29 maggio 2008
Scritto da: Enzo in Mondo Toscano
Come sapete,
Toscano non è solo una società di intermediazione immobiliare. Delle società del gruppo fa parte anche
Toscano Mutui, specializzata nella
mediazione creditizia, che è cresciuta molto negli ultimi anni al punto che abbiamo preÂparato un piano di sviluppo che porterĂ all’apertura di nuovi uffici in tutta Italia.
Il primo di questi è stato aperto proprio in questi giorni in Viale della Primavera a Roma, ma questa nuova agenzia non resterĂ da “sola” a lungo in quanto a breve è preÂvista anche l’apertura della seconda agenzia Toscano Mutui a Cagliari.
Nelle foto qui sotto potete vedere dei particolari dell’arredamento dell’agenzia (curato ovviamente dai ragazzi di Oasi) dove prenderanno posto il coordinatore Alessandro Viduat e la segretaria Nadia Albanese.
In bocca al lupo per questa nuova avventura.
(vista della vetrina ad angolo)
(vista della reception)
(particolare del desk della reception)
(stanza del coordinatore dell’agenzia)
(stanza riservata ai commerciali, il vero cuore pulsante dell’agenzia)
27 maggio 2008
Scritto da: Luigi in Mutui e temi economici
Sull’applicare alla vita di tutti i giorni forme di energie alternative, pulite e sostenibili, come il fotovoltaico, credo che siamo tutti d’accordo, ma l’ostacolo sembra essere sempre quello del costo elevato.
La soluzione è installare sul tetto o a terra un impianto fotovoltaico ed usufruire degli incentivi provenienti dal meccanismo di incentivazione pubblica “in conto energia”. Attraverso di esso l’energia elettrica prodotta dall’impianto viene remunerata per venti anni dal Gestore dei Servizi Elettrici.
Il proprietario di un impianto fotovoltaico al quale sia stato concesso l’incentivo in conto energia ha la posÂsibilitĂ di recuperare il capitale speso per la realizzazione dell’impianto durante gli anni di funzionamento dello stesso.
In particolare il beneficio economico per un impianto con potenza inferiore ai 20kWp connesso alla rete con il servizio di “Scambio sul posto” è costituito da due componenti:
-
l’ incentivo statale erogato per venti anni dal GSE, in base a tutta l’ energia prodotta dall’impianto;
-
il risparmio sulla bolletta elettrica, in base alla quota di energia prodotta dall’ impianto che riesca a coprire l’ energia consumata dalle proprie utenze. Ciò si verifica quando l’ energia elettrica immessa annualmente in rete non supera quella ritirata.
Nel caso contrario, sarĂ comunque posÂsibile non perdere il beneficio del risparmio in bolletta se l’eccesso di energia immessa nell’ anno considerato sarĂ consumato nell’ arco dei 3 anni succesÂsivi. Queste caratteristiche rendono particolarmente interesÂsante la scelta di coprire il capitale necesÂsario alla realizzazione di un impianto fotovoltaico con un finanziamento bancario. In questo caso gli esborsi relativi le rate di restituzione del finanziamento posÂsono essere coperti dai ricavi percepiti mediante l’ incentivo in conto energia e i risparmi sui consumi di energia elettrica.
Ad oggi, grazie ad accordi raggiunti tra il Gruppo MPS e la Toscano Mutui, i vantaggi per le famiglie e le imprese sono aumentati garantendo alla nostra clientela la posÂsibilitĂ di ottenere un impianto fotovoltaico a costo zero.
Infatti effettuando un’analisi accurata costi/benefici dopo aver scelto la potenza dell’impianto da installare, è posÂsibile definire con la banca un piano di ammortamento del finanziamento calcolato sull’analisi costi/benefici. In tal modo si può definire una rata del mutuo che sia inferiore al rendimento economico dell’impianto (derivante dal Conto Energia), e far si che l’impianto si ripaghi da solo.
Investire in un impianto fotovoltaico equivale ad un investimento economico con un tasso di rendita annuo indicativo superiore al 2%. Tutto ciò trascurando il valore economico di ritorno generato dall’apprezzamento dell’immobile su cui l’impianto è eventualmente posizionato. Certamente un aspetto da non sottovalutare.
22 maggio 2008
Scritto da: T-Blogger in Mutui e temi economici
Proprio ieri il governo ha varato vari provvedimenti, tra que due in particolar modo riguardano il nostro mercato (ICI prima casa e mutui).
Mi son chiesto, queste mosse aiuteranno il nostro mercato?
La risposta per me, è no.
