ToscanoBlog

Buone feste dal ToscanoBlog

Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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Anche quest’anno sta arrivando al capolinea ma eviterò di fare un resoconto delle nostre attività. Vi basterà sapere che il blog è cresciuto moltis­simo negli ultimi 12 mesi, sia in termini di visite che — soprattutto — per quanto riguarda le interazioni e i commenti dei nostri visitatori.

Ci rileggiamo nel 2010 per affrontare nuovi dialoghi e approfondire argomenti già trattati durante quest’anno, intanto vi lascio con qualche foto (in anteprima assoluta) della nostra convention di sabato scorso al Palalottomatica di Roma.

A nome della redazione del Toscano Blog e di tutto il Gruppo Toscano, vi auguro di trascorrere un sereno Natale. Indispensabile per affrontare un 2010 carico di nuove sfide e soddisfazioni.

Condominio e installazione di antenne per telefonia

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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L’argomento che intendo esaminare, e che prende spunto da numerosi quesiti posti dai lettori del Toscano Case, risulta essere di grande attualità in considerazione degli effetti dell’inquinamento elettromagnetico sul quale tanto si discute contrapponendo le tesi più disparate.

Il discorso esulerà naturalmente dagli aspetti strettamente correlati con “il danno alla salute”, per affrontare invece specificamente le modalità di deliberazione dell’installazione su aree condominiali.

In particolare, prenderemo in esame il caso sottoposto da un lettore il quale riferisce che nel condominio dove abita, l’assemblea condominiale — senza il consenso di tre condomini (tra i quali il nostro gentile lettore) —  ha approvato la realizzazione nel locale ex caldaia (adibito, sino a prima della delibera, a sala per le riunioni condominiali) di una stazione radio per telefonia mobile nonchè l’edificazione sul lastrico solare condominiale di un traliccio per l’installazione dell’antenna ripetitore.

continua...

Sospensione dei mutui per le famiglie in difficoltà

Scritto da: Enzo in Mutui e temi economici
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Quanto avevamo già annunciato il 21 ottobre scorso, ovvero la sospensione dei mutui per le famiglie in difficoltà, proposto dall’Abi è in via di attuazione.

La bozza dell’accordo, siglata dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori, pre­vede la sospensione per un anno delle rate per i mutui fino a 150 mila euro, a patto che il titolare del mutuo non superi i 40 mila euro annui di reddito.

La sospensione dovrebbe avviarsi a partire dalle rate di febbraio 2010, pre­via ufficializzazione del protocollo vero e proprio da parte di Abi e associazioni dei consumatori, che dovrebbe avvenire dopodomani (18 dicembre).

Rispetto al provvedimento pre­sentato qualche mese fa, ci sono delle modifiche, frutto probabilmente dell’intervento delle associazioni dei consumatori:

• innalzamento del limite da 120 mila euro a 150 mila euro
• introduzione del limite di reddito a 40 mila euro per i beneficiari
• ampliamento del periodo a tutto il 2009, durante il quale dovevano verificarsi le condizioni per beneficiare della moratoria (inizialmente si parlava del solo secondo semestre)

Ricordiamo che le condizioni per usufruire della moratoria di 12 mesi sono:

• perdita dell’occupazione
• morte
• non autosufficienza
• sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni

Continuo a ritenere positivo il fatto che questa proposta sia un’iniziativa delle banche stesse, anche se — come faceva notare Netguy, un commentatore al pre­cedente post — “ma se i tassi sono al minimo la sospensione per un anno dei pagamenti delle rate dei mutui conviene più alle banche che alle famiglie”.

Per saperlo, basterà aspettare i dettagli ufficiali tra qualche giorno.

Il ruolo del mediatore: alcune precisazioni

Scritto da: Giuseppe in Agente immobiliare, Approfondimenti legali
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Scrivo questo post a seguito delle discus­sioni scaturite dal mio pre­cedente post “Obbligo del mediatore alla corretta informazione” per chiarire alcuni punti che a mio avviso non devono (non dovrebbero) essere messi in discussione.

Che lo si chiami dual o seller broker, un agente rimane un agente.

