Mercato Immobiliare 2010, cosa ci aspetta ?
Scritto da: Ani in Mercato Immobiliare
30 Commenti
La scorsa settimana ho letto un articolo su House Living and Business ,
che parlava del mercato immobiliare in italia che secondo l’autore non crollerà nel 2010, come del resto non è successo del tutto anche nel corso del 2009.
Io ho tutto un altro tipo di profilo professionale e non sono una economista, però avendo vissuto per lungo tempo all’estero, ho delle mie opinioni al riguardo;
prendendo spunto da questo articolo del quale condivido alcune citazioni, ma altre non proprio, sarei curiosa di sapere da voi che vivete ogni giorno questo mercato, cosa ne pensate e quali sono le vostre previsioni.
Per maggiori informazioni potete leggere l’articolo cliccando sul link seguente ,
Mercato Immobiliare 2010..
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Tag: economia, europa, Finanza, Mercato Immobiliare, USA
alessio
9 febbraio 2010 alle 11:54
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Tropical
16 febbraio 2010 alle 11:23
Per Alessio
Una volta ho assistito ad una intervista di un giornalista a Montezemolo (presidente della Ferrari)
Questi gli rivolse la seguente domanda: “Presidente, una Ferrari si compra col cuore?“
Risposta: “Col cuore....ma non solo”.
A buon intenditor poche parole
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Realista
22 febbraio 2010 alle 11:27
cito:
“le previsioni sono buone.abbiamo notato un incremento degli appuntameneti, tanta gente si è riaffacciata sulla scena.“
Ora vi spiego: la gente deve abitare in una casa, è normale che prima prova ad acquistarla, il problema è che poi capisce che non può permettersela!!
La crisi durerà almeno quanto è durata la speculazione: 10 anni.
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Tropical
24 febbraio 2010 alle 16:31
Posso anche credere che tanti si siano riaffacciati sul mercato immobiliare, ma riaffacciarsi non significa di certo prendere un impegno a comprare. Certo poi che, banche permettendo, qualche appartamento in più si venderà con i margini di trattativa attuali che arrivano al 20% e oltre, ma da qui a dire che questi rappresentano i preliminari per una crescita dei prezzi.....Per far riprendere i prezzi ci vuole tanto lavoro e molto ben pagato e le banche che danno mutui....esattamente tutto quello di cui ora non si vede neanche l’ombra e per il futuro sembra anche peggio.
Forse sarò troppo pessimista ma non trovo nessun valido argomento a sostegno di quanto scritto nel commento precedente. Se poi qualcosa mi sfugge, ti chiedo gentilmente di farmelo notare (ah...motivazioni valide e reali, non fantastiche idee personali)
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Massimo
26 febbraio 2010 alle 20:08
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Massimo
1 marzo 2010 alle 15:51
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tropical
2 marzo 2010 alle 08:23
Io credo proprio di no: la crisi del mercato immobiliare è una realtà, la serietà delle agenzie immobiliari è tutta un’altra questione.
Gli interventi fatti sono poi coerenti con il titolo ed il contenuto dell’articolo. In caso differente avreste dovuto pubblicare un articolo avente come oggetto le agenzie, i loro servizi e la loro serietà.
Comunque, permettimi, sono invece convinto del fatto che ci sia un’intenzione evidente a convincere che i prezzi aumenteranno ed il motivo è tanto logico quanto evidente: chi spera in un ulteriore ribasso, qualora si convincesse di una risalita dei prezzi, dovrebbe mettersi l’anima in pace e comprare, mentre se fossero le agenzie immobiliari le prime a dire che le prospettive nel medio-lungo termine sono di un ulteriore ribasso, i potenziali acquirenti aspetterebbero ancora creando ulteriori difficoltà al mercato in cui voi operate e, conseguentemente, a voi.
Un’ulteriore osservazione relativa a quanto appena scritto: gli interventi dei potenziali acquirenti (tra i quali ci sono anche io che me ne sono guardato bene dall’investire un capitale nel mattone e attualmente godo di una notevole rendita finanziaria) contengono opinioni e motivazioni reali che derivano dalla vita di tutti i giorni, di esse parlano i giornali, i siti internet, la tv.
Gli interventi da parte vostra contengono invece delle idee e convinzioni prettamente personali, sul fatto che tanta gente, in barba a tutte le difficoltà di questo periodo, ricomincerà la folle corsa all’indebitamento favorendo quindi il rialzo del mattone.
Ma certo che c’è l’intenzione di convincerci: non è forse il vostro guadagno direttamente proporzionale al numero delle compravendite e al prezzo delle case (anche le vostre provviggioni sono una percentuale del prezzo di vendita)?
