Usufrutto e Locazione
apr 27, 2010 Approfondimenti legali, Mercato Immobiliare, Mutui e temi economici
Nel corso dell’ultimo “Seminario Notarile” tenutosi a Roma mi è stato posto il seguente, interessante quesito: l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile che ne forma oggetto? In caso affermativo, cosa succede se la durata della locazione eccede quella dell’usufrutto (ad esempio, per l’intervenuta morte dell’usufruttuario)?
Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog la risposta al quesito:
a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;
b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).
c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).
A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.
Piano casa: ora tocca ai comuni
nov 11, 2009 Edilizia, Mercato Immobiliare
Il provvedimento che si proponeva l’obiettivo di traghettarci fuori dalla crisi, pur avendo perduto per tempistica il suo scopo originario, continua a procedere, seppure molto lentamente. Anche se a quanto si legge sui giornali si cominciano a vedere i primi segnali di ripresa.
L’agenda aveva stabilito che le Regioni (competenti sul tema dell’ampliamento delle volumetrie) si dotassero di apposite leggi regionali entro la fine di luglio. In questo modo il provvedimento del Governo avrebbe assunto la funzione di direttiva — linea guida, mentre ciascuna regione poteva imporre limiti, stabilire deroghe e interpretare il piano casa regionale, secondo le caratteristiche del proprio territorio.
Mentre mancano all’appello 4 regioni: Molise, Campania, Calabria e Sicilia, nel frattempo le regioni che hanno approvato la legge hanno passato la palla ai Comuni, cui spetta l’ultima parola verso l’esecutività vera e propria.
I rebus da sciogliere sono ancora molti e gli effetti “benefici” di questo provvedimento governativo sono lontani dal concetto di emergenza che l’ha ispirato.
Come sempre, staremo a vedere.
Tags: casa, Edilizia, governo, immobili, Mercato Immobiliare, piano casa, regioni
Detrazione fiscale anche per mobili ed elettrodomestici
ott 20, 2009 Edilizia, Mutui e temi economici
L’articolo 2 del DL 5/2009, convertito nella Legge 33/2009, introduce una detrazione del 20% delle spese, sostenute tra il 7 febbraio 2009 e il 31 dicembre 2009, per l’acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ (esclusi frigoriferi, congelatori e loro combinazione), computer e televisori.
Per accedere alla detrazione è necessario avviare, o aver avviato a partire dal 1° luglio 2008, lavori di ristrutturazione di singole unità immobiliari residenziali, usufruendo della detrazione del 36%. I mobili e gli elettrodomestici agevolati devono essere finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Il tetto massimo della spesa agevolabile è fissato a 10.000 euro e l’importo massimo della detrazione è di 2.000 euro da ripartire in cinque quote annuali.
L’importo massimo è riferito alla singola unità immobiliare oggetto di ristrutturazione e non alla singola persona fisica proprietaria dell’immobile. Per l’acquisto dei beni agevolati il pagamento deve avvenire tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
La detrazione è ovviamente vincolata alla fruizione del beneficio fiscale del 36% (previsto dall’art. 1 della Legge 449/1997) relativamente, però, ai soli “interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su singole unità immobiliari residenziali iniziati a partire dal 1 luglio 2008, a fronte di spese sostenute dalla predetta data”.
Ciò comporta che il contribuente che voglia fruire del nuovo beneficio fiscale, deve aver eseguito tutti gli adempimenti preliminari necessari alla fruizione della detrazione per le ristrutturazioni edilizie.
Tags: casa, detrazione, elettrodomestici, fisco, mobili
Una casa chic!
set 30, 2009 Architettura e ristrutturazioni, Case da sogno
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L’appartamento sul quale abbiamo appena concluso il nostro intervento di ristrutturazione è situato in una zona residenziale del quartiere Monteverde a Roma, in un immobile degli anni sessanta. L’esigenza della cliente era chiara: la necessità di ricavare una ulteriore camera da letto, anche se di piccole dimensioni, ottimizzando lo spazio non ben sfruttato di un’ampia camera da letto, quella esistente, sin troppo ampia. L’ulteriore richiesta era quella di escludere a priori la soluzione di una cucina all’americana aperta sul soggiorno.
