Obbligo del mediatore alla corretta informazione

28 novembre 2009

Obbligo del mediatore alla corretta informazione

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
20 Commenti

L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, previsto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:

in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.

In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).

Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espressamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.

L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necessariamente ritenersi rilevante per il richiedente.

In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rassicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pretendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.

D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pretendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita.

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Tag: Agente immobiliare, corretta informazione, diritto, informazione, mediatore, mediazione, obbligo

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20 commenti a “Obbligo del mediatore alla corretta informazione”

pax2you

30 novembre 2009 alle 16:04
Vabbe’ questo e’ un diritto piu’ sulla carta che non nella realtà..e ce lo sapete bene.

Fa piu’ paura che male.

Inoltre senza offesa ma gli ai nostrani sarebbero i dualbroker e/o transaction broker usa che,e’ l’unica cosa importante, non curano gli interessi di nessuna delle due parti ma vengono pagati per arrivare alla conclusione della compravendita.

I usa il 99% degli ai sono buyer o seller broker e curano ESPLICITAMENTE le parti di del compratore o del venditore..

In alcuni stati (es California) hanno provato a introdurre con scarso succeso il mediatore(dual-transaction broker)...figura poco compresa dalla società usa che vuole pagare per un servizio chiaro e specifico.

Ora rigiro la domanda:
visto che gli ai italiani curano la mediazione e non gli interessi di nessuna delle due parti come puo’ un ai garantirmi che fara’ tutto il possibile per la mia parte?
Dovrebbe magari andare contro gli interessi della controparte.

Rinuncereste alla percentuale di mediazione perche’ non CURATE ESPLICITAMENTE gli interessi di una delle due parti magari a vantaggio vostro o della controparte?

Ora cito invece questa vostra parte:
Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espressamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.

Innanzitutto sarebbe piu’ corretto riportare anche i dettagli del caso in modo da sapere come e’ stato espressamente confermato dal mediatore.

Sui contratti non trovate questa info quindi come hanno fatto a dimostrare che ha espressamente confermato l’esistenza di questa certificazione?

A voce?
Testimoni?

...se lo ha scritto da qualche parte senza verificarne l’esistenza questo ai non merita nemmeno di farlo questo mestiere.

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Enzo

30 novembre 2009 alle 16:59
Caro Pax, vorrei solo specificare che questo caso analizzato non riguarda un nostro agente.

Se poi vuoi tutti i dettagli della sentenza, ci sono i riferimenti precisi, ma parlare di tutti i dettagli non rientrava nelle finalità del post.

In questo post abbiamo cercato di chiarire alcuni aspetti del codice civile che sono oscuri ai più, senza avere la presunzione di essere un’enciclopedia del diritto (o del mercato immobiliare).

Ma apprezzo molto i tuoi stimoli continui a volere di più. Cercheremo di accontentarti per quanto possibile

A presto,

Enzo

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pax2you

30 novembre 2009 alle 23:16
Grazie per la pazienza che hai nei miei confronti.

Spero che la piccola introduzione sui colleghi americani ti dia stimolo per affrontare l’argomento.

Onestamente pero’ non saprei come cercare la sentenza che hai citato.

Come posso fare?

Grazie.