Un’ultima osservazione: il motivo per il quale non si riesce ad avere un confronto serio su questi argomenti tra agenzie immobiliari e chi non opera nel mercato è da ricercarsi proprio nella diversità dei ruoli: il potenziale acquirente deve prendere un impegno economico di notevoli entità e, nella quasi totalità dei casi, si condiziona la vita con un mutuo trentennale. Oggi più che mai, alla luce di quanto accaduto nei pochi anni passati, il potenziale acquirente si muove con i piedi di piombo perché cosciente delle ripercussioni sulla propria pelle di una eventuale scelta sbagliata (compreso l’acquisto di un immobile ora che i prezzi hanno appena iniziato a scendere).
Chi lavora nel settore immobiliare fa, e si preoccupa di rendere ben note, previsioni sulla base di idee personali che, guardacaso, qualora si verificassero, andrebbero esclusivamente a vantaggio suo e degli speculatori del settore.
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alessio
2 marzo 2010 alle 15:49
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Realista
3 marzo 2010 alle 17:10
Per Massimo: Per capire la realtà dei fatti bisogna prima capire cosa ci ha portato a questo punto.
Le dinamiche del mercato sono solo il risultato di un processo.
E’ importate rendersi conto che c’è stata speculazione sui prezzi e non lo dico solo io ma persino il Sole24ore :
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2010/02/bolla-beffa-dieci-anni.shtml?uuid=502c95b4-1e30-11df-811a-845fb99a3eb4&DocRulesView=Libero
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Massimo
4 marzo 2010 alle 15:13
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Giuseppe
5 marzo 2010 alle 13:35
Per Alessio e Massimo:
La grande maggioranza dei possibili compratori, le giovani coppie e coloro che stanno in affitto, sono chiusi fuori dal mercato in quanto pur avendo uno o più stipendi, non riescono proprio a comprarla una casa, manco con un mutuo a 30 anni perchè i prezzi negli ultimi anni sono diventati troppo alti. L’impresa è diventata impossibile ed ecco che le compravendite calano ed il mercato per l’80% è retto solo da gente che cambia casa.
Eppure c’è chi parla di ripresa dei prezzi per il 2011. Ma se effettivamente avviene questo invece di una sostanziale diminuzione dei prezzi allora è inutile aspettarsi un aumento delle compravendite anzi è lecito aspettarsi una ulteriore drastica diminuzione vista la concomitanza della crisi e dell’accresciuta difficoltà nel ricevere mutui del tipo 30 anni al 100% del valore della casa (come avveniva nel recente passato).
La realtà dei fatti è questa. Ci sono agenzie che lo hanno capito e crescono altre no e quindi chiudono.
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Tropical
5 marzo 2010 alle 15:39
Per Massimo:
Io credo proprio di no: la crisi del mercato immobiliare è una realtà, la serietà delle agenzie immobiliari è tutta un’altra questione.
Gli interventi fatti sono poi coerenti con il titolo ed il contenuto dell’articolo. In caso differente avreste dovuto pubblicare un articolo avente come oggetto le agenzie, i loro servizi e la loro serietà.
Comunque, permettimi, sono invece convinto del fatto che ci sia un’intenzione evidente a convincere che i prezzi aumenteranno ed il motivo è tanto logico quanto evidente: chi spera in un ulteriore ribasso, qualora si convincesse di una risalita dei prezzi, dovrebbe mettersi l’anima in pace e comprare, mentre se fossero le agenzie immobiliari le prime a dire che le prospettive nel medio-lungo termine sono di un ulteriore ribasso, i potenziali acquirenti aspetterebbero ancora creando ulteriori difficoltà al mercato in cui voi operate e, conseguentemente, a voi.
Un’ulteriore osservazione relativa a quanto appena scritto: gli interventi dei potenziali acquirenti (tra i quali ci sono anche io che me ne sono guardato bene dall’investire un capitale nel mattone e attualmente godo di una notevole rendita finanziaria) contengono opinioni e motivazioni reali che derivano dalla vita di tutti i giorni, di esse parlano i giornali, i siti internet, la tv.
Gli interventi da parte vostra contengono invece delle idee e convinzioni prettamente personali, sul fatto che tanta gente, in barba a tutte le difficoltà di questo periodo, ricomincerà la folle corsa all’indebitamento favorendo quindi il rialzo del mattone.
Ma certo che c’è l’intenzione di convincerci: non è forse il vostro guadagno direttamente proporzionale al numero delle compravendite e al prezzo delle case (anche le vostre provviggioni sono una percentuale del prezzo di vendita)?
