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Concessione in godimento di un posto letto in un appartamento: quale disciplina si applica?

Scritto da: Giandomenico in Approfondimenti legali, Varie
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Un gentile lettore chiede: “Quale disciplina si applica nella locazione di un posto letto in un appartamento con servizi in comune?” La Giurisprudenza di merito si è più volte pronunciata nel senso che, la conces­sione in godimento di un “posto letto” con uso di cucina e servizi in comune, senza alcuna pre­stazione aggiuntiva di carattere personale, in cambio di un corrispettivo, vada qualificata non come un rapporto di affittacamere, bensì come locazione avente ad oggetto il godimento, in via esclusiva, della parte di immobile riservata alla collocazione di un letto (e delle sue pertinenze), nonché, in comune con altre persone, della rimanente parte dell’appartamento in cui è concessa la fruizione. Laddove dunque in godimento dell’immobile non si accompagni e si integri con una serie di servizi ulteriori, ovvero nel caso in cui i servizi pre­stati siano finalizzati, in una funzione prettamente acces­soria, unicamente ad aumentare il godimento dell’immobile, non si potrà evitare di ricadere nella disciplina della locazione. Non incidono pertanto sulla tipologia del contratto, una eventuale fornitura di mobilio, il completo arredamento anche con biancheria da casa e stoviglie, né l’esistenza di impianti sportivi condominiali. Non trova invece applicazione la normativa sulla locazione, in quei casi nei quali al godimento dell’immobile si accompagni la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o “personali”, ovvero una fornitura di particolari servizi che non attengono al miglior godimento dell’immobile, ma soddisfano bisogni diversi da quello dell’abitazione, ancorchè ad esso in qualche modo collegati, e che impegnano in tal misura il rapporto, da caratterizzarlo in maniera del tutto autonoma. In tale ambito vanno ricomprese quelle situazioni, tradizionalmente definite miste, in cui si ha la fornitura al cliente di servizi consistenti, normalmente, nella fornitura, nel cambio e nel lavaggio della biancheria da letto e da bagno, nella pulizia della stanza e del bagno, con fruizione di determinate utenze, quali riscaldamento, luce, acqua calda e fredda e simili. Laddove in tali ipotesi non possa ritenersi ravvisabile un rapporto di “affittacamere” per l’assenza di organizzazione e profes­sionalità, dell’abitualità della fornitura a terzi di camera e servizi relativi e del requisito della pre­carietà e brevità dei soggiorni, dovrà allora configurarsi un contratto da ricomprendere fra quelli “d’alloggio”, come contratto atipico, avente ad oggetto la conces­sione di una ospitalità onerosa con imprescindibile e qualificante pre­stazione dei servizi così come sopra meglio indicati. Ad esso non si applicherà dunque la normativa tipica della locazione, ma tutta una serie di norme ulteriori che abbracciano anche il contratto di somministrazione ed il contratto di opera.

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Inizia la nuova stagione pubblicitaria tv Toscano!

Scritto da: Mauro in Appuntamenti, Varie
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Con grande piacere vi comunichiamo che il II semestre 2011 comincia subito con una grande notizia per la nostra campagna pubblicitaria televisiva, vale a dire con una settimana DI SPOT TUTTI DA 10 SECONDI CHE ANDRANNO IN ONDA DAL 18 AL 24 SETTEMBRE SULLE 3 RETI RAI!

 Il nostro spot, infatti, sarà posizionato nei break pubblicitari più seguiti di RAI1, RAI2 e RAI3, nei cosiddetti spazi “NEWS”, con 21 spot che anti­ciperanno ogni sera i 3 telegiornali RAI più importanti (TG3 delle 19.30, TG1 delle 20.00, TG2 delle 20.30), ed in più altri 11 spot che saranno programmati ripetutamente durante tutto l’arco della giornata di “GIOVEDI’” 22 settembre.

Clicca qui per il calendario dettagliato dei pas­saggi pubblicitari!

La “cedolare secca” sugli affitti

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali, Varie
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E’ stato di recente emanato il D. Lgs. n. 23/2011 (G.U. n. 67/2011), che introduce la cosiddetta “cedolare secca”. Naturalmente, come i più già sapranno, stiamo parlando di trattamento fiscale delle locazioni e in particolare, del reddito che ne deriva. L’innovazione riguarda esclusivamente le locazioni abitative (e relative pertinenze), e si sostanzia nella pos­sibilità di accedere ad un’imposta sostituiva rispetto a quelle attualmente comples­sivamente dovute (IRPEF e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo).

