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Il ruolo del mediatore: alcune precisazioni

Scritto da: Giuseppe in Agente immobiliare, Approfondimenti legali
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Scrivo questo post a seguito delle discus­sioni scaturite dal mio pre­cedente post “Obbligo del mediatore alla corretta informazione” per chiarire alcuni punti che a mio avviso non devono (non dovrebbero) essere messi in discussione.

Che lo si chiami dual o seller broker, un agente rimane un agente.

Quindi, a meno che non venga remunerato per le attività che compie, indipendentemente dalla conclusione dell’affare, è fisiologico che sia portatore di un interesse comunque finalizzato alla vendita.

Immaginate il caso di un agente di commercio mono-mandatario remunerato a provvigione, e ditemi se non è portatore di un interesse confliggente con quello del produttore a trovare, ad esempio, un acquirente non insolvente o, dall’altra parte con quello dell’acquirente ad avere elevate garanzie circa l’effettiva qualità della merce venduta.

Questo è un interesse del tutto legittimo, oltre che tutelato dalla legge. Per quello che so, anche nella tanto citata America è così. Senza scomodare più di tanto la Costituzione (art. 41), che garantisce e tutela l’iniziativa economica privata.

Forse dovremmo impostare la questione diversamente. E cioè, l’agente immobiliare non è in conflitto di interessi, semmai è un operatore del conflitto di interesse, che ha interesse ad appianare.

Infatti guadagna una provvigione solo se, grazie alla sua attività, questo conflitto si risolve, sfociando nella conclusione dell’affare.

Che poi, a seconda delle fasi di mercato, possa esistere una maggiore o minore forza contrattuale dell’una o dell’altra parte mediata, questo è un altro discorso, che dipende, più che dal mediatore, dall’andamento della domanda e dell’offerta. E’ pur sempre il mercato che esprime il prezzo, e non certo l’intermediario.

Il punto secondo me è un altro: cosa fa di un agente un buon agente?

Io non banalizzerei il dettato normativo.

Tutta la discus­sione nasce dall’obbligo legale di corretta informazione: dì alle parte tutto quello che sai o che dovresti sapere secondo una media diligenza profes­sionale; non dire quello di cui non hai certezza; se lo dici, non darlo per certo ma fallo approfondire.

Non vi sembra già questa una buona cornice per il campo d’azione del mediatore?

Rispettare rigorosamente questa norma, mi sembra un buon inizio.

Irpef e Ici, le tasse sulla casa

Scritto da: Enzo in Mutui e temi economici
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Le tasse e le imposte sono un argomento già abbastanza “sgradevole” per tutti, figuriamoci se ad alimentare i malumori ci si mette anche un linguaggio tecnico e complesso che aumenta la confusione. Per rimediare a questo, ho raccolto e semplificato all’osso due delle imposte più “famose”, almeno nel mondo immobiliare: Ici e Irpef.

L’Ici e l’Irpef, come qualunque proprietario di un immobile conosce bene, sono due diversi tipi di imposta.  Il primo di questi grava esclusivamente sugli immobili, mentre il secondo colpisce il reddito delle persone fisiche, e quindi anche il reddito prodotto dall’immobile.

L’Irpef colpisce il reddito prodotto dal fabbricato nel caso in cui questo sia locato, quantificabile nell’85% del canone di affitto. Nel caso in cui, invece, l’immobile resti a disposizione del proprietario, l’Irpef grava sul reddito pre­sunto, calcolato sulla base della rendita catastale. La rendita catastale non è altro che il valore attribuito dal Fisco ad ogni unità immobiliare.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, l’Irpef non si paga. Se invece l’immobile non è l’abitazione principale, ma una seconda casa, la rendita catastale viene aumentata di un terzo rispetto al valore reale.

L’Ici (Imposta comunale sugli immobili) è un’aliquota che viene stabilita ogni anno dai comuni, e rappresenta probabilmente la voce di bilancio in entrata più cospicua per i comuni. L’Ici  grava su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ma non sulla prima casa, a seguito della sua abolizione avvenuta nel 2008. In caso in cui un immobile risulti sfitto, l’aliquota Ici viene solitamente aumentata.