Un’ultima osservazione: il motivo per il quale non si riesce ad avere un confronto serio su questi argomenti tra agenzie immobiliari e chi non opera nel mercato è da ricercarsi proprio nella diversità dei ruoli: il potenziale acquirente deve prendere un impegno economico di notevoli entità e, nella quasi totalità dei casi, si condiziona la vita con un mutuo trentennale. Oggi più che mai, alla luce di quanto accaduto nei pochi anni passati, il potenziale acquirente si muove con i piedi di piombo perché cosciente delle ripercussioni sulla propria pelle di una eventuale scelta sbagliata (compreso l’acquisto di un immobile ora che i prezzi hanno appena iniziato a scendere).
Chi lavora nel settore immobiliare fa, e si preoccupa di rendere ben note, previsioni sulla base di idee personali che, guardacaso, qualora si verificassero, andrebbero esclusivamente a vantaggio suo e degli speculatori del settore.
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Ag. Imm
5 marzo 2010 alle 17:01
Analizzando ciò che vediamo nella nostra attività quotidiana ormai da qualche anno, il trend va verso un paggioramento costante e continuo.
Chi cerca di accedere alla prima casa è fuori dal mercato sia per i prezzi al mq ancora largamente ed esageratamente sopravvalutati rispetto alla reale capacità di onorare il mutuo della tipica coppia di lavoratori dipendenti a reddito medio. A questo, ma solo a complemento, aggiungiamo la chiusura del mercato dei mutui da parte delle banche.
Aggiungiamo anche la decrescita degli stipendi e la disoccupazione sempre piu diffusa che non fa altro che alimentare il trend al ribasso.
Chi ha comprato per investimento negli ultimi 6 o 7 anni, sia il nuovo che l’usato, si trova regolarmente nella condizione di avere un immobile deprezzato ed ormai invendibile.
I prezzi non torneranno piu ai livelli del passato visto che l’UER non ammette iperinflazione, ma solo deflazione interna (che non potrà che dare una ulteriore spinta negativa al mercato).
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Massimo
6 marzo 2010 alle 09:33
Per Giuseppe:
mi sembra che nella sostanza sei daccordo con noi.
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Massimo
6 marzo 2010 alle 09:36
Per Giuseppe:
quindi sei daccordo con noi quando diciamo che anche in questo periodo si vende, purchè si chieda una cifra equa? O pensi come altri che in questo momento nessuno compra casa?
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franco
6 marzo 2010 alle 23:13
ottimo post
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Massimo
8 marzo 2010 alle 13:39
Per Tropical:
1– l’ultima volta che ho chiesto di dire chiaramente quali erano le esperienze negative avute con agenzie non ho avuto risposte da nessuno.
2– se compri casa da un privato vivi un mercato diverso?
3– il nostro gruppo nell’ultimo anno ha aumentato il numero delle compravendite dell’8,7% contro un calo nazionale dell’ 11%. Queste non sono nostre idee personali ma numeri concreti.
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Tropical
8 marzo 2010 alle 20:56
per Massimo.
Scusami....mi spieghi per favore cosa significa per te cifra equa e soprattutto quali limiti consideri in termini di rapporto tra prezzi al metro quadrato e stipendio medio, costo della vita, inflazione e capacità di risparmio? Perché sai, se pure una famiglia riesce a risparmiare 500 euro al mese e, mi tengo basso, molto basso, per un appartamento si chiedono 3.000 euro al metro quadrato, quella famiglia può permettersi di comprare DUE METRI QUADRATI DI CASA ogni anno.
Ovviamente questo è un caso molto ottimistico perché per molte famiglie il risparmio suddetto è un miracolo, e nei maggiorni centri abitati 3.000 euro al metro quadrato, almeno per il momento e credo ancora per poco, sono solamente un sogno.
Fammi sapere perché sono curioso!
Hot debate. What do you think?
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Giuseppe
8 marzo 2010 alle 23:54
Per Massimo.
Rispondo alla tua domanda.
Sicuramente più il prezzo è equo più è facile vendere. Però attualmente i prezzi sono troppo alti per essere equi e questo spiega la diminuzione delle compravendite.
Gli agenti immobiliari hanno tutto l’interesse a vendere, eppure anche loro hanno contribuito a far aumentare a dismisura i prezzi delle case.
Il risultato è stato che, mentre costruttori e proprietari se ne sono abbondantemente avvantaggiati, gli agenti ora si trovano ad affrontare una situazione difficile (a fronte di un piccolo maggior guadagno avuto in passato). L’offerta non incontra più la domanda perché ormai la stragrande maggioranza dei possibili compratori non riesce a comprare ai prezzi proposti.