Per i contratti di locazione registrati a partire dal 07/04/2011, essa può essere effettuata per via telematica; per i contratti registrati pre­cedentemente, il locatore potrà optare per tale regime di tas­sazione nella dichiarazione dei redditi.

Sono state pre­viste due aliquote: la prima del 21%, pre­vista per i contratti di locazione a canone libero, della durata di 4+4 anni; la seconda del 19%, pre­vista per i contratti a canone concordato tra le associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari,nei comuni ad alta densità abitativa (della durata di 3+2 anni).

Per accedere a tale forma di tas­sazione, riservata alle sole persone fisiche, il locatore dovrà rinunciare alla richiesta di aggiornamento del canone (anche quello indicizzato alla variazione ISTAT).

Tale rinuncia, espres­samente pre­vista dalla legge quale condizione per l’applicazione della cedolare secca,è inderogabile per volontà delle parti.

Ulteriore condizione pre­vista per l’accesso alla cedolare secca è la comunicazione del locatore al conduttore che intende avvalersi di tale regime fiscale. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 ha disciplinato le modalità applicative di questa nuova modalità di tas­sazione, approvando il modello di comunicazione.

Dalle prime analisi, sembra piuttosto evidente che la cedolare secca risulti effettivamente vantaggiosa per i redditi imponibili più alti.

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Apre a Frosinone una nuova agenzia Toscano

Scritto da: Mara in Agente immobiliare, Varie
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Sig. Matera, da quali esperienze profes­sionali proviene e perché ha scelto di aprire un’agenzia con il nostro marchio?

Per 15 anni ho gestito una rivendita di auto e contestualmente compravendita d’immobili. Ho scelto di pas­sare a Toscano perché, secondo me, oggi più che mai, chi vuole svolgere un’attività imprenditoriale di successo deve essere estremamente profes­sionale, avere un metodo collaudato e molta determinazione, caratteristiche che ho trovato nel Gruppo Toscano e che mi hanno convinto ad unirmi a loro.

Che tipo di mercato immobiliare esiste nella città di Frosinone e quali sono le tipologie abitative più richieste?

Le tipologie abitative più richieste per il centro sono appartamenti di medio taglio e man mano che ci si allontana dal centro la richiesta aumenta per le soluzioni indipendenti con giardino. Rilevanti sono le richieste di locazioni di locali commerciali. L’industriale è il settore che momentaneamente sta soffrendo di più. L’andamento del mercato immobiliare a Frosinone città, rispetto alla provincia che comunque è abbastanza stabile, sta vivendo un momento di rifles­sione che ha portato le quotazione al mq a ristabilirsi dopo i forti aumenti raggiunti negli anni precedenti.

Mosaico e colori!

Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni, Arredamento
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L’appartamento su cui effettueremo pros­simamente il nostro intervento ha una distribuzione degli ambienti già moderna con una ben definita separazione tra zona notte e zona giorno. Ci troviamo però di fronte all’esigenza di realizzare una seconda camera da utilizzare come studio nella quotidianità e che, all’occorrenza, possa essere trasformata in camera ospiti; ci poniamo quindi l’obiettivo di realizzare anche un secondo bagno.

Dovendo ogni ambiente avere una propria illuminazione naturale, ad eccezione eventualmente del secondo servizio, ci troveremo a dover realizzare un angolo cottura nella zona soggiorno, cosa per altro gradita alla nostra cliente, una ragazza giovane e in carriera che userà i fornelli solo saltuariamente.

