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Al via il Piano Casa: 100 mila alloggi in 5 anni

Scritto da: Enzo in Edilizia, Mercato Immobiliare
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Dopo 9 mesi caratterizzati da un percorso non sempre privo di ostacoli, questa mattina il Governo ha annunciato la firma al decreto del Presidente del Consiglio denominato “Piano Casa”.

Di questo provvedimento abbiamo già parlato in pas­sato sul blog, approfondendo soprattutto la questione degli incentivi sugli aumenti volumetrici.

A quanto pare nei pros­simi 5 anni verranno realizzati 100 mila alloggi destinati a:

• famiglie a basso reddito
• anziani in condizioni di disagio
• studenti fuori sede
• giovani coppie
• immigrati regolari residenti in Italia da almeno 10 anni o nella stessa Regione da 5 anni

che potranno risultare assegnatari di una abitazione in affitto ad un canone sostenibile e sociale. Alcuni di questi alloggi, invece, saranno destinati a diventare case di proprietà.

Le locazioni non potranno avere durata inferiore a 25 anni a canone agevolato. Al termine gli appartamenti saranno venduti in pre­lazione agli inquilini. Non è esclusa, tuttavia, anche la ces­sione degli immobili sul mercato o l’offerta a Comuni ed ex Iacp.

Il Governo avrebbe stanziato 550 milioni di euro per questo provvedimento che dovrebbe portare un po’ di vivacità con ripercus­sioni positive sull’occupazione nel settore delle costruzioni, per un giro di affari comples­sivo che dovrebbe ammontare ad oltre 3 miliardi di euro.

Se venisse realizzato davvero, questo progetto indicherebbe il risveglio dello Stato nell’edilizia pubblica dopo 30 anni di immobilismo. Che ne pensate?

(via Edilportale.com)

Prima delle vacanze, facciamo il punto sulla crisi

Scritto da: Ilario Toscano in Mercato Immobiliare
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Il primo semestre del 2009 è ormai terminato e ci pre­pariamo al nostro meritato periodo di riposo estivo. Senza dubbio i primi mesi del 2009, così come quelli del 2008, sono stati un periodo molto impegnativo per gli operatori del mercato immobiliare. La crisi è stato un argomento all’ordine del giorno, che ha imperato in tutti i media d’informazione e ha condizionato la vita quotidiana di tutti quanti noi. In sintesi, il primo semestre del 2009 è stato un anno difficile, più competitivo, in cui si è acuita la crisi di liquidità già avvertita nel 2008. E probabilmente il cosiddetto annus horribilis del mattone non è del tutto concluso, sia in Italia, sia a livello internazionale.

Le crisi non sono mai augurabili, ma, nel momento in cui si è costretti ad affrontarle, sono profondamente convinto che pos­sano anche rappresentare un’occasione positiva, per cambiare il passo rispetto ai competitors. Vediamo insieme quali pos­sono essere le occasioni di questa crisi nel nostro mercato prima, e nel nostro Gruppo poi.

Purtroppo il ridimensionamento del mercato immobiliare c’è stato, sia in termini di numero delle compravendite rispetto al 2008, sia in termini di quotazioni immobiliari. Bisogna dire però che in parte è stato un calo fisiologico, in quanto negli anni pre­cedenti i prezzi erano molto cresciuti per le pre­cedenti crisi e per il cambio lira/ euro. Anzi, il mercato immobiliare nostrano ha confermato, rispetto a quanto è accaduto in altri settori dell’economia e della finanza in particolare, di avere solide basi, rappresentando un investimento saldo e sicuro.

Certo, la crisi non è ancora terminata e non pos­siamo giungere a conclusioni definitive, ma è indubbio che il mercato immobiliare italiano sia stato in grado di supportarne l’onda d’urto. L’andamento dei prezzi dei pros­simi mesi sarà fondamentale per capire come e quando usciremo dal tunnel.

In questo contesto, come Gruppo Toscano abbiamo colto l’occasione per accelerare tutta una serie di prassi e procedure interne, volte a migliorare l’organizzazione delle nostre agenzie e la qualità del lavoro dei nostri collaboratori. Abbiamo in cantiere svariati progetti, alcuni dei quali vedranno la luce nel pros­simo futuro, impattando positivamente anche sui clienti che si rivolgono al Gruppo Toscano.

Oggi più che mai, infatti, è importante investire nella qualità del servizio offerto al cliente.

