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L’autunno e il mercato immobiliare (2 puntata)

set 8, 2009 Mercato Immobiliare

Vorrei inserirmi anche io nella discus­sione aperta nel post pubblicato qualche giorno fa da Enzo.
Sono assolutamente d’accordo con il mio collega quando afferma che sono siamo l’ente adatto per gli studi a cui si riferisce Nobear. Però lasciate che vi riporti alcuni appunti che ho preso qualche mese fa ad una conferenza sulla Finanza Immobiliare organizzata da Nomisma, in cui era ospite il profes­sor Rainer Masera, che spero che pos­sano contribuire al dibattito.

Si tratta come accennavo di appunti, e pertanto li riporto essenzialmente come spunti di rifles­sione per le nostre discus­sioni virtuali.

Allora, come primo dato, nes­sun economista è stato in grado di pre­vedere la portata dell’attuale crisi. Si pensava ad una crisi pas­seggera, di sicuro non dell’entità che abbiamo conosciuto.
La crisi, poi, è stata di natura finanziaria: e per questo vi chiedo di fare un piccolo passo indietro, provando a riepilogare che cosa è accaduto negli ultimi 10 anni, a partire dagli Stati Uniti.
Negli ultimi 10 anni, secondo Masera, vi sono 3 errori fondamentali che hanno dato origine alla grande crisi:
  • Le decisioni della politica americana di dare “una casa a tutti gli americani”, anche a coloro che non avevano abbastanza reddito. Il social housing non è in linea con la tradizione americana: pertanto con una scelta politica bipartisan, si affidò questo compito al mercato bancario. Il sistema consentiva finanziamenti del 100–110%, con una crescita contestuale dei prezzi. Non solo, quindi i mutui subprime di cui abbiamo sentito tanto parlare, ma tutto il sistema americano era drogato.
  • I mercati finanziari non si autoregolano: è neces­sario che i governi si addos­sino il proprio ruolo di “controllori”, dettando le regole del gioco.
  • Economie di scala e di scopo non si sono rivelate una buona scelta: le grandi banche internazionali stanno rivedendo le proprie strategie.
In questo contesto, l’economia reale ha iniziato a risentire i contraccolpi di questa ubriacatura liberista della finanza, con le conseguenze che tutti conosciamo, nei vari comparti dell’economia, mercato immobiliare compreso. Ecco che si sono diffusi i vari crolli dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti prima e in Europa poi.
Nei paesi meno finanziarizzati l’impatto della crisi sul PIL è stato più forte, come nel nostro paese. Ad oggi, inoltre, Italia e Svizzera sono gli unici paesi che non registrano cadute rilevanti dei prezzi, ma esclusivamente un crollo delle compravendite. Anche perché (e ciò è sicuramente valido per l’Italia) il mercato immobiliare italiano è molto poco finanziarizzato. Altro dato peculiare italiano è dato dal fatto che i vari settori dell’economia e le banche nostrane sono sottocapitalizzate: secondo il profes­sore, quando ci sarà una ripresa internazionale, i nodi italiani potrebbero venire al pettine. Gli Usa si stanno muovendo rapidamente nel risanamento dell’economia, mentre purtroppo in Europa c’è empasse nelle decisioni.

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L’autunno e il mercato immobiliare. Previsioni?

set 1, 2009 Mercato Immobiliare

Si sa che l’anno, quello vero, non comincia a gennaio ma a settembre. Rientrati dalle vacanze e con le pile ricaricate, è il momento di rimettersi a lavoro pianificando l’imminente futuro.

Che pre­visioni avete per questo nuovo anno immobiliare?

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Toscano e media nazionale. Come vanno le compravendite?

mag 15, 2009 Dati e ricerche, Mercato Immobiliare, Mondo Toscano


Come sta andando il mercato immobiliare italiano nel 2009? A questa domanda ha risposto un comunicato stampa dell’Agenzia del Territorio, pubblicato un paio di giorni fa, rias­sumendo i dati sull’andamento dei volumi delle compravendite immobiliari effettuate in Italia nel primo trimestre del 2009.

