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Alla scoperta dell’ipoteca

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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Ogni tanto capita di ragionare su alcuni termini che usiamo nel lavoro di tutti i giorni, dandone per scontato il significato, mentre a volte è opportuno ribadire alcuni concetti, che sebbene pos­sano risultare banali ai più esperti, pos­sono aiutare chi non è completamente ferrato sulla materia. Ad esempio: cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita e di essere soddisfatto con pre­ferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Oggetto di ipoteca pos­sono essere gli immobili, i beni mobili registrati (es., automobili, navi, etc.) e le rendite dello Stato, nonché i diritti reali di godimento su beni immobili (es. usufrutto), ad esclusione delle servitù. Essendo un diritto reale, l’ipoteca attribuisce al suo titolare il diritto di sequela: ossia il diritto di espropriare il bene, se esso viene alienato, anche nei confronti del terzo acquirente.

Essa pre­senta inoltre i seguenti caratteri:

1. specialità: può cadere solo su beni determinati, non essendo ammesse ipoeteche generali. E’ neces­sario, quindi, che la somma per cui è concessa ipoteca sia determinata, con pos­sibilità dei terzi di conoscere l’entità del vincolo sul bene.
2. indivisibilità: grava per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte: quindi, se a garanzia di un unico credito vengono ipotecati più beni, il creditore può fare espropriare uno ciascuno di essi.

Proprio per tutti questi effetti che l’ipoteca produce, l’ipoteca deve essere pubblica e anzi, la pubblicità ha carattere costitutivo: il diritto di ipoteca, quindi, sorge, sia tra le parti, che rispetto ai terzi, se con l‘iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

Il diritto di iscrivere l’ipoteca, quindi, si acquisisce per contratto (ipoteca volontaria, es. nel mutuo), per legge (ipoteca legale, es. l’ipoteca del venditore sul bene venduto a garanzia del prezzo d’acquisto), per sentenza (ipoteca giudiziale, es., la sentenza di condanna del debitore): ma perché l’ipoteca si costituisca è neces­saria la sua iscrizione.

Come al solito sono a disposizione per chi volesse saperne di più.

Gli scenari immobiliari per il 2009

Scritto da: Enzo in Mercato Immobiliare
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Sui quasi tutti i blog ogni anno  il primo post di gennaio è dedicato alle pre­visioni  su cosa accadrà nel proprio settore durante l’anno appena cominciato.Previsioni più o meno fantasiose sono già state formulate nel mondo dell’elettronica, della tecnologia, dell’economia, della finanza, della politica. La parte divertente del gioco è tornare, 365 giorni dopo, a rileggere le pre­visioni per verificare cosa si è indovinato e cosa no.

Eccovi le mie per il 2009 relative al mercato immobiliare:

• Internet avrà un ruolo sempre maggiore per chi cerca casa, a scapito dei giornali. Prevedo che entro fine 2009 oltre il 60% di chi acquista una casa, l’ha cercata prima di tutto su internet.
• Gli affitti per gli studenti universitari fuorisede saranno regolamentati dallo Stato secondo norme che tutelino maggiormente la categoria e che incentivino l’emersione degli affitti in nero tramite bonus o sgravi fiscali ai proprietari.
• I prezzi degli immobili scenderanno gradualmente fino a ritrovare il punto di equilibrio del mercato immobiliare. A questo contribuiranno gli agenti immobiliari che vedono nel medio e lungo periodo un valore aggiunto al proprio servizio di intermediazione.
• La vera discriminante quando si valuta un’immobile sarà la sua qualità. Una casa ben fatta, e ben rifinita è giusto che costi di più di una di minore qualità. Tra gli immobili di qualità la differenza la farà la pre­senza o meno di dotazioni ecosostenibili (riscaldamento pas­sivo, isolamento termico, ecc). Aumenteranno i pannelli fotovoltaici sulle case esistenti e verranno costruiti sempre più immobili con tecniche di bio­edilizia all’avanguardia.

