Novità “immobiliari” dalla manovra correttiva (D.L. 31/05/2010, n. 78)
set 23, 2010 Approfondimenti legali
Riportiamo di seguito le principali novità del D.L. 31/05/2010,n.78 (c.d.manovra correttiva), art. 19), che riguardano il nostro settore e che era giù stato affrontato precedentemente nel blog da Alessia. Read the rest of this entry »
Nell’ambito dell’aggiornamento del Catasto, si è previsto che“gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento,la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane,a pena di nullità‚oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari,della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari “ (art 19,co.14,che aggiunge la predetta norma,come comma 1-bis,della L.47/85, la legge del primo condono edilizio).
Tags: catasto, D.L. 31 maggio 2010, immobili, manovra correttiva, prezzo immobili
Agenti immobiliari e clienti: apriamo un dibattito
dic 3, 2009 Agente immobiliare, Mercato Immobiliare
Un approfondimento legale di qualche giorno fa, scritto dal nostro Giuseppe (Obbligo del mediatore alla corretta informazione), ha scatenato una vivace discussione sul ruolo del mediatore. I contendenti (si fa per dire) si sono divisi in due fazioni. Da un lato gli agenti immobiliari - Alessia e Massimo, credo del nostro gruppo — e dall’altro il nostro fedele lettore e commentatore Pax — interessato al settore immobiliare e a quanto pare con un’esperienza negativa con le agenzie immobiliari alle spalle — nel ruolo del cliente.
Invito tutti i lettori a leggere la discussione perché è davvero interessante e mi ha stimolato ad una riflessione sulla percezione dell’agente immobiliare da parte dei clienti.
L’aspetto più evidente della questione mostra come sia presente una certa diffidenza e riluttanza, da parte dei clienti, a riconoscere i meriti e il lavoro del mediatore. Agli agenti immobiliari viene imputato di non essere totalmente super-partes nella riuscita dell’affare ma di essere sbilanciati verso una delle due parti in causa (venditore e acquirente dell’immobile) e di non dare un servizio tale da giustificare la provvigione.
A queste incomprensioni intrinseche va aggiunto un quadro normativo che mi pare — da estraneo alla materia — poco nitido e con margini di interpretazione troppo ampi.
Gli appunti mossi dai clienti agli agenti mi fanno immaginare che alla base dell’incomprensione ci sia un difetto di comunicazione. Libero da influenze ideologiche o da qualsivoglia forma di campanilismo, credo che la categoria non sia riuscita a valorizzare al 100% il proprio lavoro e a farlo percepire in modo soddisfacente.
L’intera categoria è oggetto di discussione da sempre, e troppo spesso anche a causa di persone scorrette e disoneste — tanto tra gli agenti quanto tra i clienti, sia ben chiaro — e credo che un dibattito sincero possa solo contribuire a migliorare il lavoro degli agenti da un lato e le esperienze dei clienti dall’altro.
Quindi la vera domanda è:
cosa si può fare per abbattere l’aurea di sfiducia?
Buona discussione...
Tags: agente, Agente immobiliare, cliente, consulente, immobili, immobiliare, mediatore, Mercato Immobiliare
Piano casa: ora tocca ai comuni
nov 11, 2009 Edilizia, Mercato Immobiliare
Il provvedimento che si proponeva l’obiettivo di traghettarci fuori dalla crisi, pur avendo perduto per tempistica il suo scopo originario, continua a procedere, seppure molto lentamente. Anche se a quanto si legge sui giornali si cominciano a vedere i primi segnali di ripresa.
L’agenda aveva stabilito che le Regioni (competenti sul tema dell’ampliamento delle volumetrie) si dotassero di apposite leggi regionali entro la fine di luglio. In questo modo il provvedimento del Governo avrebbe assunto la funzione di direttiva — linea guida, mentre ciascuna regione poteva imporre limiti, stabilire deroghe e interpretare il piano casa regionale, secondo le caratteristiche del proprio territorio.
Mentre mancano all’appello 4 regioni: Molise, Campania, Calabria e Sicilia, nel frattempo le regioni che hanno approvato la legge hanno passato la palla ai Comuni, cui spetta l’ultima parola verso l’esecutività vera e propria.
