Infiltrazioni in un appartamento
feb 27, 2012 Approfondimenti legali
Frequenti sono i contrasti originati dalle infiltrazioni d’acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell’edificio. Una tematica possiamo dire variegata. In siffatte situazioni la reazione immediata del condomino è quella di informare l’amministratore e di pensare subito al risarcimento dei danni che riceverà.Un nostro lettore ha infatti avuto la suddetta reazione a seguito di rilevanti infiltrazioni subite.
La responsabilità del Condominio però non sempre è così evidente ed immediata proprio per la non facile individuazione delle cause delle infiltrazioni medesime, potendosi esse verificare anche a seguito di lavori fatti eseguire in singoli appartamenti.
Ecco spiegata la copiosa giurisprudenza formatasi sul punto. La norma cui si fa riferimento in simili situazioni è l’art. 2051 c.c. rubricato: “Danno cagionato da cosa in custodia”. Il Condominio è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni avendone esso la custodia, salvo che non provi il caso fortuito. Il nostro lettore quindi al fine di poter addebitare la responsabilità del fatto al Condominio, dovrà provare la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.
Ciò comporterà la conseguenza che il Condominio dovrà risarcire il danno provocato, intendendosi con ciò l’obbligo di far eseguire i lavori di ripristino dello stato dei luoghi prima delle infiltrazioni e quindi anche con il pagamento degli arredi (quadri, tappeti, tendaggi), naturalmente qualora dovessero essere rimasti danneggiati.
E’ peraltro opportuno sottolineare come la carenza o eventuali difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentino “caso fortuito”, esimente della responsabilità della custodia, bensì fondamento giustificativo dell’obbligazione risarcitoria.
Sul contenuto risarcitorio recente giurisprudenza di merito ha anche riconosciuto ad un condomino il risarcimento del danno non patrimoniale, inteso come pregiudizio oggettivamente accertabile che altera le abitudini del soggetto danneggiato ed i suoi assetti relazionali (Trib. Firenze sent. n. 147/2011). Non è questo il caso del nostro
lettore.
Ma andando a concludere, spostiamo l’attenzione sulle ipotesi in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di tubazioni interne all’appartamento di altro condomino che potrebbero sembrare di semplice individuazione mentre in pratica si potrebbero dimostrare di incerta oltre che problematica soluzione.
L’essenziale è provare che la cosa sia causa diretta del danno e colui chiamato a rispondere del danno abbia un effettivo potere fisico sulla cosa. Proprio su tali presupposti di responsabilità di custodia sono stati ritenuti responsabili proprietari di appartamenti in cui furono eseguiti lavori di ristrutturazione, così come è stata invece esclusa una tale responsabilità, nel caso di mancanza di prova del nesso eziologico tra il danno ed il bene in custodia o dell’evento dannoso (infiltrazioni) e dell’esistenza del danno risarcibile. Dal succinto resoconto fornitoci dal nostro lettore riteniamo di dovergli consigliare di esperire il rimedio dell’Accertamento Tecnico Preventivo anche in vista di un eventuale giudizio per responsabilità da intraprendere. Ma ciò formerà oggetto di un nostro prossimo articolo.
Tags: Approfondimenti legali, condominio, danno, infiltrazioni
Il regolamento di condominio
mag 3, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Il regolamento di condominio è l’insieme delle norme finalizzate all’uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese, nonché delle regole per la tutela del decoro dell’edificio e di quelle che riguardano l’amministrazione (art. 1138, co. 1, c.c.).
L’obbligo di adottare il regolamento di condominio sussiste se vi sono almeno 11 condomini.
Negli altri casi, l’adozione del regolamento è facoltativa e la gestione delle parti comuni dell’edificio può essere regolamentata con altri strumenti, ad es. attraverso semplici delibere assembleari assunte volta per volta.
Esso, può avere origine contrattuale (è il caso del costruttore che lo sottopone in sede di vendita agli acquirenti) o assembleare, ed esige la forma scritta.
L’iniziativa per la stipulazione del regolamento è rimessa a ciascuno dei condomini. Analogamente, ciascun condomino potrà attivarsi per la revisione e l’aggiornamento di quello già esistente (es., per la revisione delle tabelle condominiali).
In caso di rigetto della richiesta di formazione del regolamento di condominio, il condominio interessato potrà impugnare tale delibera di rigetto davanti all’autorità giudiziaria. In tal caso, il regolamento adottato coattivamente per via giudiziaria ha efficacia vincolante per tutti i condomini dopo il passaggio in giudicato della sentenza che ne statuisce l’adozione.
Le previsioni contenute nel regolamento di condominio vincolano tutti coloro che vi risiedono (condomini ed usufruttuari) e coloro che utilizzano a qualsiasi titolo le singole proprietà (es., conduttori e comodatari).
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Installare le antenne tv sulle proprietà altrui
gen 21, 2010 Approfondimenti legali
Da quando la tv digitale ha iniziato a prendere piede su quella analogica abbiamo ricevuto molte lettere da parte di proprietari di immobili che ci chiedevano chiarimenti in merito al problema delle antenne sugli edifici. (Come già accaduto per le richieste di informazioni sull’installazione delle antenne per la telefonia mobile, di cui abbiamo parlato qualche settimana fa).
