Casa familiare in locazione e separazione dei coniugi.
feb 18, 2011 Approfondimenti legali
Cosa succede quando il contratto di locazione della casa familiare è intestato ad uno solo dei coniugi e questi si separano? Può il coniuge intestatario del contratto riservarsi l’uso esclusivo della casa? L’art. 6 della legge n. 392/78 prevede espressamente il diritto di succedere nel contratto di locazione in favore del coniuge al quale venga assegnata la casa coniugale con provvedimento giudiziale nell’ambito di un procedimento di separazione o divorzio.
Il diritto a succedere nel rapporto di locazione spetta anche al coniuge a cui sia attribuito il diritto di permanere nella casa coniugale in base all’accordo di separazione consensuale o, nel caso di nullità del matrimonio, se tra i coniugi si è così stabilito. Anche la separazione di fatto comporta la successione nel contratto di locazione: nel caso in cui siano i coniugi a decidere di vivere separati con un accordo privato, conduttore sarà colui che permane nell’abitazione con il consenso dell’altro.
Sul tema è intervenuta anche la Corte Costituzionale, che già da tempo ha dichiarato l’illegittimità del citato art. 6 legge 392/78 nella parte in cui non prevedeva la successione nel contratto nel caso di cessazione della convivenza nell’ambito della famiglia di fatto.
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Tags: coniugi, contratto, corte costituzionale, diritto, legale, locazione
L’immobile dato in locazione può essere usucapito?
feb 4, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Sarà di certo capitato a qualcuno di noi sentir parlare di beni che non hanno un proprietario.
Ebbene un nostro lettore ci ha posto una domanda complessa alla quale cercheremo di dare una risposta proprio riguardo alla suddetta questione. Ci specifica in particolare di aver stipulato tempo fa un regolare contratto di locazione di immobile adibito a bar e di essere venuto a conoscenza pochi giorni fa della morte del locatore.
Innanzitutto dobbiamo soffermarci sulla questione successoria e concludere, laddove effettivamente il de cuius fosse deceduto senza lasciare eredi (e la prova deve essere adeguata e non superficiale), che sarà lo Stato ai sensi dell’art. 586 c.c. a succedere in assenza di altri eredi. E’ pacifico come in assenza di prova adeguata il complesso dei beni del de cuius verrà identificata come eredità giacente.
A questo punto è possibile affrontare la prima parte del quesito ovverosia potrebbe il nostro lettore usucapire l’immobile considerando l’assenza di eredi.
Sicuramente la risposta è negativa anche a prescindere dalla conoscenza o no di un diverso proprietario del bene e ciò perché secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, dal contratto di locazione discendono effetti esclusivamente personali e non reali. Ne consegue che il conduttore ha una mera detenzione dell’immobile locato la quale è del tutto inidonea ai fini dell’usucapione che presuppone invece una situazione di possesso (Cass. Viv. Sez. II, n. 2602/2001).
Meno netta è la soluzione sulla seconda parte del quesito e cioè usucapire nel caso di mancato versamento dei canoni di locazione. Non sono mancati dubbi sia in dottrina che in giurisprudenza se il mancato versamento dei canoni sia valutabile come possesso.
Tags: immobile in locazione, legale, locazione, successione, usucapione
Usufrutto e Locazione
apr 27, 2010 Approfondimenti legali, Mercato Immobiliare, Mutui e temi economici
Nel corso dell’ultimo “Seminario Notarile” tenutosi a Roma mi è stato posto il seguente, interessante quesito: l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile che ne forma oggetto? In caso affermativo, cosa succede se la durata della locazione eccede quella dell’usufrutto (ad esempio, per l’intervenuta morte dell’usufruttuario)?
Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog la risposta al quesito:
a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;
b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).
c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).
A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.
Condominio: obbligo risarcitorio per infiltrazioni da una terrazza a livello
ott 1, 2009 Approfondimenti legali, Edilizia
Da una recente richiesta di chiarimenti avanzata da parte di alcuni lettori della nostra rivista mensile ToscanoCase, prendo l’iniziativa riferendo della questione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per la terrazza a livello in condominio.
La terrazza è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare un affaccio o ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata. Per queste sue caratteristiche ma ancor di più per la “litigiosa” realtà condominiale, negli anni si è pervenuti ad equipararla ad un lastrico solare o ad un tetto per spiegare e di conseguenza giustificare la ripartizione delle spese di manutenzione.
Cos’è un lastrico solare?
Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio il quale oltre a svolgere la funzione di tetto e quindi di protezione dell’edificio medesimo può essere utilizzato anche per altri usi accessori come solarium o come terrazzo. L’art. 1117 c.c. lo elenca tra gli oggetti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell’edificio, fatto salvo diverse disposizioni.
In linea generale tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono ripartite tra tutti i condomini pro quota in forza delle esistenti tabelle millesimali di proprietà. Sennonchè l’art. 1126 c.c. relativamente al lastrico solare dispone sul caso dell’uso esclusivo facendo le seguenti ripartizioni:
- 1/3 da parte di colui che ha in uso esclusivo il lastrico solare;
- 2/3 da parte dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.
Arrivati a questo punto possiamo procedere con i chiarimenti richiesti previe ulteriori precisazioni.
Innanzitutto richiamando giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Milano ha evidenziato il requisito da prendere in considerazione nel momento in cui ci si pone la domanda: Quando il terrazzo a livello deve essere equiparato per la ripartizione delle spese al lastrico solare?
Decidendo la Magistratura si è espressa specificando che sarà la valutazione della funzione svolta dal terrazzo a dirimere la questione, ovvero la suddetta equiparazione vi sarà allorchè il terrazzo assolverà anche all’essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell’edificio stesso (Trib. Milano, 20.05.2002).
Riassumendo, ai danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello soprastante, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal sopra citato art. 1126 c.c. (Cass. Civ., sez. III – n. 26239) ancorchè tale articolo disciplini il caso di uso esclusivo del lastrico solare.
Tags: condominio, diritto, legale, obbligo, risarcimento