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Massimo

1 dicembre 2009 alle 16:51
Caro pax, già in passato abbiamo avuto modo di dibattere e penso che anche in questo caso, come agente della toscano, sia giusto intervenire. Innanzitutto per conoscere le sentenze puoi digitarne i riferimenti su google ed avrai tutte le risposte che desideri. Per il resto vorrei chiederti una cosa: tu lavoreresti gratis? Cito le tue parole: “Rinuncereste alla percentuale di mediazione perche’ non CURATE ESPLICITAMENTE gli interessi di una delle due parti magari a vantaggio vostro o della controparte?“
Ti faccio questa domanda perchè nonostante sia passato molto tempo continui a contestare il fatto che un agente immobiliare prenda una provvigione, dando per scontato che tutti lavorano male come quelli con cui evidentemente hai avuto a che fare tu. Ci sono persone, che tu ci creda o no, che fanno questo lavoro con passione e correttezza, e che a volte preferiscono perdere una provvigione piuttosto che prendere in giro la gente, anche se evidentemente a te non è mai capitato di incontrarne. Sparare nel mucchio non aiuta, e pensare che tutti gli agenti immobiliare sono dei farabutti non fa onore ad una persona della tua intelligenza. Un’ultima considerazione: che ti piaccia o no siamo in italia e non in america. Non vedo per quale motivo dovremmo essere noi agenti a comportarci da americani in una realtà in cui i clienti si comportano da italiani (scavalcare il mediatore, vendere con il “fai da te” senza avvalersi di un professionista, ecc.) L’agente immobiliare “dovrebbe” lavorare secondo certe regole, ed il fatto che qualcuno, molti a dire il vero, si comporta male non significa che l’intera categoria sia da buttare, altrimenti dovresti dire che tutti quelli che si occupano di informatica rubano soldi ai clienti, approfittando della loro ignoranza in merito a computer, software, o altro. Non credi?

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pax2you

1 dicembre 2009 alle 19:29
Ciao Massimo,

innanzitutto sottolineo e ripeto che chi fa l’ai e’ una persona come me.
Ne piu’ ne meno.

Spero con questo di aver detto tutto(di buono e di cattivo).

Poi passo ad elencare alcuni punti:
1)la ricerca con google con :sentenza 22/05/2009, n. 6857
mi da risultati che non c’entrano nulla(es sentenza con perdita di punti sulla patente) per cui chiedo gentilmente di fornire il link diretto se e’ cosi semplice trovarla.

Facilitare la ricerca delle fonti in modo da facilitare la verifica(anche a favore di chi scrive) e’ un segno di trasparenza e di volontà di voler far capire all’interlocutore di voler ragionare assieme per arrivare ad un maggiore consapevolezza dell’argomento trattato.

Io lo faccio sempre.

Ad esempio se non sai cosa e’ un buyer broker te lo spiego e ti do anche il link cosi che tu possa verificare e approfondire(ricchezza intellettuale).

2)Io non lavoro gratis e non chiedo ad un ai di farlo.
Chiedo all’ai pero’ di presentarsi per quello che e’.
Cioe’ un dual/transaction broker.
Questo e’ il servizio che la legge italiana prevede.
Questo e’ il servizio che offre e per cui deve essere pagato.

Se la figura dell’ai italiano come mediatore sia meglio o peggio degli degli ai americani io non lo so e non credo di essere in grado di giudicarlo ma certamente trovo corretto che il mediatore si presenti come mediatore e non come buyer o seller broker a seconda di come le convenga.

Questo aspetto deve essere chiarissimo.

Questa e’ la critica che faccio agli ai italiani.

Questa e’ la critica che faccio a tutta la categoria.

Per verificarlo vi basta fare un bel sondaggio e provare a chiedere quanti clienti sanno cos’e un seller broker,buyer broker,dual broker e transaction broker e secondo loro voi quale di questa figura siete.

3)il compravendere tramite ai e’ un’opzione secondo la legge italiana e non un obbligo...purtroppo a volte la strada e’ un po’ obbligata.
Che vi siano degli italiani che scavalchino gli ai non lo metto in dubbio ma non tutti gli italiani si comportano cosi con voi...probabilmente la maggioranza.

4)l’ai secondo me e’ un lavoro che viene inventato per creare pil.
Se ci ragioni alla fine a livello teorico e’ così.
A volte anche l’informatico.

Rimane pura filosofia questa pero’ in quanto già piu’ di dieci anni fa fu predetta,da vari grossi imprenditori italiani, l’esplosione dei servizi nelle nostre economie....quindi non mi permetto di dire che un ai non serve a nulla chiaro?

concludo chiedendo di proseguire la discussione sui punti 1 e 2.

Per i 3 e 4 capisco che viene una gran voglia di rispondermi a tono ma invito a riflettere a lungo con calma e con la coscienza che non intendo offendere.

