L’apporto del mediatore: la posizione della giurisprudenza.
mag 27, 2010 Approfondimenti legali
Per maturare la provvigione, come tutti sappiamo, è necessario che, in concreto, l’affare sia stato concluso grazie all’intervento del mediatore.
Si tratta del così detto nesso di causalità, tema sul quale la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi varie volte, per chiarirne il significato.
Si è affermato, innanzitutto, che l’accordo raggiunto tra le parti deve essere il risultato materiale e diretto della prestazione svolta dall’agente, la quale risulta così essere l’antecedente necessario dell’affare (Cass. Civ. n. 7252/2005).
Ed anche che sussiste il nesso di causalità anche quando le parti avrebbero avuto scarse possibilità di incontrarsi e concludere l’affare senza l’intervento del mediatore, o quando comunque la sua attività abbia avuto il carattere della completezza (Cass. Civ. n. 9078/2001).
Inoltre: l’apporto del mediatore alla conclusione dell’affare può anche consistere semplicemente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente (Cass. Civ. n. 9884/2008) oppure nella semplice segnalazione dell’affare (Cass. Civ. n. 7253/2002), senza la necessità che l’opera del mediatore perduri sino alla conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 2136/2000).
In definitiva, ciò che veramente è necessario è che dalla semplice messa in relazione tra le due parti, ad opera del mediatore, sia stato stipulato il negozio, che altrimenti non sarebbe stato concluso (Cass. n. 9884/2008).
E’ pur vero che la prova del nesso causale non può, tuttavia, essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell’affare (Cass. Civ. n. 5760/1999); l’onere della prova grava quindi sul mediatore il quale può, comunque, avvalersi di testimoni.
In generale, non vi è invece nesso causale quando “c’è divergenza tra il contratto proposto dal mediatore e quello effettivamente stipulato dalle parti” (Cass. Civ. n. 4196/1996). Tuttavia, è stato ritenuto che quando il “il mediatore abbia messo in relazione le parti per una compravendita e queste abbiano poi stipulato un leasing, il mediatore ha diritto al compenso” (Cass. Civ. n. 11521/2008).
Non mancheremo di informarvi sull’evoluzione dell’interpretazione giurisprudenziale di un tema così centrale per la nostra attività.
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Il ruolo del mediatore: alcune precisazioni
dic 10, 2009 Agente immobiliare, Approfondimenti legali
Scrivo questo post a seguito delle discussioni scaturite dal mio precedente post “Obbligo del mediatore alla corretta informazione” per chiarire alcuni punti che a mio avviso non devono (non dovrebbero) essere messi in discussione.
Che lo si chiami dual o seller broker, un agente rimane un agente.
Quindi, a meno che non venga remunerato per le attività che compie, indipendentemente dalla conclusione dell’affare, è fisiologico che sia portatore di un interesse comunque finalizzato alla vendita.
Immaginate il caso di un agente di commercio mono-mandatario remunerato a provvigione, e ditemi se non è portatore di un interesse confliggente con quello del produttore a trovare, ad esempio, un acquirente non insolvente o, dall’altra parte con quello dell’acquirente ad avere elevate garanzie circa l’effettiva qualità della merce venduta.
Questo è un interesse del tutto legittimo, oltre che tutelato dalla legge. Per quello che so, anche nella tanto citata America è così. Senza scomodare più di tanto la Costituzione (art. 41), che garantisce e tutela l’iniziativa economica privata.
Forse dovremmo impostare la questione diversamente. E cioè, l’agente immobiliare non è in conflitto di interessi, semmai è un operatore del conflitto di interesse, che ha interesse ad appianare.
Infatti guadagna una provvigione solo se, grazie alla sua attività, questo conflitto si risolve, sfociando nella conclusione dell’affare.
Che poi, a seconda delle fasi di mercato, possa esistere una maggiore o minore forza contrattuale dell’una o dell’altra parte mediata, questo è un altro discorso, che dipende, più che dal mediatore, dall’andamento della domanda e dell’offerta. E’ pur sempre il mercato che esprime il prezzo, e non certo l’intermediario.
Il punto secondo me è un altro: cosa fa di un agente un buon agente?
Io non banalizzerei il dettato normativo.
Tutta la discussione nasce dall’obbligo legale di corretta informazione: dì alle parte tutto quello che sai o che dovresti sapere secondo una media diligenza professionale; non dire quello di cui non hai certezza; se lo dici, non darlo per certo ma fallo approfondire.
Non vi sembra già questa una buona cornice per il campo d’azione del mediatore?
Rispettare rigorosamente questa norma, mi sembra un buon inizio.
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Agenti immobiliari e clienti: apriamo un dibattito
dic 3, 2009 Agente immobiliare, Mercato Immobiliare
Un approfondimento legale di qualche giorno fa, scritto dal nostro Giuseppe (Obbligo del mediatore alla corretta informazione), ha scatenato una vivace discussione sul ruolo del mediatore. I contendenti (si fa per dire) si sono divisi in due fazioni. Da un lato gli agenti immobiliari - Alessia e Massimo, credo del nostro gruppo — e dall’altro il nostro fedele lettore e commentatore Pax — interessato al settore immobiliare e a quanto pare con un’esperienza negativa con le agenzie immobiliari alle spalle — nel ruolo del cliente.
