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Intervento del Presidente Ilario Toscano sul Corriere

Alessia — Wed, 17 Mar 2010 14:26:44 +0000

Vi volevo segnalare un articolo di settimana scorsa sul Corriere della Sera in cui è stato pubblicato il nostro studio sul mercato immobiliare italiano, contenente un intervento del Presidente del Gruppo, il dottor Ilario Toscano.

Vi allego il pdf con la pagina del Corriere dello scorso 11 marzo.

Buona lettura

Il mercato immobiliare al 31 ottobre 2009: focus su Torino

Alessia — Tue, 24 Nov 2009 12:30:47 +0000

Nel corso del 2008, la diffusione della crisi ha creato nella città di Torino una sorta di “linea di demarcazione” tra le zone centrali e quelle periferiche. Fortunatamente, i primi segnali di ripresa iniziano a vedersi anche nel capoluogo piemontese.

Nel corso del 2009 il mercato immobiliare torinese, e piemontese nel complesso, è tornato ad avere meccanismi di funzionamento “normali”, a differenza di quanto accadeva fino a 2 anni fa, dove l’estrema facilità di accesso al credito ha prodotto effetti distorsivi nel mercato, soprattutto nelle zone periferiche, quelle che attualmente hanno più difficoltà a normalizzarsi.

Le zone centrali viceversa sono rimaste al riparo dalla crisi, con un’offerta e una domanda di immobili sostanzialmente stabili. Le zone semicentrali hanno avuto un periodo con un surplus di offerta, da cui sono uscite verso la fine del I semestre del 2009, quando la stretta del credito ha iniziato ad allentarsi. Ciò però non è stato sufficiente per le zone periferiche della città, dove attualmente vi è grande offerta, a cui si contrappone un’importante diminuzione della domanda. Su entrambi i fattori incidono le difficoltà legate al mercato creditizio: da un lato, vi sono famiglie che non possono accedere al credito, viceversa molte altre sperano di vendere la propria abitazione per far fronte al caro vita o alle difficoltà legate al mondo del lavoro.

I tempi medi di vendita confermano questa tesi: nelle zone centrali e semicentrali della città sono sufficienti circa 5 mesi per vendere un immobile, a fronte di una media nazionale di 7 mesi. Il dato dei quartieri periferici è invece superiore alla media nazionale: sono infatti necessari oltre 8 mesi per vendere un immobile.

Nel 2009 abbiamo registrato una variazione complessiva del 5% circa rispetto al 2008, dovuta in buona parte alle variazioni negative dei quartieri periferici. Il numero delle compravendite nei primi 10 mesi del 2009 evidenzia invece un calo del 6%, a fronte di una dato nazionale del +4,48%.

Il mercato immobiliare italiano: focus su Milano

Ufficio Stampa — Mon, 02 Nov 2009 10:41:07 +0000

Milano rappresenta la città sentinella per antonomasia: ecco che nel secondo semestre del 2009 i primi segnali positivi del mercato immobiliare italiano arrivano proprio dal capoluogo lombardo.

Milano è la città che nel secondo trimestre del 2007 anticipò la crisi, poi diffusasi nel resto d’Italia nel corso del 2008. Ecco che oggi Milano si riscatta con un +6,7% del numero di compravendite nel corso dei primi 9 mesi del 2009 rispetto all’anno precedente, mentre il resto d’Italia segna un –2,15%.

“Con l’avvento di settembre il mercato appare più attivo” afferma Roberto Tolli, Consulente Area del Gruppo Toscano a Milano, che aggiunge “Anche se le difficoltà di accesso al credito non si sono affievolite, sembra essere tornata maggiore fiducia tra le persone. E con essa, sono ripartite anche le transazioni immobiliari”.

Rafforza il trend positivo di Milano un altro indicatore, i tempi medi di vendita, che nelle zone centrali e semicentrali della città sono decisamente inferiori alla media nazionale. Nel resto del paese sono necessari in media circa 7 mesi necessari per vendere mediamente un immobile in Italia, nelle zone centrali e semicentrali di Milano sono sufficienti dai 5 mesi ai 5 mesi e mezzo. Molto differente è la situazione nelle zone periferiche e nell’hinterland cittadino, dove i tempi medi di vendita sono addirittura superiori ai 7 mesi della media Italia. Una città a due marce, quindi, con i centri tornati ad essere reattivi, e le periferie, nelle quali la crisi è un elemento di attualità. Se è vero che la città di Milano anticipa le tendenze del mercato immobiliare italiano, possiamo aspettarci questa parziale ripresa anche nelle altre città d’Italia: ciò potrebbe però anche essere il simbolo di un’Italia in cui si acuiscono le differenze sociali.