Recentemente la Cassazione ha avuto modo di intrattenersi sul problema già dibattuto da anni, e oggetto di particolari interpretazioni che hanno visto coinvolti la libertà di pensiero e di parola.
Nel caso in specie, un condòmino aveva preteso di installare un’antenna di ricezione televisiva sul lastrico solare di proprietà esclusiva quando sarebbe stato diversamente possibile il posizionamento sul torrino (condominiale) della scala. Prima di “leggere” la decisione della Cassazione occorre richiamare la L. 554/40 con la quale si è inteso riconoscere il diritto del singolo condomino alla installazione di una antenna.
Secondo l’art. 1 i proprietari di uno stabile o appartamento non possono opporsi alla installazione nella loro proprietà di impianti aerei esterni destinati al funzionamento di apparecchi radiofonici (televisivi) appartenenti ad altri condòmini.
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Tags: antenna, assemblea, condominio, diritto, installazione, modifiche condominiali, riunioni condominiali
Condominio e installazione di antenne per telefonia
dic 17, 2009 Approfondimenti legali
L’argomento che intendo esaminare, e che prende spunto da numerosi quesiti posti dai lettori del Toscano Case, risulta essere di grande attualità in considerazione degli effetti dell’inquinamento elettromagnetico sul quale tanto si discute contrapponendo le tesi più disparate.
Il discorso esulerà naturalmente dagli aspetti strettamente correlati con “il danno alla salute”, per affrontare invece specificamente le modalità di deliberazione dell’installazione su aree condominiali.
In particolare, prenderemo in esame il caso sottoposto da un lettore il quale riferisce che nel condominio dove abita, l’assemblea condominiale — senza il consenso di tre condomini (tra i quali il nostro gentile lettore) — ha approvato la realizzazione nel locale ex caldaia (adibito, sino a prima della delibera, a sala per le riunioni condominiali) di una stazione radio per telefonia mobile nonchè l’edificazione sul lastrico solare condominiale di un traliccio per l’installazione dell’antenna ripetitore.
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Cos’è il CoHousing?
nov 12, 2009 Edilizia sostenibile e fonti rinnovabili
Il Cohousing è una particolare forma di convivenza condominiale, dove i condòmini decidono di condividere alcuni spazi e servizi comuni, rimanendo però autonomi nella gestione del proprio appartamento
Si tratta di un fenomeno ancora poco diffuso in Italia, nato intorno agli anni 60 nei paesi scandinavi, prima di estendersi successivamente anche nel resto del nord Europa (Belgio, Olanda, Inghilterra, Germania), ma ci sono numerosi casi anche in Nord America, Australia e Giappone.
Per una definizione precisa dobbiamo far riferimento al sito cohousing.it che riporta testualmente:
Le comunità di cohousing combinano l’autonomia dell’abitazione privata con i vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, auto in comune, palestre, stanze per gli ospiti, orti e giardini...) con benefici dal punto di vista sia sociale che ambientale.
Tipicamente consistono in un insediamento di 20–40 unità abitative, per famiglie e single, che si sono scelti tra loro e hanno deciso di vivere come una “comunità di vicinato” per poi dar vita – attraverso un processo di progettazione partecipata - alla realizzazione di un ‘villaggio’ dove coesistono spazi privati (la propria abitazione) e spazi comuni (i servizi condivisi).
Per approfondire questo tema, per dare un’occhiata ai progetti italiani e per comprendere meglio le motivazioni che spingono verso una scelta sociale di questo tipo, vi rimando all’esauriente cohousing.it, mentre gli amanti della carta potranno trovare le risposte che cercano su Cohousing e condomini solidali (Libro + Dvd) di Matthieu Lietaert, Terra Nuova Edizioni (acquistabile online).
Tags: cohousing, condominio, Edilizia, sostenibilità
Condominio: obbligo risarcitorio per infiltrazioni da una terrazza a livello
ott 1, 2009 Approfondimenti legali, Edilizia
Da una recente richiesta di chiarimenti avanzata da parte di alcuni lettori della nostra rivista mensile ToscanoCase, prendo l’iniziativa riferendo della questione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per la terrazza a livello in condominio.
La terrazza è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare un affaccio o ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata. Per queste sue caratteristiche ma ancor di più per la “litigiosa” realtà condominiale, negli anni si è pervenuti ad equipararla ad un lastrico solare o ad un tetto per spiegare e di conseguenza giustificare la ripartizione delle spese di manutenzione.
Cos’è un lastrico solare?
Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio il quale oltre a svolgere la funzione di tetto e quindi di protezione dell’edificio medesimo può essere utilizzato anche per altri usi accessori come solarium o come terrazzo. L’art. 1117 c.c. lo elenca tra gli oggetti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell’edificio, fatto salvo diverse disposizioni.