Quindi, a meno che non venga remunerato per le attività che compie, indipendentemente dalla conclusione dell’affare, è fisiologico che sia portatore di un interesse comunque finalizzato alla vendita.

Immaginate il caso di un agente di commercio mono-mandatario remunerato a provvigione, e ditemi se non è portatore di un interesse confliggente con quello del produttore a trovare, ad esempio, un acquirente non insolvente o, dall’altra parte con quello dell’acquirente ad avere elevate garanzie circa l’effettiva qualità della merce venduta.

Questo è un interesse del tutto legittimo, oltre che tutelato dalla legge. Per quello che so, anche nella tanto citata America è così. Senza scomodare più di tanto la Costituzione (art. 41), che garantisce e tutela l’iniziativa economica privata.

Forse dovremmo impostare la questione diversamente. E cioè, l’agente immobiliare non è in conflitto di interessi, semmai è un operatore del conflitto di interesse, che ha interesse ad appianare.

Infatti guadagna una provvigione solo se, grazie alla sua attività, questo conflitto si risolve, sfociando nella conclusione dell’affare.

Che poi, a seconda delle fasi di mercato, possa esistere una maggiore o minore forza contrattuale dell’una o dell’altra parte mediata, questo è un altro discorso, che dipende, più che dal mediatore, dall’andamento della domanda e dell’offerta. E’ pur sempre il mercato che esprime il prezzo, e non certo l’intermediario.

Il punto secondo me è un altro: cosa fa di un agente un buon agente?

Io non banalizzerei il dettato normativo.

Tutta la discus­sione nasce dall’obbligo legale di corretta informazione: dì alle parte tutto quello che sai o che dovresti sapere secondo una media diligenza profes­sionale; non dire quello di cui non hai certezza; se lo dici, non darlo per certo ma fallo approfondire.

Non vi sembra già questa una buona cornice per il campo d’azione del mediatore?

Rispettare rigorosamente questa norma, mi sembra un buon inizio.

Irpef e Ici, le tasse sulla casa

Scritto da: Enzo in Mutui e temi economici
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Le tasse e le imposte sono un argomento già abbastanza “sgradevole” per tutti, figuriamoci se ad alimentare i malumori ci si mette anche un linguaggio tecnico e complesso che aumenta la confusione. Per rimediare a questo, ho raccolto e semplificato all’osso due delle imposte più “famose”, almeno nel mondo immobiliare: Ici e Irpef.

L’Ici e l’Irpef, come qualunque proprietario di un immobile conosce bene, sono due diversi tipi di imposta.  Il primo di questi grava esclusivamente sugli immobili, mentre il secondo colpisce il reddito delle persone fisiche, e quindi anche il reddito prodotto dall’immobile.

L’Irpef colpisce il reddito prodotto dal fabbricato nel caso in cui questo sia locato, quantificabile nell’85% del canone di affitto. Nel caso in cui, invece, l’immobile resti a disposizione del proprietario, l’Irpef grava sul reddito pre­sunto, calcolato sulla base della rendita catastale. La rendita catastale non è altro che il valore attribuito dal Fisco ad ogni unità immobiliare.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, l’Irpef non si paga. Se invece l’immobile non è l’abitazione principale, ma una seconda casa, la rendita catastale viene aumentata di un terzo rispetto al valore reale.

L’Ici (Imposta comunale sugli immobili) è un’aliquota che viene stabilita ogni anno dai comuni, e rappresenta probabilmente la voce di bilancio in entrata più cospicua per i comuni. L’Ici  grava su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ma non sulla prima casa, a seguito della sua abolizione avvenuta nel 2008. In caso in cui un immobile risulti sfitto, l’aliquota Ici viene solitamente aumentata.

Ecco a voi: il calendario Toscano 2010

Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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Già qualche settimana fa vi avevamo pre­sentato un’anteprima della nuova linea di calendari e agende Toscano per il 2010. Ora pos­siamo mostrarvi tutta la “collezione” completa grazie alla realizzazione dei nostri amici di Art Attack Adv.

Buona visione!

