ToscanoBlog

L’anomalia dei mutui al Sud?

Scritto da: Enzo in Mutui e temi economici
1 Commento

Un paio di giorni fa, su Ansa.it è uscito un lancio riguardante un’indagine della Banca d’Italia sul credito nelle regioni italiane. La cosa che mi ha sorpreso è stato l’apprendere che:

• Al Sud vengono concessi più mutui che al nord, ma a tassi doppi rispetto al Centro Nord.

Ho provato a darmi una spiegazione, ma non riesco.

Secondo la logica dovrebbe essere valida l’equazione: sud più povero, meno domanda di immobili, meno mutui, tassi più bassi.

C’è qualcuno che ha voglia di cimentarsi in una spiegazione più analitica?

Qualche dato sulla nuda proprietà

Scritto da: Enzo in Dati e ricerche, Mercato Immobiliare
Nessun commento

Il nostro Centro Studi Toscano, che si occupa di studiare il mercato immobiliare, ha analizzato alcuni dati riguardanti la nuda proprietà.

Il trend di questo comparto è pres­soché stabile, in quanto le transazioni relative alla nuda proprietà nel corso del 2009 rappresentano lo 0,50% circa delle compravendite totali di Gruppo Toscano .

Ciò che è cambiato in questi tempi di crisi è che vi è più offerta di nude proprietà sul mercato. I potenziali acquirenti vorrebbero però uno sconto maggiore rispetto a quanto risulta dalle tabelle di usufrutto, utilizzate normalmente per fis­sare il prezzo. Dato che  la nuda proprietà non garantisce alcun reddito all’acquirente, quest’ultimo cerca di spuntare un prezzo pari almeno al 30% in meno rispetto al valore di mercato. Quest’ultima variabile è subordinata all’età: quanto più il venditore è giovane, tanto più alto sarà lo sconto richiesto.

La maggior concentrazione delle nude proprietà compravendute nel 2009 è avvenuta a Roma, con il 50% delle compravendite. Al secondo posto si colloca Torino, con una quota del 13,04%. Seguono Milano, Firenze, Cagliari, Brescia, Bologna e Bari. Da questi dati emerge la conferma di come al sud, questa sia una forma di compravendita molto rara.

I tempi medi di vendita sono in linea con quelli del comparto residenziale, con 7 mesi circa.

(fonte: Centro Studi Toscano)

Credo ci siano degli spunti importanti di discus­sione, che ne pensate?

Ancora in tv!

Scritto da: Mauro in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
Nessun commento

Ecco le prime importanti iniziative relative alla nuova stagione pubblicitaria televisiva Toscano!

La stagione comincia subito con 3 settimane di spot sulle reti Rai.

Dal 4 al 10 ottobre il nostro spot da 7 secondi sarà posizionato all’inizio di ogni break pubblicitario in onda all’interno dei programmi sportivi Rai della settimana, in particolare:

domenica 4 ottobre:
3 spot all’interno di “Quelli che...” alle 13.50, alle 14.20, alle 15.35 (RAI 2)
1 spot all’interno di “Stadio 2 sprint” alle 17.30 (RAI 2)
2 spot all’interno di “Novantesimo minuto” alle 18.10 ed alle 18.25 (RAI 2)
2 spot all’interno di “La Domenica Sportiva” alle 22.30 ed alle 23.20 (RAI 2)

lunedì 5 ottobre:
1 spot all’interno di “Replay” alle 23.00 (RAI 3)

sabato 10 ottobre:
2 spot all’interno di “Dribbling” alle 13.25, alle 13.45 (RAI 2)
1 spot all’interno di “Sabato Sprint” alle 23.10 (RAI 2)
1 spot all’interno di “Irlanda — Italia” alle 21.30 (RAI 1)

Inoltre dal 5 all’8 ottobre e dal 12 al 15 ottobre, il nostro spot da 5 secondi verrà trasmesso ogni sera in apertura e chiusura di Porta a Porta, su Rai1, alle 23.20 ed alle 00.50.

Condominio: obbligo risarcitorio per infiltrazioni da una terrazza a livello

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali, Edilizia
Nessun commento

Da una recente richiesta di chiarimenti avanzata da parte di alcuni lettori della nostra rivista mensile ToscanoCase, prendo l’iniziativa riferendo della questione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per la terrazza a livello in condominio.

La terrazza è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare un affaccio o ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata. Per queste sue caratteristiche ma ancor di più per la “litigiosa” realtà condominiale, negli anni si è pervenuti ad equipararla ad un lastrico solare o ad un tetto per spiegare e di conseguenza giustificare la ripartizione delle spese di manutenzione.

Cos’è un lastrico solare?
 Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio il quale oltre a svolgere la funzione di tetto e quindi di protezione dell’edificio medesimo può essere utilizzato anche per altri usi acces­sori come solarium o come terrazzo. L’art. 1117 c.c. lo elenca tra gli oggetti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell’edificio, fatto salvo diverse disposizioni.

