In tema di compravendita stipulata da società
set 26, 2012 Approfondimenti legali
Non è infrequente che parte di una vendita immobiliare sia una società. Sotto il profilo funzionale, la causa del contratto rimane la medesima, c’è sempre una parte(venditrice), che trasferisce la proprietà di un immobile ad un’altra parte (acquirente), verso il corrispettivo di un prezzo.
La particolarità della vendita in cui è parte una società, in realtà, è da individuarsi, sotto il profilo operativo del mediatore,proprio nella natura di tale soggetto.
La società‚per essere tale,presuppone una pluralità di soggetti che conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica.Essa,pertanto,necessità di organi attraverso i quali esprimere la propria volontà‚essere governata ed essere rappresentata.
La domanda che dovremo porci quando svolgeremo trattative con una società‚sarà pertanto la seguente: chi è il soggetto che può validamente stipulare il contratto (preliminare o definitivo) di vendita?
La risposta più immediata è: il legale rappresentante della società. In realtà, il legale rappresentante è certamente l’organo della società cui è attribuito il potere
di spendere il nome della società.Tuttavia la risposta potrebbe rivelarsi (e molto spesso così accade in concreto) approssimativa per difetto,nel senso che si potrebbe verificare la situazione in cui un soggetto, pur essendo il legale rappresentante di una società, potrebbe potere di compiere atti finalizzati alla vendita.
Ciò avviene quando l’oggetto sociale non preveda, quale attività ordinaria compimento di atti di vendita o di acquisto immobiliare,ovvero quando,più in statuto o in una successiva deliberazione assembleare, manchi il conferimento in capo all’amministratore.
Occorrerà pertanto, prima di procedere alle stipule conclusive degli affari, sussistenza di tale potere in capo ai rappresentati di società con cui svolgiamo Il mezzo più rapido per procedervi è la richiesta al cliente di una visura presso imprese tenuto in Camera di Commercioi o, ancor meglio, degli atti societari potere. Se da tale visura o da tali atti non si dovesse verificare la sussistenza rappresentanza,sarà allora necessario che il soggetto che intende rappresentare di apposita delibera assembleare con cui viene conferito detto potere.
Se il soggetto che chiede di stipulare non è il legale rappresentante, anche ragione, la sussistenza del potere rappresentativo andrà verificata sempre dall’esame visura aggiornata ovvero di una procura notarile ad hoc conferita dall’amministratore volta dotato di tale potere e di quello di delegarlo. Richiamare l’attenzione su questo tema appare quanto mai opportuno, anche quanto previsto in materia di responsabilità del mediatore all’art.1759 c.c..
Tags: Approfondimenti legali, art.1759 cc, compravendita da società
Infiltrazioni in un appartamento
feb 27, 2012 Approfondimenti legali
Frequenti sono i contrasti originati dalle infiltrazioni d’acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell’edificio. Una tematica possiamo dire variegata. In siffatte situazioni la reazione immediata del condomino è quella di informare l’amministratore e di pensare subito al risarcimento dei danni che riceverà.Un nostro lettore ha infatti avuto la suddetta reazione a seguito di rilevanti infiltrazioni subite.
La responsabilità del Condominio però non sempre è così evidente ed immediata proprio per la non facile individuazione delle cause delle infiltrazioni medesime, potendosi esse verificare anche a seguito di lavori fatti eseguire in singoli appartamenti.
Ecco spiegata la copiosa giurisprudenza formatasi sul punto. La norma cui si fa riferimento in simili situazioni è l’art. 2051 c.c. rubricato: “Danno cagionato da cosa in custodia”. Il Condominio è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni avendone esso la custodia, salvo che non provi il caso fortuito. Il nostro lettore quindi al fine di poter addebitare la responsabilità del fatto al Condominio, dovrà provare la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.
Ciò comporterà la conseguenza che il Condominio dovrà risarcire il danno provocato, intendendosi con ciò l’obbligo di far eseguire i lavori di ripristino dello stato dei luoghi prima delle infiltrazioni e quindi anche con il pagamento degli arredi (quadri, tappeti, tendaggi), naturalmente qualora dovessero essere rimasti danneggiati.
E’ peraltro opportuno sottolineare come la carenza o eventuali difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentino “caso fortuito”, esimente della responsabilità della custodia, bensì fondamento giustificativo dell’obbligazione risarcitoria.
Sul contenuto risarcitorio recente giurisprudenza di merito ha anche riconosciuto ad un condomino il risarcimento del danno non patrimoniale, inteso come pregiudizio oggettivamente accertabile che altera le abitudini del soggetto danneggiato ed i suoi assetti relazionali (Trib. Firenze sent. n. 147/2011). Non è questo il caso del nostro
lettore.
Ma andando a concludere, spostiamo l’attenzione sulle ipotesi in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di tubazioni interne all’appartamento di altro condomino che potrebbero sembrare di semplice individuazione mentre in pratica si potrebbero dimostrare di incerta oltre che problematica soluzione.
L’essenziale è provare che la cosa sia causa diretta del danno e colui chiamato a rispondere del danno abbia un effettivo potere fisico sulla cosa. Proprio su tali presupposti di responsabilità di custodia sono stati ritenuti responsabili proprietari di appartamenti in cui furono eseguiti lavori di ristrutturazione, così come è stata invece esclusa una tale responsabilità, nel caso di mancanza di prova del nesso eziologico tra il danno ed il bene in custodia o dell’evento dannoso (infiltrazioni) e dell’esistenza del danno risarcibile. Dal succinto resoconto fornitoci dal nostro lettore riteniamo di dovergli consigliare di esperire il rimedio dell’Accertamento Tecnico Preventivo anche in vista di un eventuale giudizio per responsabilità da intraprendere. Ma ciò formerà oggetto di un nostro prossimo articolo.
Tags: Approfondimenti legali, condominio, danno, infiltrazioni
La sopraelevazione negli edifici
dic 7, 2010 Varie
Per sopraelevazione, in fatto come in diritto, si intende una costruzione realizzata sopra una costruzione già esistente.
La possibilità di costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio è prevista già nel Codice Civile (nella disciplina del condominio negli edifici), dove all’art. 1127 si stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio o il proprietario esclusivo di un lastrico solare, possono elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo (es.dall’atto di proprietà, o da regolamento di condominio).
Nella stessa norma, si rinvengono delle limitazioni a tale facoltà. Infatti, la sopraelevazione non è ammessa:
– se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono (comma 2);
– se pregiudica l’aspetto architettonico e diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti (comma 2).
Chi fa la sopraelevazione, infine,deve corrispondere agli altri condomini un’indennità, ed è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare (art. 1127, comma 4).
Naturalmente, la disciplina codicistica deve essere coordinata con le disposizioni legislative in materia di edilizia. In particolare, il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001,n. 380), all’art. 90, stabilisce che è consentita,nel rispetto
degli strumenti urbanistici vigenti:
a) la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura,purché nel complesso la costruzione risponda ad altre prescrizioni, previste sempre nel T.U.,
b) la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.
La stessa norma, al comma 2,prevede inoltre che l’autorizzazione sia consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale che specifichi il numeromassimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.
Tags: Approfondimenti legali, art. 1127 Codice Civile, sopraelevazione