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Massimo

2 dicembre 2009 alle 12:24
Ciao pax, ti rispondo velocemente perchè non ho molto tempo. Comunque ti farò avere i riferimenti della sentenza. Ai punti 3 e 4, per quanto mi riguarda, non viene voglia di rispondere a tono, più che altro perchè si commentano da soli. Purtroppo tu continui a vedere l’agente immobiliare come una figura inutile perchè conosci, o hai conosciuto, persone che non lavorano seriamente. Ed è naturale che se un agente immobiliare si limita a far vedere una casa e redigere un contratto la sua utilità è prossima allo zero. Fermo restando che la legge italiana in materia è a dir poco carente, e se c’è qualcuno che chiede a gran voce una maggiore regolamentazione siamo proprio noi, ti garantisco che per quanto ci riguarda andiamo ben oltre quelli che sono i nostri obblighi di legge, ed il giorno che venderai o comprerai con noi mi darai ragione. Apprezzo molto la tua preparazione sul mondo americano, ma purtroppo, o per fortuna, a seconda dei punti di vista, siamo in Italia e da 17 anni mi presento con un banale: agente immobiliare, e non come dual/transaction broker come tu vorresti.
E non penso che questa possa essere una colpa. Seller broker,buyer broker,dual broker e transaction broker, termini altisonanti quanto vuoi, non fanno parte del nostro ordinamento, e non vedo per quale motivo andare a cercare fra queste categorie il corrispettivo ad una professione chiaramente identificata in Italia come agente immobiliare. Chiaramente in America esistono quelle figure, ma esistono anche un altra cultura ed un altra normativa, e voler prendere solo un dettaglio per inserirlo ed adattarlo in un contesto totalmente diverso come il nostro non sarebbe utile. Sarebbe un po’ come utilizzare il pezzo di un puzzle, utile per ciò che è stato creato, per completarne uno diverso, dove risulterà totalmente inutile.

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pax2you

2 dicembre 2009 alle 14:21
Lungi da me l’utilizzare vocaboli inglesi con lo scopo di sminuire gli altri o far credere che io abbia chissa’ quali conoscenze...

Il concetto e’ talmente semplice e popolare che quello che mi infastidisce ‚ogni volta che tratto l’argomento con un ai, e’ che l’interlocutore scappa,svia ma mai pone una semplice domanda:
dove mi posso informare su quanto dici?

Non ci vedo nulla di umiliante o scandaloso anzi sarebbe una prova di curiosità‚intelligenza e in fondo anche di professionalità.

Il concetto e’ che l’ai nostrano sarebbe il dual broker americano.

Questa figura in USA e’ vietata perche’ in conflitto d’interesse(dual cioe’ che fa’ gli interessi sia del venditore che del compratore).

Ovviamente non tutti gli ai USA sono onesti e cercano, in alcuni casi ma non so quanti, di aggirare la legge e di creare società intestate a persone diverse con lo scopo di fare sia il seller che il buyer in quanto devono scegliere se fare l’uno o l’altro.

Spero di aver dato un’impulso a indagare su questo argomento,quando il lavoro lo permette, invece di trattarlo come la Chiesa faceva con la scienza pochi secoli fa.

Ciao

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Massimo

2 dicembre 2009 alle 17:56
“Art. 1754 Mediatore
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.“
Come vedi la legge italiana, a differenza di quella americana, impone equidistanza al mediatore rispetto alle parti.
Non è mancanza di curiosità, intelligenza o professionalità, ma solo l’attenersi alla legislazione italiana, che non ritiene ci sia nella nostra figura un “conflitto d’interesse”.
Come vedi non sto scappando ne sviando, mi sto solo attenendo alle leggi che, ad oggi, regolamentano la nostra professione.

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Enzo

2 dicembre 2009 alle 18:30
Mi piace molto questo scambio di opinioni vivace e responsabile. Sto seriamente pensando ad un post del tipo: cosa cambiereste nella professione dell’agente immobiliare?

Da un lato è evidente come i clienti fatichino a riconoscere i meriti e il lavoro del mediatore, mentre dall’altro si nota una legislazione non troppo chiara.

In questo senso vi sto parlando da persona estranea ai fatti, dal momento che gestisco il blog ma non sono nè un ai nè un cliente. Che ne pensate, potrebbe interessarvi un dibattito su questo?