Ai limiti tra la realtà e l’utopia, non trovate? Ne riparleremo a dicembre, intanto perché non fate anche voi le vostre pre­visioni?

Quasi dimenticavo, buon anno a tutti.

Buone feste dal Toscano Blog

Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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Anche il blog chiude i battenti per questo 2008. A nome di tutta la redazione del Toscano Blog, vi auguro di trascorrere un sereno Natale ed un felice anno nuovo.

Per salutarvi eccovi un’anticipazione delle foto della Convention Toscano

Il Palalottomatica è pronto per la Convention

La madrina della serata, la splendida Magda Gomes

Il Dott. Ilario Toscano

Ci risentiamo nel 2009!!!!

Qualche spunto dalla Convention Toscano 2008

Scritto da: Enzo in Mondo Toscano
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Sabato sera eravamo in tantis­simi al Palalottomatica di Roma per l’annuale appuntamento con la Convention Toscano. Personalmente devo ammettere che è stato davvero molto divertente ma oltre alla parte festa­iola c’è stata anche una parte più istituzionale.

Al di là dei premi, della cena e della musica latino-americana (va bene, anche al di là delle splendide Chica Chica Boom e della bellis­sima Magda Gomes), ci sono stati i discorsi e gli interventi del Presidente Ilario Toscano, quello dell’Amministratore Delegato di Toscano S.p.a. Renato Maffey, gli interventi di Fabrizio Tolli (Consulente Area Nazionale), Alessio Pizzi (Consulente di Direzione Generale), Alessandro Verdecchia (Coordinatore commerciale di Toscano Mutui) e Andrea Toscano (IT & Web Manager).

Dagli interventi è emerso che:

• La crisi economica c’è e si sente ma dai numeri emerge come Gruppo Toscano sia, tra i grandi gruppi immobiliari, l’unico che chiuderà il 2008 in attivo.
• Le grosse crisi economiche mondiali (”82–84 e ’92-’97) hanno rappresentato i periodi di maggiore sviluppo dell’azienda.
• Il ruolo del web è sempre più importante per chi cerca casa, e il 2008 ha visto oltre 1 milione e 100 mila persone che hanno visitato i nostri siti.
• In Gruppo Toscano la formazione profes­sionale è quasi importante come l’attività stessa di mediazione immobiliare.

PS: durante la Convention c’è stata anche l’occasione per pre­sentare il restyling del nostro sito, interamente realizzato all’interno della divisione IT & Web, sia per lo sviluppo che per la parte visuale. Su beta.gruppotoscano.it potete vederlo all’opera. In questa fase i vostri consigli sono fondamentali per noi. Che ne pensate?

Si cresce in Sardegna

Scritto da: Mara in Mondo Toscano
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In Sardegna, regione che ci ha dato sempre molte soddisfazioni nel nostro lavoro, ha da poco aperto una nuova agenzia immobiliare ad Oristano. Ho fatto qualche domanda al titolare Gian Franco Padovan per conoscere meglio la sua città e la sua esperienza ed ecco cosa ne è uscito:

Gian Franco, vieni da un’esperienza come imprenditore in un altro settore e poi, dopo circa un anno di esperienza lavorativa presso la Sede Centrale di Cagliari, decidi di aprire una tua agenzia ad Oristano. Perchè hai scelto questa profes­sione e cosa ti ha spinto ad avvicinarti al marchio Toscano?

Dopo un’esperienza profes­sionale nel campo dell’informatica e del marketing pubblicitario, mi resi conto che i miei migliori clienti erano coloro che si collocavano nel campo dell’immobiliare (Progettazione, Edilizia, Intermediazione, Rivendite di materiali edili ecc), per cui decisi di inserirmi in questo campo, attratto non solo dall’aspetto economico ma anche da quello pas­sionale. Cercando il meglio che offrisse il mercato, presi contatto col Gruppo Toscano, conobbi Giovanni Cuda, Consulente Area Sardegna Toscano S.p.a., che con il suo metodo profes­sionale riuscì a trasmettermi tutte le qualità di un Agente Immobiliare all’altezza delle aspettative; dopo ciò conseguii il titolo per l’iscrizione al ruolo di agente immobiliare presso la C.C.I.A.A. di Oristano e aprii un’agenzia Toscano presso il centro storico di Oristano.