Per rianimare il mercato la soluzione sarebbe quella di arrivare il prima possibile al prezzo equo e invece, anche qui, leggo di agenti che prevedono e si augurano un nuovo aumento dei prezzi (non mi sembra lungimirante).
In conclusione penso che anche in questo periodo si vende ma meno di quello che si dovrebbe.
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Tropical
9 marzo 2010 alle 10:23
Per Massimo:
1) L’articolo non riguarda le agenzie. Comunque se uno si informa bene i servizi e le verifiche fondamentali, necessarie all’acquisto di una casa le fa il notaio. Tutte le volte che ho domandato ad un intermediario quali erano i servizi offerti dall’agenzia necessari all’acquisto e non offerti dal notaio (che paga l’acquirente), mi ha sempre “imbruttito” per l’evidente difficoltà a giustificare la provviggione di parecchie migliaia di euro
2)Si, vivo nel mercato senza agenzie
3)Quello che avete fatto voi come gruppo non è di pertinenza in questo articolo a seguito del quale c’è chi sostiene che l’anno prossimo i prezzi ricominceranno ad alzarsi.
4) Chi interviene in questo forum critica concretamente l’idea espressa al punto precedente ma puntualmente le risposte sono che voi come gruppo avete aumentato le vendite ma senza dire né dove, né la fascia e tanto meno il prezzo finale in percentuale di quello di partenza e da quanto gli immobili erano in vendita....a me questa sembra solamente pubblicità e non ha nulla a che vedere con il tema della discussione
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Realista
9 marzo 2010 alle 12:38
Riguardo all’articolo che avevo linkato del sole24ore, questa è alla dodicesima riga:
“per molti versi la bolla hi-tech ha rappresentato solo la prova generale della ben più grave bolla immobiliare esplosa nel 2008. ”
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2010/02/bolla-beffa-dieci-anni.shtml?uuid=502c95b4-1e30-11df-811a-845fb99a3eb4&DocRulesView=Libero
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Massimo
10 marzo 2010 alle 14:31
per Tropical:
se parliamo di sproporzione fra i prezzi degli immobili e gli stipendi medi sono daccordo con te. Sicuramente, rispetto agli anni ’60 e ’70, la proporzione fra stipendi e prezzi è decisamente cambiata, ed il prezzo degli immobili è aumentato in misura nettamente superiore agli stipendi. Infatti ci tengo a precisare che quando parlo di prezzi equi parlo di prezzi in linea con le attuali quotazioni, e non che le attuali quotazioni siano giuste rispetto alla situazione economica generale. Però voglio farti una domanda: cosa succederebbe se all’improvviso i prezzi degli immobili diminuissero del 50%? Non pensi che le vendite crescerebbero a dismisura con conseguente aumento smisurato dei prezzi? Non pensi che ci troveremmo tra qualche tempo a riparlare di prezzi non commisurati alla reale situazione economica? Penso solo che se i prezzi sono arrivati a certi livelli è solo per una banale quanto ovvia legge di mercato, che vale e varrà sempre a prescindere dal fatto che possa essere giusta o no. Daltronde sia chiaro una volta per tutte: per noi operatori, da un punto di vista economico, vendere 10 case da 100.000 euro equivale a venderne 20 da 50.000.
per Giuseppe: a me non sembra che nessuno degli agenti presenti su questi post abbia auspicato ad un aumento dei prezzi; riguardo al prevederlo, invece è una logica conseguenza del fatto che le persone tornino all’acquisto, e questo si riallaccia a quanto detto a Tropical. Ma c’è una domanda che voglio porre a te: in che modo gli agenti immobiliari hanno contribuito a far aumentare a dismisura i prezzi delle case?
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Tropical
10 marzo 2010 alle 22:43
Per Massimo
Io infatti non credo che di punto in bianco i prezzi possano abbassarsi del 50% ma ci sarà un notevole abbassamento nei prossimi anni poiché non sussistono più tutti, i requisiti (dalla precarietà del lavoro agli immigrati che tornano al loro paese alle banche che non danno più mutui) perché questi prezzi continuino ad essere applicati. I prezzi alla fine di questa discesa costituiranno il punto di incontro tra domanda ed offerta (oggi l’offerta è nettamente superiore alla domanda...che trovano un punto d’incontro ovviamente).