Colgo l’occasione per ricordarvi anche alcune delle ultime iniziative già visibili dai clienti: in questi mesi abbiamo dato il via ad una nuova importante iniziativa di comunicazione, con la pubblicazione del magazine Guidobaldi, dedicato agli immobili di pre­stigio, e l’installazione dei totem multimediali nelle agenzie, sui quali scorrono le immagini delle nostre offerte più eleganti.

Il semestre è stato molto impegnativo, ma sono convinto che continuando a lavorare con serietà e profes­sionalità, migliorando l’efficienza, l’organizzazione e la qualità del servizio si potrà uscire dal tunnel rafforzati.

Buone vacanze a tutti voi!

Il mercato immobiliare siciliano: Palermo e Catania

Scritto da: Ufficio Stampa in Dati e ricerche, Mercato Immobiliare
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In base ai dati elaborati dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, anche Palermo risente della crisi economica, con un mercato del mattone molto rifles­sivo in questo primo semestre del 2009.  A differenza del 2008, in cui Palermo registrava una certa dinamicità rispetto alla media nazionale, nel 2009 evidenzia inequivocabili segnali di rallentamento del mercato, con un tempo medio di vendita pari 6,9 mesi contro i 5,8 dello scorso anno. Si segnala che il dato è leggermente superiore rispetto alla media nazionale, che si attesta attorno a 6,7 mesi medi di attesa. Gli operatori evidenziano grande difficoltà da parte delle famiglie palermitane all’accesso al credito.

In questo contesto, dopo un 2008 che ha segnato una stasi in termini di numero delle compravendite, è stato fisiologico un calo delle quotazioni immobiliari, che sbloccasse il mercato. A giugno si è registrato a un –9% rispetto al primo semestre dello scorso anno. A ciò, in sede di trattativa, si aggiunge mediamente un ulteriore sconto di circa il 10% sulla richiesta iniziale. La disponibilità da parte dei  proprietari a venire incontro agli acquirenti ha prodotto effetti positivi sull’andamento delle compravendite, che nella città di Palermo segnano un +32% rispetto al primo semestre del 2008, in contro­tendenza rispetto alla media nazionale.

Anche la città di Catania risente della crisi economica, sebbene in modo differente rispetto al capoluogo siciliano. La città infatti registra un numero di compravendite negativo nel primo semestre 2009 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: –6,25%.

Anche su Catania rileviamo le diffuse difficoltà di accesso al credito, che hanno arrestato le compravendite immobiliari nelle zone semicentrali e periferiche. Il centro rimane invece vivace, grazie soprattutto ad acquisti per investimento, che nella maggioranza dei casi avvengono in contanti. Complessivamente la città  registra  tempi medi di vendita pres­soché immutati  rispetto allo scorso anno, in quanto sono neces­sari 6 mesi e mezzo circa per vendere un immobile. Infine, sul versante dei prezzi, Catania ha subito un calo fisiologico del 10% circa.

QUOTAZIONI MEDIE: PREZZI AL MQ DI ABITAZIONI LIBERE, USATE E ABITABILI

Il mercato immobiliare: focus su Cagliari — 1 semestre 2009

Scritto da: Ufficio Stampa in Dati e ricerche, Mercato Immobiliare
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A In base ai dati elaborati dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, anche Cagliari risente della crisi economica, con un mercato del mattone molto rifles­sivo in questo primo semestre del 2009. 

Già nel 2008, Cagliari registrava una certa staticità rispetto alla media nazionale, con poco più di 7 mesi di media per vendere un immobile, a fronte di una media nazionale di 6,7 mesi. Ecco che questa situazione in quest’ultimo semestre è leggermente peggiorata, arrivando a poco meno di 8 mesi (7,9), con una media nazionale pres­soché stabile (6,6 mesi).

Il responsabile Area del Gruppo Toscano di Cagliari, Giovanni Cuda, conferma la difficoltà da parte delle famiglie cagliaritane all’accesso al credito. Ciò ha prodotto una stasi marcata in termini di numero delle compravendite nel primo trimestre del 2009, con un dato negativo del 17,6%. La situazione è migliorata dal mese di aprile, in modo graduale, attestandosi oggi a –3,2% compravendite rispetto allo scorso anno.

La ripresa è legata anche al calo dei prezzi, che in questi mesi sono diminuiti di circa il 9,5% rispetto al 2008.  A ciò, in sede di trattativa, i proprietari sono disposti ad accettare un ulteriore sconto medio di circa l’ 8% sulla richiesta iniziale, in modo da concludere più velocemente la trattativa.