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Massimo

2 dicembre 2009 alle 19:31
Molto volentieri Enzo, sarebbe un bel tema. Purtroppo in alcuni “utenti”, dopo aver conosciuto un agente immobiliare, si radica la convinzione che sia inutile conoscerne altri. Io ritengo che sicuramente ci sono agenti ed agenzie che lavorano da cani, senza offesa per gli amici a quattro zampe, quello che non accetto è la tendenza a generalizzare. Purtroppo è una materia più complessa di quanto si possa pensare, con una legislazione più carente di quanto sia lecito immaginare. Le ultime modifiche a riguardo hanno portato l’agente immobiliare, che la legislazione si ostina a non trattare da professionista, ad avere oneri ed obblighi maggiori di tanti altri professionisti che come tali sono considerati. E poi qualcuno, oltre all’ex ministro Bersani che l’ha ideata, saprebbe dirmi perchè siamo l’unica categoria i cui guadagni devono essere riportati su un atto pubblico? Anche questo sarebbe un argomento niente male!

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alessia

2 dicembre 2009 alle 20:01
Enzo,sarebbe molto interessante. Io credo che le persone non capiscano e non ci apprezzano perche’ non conoscono in realtà il nostro lavoro e tutta la fatica che c’e’ dietro la vendita. pax io credo che sarebbe molto piu semplice ”schierarsi” e fare solo gli interessi di una parte, il nostro lavoro sarebbe semplificato,ti assicuro che stare al di sopra e fare di tutto (spesso anche molto di piu’ di quello che normalmente sei tenuto a fare) affinche’ l’affare sia concluso e’ davvero complesso ma è proprio questo che alla fine ti porta a vendere e molti colleghi ti confermeranno che spessimo se non fossimo stati al di sopra delle parti e ci fossimo schierati facendo gli interessi solo di una parte la vendita non ci sarebbe assolutamente stata. Ti dico anche che non credo affatto ci sia conflitto di interessi nella nostra figura anche perche’ gli interessi delle due parti non sono contrastanti anzi, ed avere una figura come la nostra al di sopra delle parti e che proprio per questo alla fine garantisce il buon esito della trattativa e’ una risorsa. se lavorassimo solo per il venditore o solo per l acquirente non saremmo piu dei mediatori ma dei rappresentanti di quella parte e cambierebbe totalmente il nostro ruolo e sinceramente non penso che migliorerebbe. Credo che migliorerebbe se aumentasse la regolamentazione ma sempre nell ’ ambito di quello che già siamo.Questo è un bellissimo lavoro sopratttutto se si ha la fortuna di far parte di una azienda come questa purtroppo la poca regolamentazione da una parte e l’incompetenza di tante persone che lo fanno da un ’ altra non gli rende giustizia.
Grazie per questo spazio e complimenti per il blog

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pax2you

3 dicembre 2009 alle 00:05
Massimo:

Non dico che l’ai non si attiene alla legge...anzi la legge promuove il rapporto di mediazione.

Questa legge pero’ da’ spazio alle furberie.
Questo danneggia chi vuole fare il lavoro bene e i clienti.

Non e’ l’unica categoria a soffrire di questo problema.

Ti posto prima questo articolo...e’ un po’ forte ma non volermene lo posto apposta perche’ sia chiaro il concetto.

http://www.diariodelweb.it/Articolo/?d=20090407&id=78851

Sisma Abruzzo, l’esperto: la normativa antisismica è confusa

In Italia la normativa antisismica è confusa, figlia di un conflitto tra diverse istituzioni e della resistenza dei costruttori, per i quali ogni novità comporta un costo. Difficile è poi anche farla rispettare: anche dove si fanno i controlli non è semplice intervenire e spesso mancano le risorse. E’ il quadro offerto da Alessandro De Stefano, professore di progettazione di strutture antisismiche al politecnico di Torino.

