I mutui: capirne di più — (puntata 2)
Scritto da: Luigi in Mutui e temi economici
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Dopo la prima puntata, continuiamo il nostro approfondimento per saperne un po’ di più sui mutui
L’IPOTECA:
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia; nel caso del mutuo è la garanzia che viene concessa alla Banca a fronte del prestito. In pratica, a fronte della concessione del mutuo la Banca richiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, che le permetterà di essere un creditore privilegiato qualora il mutuatario divenga inadempiente e non provveda nei termini del contratto di mutuo al pagamento delle rate stabilite.
LO SPREAD:
Lo spread (in inglese: oscillazione, scarto) è la percentuale applicata dagli istituti di credito in aggiunta al tasso: lo spread viene aggiunto al costo del denaro e la somma dei due dà il tasso nominale effettivo del mutuo.
È uno dei principali parametri per poter confrontare le diverse offerte delle banche.
DURATA DEL MUTUO:
Le banche attualmente propongono mutui con durata che va da 5 a 40 anni. La scelta della durata viene effettuata in base all’entità del prestito che si richiede e la capacità di rimborso del singolo cliente, affinchè la rata di mutuo che ne deriva sia sostenibile. Ad una maggior durata corrisponde una rata minore ma una somma di interessi al termine del mutuo più elevata e un diverso spread applicato dalla Banca.
I COSTI ACCESSORI:
Richiedendo un mutuo bisogna tener conto anche delle spese accessorie.
La prima è il costo di perizia, necessaria per fornire alla Banca il valore effettivo dell’immobile, tale costo deve essere corrisposto direttamente al perito incaricato.
Vi sono poi da considerare i costi di istruttoria richiesti dalla Banca, che saranno preventivamente comunicati dall’istituto di credito scelto e pagati all’erogazione del mutuo più i costi per le assicurazioni.
Vi è infine la parcella notarile, calcolata sull’importo per cui viene iscritta l’ipoteca.
TASSE, IMPOSTE E AGEVOLAZIONI:
Il trattamento fiscale dei finanziamenti Bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: per i mutui prima casa, purché durata del finanziamento erogato sia superiore ai diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva a carico del mutuatario pari allo 0,25% dell’importo mutuato, mentre per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa l’imposta sale al 2%.
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale (prima casa).
ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO:
È possibile estinguere anticipatamente un mutuo, rimborsando la Banca il debito residuo. L’estinzione anticipata di mutui stipulati prima del 02/02/2007 prevede in molti casi il pagamento di una penale alla Banca, le modalità di estinzione anticipata si possono rilevare dal contratto di mutuo.
Nei mutui prima casa stipulati dopo tale data non è prevista alcuna penale.
SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE (PORTABILITA’) DI UN MUTUO:
La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surroga.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo contratto di mutuo con una nuova Banca.
In alternativa alla sostituzione, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) dal 2007 ha stabilito l’obbligo per gli istituti bancari di consentire la surroga o portabilità, una procedura semplificata per trasferire il proprio mutuo da una Banca ad un’altra e modificare i parametri di rata, interesse, tipologia del mutuo, senza però variare il debito residuo.
La Legge prevede che per la surroga non vi siano costi a carico del cliente.
L’autunno e il mercato immobiliare. Previsioni?
Scritto da: Enzo in Mercato Immobiliare
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Si sa che l’anno, quello vero, non comincia a gennaio ma a settembre. Rientrati dalle vacanze e con le pile ricaricate, è il momento di rimettersi a lavoro pianificando l’imminente futuro.
Che previsioni avete per questo nuovo anno immobiliare?
Cominciano le vacanze
Scritto da: Enzo in Mondo Toscano
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C’ è sempre qualcosa di magico quando si parla di vacanze, forse perchè ci si ricorda di quando finiva la scuola.
Insomma anche noi andremo in vacanza, e con noi anche il blog.
Arrivederci a settembre, con qualche novità 
Stile moderno nel centro storico di Roma
Scritto da: Filomena in Architettura e ristrutturazioni
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L’appartamento che abbiamo ristrutturato ultimamente si trova nel cuore di Roma e precisamente in Via del Corso. Si tratta di un immobile di circa 75 mq. I proprietari, una brillante coppia napoletana, si sono mostrati subito molto propensi a stravolgere la suddivisione interna, al punto da rendere più agevoli e fruibili gli spazi.