In linea generale tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono ripartite tra tutti i condomini pro quota in forza delle esistenti tabelle millesimali di proprietà. Sennonchè l’art. 1126 c.c. relativamente al lastrico solare dispone sul caso dell’uso esclusivo facendo le seguenti ripartizioni:

• 1/3 da parte di colui che ha in uso esclusivo il lastrico solare;
• 2/3 da parte dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.

Arrivati a questo punto pos­siamo procedere con i chiarimenti richiesti pre­vie ulteriori precisazioni.

Innanzitutto richiamando giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Milano ha evidenziato il requisito da prendere in considerazione nel momento in cui ci si pone la domanda: Quando il terrazzo a livello deve essere equiparato per la ripartizione delle spese al lastrico solare?

Decidendo la Magistratura si è espressa specificando che sarà la valutazione della funzione svolta dal terrazzo a dirimere la questione, ovvero la suddetta equiparazione vi sarà allorchè il terrazzo assolverà anche all’essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell’edificio stesso (Trib. Milano, 20.05.2002).

Riassumendo, ai danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello soprastante, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal sopra citato art. 1126 c.c. (Cass. Civ., sez. III – n. 26239) ancorchè tale articolo disciplini il caso di uso esclusivo del lastrico solare.

Una casa chic!

Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni, Case da sogno
Nessun commento

L’appartamento sul quale abbiamo appena concluso il nostro intervento di ristrutturazione è situato in una zona residenziale del quartiere Monteverde a Roma, in un immobile degli anni ses­santa. L’esigenza della cliente era chiara: la neces­sità di ricavare una ulteriore camera da letto, anche se di piccole dimensioni, ottimizzando lo spazio non ben sfruttato di un’ampia camera da letto, quella esistente, sin troppo ampia. L’ulteriore richiesta era quella di escludere a priori la soluzione di una cucina all’americana aperta sul soggiorno.

L’intervento è stato piuttosto radicale, sia dal punto di vista della distribuzione interna che dei rivestimenti e dell’illuminazione: il nuovo bagno è stato ricavato nella camera da letto originaria utilizzando per i rivestimenti il lilla con inserti in mosaico e matita in cristallo viola con glitter, molto chic e con note decisamente femminili; doccia-sauna e sanitari di design. Nell’insieme, un gio­iellino!

La nuova cameretta è stata realizzata da quello che era l’ambiente cucina, leggermente ampliato, e l’angolo cottura attuale è stato organizzato nello spazio che un tempo occupava il bagno: anche in questo caso la nota dominante è stata il lilla molto chiaro per lo spatolato, in alternativa al rivestimento sul quale si inserisce con decisione il glicine dei mobili laccati.

L’intera pavimentazione dell’appartamento è in parquet che ha ricoperto i marmi policromi degli anni ses­santa; sono stati inoltre eliminati i gusci ed è stato scelto il bianco per la tinteggiatura e per le porte laccate; inoltre con giochi di contro­soffitti si è cercato di eliminare tutte le travi a vista e creare una illuminazione indiretta e varia a seconda delle neces­sità degli ambienti.

Arrivano i rimborsi per i mutui sopra al 4%

Scritto da: Luigi in Mutui e temi economici
Nessun commento

Si avvicina il momento di ricevere rimborsi per alcune famiglie italiane che hanno sottoscritto un mutuo variabile e che nel corso del 2009 hanno già versato rate con interesse superiore al 4%. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, istituito il codice tributo che consente a banche e intermediari finanziari di recuperare in compensazione il credito d’imposta relativo agli sconti stabiliti per i mutui prima casa stabilito dal decreto anticrisi.

L’istituzione del codice tributo segue il provvedimento con cui l’Agenzia ha fis­sato le modalità per comunicare alle banche gli intestatari dei mutui che, sulla base delle informazioni disponibili in Anagrafe tributaria, hanno i requisiti per accedere alle agevolazioni. Il tetto al 4% si applica a tutte le rate da versare nel 2009 dei finanziamenti a tasso non fisso per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale (con esclusione di abitazioni signorili, ville e castelli) stipulati entro il 31 ottobre scorso. A beneficiare del provvedimento sono anche coloro che hanno stipulato mutui a rata costante, a tasso misto (indipendentemente dal regime in vigore al momento) e anche tutti coloro che sono in ritardo con i pagamenti. Questa condizione è valida solo se non è intervenuta (prima o nel corso del 2009) la decadenza del beneficio del termine o la risoluzione del contratto stesso. I rimborsi pre­visti hanno subito dei forti ritardi dovuti alla solita burocrazia .

Dall’interpretazione delle norme varate dal ministero delle Finanze al lungo iter della trasmis­sione degli elenchi dei beneficiari da parte dell’Agenzia delle Entrate: sono stati questi i fattori che hanno ritardato l’applicazione del provvedimento. A queste difficoltà si è aggiunta anche l’oscillazione dell’Euribor, che funziona da para­metro di riferimento per il calcolo delle rate variabili, e che è crollato da oltre il 5% a meno dell’1%.

