Locazione di negozio ed autorizzazioni amministrative.
mar 7, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Chi prende in locazione un locale commerciale ha l’onere di verificare che le sue caratteristiche siano adeguate per lo svolgimento dell’attività che intende svolgere.
Così si è pronunciata la Suprema Corte di Cassazione in una recentissima sentenza (sentenza n. 1735, del 25 gennaio 2011).
Il futuro locatore, pertanto, deve accertarsi che gli enti preposti rilascino le autorizzazioni amministrative indispensabili per l’utilizzazione del bene.
Ne consegue che ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche dell’immobile.
La destinazione particolare del bene diventa pertanto rilevante,qual condizione di efficacia o elemento presupposto oppure obbligo assunto dal locatore, solo quando abbia formato oggetto di specifica pattuizione,non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione è stata stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità del bene.
Non è difficile intuire la portata pratica di tale interpretazione, laddove si consideri che generalmente l’apertura di un’attività commerciale esige considerevoli investimenti
Tags: amministrative, commerciale, locazione, negozio
Casa familiare in locazione e separazione dei coniugi.
feb 18, 2011 Approfondimenti legali
Cosa succede quando il contratto di locazione della casa familiare è intestato ad uno solo dei coniugi e questi si separano? Può il coniuge intestatario del contratto riservarsi l’uso esclusivo della casa? L’art. 6 della legge n. 392/78 prevede espressamente il diritto di succedere nel contratto di locazione in favore del coniuge al quale venga assegnata la casa coniugale con provvedimento giudiziale nell’ambito di un procedimento di separazione o divorzio.
Il diritto a succedere nel rapporto di locazione spetta anche al coniuge a cui sia attribuito il diritto di permanere nella casa coniugale in base all’accordo di separazione consensuale o, nel caso di nullità del matrimonio, se tra i coniugi si è così stabilito. Anche la separazione di fatto comporta la successione nel contratto di locazione: nel caso in cui siano i coniugi a decidere di vivere separati con un accordo privato, conduttore sarà colui che permane nell’abitazione con il consenso dell’altro.
Sul tema è intervenuta anche la Corte Costituzionale, che già da tempo ha dichiarato l’illegittimità del citato art. 6 legge 392/78 nella parte in cui non prevedeva la successione nel contratto nel caso di cessazione della convivenza nell’ambito della famiglia di fatto.
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Tags: coniugi, contratto, corte costituzionale, diritto, legale, locazione
L’immobile dato in locazione può essere usucapito?
feb 4, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Sarà di certo capitato a qualcuno di noi sentir parlare di beni che non hanno un proprietario.
Ebbene un nostro lettore ci ha posto una domanda complessa alla quale cercheremo di dare una risposta proprio riguardo alla suddetta questione. Ci specifica in particolare di aver stipulato tempo fa un regolare contratto di locazione di immobile adibito a bar e di essere venuto a conoscenza pochi giorni fa della morte del locatore.
Innanzitutto dobbiamo soffermarci sulla questione successoria e concludere, laddove effettivamente il de cuius fosse deceduto senza lasciare eredi (e la prova deve essere adeguata e non superficiale), che sarà lo Stato ai sensi dell’art. 586 c.c. a succedere in assenza di altri eredi. E’ pacifico come in assenza di prova adeguata il complesso dei beni del de cuius verrà identificata come eredità giacente.
A questo punto è possibile affrontare la prima parte del quesito ovverosia potrebbe il nostro lettore usucapire l’immobile considerando l’assenza di eredi.
Sicuramente la risposta è negativa anche a prescindere dalla conoscenza o no di un diverso proprietario del bene e ciò perché secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, dal contratto di locazione discendono effetti esclusivamente personali e non reali. Ne consegue che il conduttore ha una mera detenzione dell’immobile locato la quale è del tutto inidonea ai fini dell’usucapione che presuppone invece una situazione di possesso (Cass. Viv. Sez. II, n. 2602/2001).
Meno netta è la soluzione sulla seconda parte del quesito e cioè usucapire nel caso di mancato versamento dei canoni di locazione. Non sono mancati dubbi sia in dottrina che in giurisprudenza se il mancato versamento dei canoni sia valutabile come possesso.
Tags: immobile in locazione, legale, locazione, successione, usucapione
Ritardata restituzione dell’immobile in locazione e dirette conseguenze
gen 18, 2011 Approfondimenti legali
Un nostro lettore ci ha chiesto a quali conseguenze andrà incontro per non aver restituito alla scadenza l’immobile preso in locazione. Diciamo subito come l’obbligazione principale del conduttore, come disposto all’art. 1590 c.c., sia quella di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta.
Nel caso in cui non adempia all’obbligo imposto dalla legge, soccorre l’art. 1591 c.c. il quale ci dice che il conduttore in mora a restituire la cosa sarà tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
La specifica questione sottesa al menzionato articolo è stata oggetto di numerosissime pronunce giurisprudenziali dalle quali è senza dubbio desumibile un orientamento costante ed ormai consolidato, così sintetizzabile. Il conduttore, nel caso in cui non restituisca l’immobile locato, deve essere considerato in mora sin dal giorno della scadenza legale o convenzionale del contratto. Lo stesso pertanto è soggetto ad un duplice obbligo.