Agenti immobiliari e clienti: apriamo un dibattito

Scritto da: Enzo in Agente immobiliare, Mercato Immobiliare
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Un approfondimento legale di qualche giorno fa, scritto dal nostro Giuseppe (Obbligo del mediatore alla corretta informazione), ha scatenato una vivace discus­sione sul ruolo del mediatore. I contendenti (si fa per dire) si sono divisi in due fazioni. Da un lato gli agenti immobiliari - Alessia e Massimo, credo del nostro gruppo — e dall’altro il nostro fedele lettore e commentatore Pax — interes­sato al settore immobiliare  e a quanto pare con un’esperienza negativa con le agenzie immobiliari alle spalle — nel ruolo del cliente.

Invito tutti i lettori a leggere la discus­sione perché è davvero interes­sante e mi ha stimolato ad una rifles­sione sulla percezione dell’agente immobiliare da parte dei clienti.

L’aspetto più evidente della questione mostra come sia pre­sente una certa diffidenza e riluttanza, da parte dei clienti, a riconoscere i meriti e il lavoro del mediatore. Agli agenti immobiliari viene imputato di non essere totalmente super-partes nella riuscita dell’affare ma di essere sbilanciati verso una delle due parti in causa (venditore e acquirente dell’immobile) e di non dare un servizio tale da giustificare la provvigione.

A queste incomprensioni intrinseche va aggiunto un quadro normativo che mi pare — da estraneo alla materia — poco nitido e con margini di interpretazione troppo ampi.

Gli appunti mossi dai clienti agli agenti mi fanno immaginare che alla base dell’incomprensione ci sia un difetto di comunicazione. Libero da influenze ideologiche o da qualsivoglia forma di campanilismo, credo che la categoria non sia riuscita a valorizzare al 100% il proprio lavoro e a farlo percepire in modo soddisfacente.

L’intera categoria è oggetto di discus­sione da sempre, e troppo spesso anche a causa di persone scorrette e disoneste — tanto tra gli agenti quanto tra i clienti, sia ben chiaro — e credo che un dibattito sincero possa solo contribuire a migliorare il lavoro degli agenti da un lato e le esperienze dei clienti dall’altro.

Quindi la vera domanda è:

cosa si può fare per abbattere l’aurea di sfiducia?

Buona discus­sione...

Luci e ombre tra moderno e vintage

Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni
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Nella ristrutturazione che pre­sentiamo questo mese, volevamo creare un ambiente sospeso tra luci e ombre, caratterizzato da una forte centralità sottolineata da alcuni elementi non identici, ma in equilibrio tra addizione e sottrazione di volumi, sempre colmata dalla luce. Stiamo parlando di un appartamento degli anni trenta con soffitti molto alti — circa 3,50 mt — nel quale ci siamo inseriti con un intervento importante che ha comportato anche un consolidamento, dopo il quale si è proceduto alla demolizione di alcuni tramezzi (per loro natura non portanti ma diventati col tempo collaborativi alla statica dell’edificio) al fine di creare quest’ambiente dedicato alla lettura, alla musica e all’immagine, intorno al quale si snoda la distribuzione di tutto l’appartamento.

Per il pavimento di tutta la zona giorno si è scelto un marmo rosso Verona, per le pareti il bianco sarà dominante anche nella zona notte, i due bagni avranno rivestimenti sia a pavimento che a parete con gres porcellanato 60x30 nero e inox, arredati con semplicità quasi asiatica, la camera da letto e lo studio saranno pavimentati in parquet. Nel soggiorno sono state costruite in cartongesso strutturale le due grandi librerie non identiche al fine di assolvere ognuna ad una determinata esigenza: saranno illuminate da punti led incas­sati sulla base e sul cappello di queste; sulla parete di fondo tra le finestre sarà posizionato lo schermo TV, nes­suna luce diretta vi si rifletterà. Sempre a sottolineare la centralità dell’ambiente, il contro­soffitto sarà articolato con un elemento pentagonale che segue il perimetro della stanza e che diffonderà luce indiretta con variatore di intensità e colore.

L’unica illuminazione diretta verrà da una lampada a pavimento che servirà per la lettura nelle lunghe domeniche d’inverno, e darà all’ambiente un’atmosfera meno intima nelle serate tra amici.

Cliccando sulle miniature, è pos­sibile ingrandire l’immagine.