui hai avuto la sfortuna di nascere, e non negli Stati Uniti, dove probabilmente avresti voluto nascere e dove le certificazioni sono sinonimo di garanzia. Trovo tutto questo davvero pretestuoso. Pongo un’altra domanda: anche i notai dovrebbero garantire tutto questo? Anche loro dovrebbero fare questo corso sulla normativa antisismica? Infine, citando le tue parole: “Va quindi informato il cliente che in mancanza di un patto che e’ legalmente discutibile sono determinate dalle giunte camerali. ” Ora dimmi perchè è legalmente discutibile, ovviamente citando la fonte! Ti faccio una premessa, come detto prima: se vuoi un confronto costruttivo ben lieto di dialogare con te. Ma se vuoi solo contraddire... in bocca al lupo e buon natale.
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pax2you
17 dicembre 2009 alle 18:35
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Massimo
18 dicembre 2009 alle 15:22
Caro pax, intanto se ritieni di essere censurato mi chiedo, qualora sia stato fatto, quali offese e nefandezze puoi aver detto. Considerando il tenore di ciò che viene pubblicato sui tuoi post, che non sono proprio degli attestati di stima, figuriamoci cosa viene censurato! Comunque su questo risponderà chi gestisce il blog, ma l’osservazione, da parte mia, era dovuta. La tua proposta è interessante e per quanto possa servire il mio parere sono d’accordo e sottoscrivo qui per accettazione: mi obbligo a fornire ai miei clienti una mappa dettagliata del rischio sismico in Italia! Sono davvero contento pax, perchè se basta questo per farti rivalutare la nostra professione, allora mi scuso per le discussioni precedenti. Sai, ero convinto che ci fosse dell’altro dietro le giuste rimostranze di un cliente che, “sacrosantissimamente”,pretende correttezza. Invece era tutto qui, saremo dei bravi agenti immobiliari se forniremo ai nostri clienti una mappa fornita dalla protezione civile e reperibile su qualunque sito internet!!!!! Posso farti una domanda? Io lavoro tra Roma e Viterbo: quanti sono stati in queste zone i morti a causa di eventi sismici negli ultimi 200 anni? Ti faccio questa domanda perchè ritengo, ma è probabile che mi sbagli, che se ad un mio cliente fornisco questa mappa e lo evidenzio come un ottimo servizio, nella migliore delle ipotesi prende il foglio, ci fa un aereo e lo lancia. Ovviamente preferisco glissare sulle ipotesi peggiori, visto che le volgarità, anche se sottintese, le lascio agli altri (“potete andare a...o subito” nb tratto dal tuo ultimo post)se non altro per il rispetto di chi legge. A proposito, e ribadisco: e meno male che ti censurano!! Allora a presto pax, con una richiesta: fai altre richieste su ciò che vorresti da un bravo agente e sarò lieto di risponderti, valutando se è possibile sia da un punto di vista legislativo che lavorativo. Prima di salutarti permettimi una cosa: Ti avevo chiesto di indicarmi le fonti secondo le quali un libero accordo sull’importo delle provvigioni sia legalmente discutibile. Aspetto ancora o puoi più semplicemente ammettere, come è successo a me in passato, che ti sei sbagliato?
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pax2you
18 dicembre 2009 alle 19:12
Si perde solo tempo mi spiace.
Buona Natale.
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Massimo
21 dicembre 2009 alle 12:52
Caro pax, è ovvio che le domande che ti ho fatto rimarranno senza risposta. Peccato, perchè avevo risposto alle tue domande per dimostrarti che nessuno scappa, almeno non noi. Buon Natale.
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alessio
21 dicembre 2009 alle 13:00
anche a me dispiace. pensavo di poter ragionare seriamente. cmq buon natale
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Tropical
21 dicembre 2009 alle 16:25
Ciao a tutti
Prendendo spunto da quanto ho letto in alcuni post vorrei ribadire il mio punto di vista relativo al mercato immobiliare e agli agenti immobiliari.
Credo che il paragone tra il mercato immobiliare e quello di qualsiasi altro prodotto (giacche per la neve o affini) sia totalmente fuori luogo per i seguenti motivi:
1) Il prezzo di una casa non è paragonabile a quello di un giacchetto da neve
2) L’esigenza di una casa esiste dalla comparsa dell’uomo sul pianeta Terra quando lo stesso ha avuto la necessità di trovarsi un riparo o grotta che fosse per il soddisfacimento delle sue esigenze primarie e quindi non equiparabile alla possibilità di scegliere se acquistare o meno un giacchetto o, meglio ancora, di scegliere tra giacchetti di marca diversa.
