Il diritto di prelazione e la vendita cumulativa di immobili
Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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L’art. 38 della legge n. 392/78 prevede, nelle locazioni ad uso non abitativo di immobili utilizzati per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto di prelazione a favore del conduttore nei casi in cui il locatore intenda trasferire l’immobile a titolo oneroso.
Il successivo art. 39 prevede, correlativamente, il diritto di riscattare il bene che non gli sia stato offerto in prelazione, come per legge. Tali istituti intendono proteggere l’avviamento del conduttore, da intendersi come l’esigenza (privatistica) di tutela dell’avviamento come capacità di richiamo della clientela, nonché quella del mantenimento degli esistenti punti di vendita.
In tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 presuppongono peraltro l’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento.
Cosa succede, invece, nel caso di vendita cumulativa di più immobili tra cui quello locato? Sussistono o meno i diritti di prelazione e riscatto a favore del conduttore?
La risposta dipende da un accertamento di fatto:
prima di tutto occosse verificare che gli immobili venduti possano considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, in modo da costituire una entità patrimoniale diversa dal bene locato (che ne è incluso).
Nel caso in cui gli immobili vengano accertati come funzionalmente e strutturalmente coerenti (pensate, ad esempio alla vendita di un edificio “cielo-terra”) i diritti di prelazione e riscatto sono esclusi.
La questione, ovviamente, è più complessa nei casi in cui la vendita cumulativa riguardi non interi edifici, ma porzioni di essi o unità immobiliari ubicate in contesti non unitari.
Diventare agente immobiliare: il secondo colloquio
Scritto da: Michela in Agente immobiliare
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Continuiamo la nostra analisi di approfondimento in merito agli step di selezione da seguire per poter entrare nel mondo Toscano.
Chi avrà superato il primo colloquio di selezione, nell’arco di pochi giorni, sarà invitato a prendere parte al secondo step di selezione.
Questa volta si tratta di un colloquio individuale tenuto da una figura commerciale esperta.
Lo scopo di questo secondo colloquio è quello di dare maggiori informazioni in merito agli aspetti più tecnici del ruolo di Consulente, a soddisfare dubbi o domande che eventualmente il candidato voglia approfondire e, sicuramente, anche indagare la motivazione e la volontà della risorsa a voler intraprendere questo tipo di esperienza.
Verrà così individuata l’agenzia in cui la risorsa inizierà il suo stage retribuito.
A questo punto è possibile accedere alla Borsa di Studio prevista per la frequenza dello stage di 4 settimane e che consente ai nuovi inseriti di poter imparare una professione che potrebbe riservare importanti soddisfazioni professionali ed economiche.
E adesso partiamo con la formazione...appuntamento al prossimo post!
Una scelta di stile
Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni
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La ristrutturazione di cui parliamo oggi è stata realizzata per un appartamento di circa 80 mq, di un giovane professionista, in una bella zona dell’Eur di Roma.
La suddivisione della pianta, molto razionale, con una netta distinzione tra zona giorno e zona notte, non è stata stravolta ma solo valorizzata perché l’appartamento, dotato di ampie finestre e due balconi, si presentava freddo e poco armonico. Il nostro intervento è stato quello di eliminare le pareti divisorie tra cucina, tinello, ingresso e soggiorno, annettendo la camera adiacente e ottenere così un zona living ampliata ed amplificata, priva di elementi divisori, che sfrutta meglio l’illuminazione naturale. Risultano comunque ben delineate le zone funzionali del soggiorno, pranzo, cottura, quest’ultima, che occupa la parte estrema del living, è risolta con una composizione lineare bianco lucido, in contrasto con una grande penisola in okite nera.
Dall’ingresso, si ha la visione di tutto il soggiorno: un bellissimo divano in pelle bianca si staglia sulle doghe 19x150 di parquet in tinto wengè, e delimita lo spazio conversazione, rivolto verso un grande schermo tv fissato a parete.
Un intero lato del soggiorno, organizza intorno ad un acquario di 200x 40 cm di altezza, un sistema di nicchie e contropareti realizzate in cartongesso, che consente di ricavare vani contenitori, evitando mobili che dovrebbero avere questo compito.
La parete adiacente rivestita in pietra grigia è valorizzata da un’aiuola in ghiaia a filo pavimento, all’interno della quale tre faretti a led, la illuminano e creano un rilassante gioco di luci e ombre.
Oltre la porta in vetro nero specchiato, le camere e i due servizi che hanno mutato radicalmente aspetto: il primo con un rivestimento grigio scuro in contrasto ai sanitari squadrati e un lavabo in corian scavato in un piano lungo 183 cm; per il secondo, ingrandito rispetto allo stato iniziale, è stato utilizzato un rivestimento sabbiato, 50x50, dalla superficie non liscia e un mosaico a listelli rettangolari diseguali per lo spazio doccia.
L’utilizzo di pietra, legno, acqua, giochi di luci e forme pure, donano all’ambiente un tocco di pulizia e rigore, armonia e raffinatezza.