Il mercato immobiliare: focus su Roma

Ufficio Stampa — Mon, 14 Sep 2009 23:00:00 +0000

Il mercato romano è tradizionalmente molto vivace ed è quello che più di ogni altro capoluogo italiano si è mantenuto tale pur con il diffondersi della crisi. Con l’arrivo dell’estate però anche il mercato romano ha iniziato a frenare in maniera più significativa, in quanto il numero delle compravendite ha segnato un –7,8% al 31 luglio 2009, a fronte di una media nazionale del –4,7%.

Oltre a ciò, si è registrato a Roma un incremento importante dei tempi medi di vendita, che fino all’anno scorso registrava performance molto più positive rispetto alle attuali. Già lo scorso anno a livello nazionale avevamo registrato una tendenza in termini di aumento dei tempi medi di vendita, che non veniva confermata nella città di Roma. La capitale riusciva infatti a mantenere una certa vivacità (con una media di circa 5 mesi rispetto ai 6 medi totale Italia), che non viene confermata in questi primi 7 mesi del 2009. Ecco che anche Roma rallenta, guadagnando oltre un mese rispetto allo scorso anno: il tempo necessario per vendere un immobile è infatti salito mediamente a 6,8 mesi al 31 luglio 2009, sostanzialmente in linea con la media nazionale di 7 mesi circa.

Domanda e offerta del mercato romani si incontrano quindi con tempi più lunghi rispetto a un anno fa: il mercato ha cioè bisogno di “metabolizzare” il giusto prezzo di mercato in 7 mesi circa. Se il mercato fosse più deciso nel capire il giusto prezzo di mercato, i tempi medi di vendita potrebbero velocemente tornate a livelli di normalità.

Il mercato immobiliare siciliano: Palermo e Catania

Ufficio Stampa — Wed, 15 Jul 2009 23:00:00 +0000

In base ai dati elaborati dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, anche Palermo risente della crisi economica, con un mercato del mattone molto riflessivo in questo primo semestre del 2009. A differenza del 2008, in cui Palermo registrava una certa dinamicità rispetto alla media nazionale, nel 2009 evidenzia inequivocabili segnali di rallentamento del mercato, con un tempo medio di vendita pari 6,9 mesi contro i 5,8 dello scorso anno. Si segnala che il dato è leggermente superiore rispetto alla media nazionale, che si attesta attorno a 6,7 mesi medi di attesa. Gli operatori evidenziano grande difficoltà da parte delle famiglie palermitane all’accesso al credito.

In questo contesto, dopo un 2008 che ha segnato una stasi in termini di numero delle compravendite, è stato fisiologico un calo delle quotazioni immobiliari, che sbloccasse il mercato. A giugno si è registrato a un –9% rispetto al primo semestre dello scorso anno. A ciò, in sede di trattativa, si aggiunge mediamente un ulteriore sconto di circa il 10% sulla richiesta iniziale. La disponibilità da parte dei proprietari a venire incontro agli acquirenti ha prodotto effetti positivi sull’andamento delle compravendite, che nella città di Palermo segnano un +32% rispetto al primo semestre del 2008, in controtendenza rispetto alla media nazionale.

Anche la città di Catania risente della crisi economica, sebbene in modo differente rispetto al capoluogo siciliano. La città infatti registra un numero di compravendite negativo nel primo semestre 2009 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: –6,25%.

Anche su Catania rileviamo le diffuse difficoltà di accesso al credito, che hanno arrestato le compravendite immobiliari nelle zone semicentrali e periferiche. Il centro rimane invece vivace, grazie soprattutto ad acquisti per investimento, che nella maggioranza dei casi avvengono in contanti. Complessivamente la città registra tempi medi di vendita pressoché immutati rispetto allo scorso anno, in quanto sono necessari 6 mesi e mezzo circa per vendere un immobile. Infine, sul versante dei prezzi, Catania ha subito un calo fisiologico del 10% circa.