3) Facendo seguito a quanto detto nel precedente punto, se anche ognuno avesse le possibilità/capacità di costruirsi una casa, non avrebbe comunque la possibilità di farlo, visti i vincoli esistenti su determinati spazi che, guarda caso, scompaiono con raggiri di leggi e mazzette (almeno in Italia)
Considerati i tre punti sopra, le agenzie immobiliari hanno fatto di tutto per accaparrarsi contratti di vendita di immobili screditando anche il costruttori che hanno preferito vendere direttamente al pubblico per non pagare l’agenzia immobiliare (questo caso è successo a mio fratello che ha acquistato casa in un posto bellissimo vicino Firenze, nel complesso monumentale della ex fabbrica di porcellane Richard Ginori dove il costruttore, guardacaso, aveva respinto le offerte di servizi di vendita delle agenzie immobiliari).
Ho letto anche che l’agenzia è un servizio del quale si può decidere di usufruire o meno.....scusate, forse mi sono perso qualcosa, ma in due anni che ho cercato casa, visto decine di appartamenti, ed essendo interessato molto più ad un acquisto senza agenzia, mi è capitato solamente un appartamento in vendita senza agenzia. Questo conferma quanto scritto appena sopra (la corsa ad accaparrarsi contratti di vendita) e che oggi è sfociato in uno stallo delle vendite a causa delle promesse di vendita, fatte dalle agenzie, a prezzi che non stanno né in cielo né in terra.
Riguardo alla giusta provviggione vorrei fare una domanda: Se tutti i costruttori, dopo un lungo periodo di magra, decidessero di vendere realizzando una percentuale pari a quella di una normale impresa che opera nel settore metalmeccanico (20, 30%) ci sarebbe un ribasso pauroso dei prezzi delle case ed appartamenti da 500.000 Euro (circa 100 mq a Roma) arriverebbero a costare 120. – 130.000 Euro. A questo punto la provviggione dell’agenzia come varierebbe? Il 4% di 500.000 Euro sono 20.000 euro a fronte di 4.800 euro nel secondo caso, oppure, viste le spese che l’agenzia deve sostenere, sarebbe comunque giusto che l’agenzia continui a guadagnare quei 20.000 euro che sarebbero a questo punto il 17% del prezzo dell’immobile?
Scusatemi se parlo sempre di soldi, ma non tirarli in ballo mi sembrerebbe da ipocriti, specialmente quando si adducono motivazioni di natura disparata per giustificare, sia dal lato dell’acquirente, sia da quello dell’agenzia, una spesa che sempre meno persone attualmente sono in grado di sostenere
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ale
21 dicembre 2009 alle 17:32
Ma perchè lavorate con gli esuberi.....? Se un proprietario dice io ne voglio 100 e vale 120 voi dovreste dire vale 120 e non invece metterlo in vendita 120 ( 100 al proprietario e 20 a voi )....non vi sembra esagerto prendere 20 su una cosa che vale 100.....a voi le risposte
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Enzo
21 dicembre 2009 alle 17:43
Ale, non funziona così. I compensi delle agenzie sono percentuali e non sugli esuberi. Anche perché una tattica del genere — e lo dico da NON agente immobiliare — scontenterebbe il cliente che vende casa.
Fossi in te non ridurrei questa professione come l’hai descritta. E’ un lavoro che ha le sue tecniche di vendita, certo, ma che non è banalmente semplice come lasci intendere.
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Tropical
21 dicembre 2009 alle 21:07
@Ale
Ora, ti posso assicurare, il proprietario dice che ne vuole 100 quando invece ne vale 50. Questo è facilmente confermato dal fatto che, nonostante da statistiche della Banca d’Italia il 45% degli immobili messi in vendita siano poi venduti ad una cifra inferiore dal 10 al 20% rispetto a quella richiesta, il numero delle vendite è calato
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alessio
22 dicembre 2009 alle 09:18
@ale:
magari i proporietari ci dessero 20 se una casa vale 100.....magari..... ovviamente le nostre provvigioni sono MOLTO più basse, credimi
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Massimo
22 dicembre 2009 alle 11:48
X Ale:
Rispondo subito alla tua domanda:” Ma perché lavorate con gli esuberi.....?”. La risposta è semplice: perché non lavoriamo con gli esuberi, e non è un gioco di parole ma la realtà. La pratica del supero o esubero che dir si voglia, legalmente accettata ma deontologicamente discutibile, è quella secondo cui, stabilito un prezzo che andrà al proprietario, tutta l’eccedenza realizzata sarà a beneficio dell’agenzia. Se con “lavorate” ti riferisci al fatto che alcune agenzie lo fanno allora hai ragione, ma per quanto riguarda il nostro gruppo non è questo il modo in cui operiamo. Noi, infatti, stabiliamo a priori quale sarà, in percentuale, la nostra provvigione sul prezzo di vendita, pattuendo inoltre che eventuali somme realizzate in eccedenza saranno a beneficio del proprietario.