Che tipo di mercato immobiliare troviamo nella provincia di Oristano?

Il mercato Immobiliare nella provincia di Oristano può essere suddiviso in varie macroaree:

• quello di città, molto dinamico e vivace, con un alta domanda rispetto a un’offerta piuttosto onerosa. Si assiste sempre più sovente all’abbattimento di vecchi edifici per far spazio a nuove costruzioni, mantenendo comunque inalterata la volumetria generale della città.
• Quello in provincia, che conta 88 paesi, suddivisi tra piccoli e grandi centri, con comuni che per le loro posizioni strategiche di crocevia e di vicinanza al mare attirano l’attenzione di investitori immobiliari e turistici.
• Quello costiero merita un’attenzione particolare. Alcune delle spiagge più belle del mondo si trovano in provincia di Oristano, si pensi ad esempio a “Is arutas”, “Mari ermi” e “Maimoni”. Abbiamo poi una fascia costiera edificata come le Marine di Bosa, di Tresnuraghes di San Vero Milis e Arborea, le spiagge di San Giovanni, Torre del Pozzo, Santa Caterina di Pittinuri, di sabbia fine e candida, con un vasto basso fondale dai colori e dalle trasparenze indescrivibili.
• Infine un accenno particolare ai terreni agricoli che se irrigati hanno un ottimo valore di mercato. Questo grazie a paesi propulsori come Arborea e Cabras che hanno un’economia basata sull’agricoltura, l’allevamento e l’acquacoltura, di interesse regionale e nazionale.

Complimenti Gian Franco e in bocca al lupo per la tua attività.

& Vinci”">Torna anche quest’anno il concorso “Ricorda & Vinci”

Scritto da: Mauro in Mondo Toscano
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Siamo ormai pros­simi al momento della Convention 2008 ed anche quest’anno, dopo la divertente esperienza dell’anno scorso, organizzeremo il nuovo Concorso Ricorda e Vinci.

Il concorso 2007 ha pre­miato le Agenzie SANT’AVENDRACE e TORREVECCHIA, che infatti parteciperanno gratuitamente (viaggio/ soggiorno/ingresso) alla Convention di quest’anno!

Eccoci quindi pronti all’edizione 2008: da qualche giorno le nostre agenzia stanno già ricevendo le prime “notizie” del concorso, che prenderà poi definitivamente forma all’interno del Dvd che sarà realizzato dopo la Convention. Come l’anno scorso nel dvd ufficiale della convention ci sarà la sezione “Ricorda e Vinci” dove verranno poste 3 domande su alcuni momenti della pros­sima Convention.

Rispondendo correttamente si potrà vincere la partecipazione gratuita (viaggio/soggiorno/ ingresso) alla succes­siva Convention 2009.

Bonus energia più magro

Scritto da: Enzo in Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
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C’è da dire che in tema energetico il Governo non stia brillando per semplificazione. Dopo aver abolito l’obbilgo di allegare la certificazione energetica dell’ edificio all’atto di compravendita dell’immobile (ne abbiamo parlato nell’ultimo post) e dopo aver annunciato che tra i tagli pre­visti dalla Finanziaria ci sarebbero stati anche i cosiddetti “bonus energia” per le ristrutturazioni (attualmente al 55%), la maggioranza ora pare stia vagliando l’ipotesi di reintrodurre lo sgravio fiscale sui lavori, ma abbas­sando lo sconto a quota 40–45%.

Credo che non si punti abbastanza sulla casa a risparmio energetico. Finchè si vedrà come un costo, e non come un investimento, credo che nes­suno avrà interesse a ristrutturare seguendo queste linee guida.