Il risultato poi e’ questo:

E’ un po’ fuorviante, però, spiega, dire, come fa il presidente della Commissione grandi rischi, Franco Barberi, che in California il terremoto di ieri notte in Abruzzo non avrebbe causato neanche un morto. «Ha ragione Barberi — spiega — ma il ragionamento va contestualizzato: la California, così come il Giappone, ha una sismicità molto più forte della nostra e da loro questo sisma sarebbe stato considerato medio-piccolo».

Aggiungo un mio conto personale:
morti da inizio secolo per terremoti in tutti gli USA circa 5.000...in Italia oltre 130.000.

Tornando invece al nostro argomento:
Art. 1754 Mediatore
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.“
Come vedi la legge italiana, a differenza di quella americana, impone equidistanza al mediatore rispetto alle parti.

Innanzitutto in USA ci sono leggi diverse(d’altronde ci sono tanti stati diversi).
Posto quello della Florida dove la bolla immobiliare e’ stata violenta...in realta pochi stati hanno anche questa figura che nella società usa e nelle associazioni come il nar non ha preso piede.

Noterai come la legge italiana prevede solo il transaction broker...in Florida il mediatore e’ contemplato e regolato...ma sopratutto E’ DEFINITO E REGOLATO CHIARAMENTE SIA AI PROFESSIONISTI CHE AI CLIENTI.

http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=Ch0475/ch0475.htm

The 2009 Florida Statutes

CHAPTER 475

REAL ESTATE BROKERS, SALES ASSOCIATES, SCHOOLS, AND APPRAISERS

475.01 Definitions.–

“Fiduciary” means a broker in a relationship of trust and confidence between that broker as agent and the seller or buyer as principal. The duties of the broker as a fiduciary are loyalty, confidentiality, obedience, full disclosure, and accounting and the duty to use skill, care, and diligence.

“Transaction broker” means a broker who provides limited representation to a buyer, a seller, or both, in a real estate transaction, but does not represent either in a fiduciary capacity or as a single agent. In a transaction broker relationship, a buyer or seller is not responsible for the acts of a licensee. Additionally, the parties to a real estate transaction are giving up their rights to the undivided loyalty of a licensee. This aspect of limited representation allows a licensee to facilitate a real estate transaction by assisting both the buyer and the seller, but a licensee will not work to represent one party to the detriment of the other party when acting as a transaction broker to both parties.

ripeto questo sul transaction broker per sottolineare l’anaologia con l’art. 1754:

This aspect of limited representation allows a licensee to facilitate a real estate transaction by assisting both the buyer and the seller, but a licensee will not work to represent one party to the detriment of the other party when acting as a transaction broker to both parties.

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pax2you

3 dicembre 2009 alle 00:18
Chiedo scusa rileggendo non ho messo una parte importante.
–
Appena sopra la definizione del transaction broker troviamo questa:
–
“Single agent” means a broker who represents, as a fiduciary, either the buyer or seller but not both in the same transaction.
–

Chiaro ndo sta uno dei problemi?

ps
ripeto non voglio insegnarvi il mestiere ne’ spingere per dei cambiamenti ma in usa oltre il 95% degli ai non sono transaction broker....e di vendite ne fanno...almeno finche’ non c’e’ una crisi immobiliare.
Qui sono tutti transaction(quasi ..Sarpi ha lanciato i buyer broker) e le vendite vanno finche non c’e’ una crisi immobiliare...siamo a oltre meno 30% di compravendite rispetto a 2 anni fa.

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Massimo

3 dicembre 2009 alle 11:48
Pax, non capisco proprio quale sia il problema. Perchè dovremmo rifarci ad un modello diverso dal nostro, in un contesto diverso, con una legislazione diversa e con delle abitudini diverse? L’agente immobiliare in Italia è equidistante ed imparziale per definizione, e ti garantisco che si può fare questo lavoro onestamente e correttamente senza dover necessariamente stravolgerne il significato. Come diceva Alessia nel suo post è proprio questa nostra caratteristica di mediatori a permettere la chiusura di trattative altrimenti complesse. In Inghilterra l’agente lavora per conto del proprietario, ed infatti l’acquirente per comprare un immobile si affida all’avvocato che lo possa tutelare dall’agente. Da noi, ovviamente se l’agente è corretto e preparato, agisce nell’interesse di entrambi, e nessuno ha bisogno dell’avvocato. Ti garantisco che facendo seriamente questo lavoro non serve modificare nulla o rifarsi all’America. Scusa la battuta, ma per me il primo novembre rimane ognissanti, non halloween!

