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Un nostro gen­tile let­tore ci scrive: “Nel corso della pro­ce­dura di licenza per finita loca­zione, il pro­prie­ta­rio dell’immobile, mi ha pro­po­sto un accordo con il quale mi con­ce­de­rebbe una dila­zione di due anni nella ricon­se­gna, a fronte di un ver­sa­mento a titolo di occu­pa­zione senza titolo, di una somma men­sile di entità supe­riore a quella che è il canone con­ven­zio­nale. Sarebbe valido un tale accordo?”

Nel corso delle pro­ce­dure ese­cu­tive per rila­scio di immo­bili locati (siano esse per finita loca­zione od anche, in verità più di raro, per moro­sità), capita che il loca­tore ed il con­dut­tore rag­giun­gano tal­volta un accordo sulle moda­lità di ricon­se­gna del bene e sul canone medio tem­pore dovuto per il suo godimento.

Al fine di valu­tare la liceità o meno di tale intese appare neces­sa­rio inda­gare la natura stessa dell’accordo con­ci­lia­tivo che non può mai essere con­si­de­rato quale nego­zio auto­nomo, avente una pro­pria strut­tura e funzione.

Sulla base di tale pre­messa il Tribunale di Roma ha di recente affron­tato e risolto un caso ana­logo a quello oggi pro­po­sto dal nostro gen­tile lettore.

Gli accordi tra le parti con­si­ste­vano da una parte in una rinun­cia all’azione ese­cu­tiva di rila­scio sulla base del titolo per finita loca­zione già otte­nuto e dall’altra in una defi­ni­zione pre­ven­tiva del risar­ci­mento del danno deri­vante appunto dall’occupazione senza titolo del conduttore.

Il Tribunale ha pre­li­mi­nar­mente escluso che nel caso di spe­cie si potesse comun­que rav­vi­sare la sti­pula di un nuovo con­tratto di loca­zione, in quanto l’intenzione delle parti era pro­prio quella di esclu­dere un accordo che com­por­tasse il ripri­stino di una situa­zione con­trat­tuale di locazione.

Dall’altro lato era evi­dente che in tal modo, attra­verso l’uso di simili accordi nego­ziali, astrat­ta­mente non vie­tati, se sin­go­lar­mente con­si­de­rati, le parti ave­vano rea­liz­zato una situa­zione del tutto iden­tica a quella di una loca­zione con durata infe­riore ed un canone mag­giore rispetto a quanto pre­vi­sto dalle dispo­si­zioni della legge 431/98 (art. 2, 3° comma, c.d. “canone con­ven­zio­nato”), nono­stante il carat­tere di impe­ra­ti­vità delle stesse in base al dispo­sto dell’art. 13 della mede­sima legge.

Un accordo con­ci­lia­tivo di tale genere veniva per­tanto inter­pre­tato dal Tribunale alla stre­gua di una tran­sa­zione che, in quanto volta ad aggi­rare dispo­si­zioni vin­co­li­sti­che sulla loca­zione, doveva rite­nersi sti­pu­lata “in frode alla legge”, e quindi evi­den­te­mente nulla per illi­ceità della causa ai sensi dell’art. 1344 c.c..