Ma il mercato immobiliare ha bisogno di aiuti?
A mio parere no. I mercati in taluni momenti è meglio farli evolvere secondo le loro naturali tendenze che come descritte da Alessia, stanno portando ad un incontro tra domanda e offerta al ribasso.
Ritornando all’intervento governativo, lo vedo volto a risolvere vizi riguardanti il pasÂsato (mutui variabili portati al valore del 2006) e aiutare le famiglie (eliminazione totale ICI prima casa), il miglioramento per le famiglie è oggettivo, c’è da capire se serviranno altre misure di aiuto in finanziaria.
Voi che ne dite?
21 maggio 2008
Scritto da: Alessia in Mercato Immobiliare
Partecipando ad una discusÂsione su un
forum, ho avuto modo di fare alcune riflesÂsioni sulla fase di mercato che stiamo vivendo..
Partiamo dall’ultima crisi del mercato immobiliare in Italia.
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Nel 1992 partì la discesa del mercato immobiliare, causata da fattori endogeni e esogeni. Tra i primi ricordiamo lo scoppio di tangentopoli, che inizialmente “congelò” letteralmente il paese, con la conseguente crisi del sistema politico ed economico e che portò alla seconda repubblica. Contestualmente, la crisi dei mercati asiatici ebbe pesanti contraccolpi nel nostro paese: uno per tutti ricordiamo la svalutazione della lira durante il governo Amato. Oltre a questi fattori ricordiamo anche i mutui in valuta estera, che ebbero pesanti contraccolpi.
Nel frattempo, avevamo aderito (fortunatamente, a mio parere!) al Trattato di Maastricht del 1993, i cui paraÂmetri economici erano essenzialmente basati sul modello tedesco. Di lì si passò in pochi anni all’Euro: credo che tutti ricordiamo che nel 1999 si stabilirono i cambi delle varie valute nazionali con la moneta comune (l’euro).
Casualmente proprio dal 1999 il mattone ricominciò la sua salita vertiginosa, durata fino allo scorso anno (proprio casualmente??)
A questo punto sottopongo alla vostra attenzione un secondo grafico (sempre fonte Nomisma):
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Purtroppo non sono riuscita a trovare grafici sull’andamento dei tassi d’interesse che andasÂsero piĂą indietro nel tempo rispetto al 1995, ma l’intervallo di tempo è sufficiente per fare qualche riflesÂsione in merito.
Entrare nell’area Euro, con un tasso a cambio fisso tra i paesi aderenti, implica una serie di scelte (e di limitazione delle medesime) da parte dei singoli governi nazionali. Un lato molto positivo, che percepimmo tutti a partire dal 1999 fu che il costo del denaro era molto piĂą vantaggioso. Per completezza vi riporto il 4° paraÂmetro del Trattato di Maastricht:
4) Tassi d’interesse bassi che riflettano l’aspettativa di una durevole convergenza: nella media dell’anno prima dell’esame, il tasso nominale a lungo termine non deve superare di oltre il 2% la media del tasso di interesse dei tre Paesi più virtuosi in materia di inflazione.
Quindi, rispetto ai decenni preÂcedenti il denaro era decisamente piĂą a buon mercato. Ciò diede una prima e significativa spinta al mercato immobiliare italiano, con un parallelo aumento dei prezzi, come del resto vuole la legge della domanda e dell’offerta, amplificata anche dalla stagnazione degli anni precedenti.
Si aggiunsero negli anni immediatamente succesÂsivi alcuni fattori che accentuarono la crescita del mercato immobiliare e delle sue quotazioni. Vi ricordo il crollo dei mercati finanziari legati alla “new economy” con titoli che venivano valutati anche 20volte il prezzo iniziale!!
Da quel momento anche il piccolo risparmiatore iniziò ad investire nel mattone, per difendersi dai rischi azionari.
Altro caso eclatante che contribuì alla crescita del mattone fu il crollo delle torri gemelle, un fattore esogeno che ha concorso a portare il capitale nel mattone, piuttosto che in borsa. Per stimolare l’economia, la BCE negli anni immediatamente succesÂsivi al 2001 abbassò ancora i tassi (vedi seconda curva nel grafico). Nel frattempo le quotazioni immobiliari continuavano a salire..
Eccoci finalmente al 2007 – 2008.
Il mercato rallenta, dopo aver toccato livelli di prezzo molto elevati, soprattutto in relazione alle posÂsibilitĂ reddetuali degli italiani. EÂ torniamo di nuovo ad esaminare il grafico iniziale.