Ecco a voi: il calendario Toscano 2010

Scritto da: Enzo in Marketing, web e social media, Mondo Toscano
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Già qualche settimana fa vi avevamo pre­sentato un’anteprima della nuova linea di calendari e agende Toscano per il 2010. Ora pos­siamo mostrarvi tutta la “collezione” completa grazie alla realizzazione dei nostri amici di Art Attack Adv.

Buona visione!

Agenti immobiliari e clienti: apriamo un dibattito

Scritto da: Enzo in Agente immobiliare, Mercato Immobiliare
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Un approfondimento legale di qualche giorno fa, scritto dal nostro Giuseppe (Obbligo del mediatore alla corretta informazione), ha scatenato una vivace discus­sione sul ruolo del mediatore. I contendenti (si fa per dire) si sono divisi in due fazioni. Da un lato gli agenti immobiliari - Alessia e Massimo, credo del nostro gruppo — e dall’altro il nostro fedele lettore e commentatore Pax — interes­sato al settore immobiliare  e a quanto pare con un’esperienza negativa con le agenzie immobiliari alle spalle — nel ruolo del cliente.

Invito tutti i lettori a leggere la discus­sione perché è davvero interes­sante e mi ha stimolato ad una rifles­sione sulla percezione dell’agente immobiliare da parte dei clienti.

L’aspetto più evidente della questione mostra come sia pre­sente una certa diffidenza e riluttanza, da parte dei clienti, a riconoscere i meriti e il lavoro del mediatore. Agli agenti immobiliari viene imputato di non essere totalmente super-partes nella riuscita dell’affare ma di essere sbilanciati verso una delle due parti in causa (venditore e acquirente dell’immobile) e di non dare un servizio tale da giustificare la provvigione.

A queste incomprensioni intrinseche va aggiunto un quadro normativo che mi pare — da estraneo alla materia — poco nitido e con margini di interpretazione troppo ampi.

Gli appunti mossi dai clienti agli agenti mi fanno immaginare che alla base dell’incomprensione ci sia un difetto di comunicazione. Libero da influenze ideologiche o da qualsivoglia forma di campanilismo, credo che la categoria non sia riuscita a valorizzare al 100% il proprio lavoro e a farlo percepire in modo soddisfacente.

L’intera categoria è oggetto di discus­sione da sempre, e troppo spesso anche a causa di persone scorrette e disoneste — tanto tra gli agenti quanto tra i clienti, sia ben chiaro — e credo che un dibattito sincero possa solo contribuire a migliorare il lavoro degli agenti da un lato e le esperienze dei clienti dall’altro.

Quindi la vera domanda è:

cosa si può fare per abbattere l’aurea di sfiducia?

Buona discus­sione...

Luci e ombre tra moderno e vintage

Scritto da: Sabina in Architettura e ristrutturazioni
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Nella ristrutturazione che pre­sentiamo questo mese, volevamo creare un ambiente sospeso tra luci e ombre, caratterizzato da una forte centralità sottolineata da alcuni elementi non identici, ma in equilibrio tra addizione e sottrazione di volumi, sempre colmata dalla luce. Stiamo parlando di un appartamento degli anni trenta con soffitti molto alti — circa 3,50 mt — nel quale ci siamo inseriti con un intervento importante che ha comportato anche un consolidamento, dopo il quale si è proceduto alla demolizione di alcuni tramezzi (per loro natura non portanti ma diventati col tempo collaborativi alla statica dell’edificio) al fine di creare quest’ambiente dedicato alla lettura, alla musica e all’immagine, intorno al quale si snoda la distribuzione di tutto l’appartamento.