Il primo ostacolo che si è presentato in fase progettuale è stata la presenza di una finestra nella zona ingresso con un infelice affaccio in cortina interna. La prima ipotesi progettuale stata quella di oscurare la finestra con un grande specchio, in modo tale da creare un importante elemento d’arredo che desse anche profondità all’ingresso; essa è stata poi sostituita da una seconda ipotesi: quella di schermare la finestra con una paretina all’interno della quale poteva essere nascosto un grazioso angolo cottura.
Al nostro primo sopralluogo l’appartamento si mostrava in buono stato, ma con un aspetto un po’ arcaico! Carta da parati, graniglia di marmo come rivestimento a pavimento, un corridoio lungo con accesso alle varie camere.
L’idea dei committenti è stata quella di avere in un palazzo antico, un appartamento molto moderno. Così, dopo aver completamente demolito tutti i tramezzi e aver consolidato l’intero solaio, si è pensato alla definitiva distribuzione degli ambienti. Avendo dovuto spostare la cucina in posizione diametralmente opposta a quella iniziale si è dovuto ricorrere alla presenza di gradini lungo tutto il lato sinistro al fine di creare le dovute pendenze per gli scarichi. Quella che un tempo era la vecchia cucina ospita adesso un’ampia camera da letto e il vecchio e grande bagno adesso ne ingloba due. Tra i pilastri nel corridoio nascono: una dispensa per la cucina, una scarpiera ed un capiente armadio a muro con ante scorrevoli.
In quanto ai materiali è stato usato come pavimento un gres porcellanato grigio scuro di dimensioni 30x60 cm in tutto l’appartamento e mosaici lavorati a mano per i due bagni. Singolare è stata la scelta del lavandino del bagno in camera: a forma di calice e con finitura in foglia oro. Ante in vetro laccato lucido con mostre a filo muro in alluminio, sinonimo di eleganza e semplicità.
Ancora sulla certificazione energetica degli edifici
Scritto da: Silvia in Architettura e ristrutturazioni, Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
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Vorrei aggiungere due righe al post di ieri di Giuseppe:
In cosa consiste precisamente la certificazione energetica?
Il consumo degli edifici dipende chiaramente da molti fattori:
- tipo di muratura
- grado di illuminazione
- ore di esposizione al sole
- ampiezza delle finestre
- esistenza di isolamento termico
- tipologia degli impianti.
Produrre una certificazione energetica per gli edifici significa quindi fare una dichiarazione che prenda in considerazione tutti questi fattori per creare un documento denominato attestato di certificazione energetica.
Tale certificazione ha un valore di 10 anni e potrà essere rilasciata soltanto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) regolarmente iscritto all’albo.
Nuova disciplina energetica in vigore dal 1 Luglio 2009
Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali, Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
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La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19/08/2005, n. 192 (successivamente modificata dal d.lgs. 29/12/2006, n. 311 e, infine, dal d.l. 112/2008, convertito in legge 06/08/2008 n. 133). L’art. 35, co. 2 bis del decreto 112/2008 ha abrogato i commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (di seguito solo “decreto”), i quali prevedevano l’obbligo di allegazione dell’Attestazione di Certificazione Energetica (sostituito da una Attestazione di Qualificazione Energetica nelle regioni che non hanno ancora dato applicazione alla normativa su base locale) agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità.
Oggi, si può dunque alienare un immobile non dotato dell’ACE (o dell’AQE), ma a partire dal 01/07/2009 tutti gli immobili (non solo quelli di nuova costruzione), devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica (art. 6 del decreto).
L’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione, o che abbiano subito interventi di ristrutturazione realizzati in forza di permesso di costruire richiesto ovvero di DIA presentata in data successiva all’08/10/2005, grava in capo al costruttore.
Per tutti gli altri edifici, l’obbligo di dotazione deve ritenersi sussistere è in capo al venditore, secondo la disciplina generale (art. 1477, co 3, c.c.): ad ogni modo, nella disciplina di cui trattasi, non si rinviene alcuna norma che escluda la possibilità delle parti di accordarsi in altro modo, ad esempio ponendo l’obbligo a carico dell’acquirente.