Secondo gli esperti, però, potrebbe essere settembre il mese buono. Inoltre, in diversi casi, come Bnl, Montepaschi, Ugf sono state già inviate a casa dei mutuatari lettere informative che invitano a recarsi in banca e pre­sentare l’autocertificazione. A questo proposito, è utile ricordare che il modulo pre­disposto dall’Abi non è neces­sario per chi è già incluso nelle liste dell’Agenzia delle Entrate e in ogni caso non deve essere vincolante per il versamento del contributo.

Certificazione energetica: la telenovela continua

Scritto da: Enzo in Architettura e ristrutturazioni, Edilizia, Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
Nessun commento

Questo blog si è occupato più volte del tema della certificazione energetica, e della sua non facile interpretazione.
E’ notizia di ieri, riportata dall’ottimo geometra.info, che Assoedilizia, l’associazione lombarda dei proprietari di immobili, ha chiesto ufficialmente alla Regione Lombardia la sospensione della certificazione energetica.

I motivi di questa richiesta risiedono soprattutto nella confusione creatasi dalle continue modifiche al provvedimento e in particolare:

• le procedure di calcolo e le modalità di esecuzione sono state variate, aggiornate, implementate o sono state comunque oggetto di modifiche ben 14 volte negli ultimi 22 mesi (cioè una variazione ogni 47 giorni di media)
• i programmi di calcolo resi disponibili ai Certificatori Energetici da Cestec s.p.a. sono stati cambiati almeno 8 volte in 22 mesi (cioè una modifica ogni 80 giorni di media)
• è pre­vista un’ennesima nuova variazione radicale a partire dal 26 ottobre 2009 con l’obbligo di usare una nuova versione del programma di calcolo e delle procedure fornite dalla Regione non ancora testate e messe a punto.

Per approfondimenti vi consiglio di leggere l’intero comunicato disponibile sul sito di Assoedilizia.

Ora resta da vedere come la Regione Lombardia recepirà questa richiesta, in attesa che emerga — a livello nazionale — un provvedimento chiaro e libero da fraintendimenti.

Alla scoperta del “supercondominio”

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
Nessun commento

Con il termine “supercondominio” (o condominio “orizzontale”) si vuole individuare il complesso di edifici, costituenti altrettanti condomini (“verticali”), tra loro separati, ma aventi in comune un certo numero di servizi, spazi aperti e/o altre strutture (es. centrali di riscaldamento, impianti di illuminazione, viali, cortili, giardini, strutture ricreative, etc.), così da poter essere considerati come un insieme unitario.

Il principale problema giuridico del super-condominio è quello di individuare la disciplina applicabile alle parti comuni esterne agli edifici che, molto spesso, assumono vasta importanza e significativo valore economico.

Occorre considerare che il problema si pone più per gli insediamenti sorti negli anni 60–70, dal momento che, per gli insediamenti di più recente costruzione si è provveduto a pre­disporre all’origine, oltre ai regolamenti condominali, anche un regolamento del super-condominio, provvisto di apposite tabelle millesimali, redatto e depositato da un notaio, e quindi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Non sempre, tuttavia, tali regolamenti hanno risolto i problemi di gestione dei “condomini orizzontali”.

I giuristi hanno variamente dibattuto sulla disciplina applicabile in materia, contrapponendosi con due tesi principali:

• la “tesi della comunione”, che vedrebbe applicabile estensivamente la disciplina della comunione sulla cosa in comproprietà di più soggetti (artt. 1100 e ss. del C.C.);
• la “tesi del condominio”, secondo cui troverebbe applicazione analogica la più specifica disciplina del condominio (artt. 1117 e ss. del C.C.).

La contrapposizione investe un rilievo pratico non di poco conto, se si osserva che la disciplina del condominio tende a regolare le parti di un edificio comuni ma inscindibili, e, invece nella comunione, ogni comproprietario può chiederne, ad esempio, lo scioglimento.

La contrapposizione investe anche le modalità di amministrazione del bene comune, laddove nella comunione tutti i partecipanti hanno diritto di amministrarlo, mentre nel condominio, se i condòmini sono più di quattro, deve essere nominato un amministratore.

In giurisprudenza, soprattutto in tema di amministrazione del super-condominio, sembra pre­valere la “tesi del condominio”, ma è neces­sario chiarire che i giudici tendono ad analizzare con grande rigore la reale essenza e qualità delle parti supercondominiali, distinguendo tra parti realmente indispensabili ai condomìni e parti destinate alla loro maggior piacevolezza (es. piscine, campi da tennis, etc.), che rimarrebbero invece soggette alla disciplina ordinaria della comunione.

Anche il legislatore non è rimasto insensibile al tema. Il Parlamento sta infatti esaminando un disegno di legge che disciplina dettagliatamente il super-condominio e pre­vede, nella sostanza, la diretta applicabilità delle disposizioni sul condominio, oltre alla pre­visione di maggioranze qualificate per le deliberazioni super-condominiali, aderendo alla tendenza della giurisprudenza di considerare il condominio, più che un proprietario, un ente di gestione.

Sulla cosiddetta “riforma del super-condominio”, vi terremo informati prossimamente