Nel settore residenziale si parla di un decremento del –18,7% rispetto allo stesso periodo del 2008. Sicuramente un trend negativo, come già emergeva dalle pre­visioni anche degli scorsi anni , pre­cisamente a partire dal secondo semestre 2006, sempre secondo l’Agenzia del Territorio.

Anche gli ultimis­simi dati in nostro pos­sesso (aggiornati al 30 aprile) confermano la tendenza dell’andamento, ma con una contrazione più contenuta rispetto alla media nazionale.
Nella prima parte dell’anno la diminuzione delle compravendite, relativamente agli immobili trattati da Gruppo Toscano è stata del –11,56% rispetto allo stesso periodo di un anno fa. Un trend in decremento ma con una situazione più positiva rispetto alla media nazionale.

Eccovi il commento del nostro pre­sidente, il  Dott. Ilario Toscano, in esclusiva per gli amici del blog:

“Un dato che ci conforta come gruppo, considerando l’andamento nazionale e che trova una spiegazione nella situazione economica mondiale. Con la crisi l’accesso al credito per comprare casa è diventato più difficile. Mentre fino a qualche anno fa, ottenere un mutuo al 100% era relativamente facile, ora le banche sono diventate molto più selettive e meno propense alla conces­sione di mutui.

Oggi anche in pos­sesso di tutti i requisiti finanziari, non è automatico che si riesca ad ottenere un mutuo e ciò ha un riflesso molto incisivo sulle compravendite.

Sembra di essere tornati alla situazione di mercato di 10–15 anni fa, prima del credito facile, quindi quella attuale è una sorta di ritorno alla normalità per un mercato che tratta un bene importante come la casa. Da qualche anno le pre­visioni sono continuamente negative, e pre­vedo un’inversione di tendenza a partire dal 2010.”

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Taglio piccolo, taglio medio o taglio grande? Come cambiano le preferenze degli italiani in tempi di crisi

apr 20, 2009 Comunicati stampa, Dati e ricerche

In base ai dati raccolti nei primi 3 mesi del 2009 (dal 1/1/09 al 31/03/09) dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, il mercato immobiliare italiano registra una diminuzione dei prezzi. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7–8% circa a livello nazionale. Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno pre­cedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari.
 
Nel 2002, gli italiani pre­diligevano i cosiddetti tagli piccoli, cioè fino a 65 mq, in quanto il 40% delle abitazioni compravendute dal Gruppo era appartenente a questa tipologia, mentre il 35% degli italiani optava per il trilocale, il tipico taglio medio, la cui metrature è compresa tra i 65 e i 120 mq. Il 25% delle pre­ferenze, infine, era rivolta alle abitazioni di ampia metratura, cioè oltre i 125 mq. Era evidente un’equa distribuzione della domanda tra le tipologie di metratura disponibili.
 
Il “taglio medio”(compreso tra 65 mq e 120mq) — Questa tipologia rappresenta l’oggetto dei desideri degli italiani: rispetto all’analisi del 2002 ha subito un incremento del 17%, arrivando ad assorbire ben il 52% delle compravendite immobiliari. Tra questi, il 61% è costituito da abitazioni inferiori ai 100 mq. Ciò è ovviamente avvenuto a discapito degli altri 2 tagli principali: il taglio grande ha subito un calo del 7% mentre il taglio piccolo del 10%.
 
Le grandi metrature (oltre 125 mq) — Rappresentano il 18% degli acquisti degli italiani e hanno subito un calo del 7% rispetto al 2002. Questo dato conferma che in Italia la ricchezza si è concentrata, in questi ultimi anni, a discapito della classe media, che vede di molto diminuito il proprio potere d’acquisto e non può più permettersi di acquistare appartamenti di grandi dimensioni, soprattutto nei capoluoghi di provincia.
 