Sono esclusi da questa disciplina le seguenti tipologie immobiliari:
- gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, co. 1), lettere b) e c), del decreto legislativo 22/01/2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
- i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
Infine, il recentissimo D.M. 26/06/2009 ha previsto le Linee guida nazionali per la certificazione energetica, prevedendone il disciplinare tecnico e gli strumenti di raccordo tra Stato ed Enti Locali per la piena attuazione della disciplina anche su base locale.
Sognare ad occhi aperti
Scritto da: Enzo in Mondo Toscano
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Sarà per il caldo, o forse per le imminenti vacanze estive, ma ho passato un po’ di tempo a curiosare tra le meravigliose case per le vacanze che abbiamo su ToscanoVacanze.it.
Alzi la mano chi non vorrebbe sentire i profumi tipici della Sicilia dalla posizione privilegiata di una villa a Palermo. E ancora: chi non trascorrerebbe tutta la vita in vacanza nell’incantevole sogno di una villa a Porto Cervo come questa?
Se invece volete raggiungermi al mio paese, non vi preoccupate: c’è anche una villa a Policoro.
Appartamento in comodato gratuito
Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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Una signora, a seguito della separazione con il marito, ci ha esposto le proprie preoccupazioni in merito ad una eventuale pretesa da parte del comodante alla restituzione della casa, a lei data in assegnazione in sede di separazione (con provvedimento del Giudice). Precisiamo come l’immobile fosse di proprietà del suocero, e da costui concesso in comodato al proprio figlio (marito della nostra lettrice) per esigenze familiari. In linea di massima, senza troppo dilungarci, possiamo affermare che il comodato ha ad oggetto la messa in godimento – prettamente gratuita — di un bene (mobile o immobile) da parte del comodante ed in favore del comodatario.
Si tratta, dunque, di un contratto reale a forma libera, nella cui struttura si innesta un elemento essenziale che è il termine. La durata può essere infatti concordata dalle parti o semplicemente non essere indicata. In quest’ultimo caso il comodante potrà chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento a semplice richiesta.
Nel caso in questione, la signora fonda la propria preoccupazione proprio sul fatto che il suocero, al tempo della messa in godimento del bene al figlio, non avesse concordato alcun termine, bensì semplicemente ritenuto di dare al proprio figlio l’immobile di sua proprietà per andare incontro alle esigenze abitative del nuovo nucleo familiare. Inoltre vi è la circostanza di trovarsi assegnataria di un bene oggetto a suo tempo di comodato tra il suocero ed il marito.
Leggendo la normativa del comodato (artt. 1803 c.c. e segg.), la nostra attenzione ricade sull’art. 1810 c.c., nel cui disposto possiamo trovare una prima risposta al caso in discussione. Rileviamo infatti come il comodato possa essere anche concordato per un termine indiretto stabilito dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata.
Il comodato intervenuto tra il figlio ed il suocero, così come emerge a chiare lettere dal racconto della lettrice, rientra sicuramente tra quelli a durata indirettamente determinabile, essendo stata data all’immobile la destinazione di soddisfare le esigenze abitative della famiglia.
Quanto al secondo punto, invece, evidenziamo come le Sezioni Unite della Cassazione abbiano già affrontato e risolto le problematiche in tema di contenuto, natura ed effetti del provvedimento giudiziale di assegnazione di una casa nell’ambito della disciplina del comodato.
Si è posto in altri termini l’interrogativo se il godimento del bene in favore della persona assegnataria restasse o meno regolato dalla disciplina del comodato con gli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale.
Le Sezioni Unite hanno ritenuto di poter dirimere il contrasto tra coniuge assegnatario e proprietario dell’immobile, spiegando la natura e gli effetti del provvedimento giudiziale. Senza favorire indiscriminatamente le esigenze della famiglia a discapito delle ragioni del proprietario, rimasto assente alle vicende familiari, la pronuncia del 2004 (Cass. Civ., Sez. Un. n. 13603/2004) ha affermato che in ipotesi di assegnazione della casa familiare, il provvedimento giudiziale non restringe né ampia i diritti derivanti dal precedente titolo di godimento, che continua a favore del coniuge assegnatario con gli stessi limiti e con le stesse prerogative.
Per cui sulle preoccupazioni, comunque fondate della signora, possiamo concludere a seguito della sentenza di cui sopra, che la suddetta assumendo gli stessi diritti e doveri spettanti al comodatario potrebbe essere costretta a restituire l’immobile solo nelle ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno del comodante.
