Obbligo del mediatore alla corretta informazione
Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, previsto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:
- in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
- in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.
In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).
Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espressamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.
L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necessariamente ritenersi rilevante per il richiedente.
In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rassicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pretendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.
D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pretendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita.
Il mercato immobiliare al 31 ottobre 2009: focus su Torino
Scritto da: Alessia in Comunicati stampa, Dati e ricerche
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Nel corso del 2008, la diffusione della crisi ha creato nella città di Torino una sorta di “linea di demarcazione” tra le zone centrali e quelle periferiche. Fortunatamente, i primi segnali di ripresa iniziano a vedersi anche nel capoluogo piemontese.
Nel corso del 2009 il mercato immobiliare torinese, e piemontese nel complesso, è tornato ad avere meccanismi di funzionamento “normali”, a differenza di quanto accadeva fino a 2 anni fa, dove l’estrema facilità di accesso al credito ha prodotto effetti distorsivi nel mercato, soprattutto nelle zone periferiche, quelle che attualmente hanno più difficoltà a normalizzarsi.
Le zone centrali viceversa sono rimaste al riparo dalla crisi, con un’offerta e una domanda di immobili sostanzialmente stabili. Le zone semicentrali hanno avuto un periodo con un surplus di offerta, da cui sono uscite verso la fine del I semestre del 2009, quando la stretta del credito ha iniziato ad allentarsi. Ciò però non è stato sufficiente per le zone periferiche della città, dove attualmente vi è grande offerta, a cui si contrappone un’importante diminuzione della domanda. Su entrambi i fattori incidono le difficoltà legate al mercato creditizio: da un lato, vi sono famiglie che non possono accedere al credito, viceversa molte altre sperano di vendere la propria abitazione per far fronte al caro vita o alle difficoltà legate al mondo del lavoro.
I tempi medi di vendita confermano questa tesi: nelle zone centrali e semicentrali della città sono sufficienti circa 5 mesi per vendere un immobile, a fronte di una media nazionale di 7 mesi. Il dato dei quartieri periferici è invece superiore alla media nazionale: sono infatti necessari oltre 8 mesi per vendere un immobile.
Nel 2009 abbiamo registrato una variazione complessiva del 5% circa rispetto al 2008, dovuta in buona parte alle variazioni negative dei quartieri periferici. Il numero delle compravendite nei primi 10 mesi del 2009 evidenzia invece un calo del 6%, a fronte di una dato nazionale del +4,48%.
Intervista a Ilario Toscano su Class CNBC
Scritto da: Alessia in Mondo Toscano
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Buongiorno a tutti,
approfitto del blog per dare una nuova informazione alla nostra rete e, a questo punto, a tutti i nostri lettori!
Nel numero di novembre di Mondo T vi avevamo anticipato che oggi sarebbe stata trasmessa sul canale 505 di Sky, Class CNBC, un’intervista al dott. Toscano all’interno della trasmissione “Metro Quadro”, all”interno di un ciclo di apporfondimenti one to one sul mercato immobiliare.
Purtoppo la messa in onda del video è stata rimandata al prossimo 22 dicembre.
Seguiteci, vi terremo informati!
Siamo un esempio nei social media
Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media
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Il titolo è scherzoso — ovviamente — ma devo confessare che oggi abbiamo trovato una piacevole sorpresa nella nostra rassegna stampa quotidiana.
Su .ICT & Tech solutions, supplemento allegato a IlSole24Ore di oggi, c’è un bell’articolo intitolato “I Social Media fanno breccia nel made in Italy”, scritto da Gigi Beltrame e dedicato ai Social media nelle aziende italiane e che ci cita tra i casi positivi di utilizzo dei media sociali in Italia:
Un [altro] esempio interessante riguarda il mercato immobiliare. Il Gruppo Toscano opera sul Web da diversi anni ed è stato tra i primi ad aprire un business blog. Ogni giorno si parla e si discute di argomenti relativi a chi opera nel settore, con un occhio di riguardo alle normative. Un appuntamento imperdibile per gli affiliati e gli appartenenti al gruppo. Da tempo, poi, l’azienda presidia Facebook e quindi cerca di sfruttare qualsiasi occasione per entrare in contatto con i possibili clienti, ma soprattutto captare rapidamente i trend.
Insieme a noi, sono citate anche aziende come Vodafone, Benetton, Louis Vuitton e Gruppo Fiat.
Articolo interessante nel suo complesso, ma a mio avviso molto significativa è la chiusura dell’articolo che ricorda come i social media abbiano delle regole e dei codici di comportamento basati sulla trasparenza e sulla voglia di dialogare ascoltando alla pari il proprio pubblico:
Avremmo potuto parlare anche di tanti esempi che hanno fallito e sono scomparsi, solitamente per due motivi: la mancanza di sincerità e la paura di mettersi in discussione davanti ai clienti. Infatti, non è semplice presidiare i social media. È necessaria l’esperienza e la volontà di aprirsi tenendo conto che essere presenti non è un obbligo, ma quando si dialoga bisogna rispettare le regole.
Potete leggere l’articolo in versione integrale, scaricandolo da qui
Un’altra settimana di spot in tv
Scritto da: Mauro in Marketing, web e social media
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Dopo le eccezionali performance di ascolto degli spot andati in onda dal 1 al 7 novembre scorso (127 milioni di contatti sul target adulti), la campagna pubblicitaria Tv del nostro Gruppo si arricchisce con un’altra fortissima settimana composta da 45 spot che saranno in onda nei programmi più importanti e seguiti delle 3 reti Rai!