PerchĂ© si è provocato una dicotomia tra l’andamento dei prezzi e le capacitĂ reddituali degli italiani? facciamo parte di un sistema molto complesso, che poggia le basi sui paraÂmetri di Maastricht che abbiamo giĂ ricordato. Ciò implica anche che, a differenza di quanto accadeva in pasÂsato, la crisi (ahimè!) ricade sempre piĂą sull’economia reale.
Non abbiamo piĂą a disposizione scelte “una tantum” come fu quella della svalutazione della lira, che “mise una pezza” alla disastrosa situazione economico-finanziaria che ci investì all’inizio degli anni Novanta (scelta quest’ultima che contiamo a pagare anche oggi – come altre del resto che ci portiamo dietro dagli anni settanta). Far parte dell’euro significa rispettare dei paraÂmetri strutturali dell’economia che hanno implicazioni molto reali nella vita delle persone.
Il mio auspicio (e spero non solo il mio) è che il governo (quale che esso sia, ora c’è il Berlusca e tocca a lui) adotti finalmente politiche strutturali che diano prospettive a questo paese. PerchĂ© oggi stiamo affrontando il tema della casa, ma la preÂoccupazione è che se non si affronta in modo serio e autorevole il problema, rischiamo di avere problemi molto gravi, non solo nel settore immobiliare.
Oggi la situazione che viviamo come gruppo immobiliare è questa:
- La domanda e l’offerta si incontrano più al ribasso: c’è costante trattabilità del prezzo
- Tendenziale riduzione dei prezzi del nuovo, soprattutto quello di bassa qualitĂ
- Non è sicuramente il momento di acquisti per speculazioni di breve
- La scelta dell’affitto può essere valida a seconda delle esigenze nel breve, ma ciò può portare a un aumento dei canoni, rendendo conveniente l’acquisto soprattutto se ad uso prima casa
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20 maggio 2008
Scritto da: Silvia in Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
Ultimamente se n’è parlato sulla stampa, sul web e in televisione, ma vale sempre la pena ricordarlo: dal 22 gennaio 2008, in tutti i casi di installazione, trasformazione e ampliamento degli impianti, è necesÂsario preÂsentare un progetto.
I tipi di impianti interesÂsati dalla norma sono quelli:
- di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica,
- di protezione contro le scariche atmosferiche,
- impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
- radiotelevisivi, antenne e impianti elettronici;
- di riscaldamento, climatizzazione,
- condizionamento e refrigerazione;
- idrici e sanitari;
- per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
- di protezione antincendio.
Il progetto deve essere redatto da un profesÂsionista iscritto agli albi profesÂsionali secondo le specifiche competenze tecniche richieste, nei seguenti casi:
- impianti elettrici
- impianti radiotelevisivi
- impianti di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, dotati di canne fumarie collettive ramificate, nonché impianti di climatizzazione per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari o superiore a 40.000 frigorie/ora;
- impianti del gas, relativi alla distribuzione e l’utilizzazione di gas combustibili con portata termica superiore a 50W ;
- impianti di protezione antincendio;
I progetti degli impianti devono essere redatti in conformità alla vigente normativa e alle indicazioni delle guide e alle norme dell’UNI, del CEI.
I progetti devono contenere almeno gli schemi dell’impianto e i disegni planimetrici ed anche una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’installazione , sui materiali utilizzati e sulle misure di preÂvenzione e di sicurezza da adottare.
16 maggio 2008
Scritto da: Enzo in Mercato Immobiliare
Su Economy di questa settimana si parla della situazione del mercato immobiliare italiano.
In particolare, dagli articoli di questa inchiesta emergono dei punti che credo sia interesÂsante segnalare come spunto per riflesÂsioni piĂą approfondite:
- La flesÂsione del mercato esiste ed è la piĂą importante degli ultimi 10 anni.
- Il primo trimestre 2008 ha accentuato la diminuzione delle compravendite e l’aumento dei tempi medi di vendita.
- Per la fine dell’anno si preÂvede un trend negativo dei prezzi
- La cosiddetta “bolla immobiliare” non esploderà perché la carenza dell’offerta tiene solidamente in equilibrio il mercato
- Si assiste ad un aumento della domanda di immobili di qualità elevata, soprattutto in termini di efficienza energetica e spazio.
- Le cause che hanno portato a questa situazione sono da ricercarsi nella crisi di liquidità e nelle difficoltà di accesso al credito per l’acquisto della casa ad uso abitativo.
Potete leggere gli articoli (in PDF), qui e qui.