In linea generale tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono ripartite tra tutti i condomini pro quota in forza delle esistenti tabelle millesimali di proprietà. Sennonchè l’art. 1126 c.c. relativamente al lastrico solare dispone sul caso dell’uso esclusivo facendo le seguenti ripartizioni:
- 1/3 da parte di colui che ha in uso esclusivo il lastrico solare;
- 2/3 da parte dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.
Arrivati a questo punto possiamo procedere con i chiarimenti richiesti previe ulteriori precisazioni.
Innanzitutto richiamando giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Milano ha evidenziato il requisito da prendere in considerazione nel momento in cui ci si pone la domanda: Quando il terrazzo a livello deve essere equiparato per la ripartizione delle spese al lastrico solare?
Decidendo la Magistratura si è espressa specificando che sarà la valutazione della funzione svolta dal terrazzo a dirimere la questione, ovvero la suddetta equiparazione vi sarà allorchè il terrazzo assolverà anche all’essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell’edificio stesso (Trib. Milano, 20.05.2002).
Riassumendo, ai danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello soprastante, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal sopra citato art. 1126 c.c. (Cass. Civ., sez. III – n. 26239) ancorchè tale articolo disciplini il caso di uso esclusivo del lastrico solare.
Tags: condominio, diritto, legale, obbligo, risarcimento
Alla scoperta del “supercondominio”
set 22, 2009 Approfondimenti legali
Con il termine “supercondominio” (o condominio “orizzontale”) si vuole individuare il complesso di edifici, costituenti altrettanti condomini (“verticali”), tra loro separati, ma aventi in comune un certo numero di servizi, spazi aperti e/o altre strutture (es. centrali di riscaldamento, impianti di illuminazione, viali, cortili, giardini, strutture ricreative, etc.), così da poter essere considerati come un insieme unitario.
Il principale problema giuridico del super-condominio è quello di individuare la disciplina applicabile alle parti comuni esterne agli edifici che, molto spesso, assumono vasta importanza e significativo valore economico.
Occorre considerare che il problema si pone più per gli insediamenti sorti negli anni 60–70, dal momento che, per gli insediamenti di più recente costruzione si è provveduto a predisporre all’origine, oltre ai regolamenti condominali, anche un regolamento del super-condominio, provvisto di apposite tabelle millesimali, redatto e depositato da un notaio, e quindi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Non sempre, tuttavia, tali regolamenti hanno risolto i problemi di gestione dei “condomini orizzontali”.
I giuristi hanno variamente dibattuto sulla disciplina applicabile in materia, contrapponendosi con due tesi principali:
- la “tesi della comunione”, che vedrebbe applicabile estensivamente la disciplina della comunione sulla cosa in comproprietà di più soggetti (artt. 1100 e ss. del C.C.);
- la “tesi del condominio”, secondo cui troverebbe applicazione analogica la più specifica disciplina del condominio (artt. 1117 e ss. del C.C.).
La contrapposizione investe un rilievo pratico non di poco conto, se si osserva che la disciplina del condominio tende a regolare le parti di un edificio comuni ma inscindibili, e, invece nella comunione, ogni comproprietario può chiederne, ad esempio, lo scioglimento.
La contrapposizione investe anche le modalità di amministrazione del bene comune, laddove nella comunione tutti i partecipanti hanno diritto di amministrarlo, mentre nel condominio, se i condòmini sono più di quattro, deve essere nominato un amministratore.
In giurisprudenza, soprattutto in tema di amministrazione del super-condominio, sembra prevalere la “tesi del condominio”, ma è necessario chiarire che i giudici tendono ad analizzare con grande rigore la reale essenza e qualità delle parti supercondominiali, distinguendo tra parti realmente indispensabili ai condomìni e parti destinate alla loro maggior piacevolezza (es. piscine, campi da tennis, etc.), che rimarrebbero invece soggette alla disciplina ordinaria della comunione.
Anche il legislatore non è rimasto insensibile al tema. Il Parlamento sta infatti esaminando un disegno di legge che disciplina dettagliatamente il super-condominio e prevede, nella sostanza, la diretta applicabilità delle disposizioni sul condominio, oltre alla previsione di maggioranze qualificate per le deliberazioni super-condominiali, aderendo alla tendenza della giurisprudenza di considerare il condominio, più che un proprietario, un ente di gestione.
Sulla cosiddetta “riforma del super-condominio”, vi terremo informati prossimamente
Tags: casa, condominio, diritto, supercondominio
Una guida per vivere in condominio
giu 9, 2009 Mercato Immobiliare
E’ uscita qualche tempo fa una guida molto interessante destinata a chi acquista casa in un condominio. Al suo interno trovano risposta tutti i dubbi legati tradizionalmente al vivere in condominio: dai regolamenti di condominio alla gestione degli spazi comuni, dalla ripartizione delle spese alle famigerate assemblee.
Questo vademecum è stato stilato dal Consiglio Nazionale del Notariato e dall’ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari).
Se volete scaricarlo, lo trovate qui.
Tags: condominio, guida, immobili