X Tropical:
Rispondo subito sull’esempio delle giacche da neve perché era una mia risposta ad un commento di Pax (15 dicembre 2009 alle 19:50). Pax ci accusava di non avere come target una persona che non può permettersi di comprare casa, ed io rispondevo che non la trovavo una cosa grave, poiché chi non può comprare casa non avrà neanche la possibilità di sceglierci come professionisti, al pari della Colmar che, probabilmente, non avrà interesse ad espandersi nei paesi tropicali. Lungi da me dunque paragonare l’acquisto di una casa a quello di una giacca da neve. Trovo poi davvero difficile immaginare l’agnello/costruttore tra le fauci del lupo/agente (“le agenzie immobiliari hanno fatto di tutto per accaparrarsi contratti di vendita di immobili screditando anche il costruttori che hanno pre¬ferito vendere direttamente al pubblico per non pagare l’agenzia immobiliare”,N.B.: riporto le tue parole per praticità). I costruttori, al pari di tutti i proprietari/venditori, possono scegliere se avvalersi o meno dell’agenzia immobiliare: c’è chi lo fa (1– per avere una maggiore visibilità 2– perché non vuole affrontare le seccature di una trattativa diretta 3– perché vendere le case è diverso da costruirle 4– perché l’intervento di un mediatore non proprietario tranquillizza il cliente, ecc) e chi no (1– perché non vuole pagare la provvigione 2– perché lo cercano comunque 3– perché non ritiene che il nostro intervento sia utile, ecc). Sul fatto che cercando casa hai trovato un solo privato e tutte agenzie, la motivazione è abbastanza semplice : la visibilità che offre un agenzia è indubbiamente maggiore a quella di un privato, ed è proprio per questo motivo che alcuni si rivolgono a noi. Ti garantisco che moltissimi privati vendono casa da soli (il 60% delle compravendite in Italia), ma non è facile che riescano ad avere visibilità sul mercato. Ed è proprio questo un aspetto del nostro lavoro: cercare chi vende per farlo trovare a chi compra. Concludo con qualche esempio: se hai bisogno di forza lavoro puoi fare degli annunci di ricerca personale oppure rivolgerti, pagando, ad un’agenzia di lavoro interinale; per mangiare puoi allevare animali e coltivare la terra oppure, pagando, andare al negozio e comprare ciò di cui hai bisogno. Non ci trovo niente di male in tutto questo, a condizione che chi recluta persone per lavori disonesti o vende cibi avariati venga scoperto e punito. A presto.
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Tropical
22 dicembre 2009 alle 14:29
@Massimo
Si, avevo capito che si trattava di una risposta a pax (ho letto tutto) ma la cosa che trovo squallida e disumana è che oggigiorno sia aumentata la quantità di persone che non possono permettersi di comprare neanche un buco di casa e che non si faccia nulla per dare loro alcuna possibilità.
Per quanto riguarda la visibilità degli annunci, a Roma c’è il giornale Portaportese (anche in rete) che permette di inserire gratis annunci senza discriminazione (sia privati, sia agenzie)...non credo che chi voglia vendere senza agenzia non sappia di questa possibilità.
Per quanto riguarda le mie ricerche posso dirti che ho utilizzato prevalentemente Portaportese e raramente qualche altro sito in rete spendendo circa due ore per ogni uscita, per catalogare gli annunci dividendoli per zona, vecchi, nuovi, visti e non. Il 90% degli annunci, almeno fino a prima dell’estate scorsa, era di agenzie
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Massimo
22 dicembre 2009 alle 19:14
Per Tropical:
Sono pienamente daccordo con te che sia squallido il fatto che tante persone non si possono permettere una casa, ma è pur vero che non si può dare la colpa di tutto questo a chi fa questa professione. Sarebbe come incolpare un medico se la gente va da lui a curarsi o un avvocato se qualcuno va da lui per un problema legale. Anzi, a dirla tutta, se tutti si potessero permettere una casa noi saremmo più contenti, ovviamente. Per quanto riguarda il resto, paradossalmente, hai confermato quello che diciamo noi. Il portaportese, che conosco benissimo essendo nato e cresciuto a Roma, rappresenta un’ottima possibilità di pubblicizzare il proprio immobile, ma anche una casbah dove bisogna fare un attento lavoro di selezione per poter trovare cose veramente interessanti. I vari siti internet sono pieni di offerte, ma la qualità non va sempre di pari passo con la quantità; tu stesso hai detto che hai dovuto impiegare “circa due ore per ogni uscita, per catalogare gli annunci dividendoli per zona, vecchi, nuovi, visti e non”. Qualcuno, per ovviare a tutto questo, incarica un’agenzia di cercargli un immobile confacente alle proprie esigenze; ovviamente pagherà per questo servizio, ma è anche consapevole che se l’agenzia farà il proprio lavoro, lui riuscirà a comprare l’immobile ad un prezzo equo, anziché perdere tempo a vedere immobili totalmente fuori da quelli che sono i parametri di mercato. Sul fatto che la maggior parte degli annunci siano di agenzie, ti posso confermare che tanti immobili sono in vendita con il passaparola, tramite il portiere o il commercialista, proprio perché il proprietario non mette annunci per evitare di ricevere telefonate e dare informazioni, o magari perdere opportunità perché mentre è al lavoro non può rispondere. Come abbiamo sempre detto ci sono dei professionisti che fanno tutto questo, ma bisogna cominciare a capire che non si è agenti immobiliari quando ci si mette in giacca e cravatta e si dice di esserlo, ma quando si intende questa come professione, da svolgere con la giusta preparazione e passione. Il problema, ancora una volta, non è l’esistenza degli agenti immobiliari, ma l’esistenza di chi fa male il proprio lavoro e non capisce che in questa professione, dal momento in cui il cliente si affida a te, nascono delle enormi responsabilità che non si possono sottovalutare.