I monolocali e i bilocali (fino a 65 mq) — Questa tipologia di abitazione è tipicamente acquistata per investimento, oppure da single o giovani coppie. Il “taglio piccolo” ha registrato un crollo del 10% rispetto al 2002, rappresentando nel 2009 il 30% dell’offerta comples­siva. Sotto il profilo dell’offerta, rileviamo che coloro che negli anni scorsi hanno investito nel mattone oggi sono poco propensi al disinvestimento, poiché in questo contesto di crisi finanziaria gli immobili rappresentano uno degli investimenti più sicuri. Sotto il profilo della domanda, il calo è da attribuire a rilevanti mutamenti sociali subiti negli ultimi anni in Italia. Evidenziamo quindi il diffondersi del cosiddetto “pre­cariato” per i giovani, che li induce a comprare casa ad un’età superiore rispetto a pochi anni fa, quando le esigenze personali difficilmente si conciliano con un’abitazioni di dimensioni così ridotte. Inoltre il pre­cariato fa sì che i giovani italiani, se optano per “uscire” dalla casa paterna, non pos­siedono le garanzie personali tali da accendere un mutuo e, di conseguenza, sono indotti nella maggioranza dei casi a scegliere un contratto d’affitto.

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Il Piano Casa alla volata finale

apr 2, 2009 Edilizia

Nel post che abbiamo dedicato al Piano Casa del Governo per rilanciare l’edilizia e mettere in circolo liquidità, abbiamo detto anche che non sono mancate le critiche in relazione a conflitti di competenze con le Regioni. Effettivamente questo conflitto è stato sollevato ed ha portato ad uno stop dell’iter legislativo.

La politica si è messa al lavoro ed è arrivata ad un’intesa tra il Governo e gli Enti Locali sulla base dell’approvazioni di apposite leggi regionali entro 90 giorni per consentire l’ampliamento del 20% della volumetria di edifici residenziali uni e bi– familiari.

Non sarà pos­sibile ampliare le abitazioni abusive, quelle situate centri storici e i condomini, mentre sarà pos­sibile ampliare le villette a schiera con giardino perchè considerate come case unifamiliari.

Il governo confida nella rapida approvazione delle leggi regionali. Se ci saranno regioni inadempienti, il governo utilizzerà i propri poteri sostitutivi, anche emanando decreti legge. Con un controllo da parte delle Regioni e degli enti locali, effettivamente il pericolo di una cementificazione selvaggia e il dilagare di forme di abusivismo edilizio paiono essere meno probabili.

In ogni caso il Governo ha inserito il provvedimento nel decreto legge sugli incentivi, su cui è stata posta la fiducia. Questo significa che, a meno di colpi di scena dell’ultim’ora, lunedì sera la Camera approverà il provvedimento.

Intanto vi segnalo il testo integrale dell’accordo tra Governo e Regioni.

Quanto a voi, ora che gli ostacoli sembrano essere superati, credete nell’utilità di questo provvedimento per il nostro settore?

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Il Piano Casa: che ne pensate?

mar 19, 2009 Architettura e ristrutturazioni, Edilizia, Mercato Immobiliare

Negli scorsi giorni i media hanno parlato del Piano Casa pre­visto dal Governo per uscire dalla crisi. Al momento pare che sia slittato a data da definirsi, ma resta un tema sempre attuale e all’ordine del giorno dell’agenda politica.

Tra le agevolazioni pre­viste dal provvedimento si è parlato anche di un piano di vendita delle case popolari agli attuali inquilini attraverso la conces­sione di mutui agevolati. Gli alloggi popolari interes­sati dovrebbero essere 5mila, ma le abitazioni potrebbero salire a 6mila considerando anche gli interventi di ricostruzione. A riscattare l’immobile in cui vive potrebbe essere un milione di persone che oggi vive nelle case popolari. La trasformazione dell’affitto in mutuo dovrebbe consentire di aumentare la ricchezza delle famiglie e sostenere i ceti più deboli, che potrebbero così acquistare la casa.

Ma non solo. Sono state pre­viste anche riduzioni burocratiche per l’aumento delle cubature. Una misura che consentirà di ampliare le abitazioni del 20% di cubatura con procedure semplificate rispetto al pas­sato, con le pratiche presso gli uffici statali che saranno sostituite da una perizia giurata.

Eppure non mancano le critiche, soprattutto in fatto di eventuali conflitti di competenze tra Stato e Regioni.

Io ancora non sono riuscito a farmi un’idea pre­cisa, ma cosa ne pensate? Davvero potrebbe stimolare investimenti ed aiutare ad uscire dalla crisi?

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