Invito tutti i lettori a leggere la discussione perché è davvero interessante e mi ha stimolato ad una riflessione sulla percezione dell’agente immobiliare da parte dei clienti.
L’aspetto più evidente della questione mostra come sia presente una certa diffidenza e riluttanza, da parte dei clienti, a riconoscere i meriti e il lavoro del mediatore. Agli agenti immobiliari viene imputato di non essere totalmente super-partes nella riuscita dell’affare ma di essere sbilanciati verso una delle due parti in causa (venditore e acquirente dell’immobile) e di non dare un servizio tale da giustificare la provvigione.
A queste incomprensioni intrinseche va aggiunto un quadro normativo che mi pare — da estraneo alla materia — poco nitido e con margini di interpretazione troppo ampi.
Gli appunti mossi dai clienti agli agenti mi fanno immaginare che alla base dell’incomprensione ci sia un difetto di comunicazione. Libero da influenze ideologiche o da qualsivoglia forma di campanilismo, credo che la categoria non sia riuscita a valorizzare al 100% il proprio lavoro e a farlo percepire in modo soddisfacente.
L’intera categoria è oggetto di discussione da sempre, e troppo spesso anche a causa di persone scorrette e disoneste — tanto tra gli agenti quanto tra i clienti, sia ben chiaro — e credo che un dibattito sincero possa solo contribuire a migliorare il lavoro degli agenti da un lato e le esperienze dei clienti dall’altro.
Quindi la vera domanda è:
cosa si può fare per abbattere l’aurea di sfiducia?
Buona discussione...
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Obbligo del mediatore alla corretta informazione
nov 28, 2009 Approfondimenti legali
L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, previsto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:
- in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
- in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.
In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).
Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espressamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.
L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necessariamente ritenersi rilevante per il richiedente.
In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rassicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pretendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.
D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pretendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita.
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Diritto alla provvigione e pluralità di mediatori
ott 22, 2009 Agente immobiliare, Approfondimenti legali
L’art. 1758 c.c. disciplina il caso della attività di mediazione svolta da più soggetti: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
Ma quando, in concreto, può dirsi ricorrere tale fattispecie? Solo quando più mediatori abbiano cooperato scientemente? O anche quando abbiano agito l’uno all’insaputa dell’altro? La risposta si ricava indirettamente dal testo della norma, che in realtà focalizza l’attenzione sul tema dell’apporto causale dei vari mediatori alla conclusione dell’affare.
In definitiva, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, non è necessario un accordo tra i mediatori, ma che gli stessi abbiano invece dato un effettivo apporto causale alla conclusione dell’affare.
E ciò, secondo la Giurisprudenza prevalente, anche quando l’uno agisca all’insaputa dell’altro. In questo senso, sempre in Giurisprudenza, è stato negato il diritto alla provvigione al mediatore che si sia limitato a segnalare l’affare ad un altro collega che abbia poi provveduto a far concludere l’affare.
Ovviamente, è fatto salvo il patto contrario che prevedesse il riconoscimento di un corrispettivo a favore dell’agenzia segnalante.
A questo punto dobbiamo domandarci come si determina invece la quota di provvigione cui ha diritto il mediatore che abbia fatto concludere l’affare insieme ad altre agenzie. Anche qui, la norma non lo stabilisce chiaramente. L’opinione prevalente è che debba escludersi, in assenza di diverso patto, che gli agenti abbiano diritto a quote di pari importo.
Coerentemente con la già richiamata ratio della norma, che premia l’effettivo contributo causale e non il mero intervento operativo, la quota spettante ad ogni mediatore deve essere invece rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno di essi.
Ed ancora: quando il cliente può dirsi liberato dal debito provvigionale?
Sempre in via interpretativa, si deve ritenere che la parte che si sia avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota che gli spetta: il credito dei vari mediatori, infatti, non può qualificarsi di per sé come solidale (si è detto, infatti, che il diritto alla quota provvisionale sussisterebbe anche quando un mediatore agisse all’insaputa dell’altro).
Come si vede, il fenomeno della pluralità di mediatori, pur riconosciuto dalla legge, ingenera una serie di questioni non di poco conto, soprattutto in relazione all’accertamento di fatto dell’entità dell’effettivo apporto causale di ogni singolo mediatore e, quindi, della determinazione della quota di provvigione spettante, con comprensibile rischio di alta conflittualità.
Un motivo in più per ritenere l’uso della forma scritta e della clausola di esclusiva, da sempre cardini del metodo operativo Toscano, un fattore di chiarezza e trasparenza, di cui beneficia lo stesso cliente, nelle negoziazioni immobiliari concluse per il tramite del mediatore.
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