In particolare lo spot sarà in onda nei break di tutti i programmi sportivi Rai della settimana (Quelli che il Calcio, La Domenica Sportiva, Novantesimo Minuto, la Champions League, ecc), tutti i giorni nei break di “anteprima titoli” dei 3 Telegiornali Rai più importanti, quelli serali (TG3 delle 19.30, TG1 delle 20.00, TG2 delle 20.30) e in tutti i break degli appuntamenti con XFactor della settimana (ogni giorno in fascia preserale ed il Mercoledì durante i break della puntata in prime time).
Continuate a seguirci.
Differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario.
Scritto da: Luigi in Mutui e temi economici
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Parliamo spesso di mutui sul nostro blog, soprattutto in riferimento all’andamento dei tassi d’interesse o alle politiche economiche del governo. Quasi sempre argomenti e notizie validi in quel preciso istante, data la volatilità della materia trattata. Però a volte è importante anche fissare qualche punto fermo che ci consenta di stabilire dei principi sempre validi, per districarci nel mondo complesso ma — per noi addetti ai lavori, affascinante — dei mutui.
Questa volta ci siamo chiesti: che differenze ci sono tra il mutuo ipotecario e il mutuo fondiario?
Che cos’è il mutuo fondiario?
Il mutuo fondiario è relativo alla concessione da parte delle banche, di finanziamenti a medio-lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La materia è poi regolamentata dalla Banca d’Italia che determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
Tra i benefici del mutuo fondiario indubbiamente c’è quello dei bassi tassi di interesse passivi (in media del 3–6%) che, malgrado le lamentele generali di utenti e consumatori, non possono essere paragonati con altre forme di finanziamento, ad esempio con i prestiti personali o al consumo (dal 8 al 13%).
La determinazione di tali saggi viene operata sempre dalla Banca d’Italia di concerto con il Cicr ( Comitato interministeriale del credito e risparmio ). Questi enti hanno altresì stabilito che la erogazione del mutuo fondiario non debba eccedere l’80% del valore del bene oggetto del fondiario, anche se oggi la tendenza, previe garanzie accessorie, è quella di finanziare tutto od anche più il valore dell’immobile.
Che cos’è il mutuo ipotecario?
Il mutuo ipotecario invece può essere concesso per motivi diversi dall’acquisto di un immobile (liquidità). Entrambe le tipologie di credito (mutuo) prevedono che il debitore rilasci iscrizione ipotecaria a favore del creditore a garanzia di eventuali mancati pagamenti; per il mutuo fondiario la garanzia ipotecaria è sempre di primo grado.
Ulteriore caratteristica comune del mutuo fondiario e di quello ipotecario è quella di prevedere un rapporto percentuale minimo che deve sussistere tra il valore commerciale delle garanzie ipotecarie ed il credito erogato; di solito tale rapporto percentuale è di circa un terzo del reddito libero del mutuatario.
Cos’è il CoHousing?
Scritto da: Enzo in Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
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Il Cohousing è una particolare forma di convivenza condominiale, dove i condòmini decidono di condividere alcuni spazi e servizi comuni, rimanendo però autonomi nella gestione del proprio appartamento
Si tratta di un fenomeno ancora poco diffuso in Italia, nato intorno agli anni 60 nei paesi scandinavi, prima di estendersi successivamente anche nel resto del nord Europa (Belgio, Olanda, Inghilterra, Germania), ma ci sono numerosi casi anche in Nord America, Australia e Giappone.
Per una definizione precisa dobbiamo far riferimento al sito cohousing.it che riporta testualmente:
Le comunità di cohousing combinano l’autonomia dell’abitazione privata con i vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, auto in comune, palestre, stanze per gli ospiti, orti e giardini...) con benefici dal punto di vista sia sociale che ambientale.
Tipicamente consistono in un insediamento di 20–40 unità abitative, per famiglie e single, che si sono scelti tra loro e hanno deciso di vivere come una “comunità di vicinato” per poi dar vita – attraverso un processo di progettazione partecipata - alla realizzazione di un ‘villaggio’ dove coesistono spazi privati (la propria abitazione) e spazi comuni (i servizi condivisi).
Per approfondire questo tema, per dare un’occhiata ai progetti italiani e per comprendere meglio le motivazioni che spingono verso una scelta sociale di questo tipo, vi rimando all’esauriente cohousing.it, mentre gli amanti della carta potranno trovare le risposte che cercano su Cohousing e condomini solidali (Libro + Dvd) di Matthieu Lietaert, Terra Nuova Edizioni (acquistabile online).
Piano casa: ora tocca ai comuni
Scritto da: Enzo in Edilizia, Mercato Immobiliare
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Il provvedimento che si proponeva l’obiettivo di traghettarci fuori dalla crisi, pur avendo perduto per tempistica il suo scopo originario, continua a procedere, seppure molto lentamente. Anche se a quanto si legge sui giornali si cominciano a vedere i primi segnali di ripresa.
L’agenda aveva stabilito che le Regioni (competenti sul tema dell’ampliamento delle volumetrie) si dotassero di apposite leggi regionali entro la fine di luglio. In questo modo il provvedimento del Governo avrebbe assunto la funzione di direttiva — linea guida, mentre ciascuna regione poteva imporre limiti, stabilire deroghe e interpretare il piano casa regionale, secondo le caratteristiche del proprio territorio.
Mentre mancano all’appello 4 regioni: Molise, Campania, Calabria e Sicilia, nel frattempo le regioni che hanno approvato la legge hanno passato la palla ai Comuni, cui spetta l’ultima parola verso l’esecutività vera e propria.
I rebus da sciogliere sono ancora molti e gli effetti “benefici” di questo provvedimento governativo sono lontani dal concetto di emergenza che l’ha ispirato.
Come sempre, staremo a vedere.
