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Indennità per la perdita di avviamento

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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Gli articoli 34/40 della Legge n. 392/78 introducono una tutela per il conduttore di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, nei quali viene esercitata un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

In particolare l’art. 34 pre­vede che al conduttore, in caso di ces­sazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, spetta una indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto, salvo che per le attività alberghiere ove l’indennità è pari a 21 mensilità. Tale indennità si raddoppia qualora, dopo la ces­sazione del rapporto, l’immobile venga adibito, entro un anno dalla ces­sazione del pre­cedente rapporto, alla stessa attività od ad attività incluse nella medesima tabella merceologica.

La ratio delle suddette disposizioni (come peraltro anche quella della pre­lazione all’acquisto di cui all’art. 38 della stessa legge) risiede nella conservazione delle strutture produttive, ciò anche evidentemente nell’interesse pubblico. Da quanto pre­cede discende dunque che, nel caso di conduttore che eserciti la propria attività in assenza delle richieste e pre­scritte autorizzazioni, detta indennità (ed anche la pre­lazione) non sarà dovuta.

In tal senso si è infatti di recente espressa la Corte di Cassazione con due pronunce: la prima del 15 gennaio 2007 n.635 e la seconda del 27 marzo 2007 n.7501; pronunce che si inseriscono comunque sulla scia di altre sentenze di merito già intervenute. Peraltro, la sentenza n. 635/2007 pre­cisa che il Giudice adito deve ritenersi tenuto, anche d’ufficio, ad una verifica di tale condizione ostativa al riconoscimento del diritto all’ottenimento dell’indennità, costituendo essa un requisito di fondatezza della domanda avanti a lui proposta.

Da segnalare inoltre come la tutela dell’avviamento si spinga ben oltre il rapporto di locazione, mediante il condizionamento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità prevista.

Ciò di fatto consente il protrarsi dell’esercizio dell’attività economica nell’immobile già condotto in locazione fino al momento in cui il conduttore estromesso, ricevuta l’indennità, possa avvalersi di questa per reperire altra congrua sistemazione per l’impresa.
A conferma dunque che l’intento del legislatore è stato proprio quello della conservazione dell’attività produttiva, ma, di conseguenza, non di quella abusiva