L’intervento è stato piuttosto radicale, sia dal punto di vista della distribuzione interna che dei rivestimenti e dell’illuminazione: il nuovo bagno è stato ricavato nella camera da letto originaria utilizzando per i rivestimenti il lilla con inserti in mosaico e matita in cristallo viola con glitter, molto chic e con note decisamente femminili; doccia-sauna e sanitari di design. Nell’insieme, un gioiellino!
La nuova cameretta è stata realizzata da quello che era l’ambiente cucina, leggermente ampliato, e l’angolo cottura attuale è stato organizzato nello spazio che un tempo occupava il bagno: anche in questo caso la nota dominante è stata il lilla molto chiaro per lo spatolato, in alternativa al rivestimento sul quale si inserisce con decisione il glicine dei mobili laccati.
L’intera pavimentazione dell’appartamento è in parquet che ha ricoperto i marmi policromi degli anni sessanta; sono stati inoltre eliminati i gusci ed è stato scelto il bianco per la tinteggiatura e per le porte laccate; inoltre con giochi di controsoffitti si è cercato di eliminare tutte le travi a vista e creare una illuminazione indiretta e varia a seconda delle necessità degli ambienti.
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Alla scoperta del “supercondominio”
set 22, 2009 Approfondimenti legali
Con il termine “supercondominio” (o condominio “orizzontale”) si vuole individuare il complesso di edifici, costituenti altrettanti condomini (“verticali”), tra loro separati, ma aventi in comune un certo numero di servizi, spazi aperti e/o altre strutture (es. centrali di riscaldamento, impianti di illuminazione, viali, cortili, giardini, strutture ricreative, etc.), così da poter essere considerati come un insieme unitario.
Il principale problema giuridico del super-condominio è quello di individuare la disciplina applicabile alle parti comuni esterne agli edifici che, molto spesso, assumono vasta importanza e significativo valore economico.
Occorre considerare che il problema si pone più per gli insediamenti sorti negli anni 60–70, dal momento che, per gli insediamenti di più recente costruzione si è provveduto a predisporre all’origine, oltre ai regolamenti condominali, anche un regolamento del super-condominio, provvisto di apposite tabelle millesimali, redatto e depositato da un notaio, e quindi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Non sempre, tuttavia, tali regolamenti hanno risolto i problemi di gestione dei “condomini orizzontali”.
I giuristi hanno variamente dibattuto sulla disciplina applicabile in materia, contrapponendosi con due tesi principali:
- la “tesi della comunione”, che vedrebbe applicabile estensivamente la disciplina della comunione sulla cosa in comproprietà di più soggetti (artt. 1100 e ss. del C.C.);
- la “tesi del condominio”, secondo cui troverebbe applicazione analogica la più specifica disciplina del condominio (artt. 1117 e ss. del C.C.).
La contrapposizione investe un rilievo pratico non di poco conto, se si osserva che la disciplina del condominio tende a regolare le parti di un edificio comuni ma inscindibili, e, invece nella comunione, ogni comproprietario può chiederne, ad esempio, lo scioglimento.
La contrapposizione investe anche le modalità di amministrazione del bene comune, laddove nella comunione tutti i partecipanti hanno diritto di amministrarlo, mentre nel condominio, se i condòmini sono più di quattro, deve essere nominato un amministratore.
In giurisprudenza, soprattutto in tema di amministrazione del super-condominio, sembra prevalere la “tesi del condominio”, ma è necessario chiarire che i giudici tendono ad analizzare con grande rigore la reale essenza e qualità delle parti supercondominiali, distinguendo tra parti realmente indispensabili ai condomìni e parti destinate alla loro maggior piacevolezza (es. piscine, campi da tennis, etc.), che rimarrebbero invece soggette alla disciplina ordinaria della comunione.
Anche il legislatore non è rimasto insensibile al tema. Il Parlamento sta infatti esaminando un disegno di legge che disciplina dettagliatamente il super-condominio e prevede, nella sostanza, la diretta applicabilità delle disposizioni sul condominio, oltre alla previsione di maggioranze qualificate per le deliberazioni super-condominiali, aderendo alla tendenza della giurisprudenza di considerare il condominio, più che un proprietario, un ente di gestione.
Sulla cosiddetta “riforma del super-condominio”, vi terremo informati prossimamente
Tags: casa, condominio, diritto, supercondominio
La casa di un artista
lug 8, 2009 Architettura e ristrutturazioni, Case da sogno
L’appartamento che abbiamo ristrutturato appartiene ad una giovanissima attrice ed è situato in un edificio di nuova costruzione in un quartiere in espansione di Roma. Pur essendo in buone condizioni nel momento dell’acquisto, la nostra giovane cliente sognava di avere una casa che le assomigliasse e maggiormente rispondente alle sue esigenze funzionali ed estetiche.