La soddisfacente riuscita della ristrutturazione è stata possibile con il supporto e l’impegno dell’Impresa Eurotermica e il geom. A. Bianco.
Niente male eh?
Nuovo sito finalmente online
Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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A due mesi e mezzo dal rilascio del nuovo sito in versione beta (su beta.gruppotoscano.it), finalmente pochi minuti fa abbiamo lanciato ufficialmente il restyling del nuovo sito su www.gruppotoscano.it, interamente riprogettato, disegnato e sviluppato dal nostro team interno della Divisione IT & Web (di cui mi onoro di far parte).
Poichè tutto è migliorabile continueremo a rimanere in versione beta, anche perchè abbiamo già previsto rilasci di nuove funzionalità in futuro.
Se siete frequentatori abituali del nostro sito, potreste incappare in qualche visualizzazione strana. Niente paura, basterà fare CTRL-F5 per aggiornare la cache del browser e tutto sarà risolto.
Forza, fateci sapere la vostra opinione.
Anche la Sicilia ha il suo Toscano Case
Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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Aumenta la famiglia del Toscano Case, la nostra straordinaria rivista mensile di annunci di vendite ed affitti di immobili diistribuita gratuitamente in oltre 150.000 copie in tutte le Agenzie Toscano d’Italia e in centinaia di esercizi commerciali convenzionati.
Ad affiancare l’edizione nazionale e le edizioni regionali di Lazio e Lombardia, a partire da questo mese anche i nostri amici siciliani potranno avere la loro edizione locale.
L’edizione locale del Toscano Case rappresenta la versione “compatta” dedicata alla sola offerta regionale delle agenzie Toscano. Ciò ci permette di essere più presenti sul territorio locale, con il vantaggio di un formato molto più comodo da sfogliare e consultare, anche mentre si ammirano gli splendidi paesaggi isolani.
Il mattone in tempi di crisi: intervista su AGI.it
Scritto da: Alessia in Appuntamenti, Mercato Immobiliare
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Diventare agente immobiliare: il primo colloquio
Scritto da: Michela in Agente immobiliare
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Il primo colloquio rappresenta il primo vero momento di contatto e conoscenza reciproca per chi vuole diventare agente immobiliare, infatti questa è l’occasione per far conoscere il Gruppo, la sua Storia, i suoi Servizi e dare uno spaccato di approfondimento del ruolo oggetto della selezione, cioè quello del Consulente Immobiliare.
La giornata si apre con un’ampia presentazione del mondo Toscano, vengono descritte le modalità di inserimento, si approfondisce il tema dello stage, della formazione “on the job” e d’aula che viene proposta ai nostri collaboratori.
Si analizzano i numerosi servizi offerti ai clienti nell’ottica della soddisfazione massima dei bisogni di coloro che non vogliono solo comprare o vendere un’immobile, ma anche poter contare su un team di professionisti che sappiano come gestire le svariate esigenze “satellite” legate a tale attività di compravendita: i mutui, le ristrutturazioni, i traslochi, ecc….
Questa prima fase è importante per trasferire, ai candidati presenti alla selezione, una maggiore consapevolezza del contesto in cui stanno per entrare e dell’attenzione che si rivolge sia ai clienti esterni che ai clienti interni, cioè tutte le risorse umane del Gruppo.
Subito dopo viene affrontato il tema del ruolo del consulente immobiliare, analizzandone gli aspetti caratteristici del ruolo: attività, professionalità, competenze, percorsi di crescita.
Lo scopo è quello di condividere la visione che la società ha di tale ruolo e della sua importanza all’interno dell’organizzazione.
Così si conclude la presentazione del Gruppo ed inizia contestualmente un breve, ma significativo, colloquio con ciascuno dei partecipanti in modo da indagare le proprie esperienze, attitudini, l’interesse per tale posizione e, in alcuni casi, le potenzialità.
Così si conclude il primo appuntamento di selezione e di ingresso nel mondo Toscano. Siete pronti per il secondo?
Settima candelina a Cagliari
Scritto da: Enzo in Mondo Toscano
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Con mio colpevole ritardo vengo a sapere dai colleghi dell’agenzia Toscano di Cagliari che in questi giorni hanno festeggiato il 7° anno di attività dell’agenzia.
“Sono stati anni ricchi di tante soddisfazioni ma anche di qualche difficoltà che poi per fortuna hanno sempre portato a grandi riprese.
La crescita dell’Azienda in questi anni e la sua evoluzione hanno sempre rappresentato per tutti noi un grande punto di riferimento, l’affiatamento creatosi all’interno della nostra agenzia, la costanza nel lavoro di ogni giorno unite al metodo di successo appreso nel corso di questi anni ci hanno permesso di affrontare nel migliore dei modi quest’avventura.
Grazie a tutto ciò siamo sempre più convinti di poter superare le difficoltà e di continuare la nostra crescita professionale.”
Tanti auguri e complimenti anche da parte mia e della redazione del blog, ma l’anno prossimo, magari, mandateci anche un po’ di torta eh!
