Ritardata restituzione dell’immobile in locazione e dirette conseguenze
gen 18, 2011 Approfondimenti legali
Un nostro lettore ci ha chiesto a quali conseguenze andrà incontro per non aver restituito alla scadenza l’immobile preso in locazione. Diciamo subito come l’obbligazione principale del conduttore, come disposto all’art. 1590 c.c., sia quella di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta.
Nel caso in cui non adempia all’obbligo imposto dalla legge, soccorre l’art. 1591 c.c. il quale ci dice che il conduttore in mora a restituire la cosa sarà tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
La specifica questione sottesa al menzionato articolo è stata oggetto di numerosissime pronunce giurisprudenziali dalle quali è senza dubbio desumibile un orientamento costante ed ormai consolidato, così sintetizzabile. Il conduttore, nel caso in cui non restituisca l’immobile locato, deve essere considerato in mora sin dal giorno della scadenza legale o convenzionale del contratto. Lo stesso pertanto è soggetto ad un duplice obbligo.
Innanzitutto, egli dovrà versare al locatore il corrispettivo così come pattuito, fino alla effettiva riconsegna dell’immobile. Tale obbligo discende pressoché automaticamente dalla morosità del conduttore lasciando libero il locatore dall’onere di provare il danno. Mentre per quel che riguarda per l’appunto la posizione del conduttore e per ciò ci rivolgiamo al nostro lettore (invitandolo a farlo), egli dovrà porre in essere l’attività consistente nella incondizionata restituzione delle chiavi ovvero nell’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore. In secondo luogo, il conduttore sarà inoltre tenuto a risarcire l’eventuale maggior danno patito dal locatore. Questo obbligo rispetto al primo differisce sotto peculiari aspetti. Quel che qui interessa riguarda l’onere della prova. Più rigorosa per il maggior danno in quanto come ha chiarito la Suprema Corte l’obbligazione risarcitoria presuppone una precisa e puntuale dimostrazione del danno a carico del locatore.
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Tags: art. 1591 c.c., immobile, locazione, restituzione immobile
Usufrutto e Locazione
apr 27, 2010 Approfondimenti legali, Mercato Immobiliare, Mutui e temi economici
Nel corso dell’ultimo “Seminario Notarile” tenutosi a Roma mi è stato posto il seguente, interessante quesito: l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile che ne forma oggetto? In caso affermativo, cosa succede se la durata della locazione eccede quella dell’usufrutto (ad esempio, per l’intervenuta morte dell’usufruttuario)?
Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog la risposta al quesito:
a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;
b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).
c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).
A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.
Irpef e Ici, le tasse sulla casa
dic 9, 2009 Mutui e temi economici
Le tasse e le imposte sono un argomento già abbastanza “sgradevole” per tutti, figuriamoci se ad alimentare i malumori ci si mette anche un linguaggio tecnico e complesso che aumenta la confusione. Per rimediare a questo, ho raccolto e semplificato all’osso due delle imposte più “famose”, almeno nel mondo immobiliare: Ici e Irpef.
L’Ici e l’Irpef, come qualunque proprietario di un immobile conosce bene, sono due diversi tipi di imposta. Il primo di questi grava esclusivamente sugli immobili, mentre il secondo colpisce il reddito delle persone fisiche, e quindi anche il reddito prodotto dall’immobile.
L’Irpef colpisce il reddito prodotto dal fabbricato nel caso in cui questo sia locato, quantificabile nell’85% del canone di affitto. Nel caso in cui, invece, l’immobile resti a disposizione del proprietario, l’Irpef grava sul reddito presunto, calcolato sulla base della rendita catastale. La rendita catastale non è altro che il valore attribuito dal Fisco ad ogni unità immobiliare.
Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, l’Irpef non si paga. Se invece l’immobile non è l’abitazione principale, ma una seconda casa, la rendita catastale viene aumentata di un terzo rispetto al valore reale.
L’Ici (Imposta comunale sugli immobili) è un’aliquota che viene stabilita ogni anno dai comuni, e rappresenta probabilmente la voce di bilancio in entrata più cospicua per i comuni. L’Ici grava su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ma non sulla prima casa, a seguito della sua abolizione avvenuta nel 2008. In caso in cui un immobile risulti sfitto, l’aliquota Ici viene solitamente aumentata.
Tags: fabbricato, fisco, ici, immobile, irpef, prima casa, reddito, tasse, terreno
Il caso: accordi per la rinconsegna di un immobile locato
mar 20, 2009 Approfondimenti legali
Qualche tempo fa un gentile lettore del nostro mensile Toscano Case ci ha scritto:
“Nel corso della procedura di licenza per finita locazione, il proprietario dell’immobile, mi ha proposto un accordo con il quale mi concederebbe una dilazione di due anni nella riconsegna, a fronte di un versamento a titolo di occupazione senza titolo, di una somma mensile di entità superiore a quella che è il canone convenzionale. Sarebbe valido un tale accordo?”
Nel corso delle procedure esecutive per rilascio di immobili locati (siano esse per finita locazione o anche, in verità più di raro, per morosità), capita che talvolta il locatore ed il conduttore raggiungano un accordo sulle modalità di riconsegna del bene e sul canone medio tempore dovuto per il suo godimento.
Al fine di valutare la liceità o meno di tale intese appare necessario indagare la natura stessa dell’accordo conciliativo che non può mai essere considerato quale negozio autonomo, avente una propria struttura e funzione. Sulla base di tale premessa il Tribunale di Roma ha di recente affrontato e risolto un caso analogo a quello oggi proposto dal nostro lettore.
Gli accordi tra le parti consistevano da una parte in una rinuncia all’azione esecutiva di rilascio sulla base del titolo per finita locazione già ottenuto e dall’altra in una definizione preventiva del risarcimento del danno derivante appunto dall’occupazione senza titolo del conduttore.
Il Tribunale ha preliminarmente escluso che nel caso di specie si potesse comunque ravvisare la stipula di un nuovo contratto di locazione, in quanto l’intenzione delle parti era proprio quella di escludere un accordo che comportasse il ripristino di una situazione contrattuale di locazione.
Dall’altro lato era evidente che in tal modo, attraverso l’uso di simili accordi negoziali, astrattamente non vietati, se singolarmente considerati, le parti avevano realizzato una situazione del tutto identica a quella di una locazione con durata inferiore ed un canone maggiore rispetto a quanto previsto dalle disposizioni della legge 431/98 (art. 2, 3° comma, c.d. “canone convenzionato”), nonostante il carattere di imperatività delle stesse in base al disposto dell’art. 13 della medesima legge.
Un accordo conciliativo di tale genere veniva pertanto interpretato dal Tribunale alla stregua di una transazione che, in quanto volta ad aggirare disposizioni vincolistiche sulla locazione, doveva ritenersi stipulata “in frode alla legge”, e quindi evidentemente nulla per illiceità della causa ai sensi dell’art. 1344 c.c..