Siete d’accordo con le interpretazioni date dai giornalisti di Economy?
14 maggio 2008
Scritto da: Enzo in Case da sogno
E’ pasÂsato un po’ di tempo dalla prima volta in cui ho parlato di case da sogno. Effettivamente devo ammettere di aver trascurato un po’ l’argomento in questi mesi.
Per scusarmi serve un colpo forte: la Villa Savoye di Poissy in Francia, una delle opere piĂą famose progettate da Le Corbusier.
La progettazione della casa risale al 1929, mentre la sua realizzazione è stata ultimata nel 1931. Si tratta della perfetta sintesi dell’architettura di Le Corbusier, dove convivono due elementi molto cari all’architetto svizzero: la chiocciola ed il quadrato.
L’edificio è a forma di parallelepipedo, tagliato al centro di ogni facciata laterale da una lunga fascia dove prendono forma dei finestroni, sospeso su dei sottili pilastri a base cilindrica, mentre sul tetto sono disposti dei corpi semicircolari: il solarium ed il corpo della scala a chiocciola interna.
L’interno della casa è tutto un gioco di spazi squadrati e curvi, mentre la vera particolarità sta nel terrazzo-giardino. Lo stesso Le Corbusier ammetterà che “il vero giardino della casa non sarà sul suolo, ma al di sopra di esso a tre metri e cinquanta: questo sarà il giardino sospeso dove il suolo è secco e salubre, dal quale si vedrà tutto il paesaggio, assai meglio che non dal basso”.
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Per approfondire:
– Villa Savoye (wikipedia)
– Le Corbusier (wikipedia)
– Villa Savoye su Architetturaeviaggi.it
– Villa Savoye su Galinsky.com
Alla prosÂsima casa 
12 maggio 2008
Scritto da: Ufficio Stampa in Comunicati stampa, Dati e ricerche
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Il bilancio al 31 dicembre 2007 approvato delle Assemblee dei Soci delle societĂ Â Â appartenenti al Gruppo Toscano conferma una costante crescita del Gruppo nei principali settori di attivitĂ : nel core business,  l’intermediazione immobiliare, perseguito sia attraverso la rete diretta sia tramite le agenzie in franchising, e nei servizi accesÂsori, tra cui spicca l’attivitĂ di consulenza nel settore finanziario.
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“A conferma di un mercato piĂą attento, che espelle dalla competizione tutti coloro che si erano improvvisati, vista la corsa all’acquisto che ha caratterizzato gli ultimi anni, la Toscano con questi risultati ha dimostrato ampia profesÂsionalitĂ a fronte di una richiesta di maggiore competenza e serietĂ .” afferma il dott. IlarioToscano, Presidente della Gruppo Toscano Spa, che aggiunge “Su queste basi continuiamo a progettare il nostro futuro: la Toscano giĂ da tempo investe in corsi di formazione costruiti in partnership con l’UniversitĂ degli Studi di Tor Vergata, FacoltĂ di Economia. Una scelta strategica a lungo termine, che risponde alla richiesta di sempre maggiore profesÂsionalitĂ dell’agente immobiliare, che ci consente di affrontare al meglio il mutato scenario di mercato. La nuova fase del ciclo immobiliare, confermata nei primi mesi del 2008, rappresenta per il Gruppo Toscano una grande opportunitĂ di crescita, al pari di quanto avvenne negli anni Novanta: allora il fabbisogno di profesÂsionalitĂ si tradusse in una straordinaria crescita del Gruppo.”
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I SERVIZI
Intermediazione immobiliare
L’attivitĂ di intermediazione immobiliare rappresenta l’attivitĂ principale del Gruppo ed è esercitata attraverso un numero complesÂsivo di 213 agenzie affiliate al marchio Toscano situate su tutto il territorio nazionale, di cui 24 in gestione alla Toscano S.p.A.. Di seguito, si evidenziano i principali dati di bilancio relativi al 31 dicembre 2007 con riferimento sia all’attivitĂ sviluppata attraverso la rete diretta che tramite le agenzie in franchising.
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Intermediazione immobiliare tramite la rete diretta
L’attivitĂ di intermediazione immobiliare tramite rete diretta, esercitata dalla societĂ Toscano S.p.A., ha registrato al 31 dicembre 2007 un fatturato di circa Euro 15 milioni, con un incremento rispetto all’esercizio preÂcedente di circa il 9,6%. L’EBITDA al 31 dicembre 2007 si è incrementato di oltre il 40% rispetto al preÂcedente esercizio, pasÂsando da circa Euro 1,5 milioni a oltre Euro 2,1 milioni, mentre l’EBIT, pari a oltre Euro 2,1 milioni, registra un incremento di oltre il 40% rispetto al risultato del 2006. Il Risultato Netto dell’esercizio al 31 dicembre 2007 è pari a circa Euro 1,2 milioni, con un incremento percentuale di  oltre il 36% rispetto all’esercizio precedente.