Nel progetto che proponiamo abbiamo deciso di trasformare quella che era la cucina/tinello in camera studio e abbiamo rubato un po’ di spazio al vecchio ingresso pentagonale per realizzare un disimpegno d’accesso alla camera e al secondo bagno nel quale verrà anche collocata la lavatrice dietro ad un pannello a specchio. La camera da letto, esagerata nella sua dimensione attuale, verrà rimpicciolita a vantaggio dell’angolo cottura che in tal modo sarà piuttosto nascosto alla vista dall’ingresso. Il pilastro che attualmente crea una nicchia nella zona soggiorno verrà invece a creare una sorta di spazio guardaroba nella camera da letto per eventuali articoli sportivi o cas­settiere. Nel disimpegno d’accesso alla camera padronale abbiamo invece ricavato lo spazio per una capiente scarpiera e verrà anche realizzato un soppalco che andrà ad abbas­sare fino a 2,40 mt il soffitto in modo da diminuire l’effetto cunicolo e sfruttare a pieno anche l’altezza; un soppalco verrà realizzato anche sul secondo bagno. L’ambiente soggiorno andrà quindi ad assumere una forma a cono di luce a partire dall’ingresso e potrà essere arredato indifferentemente sistemando il tavolo accanto alla porta finestra come proponiamo, oppure più vicino all’angolo cottura. Un contro­soffitto con fasci di luce indiretta completerà l’effetto tridimensionale. I materiali non sono ancora stati scelti ma abbiamo proposto dei gres in tutto l’appartamento e mosaico per i due bagni. Porte di diverso colore … per chi vuole osare!

La manutenzione dell’immobile oggetto di usufrutto

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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Ogni bene immobile,prima o poi,ha bisogno di interventi di manutenzione. Nel caso in cui il bene sia oggetto di usufrutto,c’è una specifica disciplina che mette a carico tali interventi,a seconda della loro natura e della loro portata,dell’usufruttuario oppure del nudo proprietario. L’art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere,gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa.

Esempi di riparazioni ordinarie sono, come rilevato anche dall’osservazione della giurisprudenza in materia,

• il ripristino dell’intonaco

• la verniciatura di porte e finestre

• la tinteggiatura delle pareti

• la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini

• la sostituzione di singole porte o finestre

• il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.

Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario. L’art.1005 del codice civile ne fa un elenco: “riparazioni straordinarie sono quelle neces­sarie ad assicurare

• la stabilità dei muri maestri e delle volte,

• la sostituzione delle travi,

• il rinnovamento,per intero o per una parte notevole,dei tetti,solai,scale,argini,

acquedotti,muri di sostegno e di cinta”.

Tuttavia, secondo l’unanime interpretazione giurisprudenziale, questo elenco non è da ritenersi tas­sativo. Si deve ritenere, infatti, che oltre ai casi espres­samente pre­visti dalla legge, rientrino nel concetto di riparazioni straordinarie tutte quelle che (para­frasando la giurisprudenza) sono pre­vedibili come effetto normale,a breve o a medio termine,dell’uso e del godimento della cosa,e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Occorre aggiungere,per concludere, che qualora le riparazioni straordinarie siano rese neces­sarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono invece a carico dell’usufruttuario.

Buone vacanze!

Scritto da: Ileana in Varie
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Ultimi giorni di lavoro..prima delle attesis­sime vacanze estive!

Tutti noi del Gruppo Toscano vi auguriamo BUONE VACANZE!

Rilassatevi e divertitevi... ci aspetta un altro anno insieme .. pieno di sorpese!!! 

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Intervista al punto affiliato Boccea Val Cannuta (Roma)

Scritto da: Mara in Agente immobiliare, Varie
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Di Salvatore, dopo la sua esperienza lavorativa presso l’agenzia Toscano di Pineta Sacchetti, ha deciso di intraprendere la strada di imprenditrice con questo nuovo Punto Affiliato. Come è maturata in lei questa decisione?

L’apertura di un nuovo Punto Affiliato è un obiettivo che stiamo rincorrendo da molto tempo io ed il mio socio Lamanna; dopo aver lavorato per molti anni presso l’agenzia Toscano di Pineta Sacchetti ed aver affrontato con tenacia anni di mercato molto difficili, ci siamo resi conto che ci servivano nuovi stimoli per crescere sia profes­sionalmente che economicamente.

Lamanna, su cosa punta essenzialmente per il buon avviamento di questa società e quali sono le sue aspirazioni future?

Per il buon avviamento di questa società punto molto sull’esperienza e sulla solidarietà con il mio socio, sia profes­sionale che umana, maturata in questi sei anni all’interno del Gruppo.Il mio obiettivo, e quello del mio socio Di Salvatore, è quello di continuare a crescere profes­sionalmente e puntare  a nuove aperture.

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