QUOTAZIONI MEDIE: PREZZI AL MQ DI ABITAZIONI LIBERE, USATE E ABITABILI

Il mercato immobiliare: focus su Cagliari — 1 semestre 2009

Ufficio Stampa — Sun, 12 Jul 2009 23:00:00 +0000

A In base ai dati elaborati dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, anche Cagliari risente della crisi economica, con un mercato del mattone molto riflessivo in questo primo semestre del 2009.

Già nel 2008, Cagliari registrava una certa staticità rispetto alla media nazionale, con poco più di 7 mesi di media per vendere un immobile, a fronte di una media nazionale di 6,7 mesi. Ecco che questa situazione in quest’ultimo semestre è leggermente peggiorata, arrivando a poco meno di 8 mesi (7,9), con una media nazionale pressoché stabile (6,6 mesi).

Il responsabile Area del Gruppo Toscano di Cagliari, Giovanni Cuda, conferma la difficoltà da parte delle famiglie cagliaritane all’accesso al credito. Ciò ha prodotto una stasi marcata in termini di numero delle compravendite nel primo trimestre del 2009, con un dato negativo del 17,6%. La situazione è migliorata dal mese di aprile, in modo graduale, attestandosi oggi a –3,2% compravendite rispetto allo scorso anno.

La ripresa è legata anche al calo dei prezzi, che in questi mesi sono diminuiti di circa il 9,5% rispetto al 2008. A ciò, in sede di trattativa, i proprietari sono disposti ad accettare un ulteriore sconto medio di circa l’ 8% sulla richiesta iniziale, in modo da concludere più velocemente la trattativa.

Segnaliamo infine che il centro di Cagliari si conferma il quartiere più dinamico della città, sia in termini di numero di compravendite effettuate, sia in termini di tempi medi di vendita più bassi. Tale zona beneficia delle opere di riqualificazione da parte del comune, che da qualche anno è molto migliorato grazie agli investimenti pubblici. Inoltre, nel centro di Cagliari c’è grande offerta di metrature medio piccole (50 mq circa), molto richieste dai single e dalle giovani coppie.

Quartieri più dinamici: San Benedetto – Villanova, Centro, Sant’Avendrace
Quartieri più statici: Is Mirrionis, Ponte Urpino — Pineta, Amsicora — Fiera

QUOTAZIONI MEDIE: PREZZI AL MQ DI ABITAZIONI LIBERE, USATE E ABITABILI

Compravendite di Gruppo Toscano nel biennio 2007–2009

Enzo — Tue, 19 May 2009 23:00:00 +0000

Tra i commenti al post precedente sull’andamento delle compravendite immobiliari nei primi mesi del 2009, Pax ci ha chiesto l’andamento sul biennio 2007 — 2009.

Contro una media nazionale del –28,5% (fonte Agenzia del Territorio — PDF), le compravendite del Gruppo Toscano sono scese del –22%.

In particolare tra il primo quadrimestre 2007 e lo stesso periodo del 2008 si è registrato un calo del –12%, mentre tra il 2008 e il 2009, sempre considerando i primi quattro mesi dell’anno, la flessione è stata del –11%.

Update: ~~abbiamo aggiunto anche un grafico, stiamo diventando bravi con i dati vero?~~
Update 2: abbiamo riaggiornato il grafico con i dati sul biennio

Toscano e media nazionale. Come vanno le compravendite?

Enzo — Thu, 14 May 2009 23:00:00 +0000

Come sta andando il mercato immobiliare italiano nel 2009? A questa domanda ha risposto un comunicato stampa dell’Agenzia del Territorio, pubblicato un paio di giorni fa, riassumendo i dati sull’andamento dei volumi delle compravendite immobiliari effettuate in Italia nel primo trimestre del 2009.

Nel settore residenziale si parla di un decremento del –18,7% rispetto allo stesso periodo del 2008. Sicuramente un trend negativo, come già emergeva dalle previsioni anche degli scorsi anni , precisamente a partire dal secondo semestre 2006, sempre secondo l’Agenzia del Territorio.

Anche gli ultimissimi dati in nostro possesso (aggiornati al 30 aprile) confermano la tendenza dell’andamento, ma con una contrazione più contenuta rispetto alla media nazionale.
Nella prima parte dell’anno la diminuzione delle compravendite, relativamente agli immobili trattati da Gruppo Toscano è stata del –11,56% rispetto allo stesso periodo di un anno fa. Un trend in decremento ma con una situazione più positiva rispetto alla media nazionale.

