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Tra le tutele che il D. Lgs. 122/2005 garan­ti­sce agli acqui­renti di immo­bili in costru­zione, assume par­ti­co­lare impor­tanza il diritto di richie­dere il fra­zio­na­mento dell’ipoteca accesa dal costrut­tore sull’intero edi­fi­cio.

L’articolo 7 del sud­detto decreto ha infatti modi­fi­cato il comma sesto dell’art.39 del D.Lgs. n. 385/1993 (Testo Unico Bancario), esten­dendo all’acquirente, e non più quindi solo al mutua­ta­rio, il diritto di fra­zio­nare l’ipoteca.

Le dispo­si­zioni citate assu­mono un rilievo giu­ri­dico (ma soprat­tutto pra­tico) di gran­dis­sima impor­tanza, se si con­si­dera che esse rap­pre­sen­tano una espressa deroga al prin­ci­pio gene­rale dell’indivisibilità dell’ipoteca di cui all’art. 2809, comma secondo, c.c., che pre­vede la sus­si­stenza della stessa su tutti i beni vin­co­lati, su cia­scuno di essi e su ogni loro parte.

La deroga a favore dell’acquirente si spiega con l’intento delD.Lgs.n.122/2005 di met­tere in atto norme dirette a ren­dere effet­tivo il diritto al per­fe­zio­na­mento dei finan­zia­menti fon­diari ipo­te­cari, con­ce­dendo all’acquirente di otte­nere la sud­di­vi­sione del finan­zia­mento richie­sto dal costrut­tore all’opera, suben­trando pro quota (in pro­por­zione della por­zione immo­bi­liare acqui­stata) nel debito con­tratto dal costrut­tore verso l’istituto bancario.

E’ evi­dente la tutela dell’acquirente che sca­tu­ri­sce dal diritto al fra­zio­na­mento rico­no­sciu­to­gli: que­sti, infatti, non vedrà dipen­dere da una cir­co­stanza a lui estra­nea (l’integrale estin­zione del finan­zia­mento da parte del costrut­tore) la libe­ra­zione dal gra­vame ipo­te­ca­rio; e, soprat­tutto, non vedrà tra­vol­gere l’immobile acqui­stato dall’eventuale azione ese­cu­tiva che dovesse subire il costrut­tore in caso di moro­sità‚ come invece avver­rebbe nel caso in cui l’ipoteca rima­nesse, come per prin­ci­pio gene­rale, indivisa.