Per quanto riguarda il secondo punto non mi trovi d’accordo: non si tratta di vendere 10 case a 100.000 Euro o 20 a 50.000, ma vendere tutti gli appartamenti in vendita al massimo possibile o anche più...e la cosa è ben diversa
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Massimo
11 marzo 2010 alle 14:14
per Tropical:
sul punto 1 puoi includere anche i nostri agenti? Hai parlato con agenti del nostro gruppo che non sono riusciti a giusti ficare il perchè della loro provvigione? Sul punto 2 ti chiedo: vivendo un mercato senza agenzie trovi solo prezzi equi e commisurati agli stipendi? Sui punti 3 e 4 preferisco non rispondere, ne ora ne in futuro, perchè quelli sono dati reali e concreti, ai quali sei libero di credere o meno.
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Giuseppe
11 marzo 2010 alle 16:26
Per Massimo.
Rispondo alla tua domanda:
“In che modo gli agenti immobiliari hanno contribuito a far aumentare a dismisura i prezzi delle case?”
Semplicemente valutando gli immobili.
Anche nel caso di annunci di privati gli immobili sono valutati dall’agente immobiliare. Infatti, spesso, il privato prima di mettere in vendita si fa fare la valutazione dall’agenzia.
Successivamente mette in vendita con il seguente ragionamento:
A) “OK l’agenzia me l’ha valutata 100 ora provo a venderlo privatamente così risparmio le commissioni. E dato che le faccio risparmiare anche al compratore il prezzo è 110”.
Alcuni di loro fanno un ragionamento diverso:
B) “OK l’agenzia me l’ha valutata 100. Il prezzo mi sembra un po’ eccessivo in ogni caso provo a venderla a 100 e privatamente così risparmio le commissioni.”
In genere il privato B) dopo poche settimane ha venduto perché un compratore gli ha fatto un’offerta scontata che è stata accettata. Il compratore ha trovato convenienza anche perché non paga commissioni ed il venditore ha accettato volentieri perché consapevole che la valutazione fatta dall’agenzia era esagerata.
Il privato A) invece dopo alcuni mesi che non riesce a vendere da il mandato all’agenzia.
Sono testimone di un caso limite. Un conoscente ha tenuto in vendita privatamente il suo appartamento per 2 anni. Non riuscendo a vendere da qualche mese ha dato mandato ad un’agenzia ma sempre allo stesso prezzo esorbitante.
Questa volta ti chiedo io.
Ma quale vantaggio ha un’agenzia ad accettare un mandato del genere? Non comporta solo perdita di tempo?
Più in generale.
Anche presso le agenzie ci sono appartamenti invenduti da mesi. Se un appartamento non si vende, il motivo potrebbe essere che è stato valutato male. Costa troppo oggi che il continuo aumento dei prezzi, la crisi ed il credit crunch ha ristretto il numero dei possibili compratori. Avere immobili sopravalutati non comporta solo perdita di tempo?
P.S.
Sempre in merito al tuo commento. Non riesco proprio ad immaginare ne a prevedere nel prossimo futuro (2011) un aumento dei prezzi. Il fatto che più persone tornino ad acquistare è la naturale conseguenza di un possibile calo dei prezzi.
Per avere un aumento dei prezzi si dovrebbe verificare una diminuzione drastica dei prezzi con conseguente notevole aumento di compravendite, ma mi sembra alquanto improbabile.
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Realista
12 marzo 2010 alle 13:23
“in che modo gli agenti immobiliari hanno contribuito a far aumentare a dismisura i prezzi delle case?”
il modo è tanto semplice come preoccupante: per accaparrarsi la vendita, aumentano il valore del bene da vendere e lasciano le spese di vendita solo all’acquirente.
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Tropical
15 marzo 2010 alle 19:42
1) No perché tra tutte le case che ho visto non mi è mai capitato...comunque la matematica non è un’opinione: il 3% di 600.000 Euro sono 18.000 Euro = uno stipendio netto annuale di chi guadagna 1.500 Euro al mese che oggigiorno non sono poche
2) Assolutamente no, infatti non compro e non comprerò fino a quando troverò quello che dico io al prezzo che dico io (me lo posso permettere)
3) 4) L’opinione espressa nel primo intervento da Alessio è chiara...dopo una serie di considerazioni ipotetiche molto discutibili, secondo lui, i prezzi ricominceranno a salire
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Massimo
22 marzo 2010 alle 14:32
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Gianluca
8 aprile 2010 alle 12:49
La realtà è che le case di grosso taglio (dai 500/600mila in su) hanno mantenuto se non addirittura accresciuto il loro valore.
I ribassi e le difficoltà si incontrano invece sulle case di medio taglio. Quelle che poi sono indirizzate alle tasche dell’italiano medio.
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Torlo
7 maggio 2010 alle 07:35
Condivido in pieno l’opinione di tropical. Meglio investire su una rendita finanziaria a medio-lungo termine e aspettare che la bolla immobiliare lentamente si sgonfi.
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