Il diritto di prelazione immobiliare
gen 24, 2012 Approfondimenti legali
Un nostro lettore ci ha esposto una questione che riteniamo interessante discutere poichè richiama il diritto di prelazione, la cui applicazione al di fuori di pochi casi più conosciuti ed espressamente previsti da alcune norme (prelazione legale) porta spesso a facili confusioni.
La questione è la seguente: tre fratelli hanno ricevuto in donazione dai genitori un terreno edificabile; negli anni sul terreno sono state edificate tre villette, con muri comunicanti ed altre parti in comune ed i fratelli se le sono attribuite una ciascuno e vi abitano sia pure senza un formale frazionamento e divisione.
Uno dei fratelli, navigando in cattive acque, decide di vendere la villetta ove abita e che è posta al centro del complesso. Gli altri due, non volendo che estranei possano acquistarla, e ritenendo di vantare un diritto prelazione sulla porzione immobiliare suddetta, pretendono di essere preferiti nei confronti di altri possibili acquirenti.
Senza dubbio alcuno, diciamo al nostro lettore come da un lato i due fratelli non possano legittimamente vantare alcun diritto di prelazione, ma del pari colui che vuole vendere al massimo potrà vendere la propria quota indivisa e non certo la villetta ove abita. Anche nel caso di vendita di quota, comunque, la prelazione non opererà, a meno che i tre fratelli non abbiano precedentemente ed espressamente convenuto in tal senso.
Sappiamo che attraverso la prelazione una parte attribuisce all’altra il diritto ad essere preferita ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui si determini a stipulare un determinato contratto.
Pertanto, salvo l’esistenza di una specifica norma ovvero di un patto espresso in forma contrattuale tra le parti (e come detto nello specifico caso il nostro lettore non ne ha fatto menzione), il diritto di prelazione non sussiste.
Nei casi in cui le parti non abbiamo stipulato un tale contratto sopperisce la legge ma solo per alcune ben determinate fattispecie. Per fare un esempio nella comunione ereditaria è previsto all’art. 732 c.c. il diritto di prelazione, nel caso in cui: “….il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno di diritto di prelazione”.
Al caso esposto dal nostro lettore l’art. 732 c.c. non potrà applicarsi trattandosi di comunione ordinaria e non ereditaria. Si applicherà invece l’art. 1103 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.
In conclusione, il fratello potrà vendere in piena libertà non la villetta ma la quota di proprietà sul complesso immobiliare, senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.
Ricordiamo infatti come il terreno edificabile fosse stato ricevuto dai tre fratelli per donazione e non per testamento; è stato ricevuto per atto tra vivi e non per successione ereditaria mortis causa. In quest’ultimo caso infatti i due fratelli ben avrebbero potuto, di certo, non solo esercitare il diritto di prelazione a seguito della comunicazione prevista per legge, ma addirittura in caso di mancanza della notificazione, riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa.
La ratio del legislatore nel prevedere l’art. 732 è infatti quella di favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati per testamento o per legge, alla successione del de cuius.