Senza stravolgere in maniera sostanziale la distribuzione, si è comunque deciso di aprire il locale cucina sulla zona giorno eliminando in parte la parete di separazione dal soggiorno; come si vede in pianta e in sezione, tra l’angolo cottura e la zona del living è stato realizzato un tavolo snack, le maioliche color crema un po’ country sono state sostituite con un formato rettangolare montato in orizzontale di color grigio antracite che sono un bel contrasto con il color arancio laccato lucido che è stato scelto per i pannelli della cucina e che ben si abbineranno con una parete attrezzata dello stesso colore di fronte alla zona relax in cui immaginiamo un coloratissimo divano.
Nel bagno abbiamo sostituito sanitari e rubinetteria con linee più moderne, un lavabo a sospensione ed un grande specchio. In camera da letto, che ha un parquet doussiè tendente al rosso, abbiamo inserito una porta scrigno in rovere chiaro con inserti e mostre in alluminio, e sono state sostituite anche le altre porte che erano in ciliegio e dalla linea un po’ classica. Infine, non essendo possibile per ragioni di spazio arredare la camera da letto con un armadio, nel disimpegno è stato organizzato un piccolo guardaroba che avrà porte a libro completamente a specchio come l’armadio a muro con ante scorrevoli nella zona dell’ingresso.
Tags: architetto, casa, ristrutturazioni, roma
La garanzia per i vizi della cosa venduta
lug 1, 2009 Approfondimenti legali
Il venditore deve garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c., n.3).
In particolare (art. 1490 c.c., co. 1), “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“.
I vizi devono essere di tale natura da
- rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata;
- o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.
Tali vizi, inoltre, devono essere occulti.
Infatti, la garanzia non è dovuta se i vizi erano conosciuti al momento della conclusione del contratto, ovvero erano facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.).
I vizi, infine, devono essere preesistenti alla vendita o, almeno, derivare da cause preesistenti.
Oltre all’esclusione legale prevista dall’art. 1491 c.c., è possibile anche escludere la garanzia per vizi, totalmente o parzialmente, anche per patto espresso tra le parti. Occorre però ricordare che, ai sensi dell’at. art. 1490, co. 2, in tal caso l’esclusione della garanzia non opera qualora il venditore, in mala fede, abbia taciuto al compratore i vizi della cosa.
I rimedi esperibili dal compratore in caso di scoperta dei vizi sono due:
- chiedere la risoluzione del contratto;
- chiedere la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).
In ogni caso, il venditore della cosa viziata è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi di aver ignorato senza sua colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.).
Per poter esperire i suddetti rimedi, il compratore ha però l’onere, a pena di decadenza, di denunciare i vizi al venditore entro otto giorno dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito per contratto o per legge (art. 1495, co. 1, c.c.).
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. (art. 1495, co. 2, c.c.).
A parte l’onere della preventiva denuncia, l’azione del compratore (per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo) si prescrive in ogni caso entro un anno dalla consegna (art. 1495, co. 3, c.c.).
La casa in Rete: una minaccia o un’opportunità?
giu 4, 2009 Mercato Immobiliare
Questa è una domanda che voglio rivolgere agli agenti immobiliari in ascolto e a tutti gli interessati a questa professione.
E’ fuori di dubbio come il web sia un canale in vertiginosa crescita per quello che riguarda il settore immobiliare. Secondo una ricerca Nielsen, i navigatori dei portali immobiliari italiani sono passati dai 500 mila del 2005 ai 2 ‚7 milioni del 2008 ed è facile immaginare come nel 2009 si sfonderà il tetto dei 3 milioni.
Questi numeri impongono un’evoluzione del ruolo dell’agente immobiliare, che deve padroneggiare sempre di più le nuove tecnologie per sfruttare al massimo il web come canale principale. Questo comporta delle modifiche ai comportamenti e alle dinamiche dell’agente “tradizionale” nel lavoro di tutti i giorni.
Alla luce di queste premesse, vi ripongo la domanda: Il web è una minaccia o un’opportunità?
Tags: Agente immobiliare, casa, immobili, internet, investimenti, web