Il numero di agenzie della rete diretta si è incrementato di una unità nel corso del 2007, per un totale di 24 sedi sparse su tutto il territorio nazionale. Il numero di transazioni effettuate nel corso dell’esercizio tramite le agenzie dirette è risultato pari a 976, con una crescita percentuale del 5,6% rispetto allo scorso anno. Quest’ultimo dato conferma la sostanziale stabilità del mercato immobiliare verificatasi durante il 2007.
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Il franchising Toscano
Lo sviluppo della rete in franchising, esercitata dalla societĂ Gruppo Toscano S.p.A., ha registrato al 31 dicembre 2007 un fatturato di Euro 10,7 milioni, con un incremento, rispetto all’esercizio preÂcedente, di oltre il 3,0%. L’EBITDA dell’anno 2007, seppure leggermente decrementato rispetto a quello del preÂcedente esercizio, è risultato positivo per circa Euro 2,2 milioni, cosi come l’EBIT che, pur decrementandosi rispetto al 2006, è risultato pari a oltre Euro 1,6 milioni. Le ragioni di tale decremento dell’EBITDA e dell’EBIT, seppure in preÂsenza di una crescita del fatturato, sono imputabili preÂvalentemente ai maggiori investimenti effettuati dalla Gruppo Toscano Spa in spese di pubblicitĂ e promozione e in migliorie/ristrutturazioni delle agenzie di proprietĂ date in gestione alla Toscano Spa. Nel corso del 2007 si è inoltre proceduti ad un maggiore investimento in formazione, con la creazione, in collaborazione con l’UniversitĂ degli Studi di Tor Vergata, FacoltĂ di Economia, di percorsi formativi differenziati per i Consulenti Immobiliari Toscano.
Il Risultato Netto dell’esercizio al 31 dicembre 2007 è pari a oltre Euro 1,3 milioni e mostra anch’esso, per le ragioni sopra esposte, un decremento rispetto all’esercizio preÂcedente di circa Euro 0,78 milioni.
Nel corso del 2007 la rete di agenzie in franchising si è ulteriormente sviluppata con l’apertura di 26 nuove agenzie in Italia e 59 nuovi contratti di franchising firmati nell’anno. Si è contestualmente perseguito un notevole incremento degli standard qualitativi per mezzo di un’operazione di selezione condotta sui contratti di franchising in essere. Grazie a quest’ultima si è potuto procedere alla risoluzione di quei contratti vigenti con alcuni punti affiliati che non rispondevano ai requisiti qualitativi preÂvisti dal Gruppo.
Il numero di transazioni effettuate nel corso dell’esercizio tramite le agenzie affiliate è risultato pari a 3.741 .
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Consulenza finanziaria
L’attivitĂ di consulenza è offerta ai clienti della Toscano Mutui S.r.l. Essa consiste nel reperimento delle migliori opportunitĂ di finanziamento presso primari Istituti di Credito e societĂ di Finanziamento specializzate ha conseguito una forte crescita nel corso dell’esercizio 2007 pasÂsando da un fatturato di Euro 1,3 milioni al 31 dicembre 2006 a circa Euro 1,6 milioni al 31 dicembre 2007, con un incremento quindi di circa il 21,5% rispetto al preÂcedente esercizio. L’EBITDA al 31 dicembre 2007 si è incrementato di oltre il 40% rispetto al preÂcedente esercizio, pasÂsando da circa Euro 0,5 milioni a oltre Euro 0,7 milioni, cosi come l’EBIT, pari a oltre Euro 0,7 milioni, che ha registrato un incremento di circa il 41% rispetto al 2006. Il Risultato Netto dell’esercizio al 31 dicembre 2007 è pari a circa Euro 0,5 milioni, mostrando un incremento rispetto all’esercizio preÂcedente di oltre il 45%.
Nel corso del 2007 sono state presi i locali per le nuove agenzie di Roma in Largo della Primavera 34–35 e Cagliari in Via Garibaldi 73-73°, avviando cosi la fase di sviluppo mediante l’ampliamento della preÂsenza diretta sul territorio nazionale che si dovrebbe consolidare entro il primo semestre del 2008.
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