I rebus da sciogliere sono ancora molti e gli effetti “benefici” di questo provvedimento governativo sono lontani dal concetto di emergenza che l’ha ispirato.
Come sempre, staremo a vedere.
Tags: casa, Edilizia, governo, immobili, Mercato Immobiliare, piano casa, regioni
Il piano casa dei giovani
set 4, 2009 Edilizia, Mercato Immobiliare
Pare che il Governo stia pensando ai giovani, al punto da presentare nel primo consiglio dei ministri dopo la ripresa estiva, un provvedimento dedicato all’edilizia riservata alle giovani coppie.
Appartamenti in affitto a basso costo con la possibilità di riscattare l’immobile, mutui a tassi ridotti e agevolazioni per giovani coppie dovrebbero essere gli argomenti oggetto del provvedimento. Il progetto dovrebbe far leva sull’iniziativa privata, individuando terreni demaniali e strutture esistenti da demolire e sostituire con fabbricati gradevoli, evitando forme di edilizia intensiva.
Secondo Berlusconi, le rate di mutuo saranno più basse dei canoni di locazione di mercato. Anche se non sono state note le garanzie richieste ai giovani.
Per quelle bisognerà aspettare qualche giorno.
Tags: giovani, governo, immobili, piano casa
Cominciano le vacanze
ago 6, 2009 Mondo Toscano
C’ è sempre qualcosa di magico quando si parla di vacanze, forse perchè ci si ricorda di quando finiva la scuola.
Insomma anche noi andremo in vacanza, e con noi anche il blog.
Arrivederci a settembre, con qualche novità 
Al via il Piano Casa: 100 mila alloggi in 5 anni
lug 21, 2009 Edilizia, Mercato Immobiliare
Dopo 9 mesi caratterizzati da un percorso non sempre privo di ostacoli, questa mattina il Governo ha annunciato la firma al decreto del Presidente del Consiglio denominato “Piano Casa”.
Di questo provvedimento abbiamo già parlato in passato sul blog, approfondendo soprattutto la questione degli incentivi sugli aumenti volumetrici.
A quanto pare nei prossimi 5 anni verranno realizzati 100 mila alloggi destinati a:
- famiglie a basso reddito
- anziani in condizioni di disagio
- studenti fuori sede
- giovani coppie
- immigrati regolari residenti in Italia da almeno 10 anni o nella stessa Regione da 5 anni
che potranno risultare assegnatari di una abitazione in affitto ad un canone sostenibile e sociale. Alcuni di questi alloggi, invece, saranno destinati a diventare case di proprietà.
Le locazioni non potranno avere durata inferiore a 25 anni a canone agevolato. Al termine gli appartamenti saranno venduti in prelazione agli inquilini. Non è esclusa, tuttavia, anche la cessione degli immobili sul mercato o l’offerta a Comuni ed ex Iacp.
Il Governo avrebbe stanziato 550 milioni di euro per questo provvedimento che dovrebbe portare un po’ di vivacità con ripercussioni positive sull’occupazione nel settore delle costruzioni, per un giro di affari complessivo che dovrebbe ammontare ad oltre 3 miliardi di euro.
Se venisse realizzato davvero, questo progetto indicherebbe il risveglio dello Stato nell’edilizia pubblica dopo 30 anni di immobilismo. Che ne pensate?
(via Edilportale.com)
Tags: Edilizia, governo, immobili, Mercato Immobiliare, piano casa, provvedimento
Prima delle vacanze, facciamo il punto sulla crisi
lug 17, 2009 Mercato Immobiliare
Il primo semestre del 2009 è ormai terminato e ci prepariamo al nostro meritato periodo di riposo estivo. Senza dubbio i primi mesi del 2009, così come quelli del 2008, sono stati un periodo molto impegnativo per gli operatori del mercato immobiliare. La crisi è stato un argomento all’ordine del giorno, che ha imperato in tutti i media d’informazione e ha condizionato la vita quotidiana di tutti quanti noi. In sintesi, il primo semestre del 2009 è stato un anno difficile, più competitivo, in cui si è acuita la crisi di liquidità già avvertita nel 2008. E probabilmente il cosiddetto annus horribilis del mattone non è del tutto concluso, sia in Italia, sia a livello internazionale.
