Obbligo del mediatore alla corretta informazione
nov 28, 2009 Approfondimenti legali
L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, preÂvisto all’art. 1759 c.c., si sostanzia:
- in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
- in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.
In questo senso si è espresso di recente il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cass. n. 16009/2003, Cass. 6714/2001, Cass. 6389/2001).
Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espresÂsamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilitĂ dell’immobile, in realtĂ privo di tale certificazione.
L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilitĂ , bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necesÂsariamente ritenersi rilevante per il richiedente.
In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rasÂsicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, preÂtendendo un approfondimento del tema, chiedendo l’esibizione del certificato al venditore. Oppure, decidere di abbandonare le trattative.
D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure preÂtendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilitĂ entro la data dell’atto definitivo di vendita.
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Condominio: obbligo risarcitorio per infiltrazioni da una terrazza a livello
ott 1, 2009 Approfondimenti legali, Edilizia
Da una recente richiesta di chiarimenti avanzata da parte di alcuni lettori della nostra rivista mensile ToscanoCase, prendo l’iniziativa riferendo della questione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per la terrazza a livello in condominio.
La terrazza è una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare un affaccio o ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata. Per queste sue caratteristiche ma ancor di più per la “litigiosa” realtà condominiale, negli anni si è pervenuti ad equipararla ad un lastrico solare o ad un tetto per spiegare e di conseguenza giustificare la ripartizione delle spese di manutenzione.
Cos’è un lastrico solare?
 Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio il quale oltre a svolgere la funzione di tetto e quindi di protezione dell’edificio medesimo può essere utilizzato anche per altri usi accesÂsori come solarium o come terrazzo. L’art. 1117 c.c. lo elenca tra gli oggetti di proprietĂ comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell’edificio, fatto salvo diverse disposizioni.
In linea generale tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono ripartite tra tutti i condomini pro quota in forza delle esistenti tabelle millesimali di proprietà . Sennonchè l’art. 1126 c.c. relativamente al lastrico solare dispone sul caso dell’uso esclusivo facendo le seguenti ripartizioni:
- 1/3 da parte di colui che ha in uso esclusivo il lastrico solare;
- 2/3 da parte dei condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.
Arrivati a questo punto posÂsiamo procedere con i chiarimenti richiesti preÂvie ulteriori precisazioni.
Innanzitutto richiamando giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Milano ha evidenziato il requisito da prendere in considerazione nel momento in cui ci si pone la domanda: Quando il terrazzo a livello deve essere equiparato per la ripartizione delle spese al lastrico solare?
Decidendo la Magistratura si è espressa specificando che sarà la valutazione della funzione svolta dal terrazzo a dirimere la questione, ovvero la suddetta equiparazione vi sarà allorchè il terrazzo assolverà anche all’essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell’edificio stesso (Trib. Milano, 20.05.2002).
Riassumendo, ai danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello soprastante, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal sopra citato art. 1126 c.c. (Cass. Civ., sez. III – n. 26239) ancorchè tale articolo disciplini il caso di uso esclusivo del lastrico solare.
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