Segnaliamo infine che il centro di Cagliari si conferma il quartiere più dinamico della città, sia in termini di numero di compravendite effettuate, sia in termini di tempi medi di vendita più bassi. Tale zona beneficia delle opere di riqualificazione da parte del comune, che da qualche anno è molto migliorato grazie agli investimenti pubblici. Inoltre, nel centro di Cagliari c’è grande offerta di metrature medio piccole (50 mq circa), molto richieste dai single e dalle giovani coppie.

Quartieri più dinamici: San Benedetto – Villanova, Centro, Sant’Avendrace
Quartieri più statici: Is Mirrionis, Ponte Urpino — Pineta, Amsicora — Fiera

QUOTAZIONI MEDIE: PREZZI AL MQ DI ABITAZIONI LIBERE, USATE E ABITABILI

Legge sui sottotetti: tutte le novità

Scritto da: Silvia in Architettura e ristrutturazioni, Edilizia
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Nell’attesa del decreto del Consiglio dei Ministri, il testo del piano casa della regione Lazio inizia a prendere forma. E per la prima volta in Regione comincia a girare una bozza. Compaiono tutti i punti finora anticipati:

• ampliamento di cubatura del 20% (con varie limitazioni)
• bonus di volumetria del 35% per demolizione con ricostruzione
• semplificazione delle procedure per l’approvazione delle varianti al piano regolatore (Prg) in materia di edilizia residenziale pubblica.

A questi elementi già noti si sono aggiunte però due novità: il bonus del 20% riguarderà anche il patrimonio residenziale pubblico, e gli interventi di demolizione e ricostruzione saranno incentivati oltre il semplice bonus del 35% se gli edifici saranno trasferiti da aree da riqualificare (come alcuni litorali) ad aree deindustrializzate.

Dal 16 aprile 2009 però con la legge n°13 nel Lazio si è già ottenuto qualcosa in merito agli ampliamenti dei sottotetti. In sostanza, è consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore, riducendo, ai fini della conces­sione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2,7 metri a 2,4 per i locali abitativi e a 2,2 metri per quelli a servizi. E’ pos­sibile, poi, ridurre a metà, rispetto alle norme nazionali, la superficie delle finestre: dovranno essere di ampiezza di 1/16 di quella del pavimento, anziché di 1/8.

Ma l’innovazione più radicale è stata quella di pre­vedere che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero. Ovviamente come tutte le leggi ci sono delle regole da rispettare: deve essere garantito l’isolamento termicoil risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica.

Inoltre, occorre recuperare spazi per parcheggi pertinenziali o, in caso di impos­sibilità, versare al comune una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato per parcheggi da reperire. Il recupero resta impos­sibile nei centri storici (zone omogenee A) e i comuni pos­sono, entro sei mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite mas­simo del 20 per cento.

Qualcuno di voi userà queste agevolazioni? Chi vuole raccontare la sua esperienza?

La casa di un artista

Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni, Case da sogno
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L’appartamento che abbiamo ristrutturato appartiene ad una giovanis­sima attrice ed è situato in un edificio di nuova costruzione in un quartiere in espansione di Roma. Pur essendo in buone condizioni nel momento dell’acquisto, la nostra giovane cliente sognava di avere una casa che le assomigliasse e maggiormente rispondente alle sue esigenze funzionali ed estetiche.

Senza stravolgere in maniera sostanziale la distribuzione, si è comunque deciso di aprire il locale cucina sulla zona giorno eliminando in parte la parete di separazione dal soggiorno; come si vede in pianta e in sezione, tra l’angolo cottura e la zona del living è stato realizzato un tavolo snack, le maioliche color crema un po’ country sono state sostituite con un formato rettangolare montato in orizzontale di color grigio antracite che sono un bel contrasto con il color arancio laccato lucido che è stato scelto per i pannelli della cucina e che ben si abbineranno con una parete attrezzata dello stesso colore di fronte alla zona relax in cui immaginiamo un coloratis­simo divano.

Nel bagno abbiamo sostituito sanitari e rubinetteria con linee più moderne, un lavabo a sospensione ed un grande specchio. In camera da letto, che ha un parquet dous­siè tendente al rosso, abbiamo inserito una porta scrigno in rovere chiaro con inserti e mostre in alluminio, e sono state sostituite anche le altre porte che erano in ciliegio e dalla linea un po’ clas­sica. Infine, non essendo pos­sibile per ragioni di spazio arredare la camera da letto con un armadio, nel disimpegno è stato organizzato un piccolo guardaroba che avrà porte a libro completamente a specchio come l’armadio a muro con ante scorrevoli nella zona dell’ingresso.