Le crisi non sono mai augurabili, ma, nel momento in cui si è costretti ad affrontarle, sono profondamente convinto che possano anche rappresentare un’occasione positiva, per cambiare il passo rispetto ai competitors. Vediamo insieme quali possono essere le occasioni di questa crisi nel nostro mercato prima, e nel nostro Gruppo poi.
Purtroppo il ridimensionamento del mercato immobiliare c’è stato, sia in termini di numero delle compravendite rispetto al 2008, sia in termini di quotazioni immobiliari. Bisogna dire però che in parte è stato un calo fisiologico, in quanto negli anni precedenti i prezzi erano molto cresciuti per le precedenti crisi e per il cambio lira/ euro. Anzi, il mercato immobiliare nostrano ha confermato, rispetto a quanto è accaduto in altri settori dell’economia e della finanza in particolare, di avere solide basi, rappresentando un investimento saldo e sicuro.
Certo, la crisi non è ancora terminata e non possiamo giungere a conclusioni definitive, ma è indubbio che il mercato immobiliare italiano sia stato in grado di supportarne l’onda d’urto. L’andamento dei prezzi dei prossimi mesi sarà fondamentale per capire come e quando usciremo dal tunnel.
In questo contesto, come Gruppo Toscano abbiamo colto l’occasione per accelerare tutta una serie di prassi e procedure interne, volte a migliorare l’organizzazione delle nostre agenzie e la qualità del lavoro dei nostri collaboratori. Abbiamo in cantiere svariati progetti, alcuni dei quali vedranno la luce nel prossimo futuro, impattando positivamente anche sui clienti che si rivolgono al Gruppo Toscano.
Oggi più che mai, infatti, è importante investire nella qualità del servizio offerto al cliente.
Colgo l’occasione per ricordarvi anche alcune delle ultime iniziative già visibili dai clienti: in questi mesi abbiamo dato il via ad una nuova importante iniziativa di comunicazione, con la pubblicazione del magazine Guidobaldi, dedicato agli immobili di prestigio, e l’installazione dei totem multimediali nelle agenzie, sui quali scorrono le immagini delle nostre offerte più eleganti.
Il semestre è stato molto impegnativo, ma sono convinto che continuando a lavorare con serietà e professionalità, migliorando l’efficienza, l’organizzazione e la qualità del servizio si potrà uscire dal tunnel rafforzati.
Buone vacanze a tutti voi!
Tags: crisi, economia, immobili, Mercato Immobiliare, toscano, vacanze
La garanzia per i vizi della cosa venduta
lug 1, 2009 Approfondimenti legali
Il venditore deve garantire il compratore dai vizi della cosa venduta (art. 1476 c.c., n.3).
In particolare (art. 1490 c.c., co. 1), “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“.
I vizi devono essere di tale natura da
- rendere la cosa venduta inidonea all’uso cui è destinata;
- o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.
Tali vizi, inoltre, devono essere occulti.
Infatti, la garanzia non è dovuta se i vizi erano conosciuti al momento della conclusione del contratto, ovvero erano facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.).
I vizi, infine, devono essere preesistenti alla vendita o, almeno, derivare da cause preesistenti.
Oltre all’esclusione legale prevista dall’art. 1491 c.c., è possibile anche escludere la garanzia per vizi, totalmente o parzialmente, anche per patto espresso tra le parti. Occorre però ricordare che, ai sensi dell’at. art. 1490, co. 2, in tal caso l’esclusione della garanzia non opera qualora il venditore, in mala fede, abbia taciuto al compratore i vizi della cosa.
I rimedi esperibili dal compratore in caso di scoperta dei vizi sono due:
- chiedere la risoluzione del contratto;
- chiedere la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).
In ogni caso, il venditore della cosa viziata è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi di aver ignorato senza sua colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.).
Per poter esperire i suddetti rimedi, il compratore ha però l’onere, a pena di decadenza, di denunciare i vizi al venditore entro otto giorno dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito per contratto o per legge (art. 1495, co. 1, c.c.).
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. (art. 1495, co. 2, c.c.).
A parte l’onere della preventiva denuncia, l’azione del compratore (per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo) si prescrive in ogni caso entro un anno dalla consegna (art. 1495, co. 3, c.c.).