Eccovi il commento del nostro presidente, il Dott. Ilario Toscano, in esclusiva per gli amici del blog:

“Un dato che ci conforta come gruppo, considerando l’andamento nazionale e che trova una spiegazione nella situazione economica mondiale. Con la crisi l’accesso al credito per comprare casa è diventato più difficile. Mentre fino a qualche anno fa, ottenere un mutuo al 100% era relativamente facile, ora le banche sono diventate molto più selettive e meno propense alla concessione di mutui.

Oggi anche in possesso di tutti i requisiti finanziari, non è automatico che si riesca ad ottenere un mutuo e ciò ha un riflesso molto incisivo sulle compravendite.

Sembra di essere tornati alla situazione di mercato di 10–15 anni fa, prima del credito facile, quindi quella attuale è una sorta di ritorno alla normalità per un mercato che tratta un bene importante come la casa. Da qualche anno le previsioni sono continuamente negative, e prevedo un’inversione di tendenza a partire dal 2010.”

Taglio piccolo, taglio medio o taglio grande? Come cambiano le preferenze degli italiani in tempi di crisi

Ufficio Stampa — Sun, 19 Apr 2009 23:00:00 +0000

In base ai dati raccolti nei primi 3 mesi del 2009 (dal 1/1/09 al 31/03/09) dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, il mercato immobiliare italiano registra una diminuzione dei prezzi. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7–8% circa a livello nazionale. Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari.

Nel 2002, gli italiani prediligevano i cosiddetti tagli piccoli, cioè fino a 65 mq, in quanto il 40% delle abitazioni compravendute dal Gruppo era appartenente a questa tipologia, mentre il 35% degli italiani optava per il trilocale, il tipico taglio medio, la cui metrature è compresa tra i 65 e i 120 mq. Il 25% delle preferenze, infine, era rivolta alle abitazioni di ampia metratura, cioè oltre i 125 mq. Era evidente un’equa distribuzione della domanda tra le tipologie di metratura disponibili.

Il “taglio medio”(compreso tra 65 mq e 120mq) — Questa tipologia rappresenta l’oggetto dei desideri degli italiani: rispetto all’analisi del 2002 ha subito un incremento del 17%, arrivando ad assorbire ben il 52% delle compravendite immobiliari. Tra questi, il 61% è costituito da abitazioni inferiori ai 100 mq. Ciò è ovviamente avvenuto a discapito degli altri 2 tagli principali: il taglio grande ha subito un calo del 7% mentre il taglio piccolo del 10%.

Le grandi metrature (oltre 125 mq) — Rappresentano il 18% degli acquisti degli italiani e hanno subito un calo del 7% rispetto al 2002. Questo dato conferma che in Italia la ricchezza si è concentrata, in questi ultimi anni, a discapito della classe media, che vede di molto diminuito il proprio potere d’acquisto e non può più permettersi di acquistare appartamenti di grandi dimensioni, soprattutto nei capoluoghi di provincia.

I monolocali e i bilocali (fino a 65 mq) — Questa tipologia di abitazione è tipicamente acquistata per investimento, oppure da single o giovani coppie. Il “taglio piccolo” ha registrato un crollo del 10% rispetto al 2002, rappresentando nel 2009 il 30% dell’offerta complessiva. Sotto il profilo dell’offerta, rileviamo che coloro che negli anni scorsi hanno investito nel mattone oggi sono poco propensi al disinvestimento, poiché in questo contesto di crisi finanziaria gli immobili rappresentano uno degli investimenti più sicuri. Sotto il profilo della domanda, il calo è da attribuire a rilevanti mutamenti sociali subiti negli ultimi anni in Italia. Evidenziamo quindi il diffondersi del cosiddetto “precariato” per i giovani, che li induce a comprare casa ad un’età superiore rispetto a pochi anni fa, quando le esigenze personali difficilmente si conciliano con un’abitazioni di dimensioni così ridotte. Inoltre il precariato fa sì che i giovani italiani, se optano per “uscire” dalla casa paterna, non possiedono le garanzie personali tali da accendere un mutuo e, di conseguenza, sono indotti nella maggioranza dei casi a scegliere un contratto d’affitto.