I mutui: capirne di più — (puntata 1)

Scritto da: Luigi in Mutui e temi economici
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Affrontare un mutuo è un passo troppo importante per lasciare spazio a dubbi e confusioni. Per questo di tanto in tanto è importante fis­sare alcuni punti chiave e fare chiarezza.

Cos’è un mutuo?
Per mutuo si intende in genere il finanziamento ottenuto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della casa o di un immobile in genere, normalmente tale finanziamento viene erogato da una Banca o da una società finanziaria (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario) con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro e corrispondendo degli interessi.

In alcuni casi è anche pos­sibile ottenere un mutuo per liquidità o per consolidamento di debiti. Il contratto di mutuo è l’atto pubblico che viene sottoscritto dal mutuante e dal mutuatario davanti ad un Notaio, e pre­vede tutte le condizioni per la conces­sione del mutuo.

Quali sono i diversi tipi di mutuo?
In genere i mutui si suddividono in base al tipo di tasso di interesse applicato. Normalmente vengono offerti mutui a tasso fisso o a tasso variabile, anche se alcune banche hanno recentemente ampliato l’offerta con mutui a tasso misto, infine esistono mutui con tasso d’ingresso diverso dal tasso realmente applicato.

TASSO FISSO:
I mutui a tasso fisso pre­vedono il rimborso del capitale e degli interessi mediante rate costanti per tutta la durata del mutuo, il tasso di interesse viene fis­sato alla firma del contratto di mutuo in genere in base al para­metro EURIRS e rimarrà invariato per tutta la durata del mutuo.

TASSO VARIABILE:
I mutui a tasso variabile utilizzano normalmente come tasso di riferimento l’ Euribor, un para­metro variabile che viene determinato ad ogni scadenza di rata secondo quanto pre­visto dal contratto di mutuo. Perciò al variare dell’Euribor avremo una variazione positiva o negativa della rata, a meno che non sia pre­visto il pagamento in rate costanti; in quest’ultimo caso a fronte della rata costante si verificherà una variazione in aumento o diminuzione della durata del mutuo.

TASSO BCE:
Dal 1° gennaio 2009 le banche devono assicurare ai clienti la pos­sibilità di stipulare anche contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (Bce).

TASSO MISTO:
alcune banche offrono la pos­sibilità di un periodo pre­definito contrattualmente di tasso fisso o variabile. Successivamente il cliente, alla scadenza del periodo pre­stabilito, ha la facoltà di opzione tra tasso fisso o variabile, a condizioni aggiornate.

TASSO D’INGRESSO:
in alcuni casi è pre­visto un tasso d’ingresso agevolato, per un periodo limitato, decorso il quale sarà applicato un tasso a regime. Occorre pre­stare molta attenzione nella scelta di questa tipologia di mutui, che pos­sono generare errori di valutazione nella scelta da parte di un cliente inesperto.

Vedi anche:
I mutui: capirne di più — (puntata 2)

La garanzia per i vizi della cosa venduta

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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Il venditore deve garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c., n.3).

In particolare (art. 1490 c.c., co. 1), “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“.

I vizi devono essere di tale natura da

• rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata;
• o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.

Tali vizi, inoltre, devono essere occulti.

Infatti, la garanzia non è dovuta se i vizi erano conosciuti al momento della conclusione del contratto, ovvero erano facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.).

I vizi, infine, devono essere pre­esistenti alla vendita o, almeno, derivare da cause preesistenti.

Oltre all’esclusione legale pre­vista dall’art. 1491 c.c., è pos­sibile anche escludere la garanzia per vizi, totalmente o parzialmente, anche per patto espresso tra le parti. Occorre però ricordare che, ai sensi dell’at. art. 1490, co. 2, in tal caso l’esclusione della garanzia non opera qualora il venditore, in mala fede, abbia taciuto al compratore i vizi della cosa.

I rimedi esperibili dal compratore in caso di scoperta dei vizi sono due:

• chiedere la risoluzione del contratto;
• chiedere la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).

In ogni caso, il venditore della cosa viziata è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi di aver ignorato senza sua colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.).

Per poter esperire i suddetti rimedi, il compratore ha però l’onere, a pena di decadenza, di denunciare i vizi al venditore entro otto giorno dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito per contratto o per legge (art. 1495, co. 1, c.c.).

La denunzia non è neces­saria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. (art. 1495, co. 2, c.c.).
A parte l’onere della pre­ventiva denuncia, l’azione del compratore (per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo) si pre­scrive in ogni caso entro un anno dalla consegna (art. 1495, co. 3, c.c.).