Innanzitutto, egli dovrà versare al locatore il corrispettivo così come pattuito, fino alla effettiva riconsegna dell’immobile. Tale obbligo discende pressoché automaticamente dalla morosità del conduttore lasciando libero il locatore dall’onere di provare il danno. Mentre per quel che riguarda per l’appunto la posizione del conduttore e per ciò ci rivolgiamo al nostro lettore (invitandolo a farlo), egli dovrà porre in essere l’attività consistente nella incondizionata restituzione delle chiavi ovvero nell’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore. In secondo luogo, il conduttore sarà inoltre tenuto a risarcire l’eventuale maggior danno patito dal locatore. Questo obbligo rispetto al primo differisce sotto peculiari aspetti. Quel che qui interessa riguarda l’onere della prova. Più rigorosa per il maggior danno in quanto come ha chiarito la Suprema Corte l’obbligazione risarcitoria presuppone una precisa e puntuale dimostrazione del danno a carico del locatore.
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Tags: art. 1591 c.c., immobile, locazione, restituzione immobile
Usufrutto e Locazione
apr 27, 2010 Approfondimenti legali, Mercato Immobiliare, Mutui e temi economici
Nel corso dell’ultimo “Seminario Notarile” tenutosi a Roma mi è stato posto il seguente, interessante quesito: l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile che ne forma oggetto? In caso affermativo, cosa succede se la durata della locazione eccede quella dell’usufrutto (ad esempio, per l’intervenuta morte dell’usufruttuario)?
Estendiamo ai nostri lettori di ToscanoBlog la risposta al quesito:
a) certamente l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile: l’art. 981 c.c. prevede infatti che egli “può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare”. L’usufruttuario ha però l’obbligo di “rispettare la destinazione economica della cosa”;
b) “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso dal tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto” (art. 999, co. 1, c.c.).
c) può succedere che l‘estinzione dell’usufrutto dipenda dal decorso del termine di durata previsto (e quindi non da morte dell’usufruttuario, o prescrizione per non uso ventennale, o riunione di usufrutto e proprietà nella stessa persona, o perimento della cosa — vedasi artt. 979 e 1014 c.c.): limitatamente a tale ipotesi, “le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto” (art. 999, co. 2, c.c.).
A parte il concetto di atto pubblico (quello redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede), che tutti abbiamo chiaro, rimane da chiedersi quando, per le finalità di cui sopra, una scrittura privata (quindi un semplice atto tra privati) può ritenersi di data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto: si può rispondere che la registrazione, che ha finalità anche (e soprattutto), fiscale, è certamente adempimento idoneo a dare certezza dell’anteriorità cui si ha interesse.
Il caso: accordi per la rinconsegna di un immobile locato
mar 20, 2009 Approfondimenti legali
Qualche tempo fa un gentile lettore del nostro mensile Toscano Case ci ha scritto:
“Nel corso della procedura di licenza per finita locazione, il proprietario dell’immobile, mi ha proposto un accordo con il quale mi concederebbe una dilazione di due anni nella riconsegna, a fronte di un versamento a titolo di occupazione senza titolo, di una somma mensile di entità superiore a quella che è il canone convenzionale. Sarebbe valido un tale accordo?”
Nel corso delle procedure esecutive per rilascio di immobili locati (siano esse per finita locazione o anche, in verità più di raro, per morosità), capita che talvolta il locatore ed il conduttore raggiungano un accordo sulle modalità di riconsegna del bene e sul canone medio tempore dovuto per il suo godimento.
Al fine di valutare la liceità o meno di tale intese appare necessario indagare la natura stessa dell’accordo conciliativo che non può mai essere considerato quale negozio autonomo, avente una propria struttura e funzione. Sulla base di tale premessa il Tribunale di Roma ha di recente affrontato e risolto un caso analogo a quello oggi proposto dal nostro lettore.
Gli accordi tra le parti consistevano da una parte in una rinuncia all’azione esecutiva di rilascio sulla base del titolo per finita locazione già ottenuto e dall’altra in una definizione preventiva del risarcimento del danno derivante appunto dall’occupazione senza titolo del conduttore.
Il Tribunale ha preliminarmente escluso che nel caso di specie si potesse comunque ravvisare la stipula di un nuovo contratto di locazione, in quanto l’intenzione delle parti era proprio quella di escludere un accordo che comportasse il ripristino di una situazione contrattuale di locazione.
Dall’altro lato era evidente che in tal modo, attraverso l’uso di simili accordi negoziali, astrattamente non vietati, se singolarmente considerati, le parti avevano realizzato una situazione del tutto identica a quella di una locazione con durata inferiore ed un canone maggiore rispetto a quanto previsto dalle disposizioni della legge 431/98 (art. 2, 3° comma, c.d. “canone convenzionato”), nonostante il carattere di imperatività delle stesse in base al disposto dell’art. 13 della medesima legge.
Un accordo conciliativo di tale genere veniva pertanto interpretato dal Tribunale alla stregua di una transazione che, in quanto volta ad aggirare disposizioni vincolistiche sulla locazione, doveva ritenersi stipulata “in frode alla legge”, e quindi evidentemente nulla per illiceità della causa ai sensi dell’art. 1344 c.c..