Qualcuno di voi ha usufruito di questo bonus o ha in mente di farlo?

La certificazione energetica: pasticcio all’italiana?

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali
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La Direttiva Europea 2002/91/CE del Parlamento e del Consiglio del 16 dicembre 2002 sul rendimento energetico degli edifici impone, tra le varie cose, che, a decorrere dal 2006, si debba obbligatoriamente procedere alla certificazione energetica degli edifici. L’Italia aveva già introdotto il principio con la Legge 10/91, ma purtroppo qeusta legge non è mai stata applicata.

La direttiva richiede agli stati membri europei di provvedere affinché gli edifici di nuova costruzione e gli edifici esistenti che subiscono ristrutturazioni importanti, soddisfino requisiti minimi di rendimento energetico. A mente della normativa suddetta l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere messo a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio e in esso devono essere riportati “dati di riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio” e “raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico in termini di costi-benefici”.

Sono evidenti dunque le finalità della normativa: da un lato rendere concreti gli obiettivi fis­sati dalla Carta di Kyoto (ridurre il costo dell’energia, ridurre le emis­sioni inquinanti e climalteranti, pre­stare attenzione agli aspetti sociali e di tutela della salute); dall’altro lato portare trasparenza nel mercato immobiliare, fornendo agli acquirenti ed ai locatari di immobili un’informazione oggettiva e trasparente delle caratteristiche (e delle spese) energetiche dell’immobile. Informare e rendere coscienti i proprietari degli immobili del costo energetico legato alla conduzione del proprio “sistema edilizio” in modo da incoraggiare interventi migliorativi dell’efficienza energetica della propria abitazione.

La suddetta Direttiva europea è stata recepita in Italia dal D.Lgvo n.311/06 (modificativo del D.Lgvo n.192/05), che pur delegando alle singole Regioni l’attuazione della normativa, ha dettato le linee guida, pre­vedendo il rilascio di un attestato di “Certificazione Energetica”, da parte di un tecnico accreditato. Tale certificazione, a partire dal 1° luglio 2007, era obbligatoria per gli edifici oltre i 1000 mq di superficie nel caso di trasferimento a titolo oneroso; dal 1° luglio 2008 diveniva obbligatoria anche per gli edifici di superficie inferiore, ad esclusione delle singole unità immobiliari per le quali l’obbligo doveva scattare dal 1° luglio 2009, pena la nullità dell’atto di compravendita. Anche per l’accesso alle detrazioni del 55% sul reddito IRPEF, l’attestato energetico faceva parte della documentazione necessaria.

Si sarà notato l’uso del pas­sato! Infatti, la legge n. 133 del 6 agosto 2008 (pubblicata in Gazzetta ufficiale lo scorso 21 agosto) ha abolito l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita di interi immobili o di singole unità immobiliari (unitamente alla allegazione sugli impianti). Così, anche nel caso di locazione dell’immobile non è più d’obbligo mettere a disposizione dell’affittuario l’attestato di certificazione energetica.

Al di là delle considerazioni circa la legittimità della suddetta normativa (in aperto contrasto con la Direttiva Europea, che invece deve trovare applicazione in ogni stato membro), rimangono comunque perples­sità interpretative del provvedimento abrogativo. In ogni caso ad oggi (ed anche in data succes­siva al 1 luglio 2009) si potrà procedere alla compravendita anche senza l’allegazione della certificazione energetica, e senza quindi incorrere nella nullità dell’atto.

La suddetta normativa (L. 133/08) comunque annuncia, secondo le finalità della legge stessa, che entro il 2009 saranno rivisti tutti i regolamenti in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici, all’insegna della semplificazione degli obblighi e sarà rivisto il sistema dei controlli e delle sanzioni.

Restiamo in attesa degli sviluppi anche se dubito che per Natale ci arrivi qeusto regalo.