ToscanoBlog

Secondo il dos­sier sull’immigrazione pubblicato nell’autunno dello scorso anno dalla Caritas, nel nostro paese un individuo su 19 è immigrato, con un’incidenza del 5,2% sul totale Italia. A conferma di una stabilità sempre maggiore del flusso migratorio, pos­siamo riportare alcuni dati che riguardano il nostro Gruppo, in quanto sempre più  immigrati acquistano casa nel nostro paese. In particolar modo, abbiamo preso in esame una serie storica che considera il numero di compromessi negli ultimi 7 anni. I dati ci confermano un trend in aumento, che si attesta in media attorno al 5,5% del totale delle transazioni, con un picco nel 2004 (eravamo arrivati al 6,38% del totale delle compravendite). Le province che più delle altre sono interes­sate dal fenomeno sono Genova, Firenze, Milano, Torino e Verona. Roma registra invece un dato di un punto percentuale sotto la media, pur avendo il valore assoluto più elevato tra il 2000 e il 2006 di 115 abitazioni acquistate da stranieri.

Come sempre accade quando si mettono a confronto culture differenti, si pos­sono riscontrare alcune difficoltà. Spesso infatti le nostre regole sono giudicate come molto stringenti: per molte  etnie è infatti sufficiente dare “la propria parola” per ritenere conclusa la compravendita.

L’unico modo per ovviare alla problematica è quello di agevolare l’incontro tra le culture, al fine di una piena accettazione delle regole di funzionamento del nostro paese. Quindi una comprensione reciproca potrà favorire uno scambio tra le culture, agevolando l’integrazione che passa anche attraverso avvenimenti molto semplici, quale l’acquisto o l’affitto della propria abitazione.

 

Stanno proliferando riviste dedicate agli immobili di pre­stigio: a maggio è uscito il primo numero di Real Estate, abbinato al mensile Gentleman appartenente a Class Editori (già editori di MF e Italia Oggi)  e tra non molto debutterà House 24, anch’essa una rivista specializzata con uscita trimestrale del Sole 24 ore.

Entrambe sono dedicate a ville, casali, case e uffici di pre­stigio, situati in Italia e all’estero e forniscono idee e spunti su come investire, ristrutturare e arredare un immobile pre­stigioso. Il tutto corredato da bellis­sime foto e suggestioni particolari.

Entrambe le riviste si configurano come competitor l’uno dell’altro, e vanno ad aggiungersi a quel segmento che annoverava già periodici del calibro di Ville e Casali e Dimore.

Noi del Gruppo Toscano conosciamo bene il segmento delle abitazioni di pre­stigio, che come sapete trattiamo con la divisione specializzata Guidobaldi, di cui vedrete pre­sto on line il nuovo sito.

Già, perché anche in questo caso sognare non costa nulla…

Ancora in questi giorni leggiamo sui giornali segnali di crisi del mercato immobiliare, spesso con titoli che inducono al panico. Ad esempio oggi, pos­siamo trovare le notizie relative alla borsa spagnola, dove le società quotate del settore immobiliare hanno mandato in fumo 7 miliardi di euro, con una perdita del 17%. Dove sta la verità? è ovvio che i giornali da un lato tendono a titolare i propri articoli in modo tale da suscitare l’attenzione del lettore e, viceversa, il blog di una società operante nel settore immobiliare ha pre­sumibilmente tutto l’interesse a sostenere il contrario. In effetti noi non crediamo che si possa parlare di bolla speculativa nel nostro paese. Per dimostrarvelo, però, vogliamo citare Nomisma, società bolognese operante come osservatore del mercato immobiliare. Se si prende in considerazione l’Europa, secondo Nomisma i paesi più “a rischio bolla” sono quelli in cui i prezzi nell’ultimo decennio sono saliti di più. E tra essi, non tutti sanno che l’Italia non è affatto al primo posto (per approfondimenti vedi la “clas­sifica” contenuta sul Sole 24 ore pubblicato oggi nell’articolo di Paolo Dezza Torna il terrore che scoppi la bolla speculativa). In particolar modo, nel 2006 i prezzi in Italia sono saliti “solo” del 6,2% su base annua, mentre in Belgio, Spagna, Irlanda e Svezia di oltre 10 punti percentuali.

Le tendenze che registriamo come Gruppo per il 2007 sono quindi di una crescita moderata sia nel comparto residenziale che in quello commerciale. Il Gruppo Toscano Spa ha infatti dato il via al 2007 con il raggiungimento di risultati molto positivi, che vanno a confermare la tesi finora sostenuta. Il numero comples­sivo delle intermediazioni effettuate nel primo trimestre dalla nostra rete ha evidenziato un tasso di crescita del 7% circa . Questo dato è rafforzato da un incremento di fatturato ancora più interes­sante. Questi due indicatori confermano che il mercato è stabile, nonostante le difficoltà legate ad un aumento dei tassi e a un rallentamento dei tempi medi di vendita.

Niente bolla speculativa quindi, ma un mercato rifles­sivo, che si avvia alla sua fase di maturità.

In questi primi mesi del 2007 il Gruppo Toscano ha ulteriormente consolidato la propria pre­senza sul territorio nazionale, per un totale di 220 agenzie aperte in tutta Italia e 45 agenzie in pros­sima apertura. Abbiamo rafforzato la pre­senza del nostro marchio in Calabria, nel Lazio, in Emilia Romagna, in Liguria e in Veneto.

Una maggiore capillarità delle nostre agenzie e il conseguente radicamento nel territorio vanno in una duplice direzione. Innanzitutto siamo pre­senti con tutti i nostri servizi nelle aree che pre­cedentemente non coprivamo con la nostra rete e, laddove il marchio Toscano era già pre­sente, pos­siamo offrire un servizio migliore in quella determinata area essendo sempre più vicini ai nostri clienti.