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alessia

3 dicembre 2009 alle 13:14
Massimo sono piu’ che d’accordo con te !!hai interpretato perfettamente anche il mio pensiero.Io credo che il nostro ruolo non dovrebbe affatto cambiare, ma solo essere migliorato dalla nostra legislazione in modo anche da favorire coloro che fanno questo lavoro con professionalità e conoscenza. Questo è l unico modo per eliminare le “mele marce” che, concordo ce ne sono in abbondanza.

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pax2you

3 dicembre 2009 alle 14:36
ehehe...W ognissanti.
–
La differenza non viene a galla.
–
Un arbitro e’ imparziale.
Per l’arbitro non importa chi vince o chi perde... per lui l’importante e’ gestire la partita in modo imparziale.
Quello e’ lo scopo dell’arbitro.
–
Lo scopo del mediatore invece e’ quello di guadagnare il piu’ possibile dalla mediazione.
–
Non siete un’associazione no profit o pagati da una federazione per essere imparziali.
–
Piu’ compravendete,piu’ alta e’ la vostra provvigione e piu mettete sul conto corrente.
Se non compravendere non mangiate, non pagate le bollette e l’affitto dell’ufficio.
–
Il conflitto d’interesse nasce da questo...
–
Se la mediazione ha qualche problema non vi preoccupate di far perdere una parte piuttosto che l’altra ma quella non e’ equidistanza e interesse personale....e’ lavoro.
–
Esempio se vengo a comprare una villa e sai che mi danno fastidio i rumori dei bambini non e’ che mi dici che nella villa vicina c’e’ una famiglia con 4 bambini se sei quasi alla conclusione della compravendita e rischi di bruciarto la percentuale di mediazione(che so 20.000 euro)
–
l’obbligo di informare e’ aleatorio.
Se non scrivi su un foglio e firmi che nella villa vicina ci sono 4 bambini non paghi nessuna penale...al massimo il cliente parla male di te...ma 20.000 euro per parte...chettifrega.
–
In Usa pero’ questo lo dicono...dicono esplicitamente che non vi e’ nessun rapporto di fiducia con le parti.
–
Leggi bene nel posto precedente cosa intendono per fiducia:
tra due aggettivi vi e’ lealtà e obbedienza.
–
Voi non siete tenuti ne’ a l’una ne’ all’altra e questo non significa equidistanza...significa farsi i propri interessi indipendentemente dagli interessi dei clienti.
Se poi questi coincidono tanto meglio ma non e’ che siete tenuti per legge.
–
Fiduciary” means a broker in a relationship of trust and confidence between that broker as agent and the seller or buyer as principal. The duties of the broker as a fiduciary are loyalty, confidentiality, obedience, full disclosure, and accounting and the duty to use skill, care, and diligence.
–
In Usa non hanno ognissanti ma almeno non creano queste confusioni legislative dove i furbetti sguazzano e gli onesti si devono rodere e ingoiare rospi.