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nobear
27 gennaio 2010 alle 13:34
Salve, vorrei dire tante cose ma al tempo stesso non passare per una persona che ama sfogarsi con qualcuno. Non amo farlo, non ne ho l’interesse.
Leggo parole bellissime sulla mediazione immobiliare, ma la realtà (e ciò lo estendo a tutte le catene di f. non solo la vostra) è ben diversa, purtroppo.
Credetemi: numerose tecniche di vendita antipatiche, attuate tra l’altro da “ragazzini” di 26 anni nei miei confronti, che di anni ne ho 40 e ho cultura ed esperienza di vendita ben più di loro. Verrebbe da arrabbiarsi, però, come dire, ci si ride sù.
Quanto al fatto che il prezzo lo faccia il mercato, mi chiedo: se è così, cosa ci sta a fare un mediatore? Voglio dire, il suo presupposto è far incontrare domanda e offerta. Il core è quello. Per far incontrare domanda e offerta come informazione c’è internet o i giornali di annunci. Mi sembra ovvio. Quindi si tratta di far incontrare il prezzo.
Sarei ben felice di pagare un mediatore, se però questi, capendo la situazione del mercato attuale e le sue proiezioni future, nonché la mia propensione di spesa (e quella della domanda in generale) facesse in modo di far incontrare la mia domanda con l’offerta. Capisco che al momento ciò sia difficile a causa di un riallineamento, ma è il vostro lavoro. Nella comunicazione (anche sul punto vendita) io questo impegno non lo vedo (ma magari non lo vedo solo io).
Il riallineamento è evidente causa i tempi di vendita: non esistendo una borsa dell’immobile il tempo di vendita stabilisce il prezzo. Ora anche le testate giornalistiche riportano trattative del 20% sul prezzo esposto come prassi.
Saluti
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Massimo
2 febbraio 2010 alle 20:10
per nobear:
dispiace sentir parlare di “catene in franchisig” come se fossero catene di Sant’Antonio, che applicano tecniche di vendita standardizzate senza tener conto delle esigenze dei singoli clienti. Credimi, sono quasi tuo coetaneo e faccio questo lavoro da quando avevo 21 anni, e ti garantisco che nessuna tecnica di vendita può sopperire all’impreparazione ed all’incompetenza. Per quanto mi riguarda vorrei soltanto che si smettesse di distinguere tra professionisti da una parte e catene in franchising dall’altra. Le persone preparate sono da entrambe le parti e gli incompetenti idem.
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nobear
6 febbraio 2010 alle 14:11
@Massimo
Si chiamano catene in senso proprio, il santo lo hai nominato tu.
Due cose: tu sarai bravissimo così come i colleghi del tuo ufficio, però tu non sei un utente e non utilizzi le agenzie come tale. Io (e non solo) sì e raccontiamo la nostra esperienza. Basta fare un giro per internet per documentarsi, oppure chiedere in giro (che si fa anche prima). In alternativa.. fingiti un utente. Se si vuole vedere la cosa bene, altrimenti... ci sono molti proverbi a riguardo.
Mi sembra, comunque, che tu tocchi (tra l’altro facendo una difesa in arrocco che non ha senso, ciò che dici è scontato, almeno per me) solo un piccolo aspetto tra quelli che ho citato. Inoltre sei il solo ad avermi risposto.
Questo mi fa pensare (nei fatti) che non ci sia interesse a capire i motivi della distanza, in questo momento, tra ai e utenti.
Semplice semplice. lineare.
Saluti.
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