Per il pavimento di tutta la zona giorno si è scelto un marmo rosso Verona, per le pareti il bianco sarà dominante anche nella zona notte, i due bagni avranno rivestimenti sia a pavimento che a parete con gres porcellanato 60x30 nero e inox, arredati con semplicità quasi asiatica, la camera da letto e lo studio saranno pavimentati in parquet. Nel soggiorno sono state costruite in cartongesso strutturale le due grandi librerie non identiche al fine di assolvere ognuna ad una determinata esigenza: saranno illuminate da punti led incas­sati sulla base e sul cappello di queste; sulla parete di fondo tra le finestre sarà posizionato lo schermo TV, nes­suna luce diretta vi si rifletterà. Sempre a sottolineare la centralità dell’ambiente, il contro­soffitto sarà articolato con un elemento pentagonale che segue il perimetro della stanza e che diffonderà luce indiretta con variatore di intensità e colore.

L’unica illuminazione diretta verrà da una lampada a pavimento che servirà per la lettura nelle lunghe domeniche d’inverno, e darà all’ambiente un’atmosfera meno intima nelle serate tra amici.

Cliccando sulle miniature, è pos­sibile ingrandire l’immagine.

Obbligo del mediatore alla corretta informazione

Scritto da: Giuseppe in Approfondimenti legali
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L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, pre­visto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:

• in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
• in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.

In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).

Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espres­samente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.

L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva neces­sariamente ritenersi rilevante per il richiedente.

In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle ras­sicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pre­tendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.

D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pre­tendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita.

Il mercato immobiliare al 31 ottobre 2009: focus su Torino

Scritto da: Alessia in Comunicati stampa, Dati e ricerche
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Nel corso del 2008, la diffusione della crisi ha creato nella città di Torino una sorta di “linea di demarcazione” tra le zone centrali e quelle periferiche. Fortunatamente, i primi segnali di ripresa iniziano a vedersi anche nel capoluogo piemontese.

Nel corso del 2009 il mercato immobiliare torinese, e piemontese nel complesso, è tornato ad avere meccanismi di funzionamento “normali”, a differenza di quanto accadeva fino a 2 anni fa, dove l’estrema facilità di accesso al credito ha prodotto effetti distorsivi nel mercato, soprattutto nelle zone periferiche, quelle che attualmente hanno più difficoltà a normalizzarsi.

Le zone centrali viceversa sono rimaste al riparo dalla crisi, con un’offerta e una domanda di immobili sostanzialmente stabili. Le zone semicentrali hanno avuto un periodo con un surplus di offerta, da cui sono uscite verso la fine del I semestre del 2009, quando la stretta del credito ha iniziato ad allentarsi. Ciò però non è stato sufficiente per le zone periferiche della città, dove attualmente vi è grande offerta, a cui si contrappone un’importante diminuzione della domanda. Su entrambi i fattori incidono le difficoltà legate al mercato creditizio: da un lato, vi sono famiglie che non pos­sono accedere al credito, viceversa  molte altre sperano di vendere la propria abitazione per far fronte al caro vita o alle difficoltà legate al mondo del lavoro.

I tempi medi di vendita confermano questa tesi: nelle zone centrali e semicentrali della città sono sufficienti circa 5 mesi per vendere un immobile, a fronte di una media nazionale di 7 mesi. Il dato dei quartieri periferici è invece superiore alla media nazionale: sono infatti neces­sari oltre 8 mesi per vendere un immobile.

Nel 2009 abbiamo registrato una variazione comples­siva del 5% circa rispetto al 2008, dovuta in buona parte alle variazioni negative dei quartieri periferici. Il numero delle compravendite nei primi 10 mesi del 2009 evidenzia invece un calo del 6%, a fronte di una dato nazionale del +4,48%.

Intervista a Ilario Toscano su Class CNBC

Scritto da: Alessia in Mondo Toscano
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Buongiorno a tutti,

approfitto del blog per dare una nuova informazione alla nostra rete e, a questo punto, a tutti i nostri lettori!

Nel numero di novembre di Mondo T vi avevamo anti­cipato che oggi sarebbe stata trasmessa sul canale 505 di Sky, Class CNBC, un’intervista al dott. Toscano all’interno della trasmis­sione “Metro Quadro”, all”interno di un ciclo di apporfondimenti one to one sul mercato immobiliare.

Purtoppo la messa in onda del video è stata rimandata al pros­simo 22 dicembre.

Seguiteci, vi terremo informati!