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L’acquisto di un immobile in costruzione (il decreto legislativo 122/2005)

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali, Varie
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Le finalità del D.Lgs 122/2005 (entrato in vigore il 21 luglio 2005), sono state tutte improntate al fine di tutelare l’acquirente-persona fisica (parte debole del rapporto) che acquisti da una società un immobile in costruzione — o che sia in oggetto di integrale ristrutturazione — ma in una fase tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità. All’acquirente deve infatti essere garantita la pos­sibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore, nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (es. fallimento, concordato pre­ventivo, amministrazione  controllata). Il legislatore, in questi casi, ha fis­sato un contenuto minimo obbligatorio per il contratto pre­liminare di acquisto, contenuto dal quale non si può pre­scindere.
La normativa richiamata pre­vede dunque:

1. l’obbligo a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a garanzia del risarcimento di danni dell’immobile derivanti da rovina totale/parziale o da difetti costruttivi;
2. l’obbligo di adeguare il contratto preliminare,o altro contratto diretto al trasferimento della proprietà‚al contenutominimo pre­visto dalla legge;
3. la pre­visione di una procedura alternativa per il frazionamento delmutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia nel caso in cui non vi provveda la banca entro 90gg dal ricevimento della richiesta;
4. il divieto per il notaio di procedere alla stipula di contratti di compravendita se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di atto idoneo alla cancellazione di ipoteca per i lotti senza accollo del mutuo, o al frazionamento dell’ipoteca per i lotti con accollo;
5. il diritto di pre­lazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile,già adibito dall’acquirente ad abitazione principiale, nell’ambito di una procedura esecutiva ed anche nel caso in cui abbia ottenuto dal fide­ius­sore il rimborso delle somme anticipate;
6. l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente (o i suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a giusto prezzo da valutarsi alla data di stipula del preliminare;
7. la pos­sibilità dell’acquirente di far valere la garanzia fide­ius­soria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;
8. l’istituzione presso il Ministero dell’Economia del Fondo di Solidarietà‚finanziato con le fideiussioni,per assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari verificatisi tra il dicembre 1993 ed il giugno 2005.

Tag: case in costruzione, decreto legislativo 122/2005