Non da ultimo ricordiamo che la crescita della nostra rete contribuisce alla creazione di nuovi posti di lavoro, anche in quelle aree che storicamente hanno bassi tassi d’occupazione.

Vi riportiamo a questo proposito, il caso di Francesca Mazzini, socia del punto affiliato di Vibo Valentia inaugurato lo scorso marzo, che ha deciso di investire in Calabria in quanto è un territorio in grande espansione. “Le richieste – dice Francesca Mazzini — sono inoltre molto varie poiché questa città, essendo capoluogo di una provincia molto estesa, riesce a soddisfare al meglio tutte le esigenze, dall’appartamento in città alla villa al mare”. Pensate, la sig.ra Mazzini ci ha contattato dopo aver visto un nostro spot televisivo.. e ora è diventata imprenditrice! Complimenti!

Come abbiamo già avuto modo di affermare, un fattore che ha contribuito alla crescita del settore immobiliare è stata la crisi dei mercati finanziari del 2001–2002.

Da allora si sono diffusi degli attori del settore immobiliare che fino a quel momento non avevano avuto molta diffusione nel nostro paese, i fondi immobiliari (e di conseguenza le SGR).

Il fondo immobiliare è tipicamente un fondo chiuso, cioè un fondo nel quale non è pos­sibile avere il rimborso della propria quota così come accade nei più diffusi fondi “aperti”, ovvero quelli di investimento. È uno strumento finanziario che gestisce un patrimonio immobiliare direttamente oppure indirettamente (attraverso l’assunzione cioè di partecipazioni in società immobiliari) Per essere definito tale un fondo deve investire in immobili almeno i due terzi del valore comples­sivo del fondo.

Il guadagno derivante da un fondo immobiliare dipende dalla rivalutazione degli immobili che costituiscono il fondo medesimo e dagli affitti derivanti dagli stessi. A ciò è correlato un pre­gio dei fondi immobiliari, in quanto sono poco correlati all’andamento dei mercati finanziari, quindi dovrebbero essere meno rischiosi.

In altre parole, con la sottoscrizione di un fondo immobiliare si dovrebbe coniugare la sicurezza data dal clas­sico investimento nel mattone, correlandolo ad uno strumento finanziario più evoluto. Peccato che, al pari dell’investimento immobiliare in senso stretto, ci sia un sacrificio della liquidità: l’investimento è cioè “vincolato” per un numero di anni pre­definito dalle regole del fondo stesso. Tale clausola è discriminante nelle scelta di un investimento e deve essere ben chiara nel momento in cui si opta per un investimento di questa tipologia.

In base a queste caratteristiche i fondi immobiliari sono stati pensati per piccoli risparmiatori. tutto ciò grazie alle SGR, ovvero le società che gestiscono e investono le quote sottoscritte in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.

Recentemente (il 14 .04 sul Sole 24 ore) è emerso che i maggiori sottoscrittori di fondi immobiliari non sono affatto i piccoli risparmiatori, ma grandi gruppi istituzionali e clientela qualificata. Come dire, un investimento “di classe”.

La buona notizia è che presso la Banca d’Italia sono in fase di approvazione molte Sgr retail,  che dovrebbero permettere una reale diffusione dello strumento.
Vedremo nei pros­simi mesi.

Negli ultimi mesi si fa un gran parlare della situazione immobiliare, c’è chi dice crollerà, chi parla di crescita e chi parla di stazionarietà.

A questo punto mi pongo delle domande , e cercherò di darmi delle risposte per chiarire un po’ questa situazione che sembra un po’ “Aspettando Godot”:

 

Perché il mercato immobiliare dovrebbe continuare a salire?

 

-         I prezzi negli ultimi anni sono si saliti in modo evidente, ma a fronte di un periodo di circa 9 anni di cali. Infatti tra il 1991 e il 2000 i prezzi degli immobili sono calati in taluni casi di circa il 60 % e solo nel 2005 si è tornati ai livelli di picco del ‘91, per questo potrebbero esserci ulteriori rialzi, sicuramente non euforici ma più maturi;

-         L’immobile è tornato ad  essere un bene d’investimento per i propri risparmi, vista la volatilità dei mercati azionari e scenari di politica internazionale poco stabile;

-         I tassi aumentano , ma aumentano anche gli strumenti delle banche, rinegoziazione dei mutui e nuove formule finanziarie;

-         Nonostante la politica governativa poco favorevole, il mercato ha fatto un più 7% negli ultimi mesi (dato Centro Studi Toscano 1 Trimestre 2007);

-         Il taglio dell’ICI prima casa, ventilato in questo periodo, potrebbe portare nuova energia al mercato.

 

Perché  il mercato immobiliare dovrebbe calare?

 

-         Gli ultimi sette anni hanno visto una crescita costante che ha portato i prezzi a più che raddoppiarsi, con una forte ondata speculativa;

-         Sempre più persone hanno acquistato casa, vi è quindi il rischio di saturazione della domanda;

-         Moltissime nuove costruzioni hanno determinano un’ aumento consistente dell’offerta nei confronti della domanda;

-         L’aumento dei tassi d’interesse, con conseguenti difficoltà per le famiglie di accedere ai mutui;

-         Il nostro governo sta attuando manovre volte a frenare il mercato, sempre più balzelli ed estimi catastali che corrono a livelli di mercato.

 

Ma insomma mi conviene o non mi conviene comprare casa?

E qui veniamo al punto principale…