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Massimo

3 dicembre 2009 alle 15:59
Hai ragione pax, sono pienamente d’accordo con te: ai nostri clienti,prima di fargli vedere un immobile, dovremmo chiedergli ecografie, lastre, risonanze magnetiche ed eventualmente allergie, in modo da sconsigliare l’acquisto di un immobile se nei dintorni ci sono per lui sostanze allergizzanti. Il quadro che dipingi è veramente assurdo: agenti immobiliari delinquenti e clienti idioti, ai quali dobbiamo anche riferire la composizione dei nuclei familiari del vicinato. Una domanda in merito all’esempio che hai fatto: ma se la casa che vendiamo ha come vicini una coppia di anziani che non vogliono bambini e la persona che sta per comprare ha quattro figli,dobbiamo avvisare i vecchietti? Oppure: quello che compra non vuole bambini vicino e non ce ne sono, ma dopo che lui ha comprato il vicino vende ad una famiglia con tanti bambini, dobbiamo restituire la provvigione? Scusa i paradossi, ma non c’è niente da fare pax, sei talmente prevenuto che risulta quasi inutile fare un discorso costruttivo. Il tuo punto di vista è evidente: ti da fastidio quello che guadagnamo su una vendita. Ma se si guadagnamo così tanto senza fare nulla, perchè non fai anche tu questo lavoro? Ah scusa, non potresti mai farlo perchè sei troppo onesto, mentre noi che facciamo questo lavoro dobbiamo essere geneticamente progettati per delinquere. Scusate, lettori del blog, se ho usato toni troppo forti, ma credo sia inutile cercare di fare discorsi costruttivi se, nonostante i post precedenti sia miei che di Alessia dicessero che ci sono agenti immobiliari seri che fanno sacrifici, c’è dall’altra parte chi continua a definirci “furbetti” che sguazzano nella confusione legislativa. Un’ultima cosa: la confusione legislativa non l’abbiamo creata noi, ma stiamo cercando di risolverla. Tu nel frattempo continua a festeggiare Halloween. Ps era solo una battuta per sdrammatizzare, senza rancore.

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pax2you

3 dicembre 2009 alle 17:52
Eppure non sono io il solo a lementarmi di ai disonesti.

I migliori sopraviveranno dite...magari lo dicevano anche nel 92 eppure dopo 10 anni circa ve li siete ritrovati questi ai scorretti.

Secondo me l’interpretare ogni esempio nel modo piu’ conveniente blocca la discussione.

Comunque io il concetto l’ho espresso e i link per informarvi e approfondire se vi va, pure(da voi nulla solo chiacchere).
Poi la professione e’ degli ai e di qualcuno di voi non certo mia ...l’esperienza sulla categoria l’ho fatta e come comportarmi in caso di necessità l’ho imparato.
Piu’ di cosi da parte mia non si puo’ fare.

ps a proposito questo link facile da trovare sulla sentenza lo postiamo o no?
Sono 2 giorni che aspetto per un link facile(come definito da Massimo) figuriamoci se chiedo una cosa difficile....come on!

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Massimo

3 dicembre 2009 alle 18:31
Chiedo scusa ma su internet si trovano quelli della cassazione e non quelli dei tribunali, comunque sto cercando di reperire quella sentenza. Per il resto hai centrato il problema: tu l’esperienza l’hai fatta! Ma non ti sembra che ritenere gli agenti immobiliari tutti uguali a quelli con cui hai fatto esperienza sia poco corretto? Sul fatto che non sei l’unico a lamentarsi di a.i. ne sono cero, ma se ascoltassi quello che abbiamo detto sia io che Alessia ti accorgeresti che abbiamo detto la stessa cosa, ma quello che non accettiamo è che ritieni che noi siamo ugauli a loro. I disonesti ci saranno sempre, anche con normative diverse, e noi siamo i primi a volere che vengano puniti. Il decreto Bersani invece, qualora non lo sapessi, ha abolito le commissioni di controllo presenti in ogni camera di commercio. Queste commissioni operavano al fine di vigilare sull’operato degli a.i. e sanzionarli in caso di azioni scorrette o fraudolente. Prova a chiedere a Berrsani perchè ha voluto abolirle. Per tua informazione, la maggior parte delle segnalazioni e denunce si riferivano a persone che poi si scopriva non essere a.i. ma abusivi, e quindi non facenti parte della nostra malfamata categoria. Lo dico chiaramente una volta per tutte:
esistono a.i. disonesti;
la normativa andrebbe migliorata;
alcuni a.i. non hanno la giusta preparazione;
chi sbaglia deve pagare.
Siamo daccordo su questo?
Ok, detto questo: è tanto grave se non accettiamo di essere giudicati per il lavoro, fatto male, di altri? E’ tanto grave voler essere giudicati per il proprio operato e non per quello di altri?

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Enzo

3 dicembre 2009 alle 19:38
Ragazzi ho riassunto alcuni punti in un post apposito. Potremmo continuare la conversazione anche di là, che ne dite?

Agenti immobiliari e clienti: apriamo un dibattito

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