La prelazione sugli immobili di interesse culturale
mag 5, 2009 Approfondimenti legali
Abbiamo affrontato diverse volte il principio del diritto di prelazione sulla vendita degli immobili, ma cosa accade quando un immobile viene considerato bene di interesse culturale?
Il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), prevede il diritto di prelazione dello Stato, delle Regioni e degli altri enti pubblici territoriali sui beni culturali individuati nel codice stesso e dichiarati, con decreto ministeriale, beni di interesse culturale.
Di fatto, l’Ente Pubblico interessato ha la facoltà di acquistare in via di prelazione le unità immobiliari cedute a titolo oneroso (la prelazione riguarda anche i casi di conferimento in società, permuta e datio in solutum). Il diritto di prelazione, a differenza di quanto avviene nella prelazione ex L. 392/78, spetta anche nel caso di vendita in blocco dell’edificio.
Il proprietario che intendere vendere un appartamento posto in un edificio dichiarato bene di interesse culturale, dovrà quindi fare una denuncia al Ministero per i Beni e le Attività Culturali, contenente le condizioni del trasferimento.
La denuncia dovrà essere presentata entro 30 giorni dalla stipula dell’atto di vendita (o altro atto di alienazione a titolo oneroso), e la prelazione dovrà essere esercitata entro i 60 giorni successivi alla data di ricevimento della denuncia.
In pendenza del termine per l’esercizio della prelazione, l’atto di vendita/cessione rimane sospensivamente condizionato dalla prelazione.
Al verificarsi della condizione, ossia al mancato esercizio del diritto di prelazione, verrà poi stipulato un atto ricognitivo dell’avveramento della condizione che si annota a margine della trascrizione dell’atto di vendita.
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Il diritto di prelazione in caso di comunione ereditaria
apr 9, 2009 Approfondimenti legali
La comunione ereditaria si realizza nel momento in cui ad una persona succedono più individui che vantano dunque un diritto (pro quota) sul patrimonio del de cuius. Alla comunione ereditaria si applicano i medesimi principi che regolano la comunione ordinaria; vi sono tuttavia delle differenze.
Nella comunione ereditaria infatti i coeredi, a differenza di quanto avviene per la comunione ordinaria, hanno diritto di prelazione sulla quota che un altro coerede abbia intenzione di alienare. Di conseguenza, nel caso in cui un coerede voglia alienare a titolo oneroso la propria quota o parte di essa ad un estraneo, deve preferire il coerede.
Nel caso di alienazione avvenuta in violazione del diritto di prelazione (ovvero senza aver preventivamente offerto in vendita – alle medesime condizioni offerte al/proposte dal terzo estraneo – la propria quota ereditaria) il coerede o i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota alienata da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo avente causa; ciò è possibile ovviamente finché dura lo stato di comunione. La motivazione è da ricercarsi nella volontà del legislatore di non far entrare terze persone nella comunione ereditaria, impedendo così un eccessivo frazionamento del patrimonio ereditario.
I presupposti che fanno dunque sorgere il diritto di prelazione in esame sono dunque:
- l’alienazione della quota o parte di essa ad un estraneo (se dunque viene alienata ad uno dei coeredi gli altri non hanno diritto di riscatto);
- l’alienazione deve avvenire a titolo oneroso (una eventuale permuta esclude la prelazione);
- lo stato di comunione ereditaria tra gli originali coeredi.
Nel caso in cui un coerede intenda vendere la propria quota deve quindi notificare agli altri coeredi, per iscritto, la proposta di alienazione ed il prezzo; entro due mesi (cfr. art. 732 c.c.), dall’ultima delle notificazioni ogni coerede può esercitare la prelazione sulla quota da alienare. Se il coerede omette di fare detta notificazione, ogni altro coerede, ha il diritto di andare a riscattare la quota ereditaria alienata direttamente dal terzo acquirente.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota viene assegnata a tutti in parti uguali.
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Il diritto di prelazione e la vendita cumulativa di immobili
mar 17, 2009 Approfondimenti legali
L’art. 38 della legge n. 392/78 prevede, nelle locazioni ad uso non abitativo di immobili utilizzati per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto di prelazione a favore del conduttore nei casi in cui il locatore intenda trasferire l’immobile a titolo oneroso.
Il successivo art. 39 prevede, correlativamente, il diritto di riscattare il bene che non gli sia stato offerto in prelazione, come per legge. Tali istituti intendono proteggere l’avviamento del conduttore, da intendersi come l’esigenza (privatistica) di tutela dell’avviamento come capacità di richiamo della clientela, nonché quella del mantenimento degli esistenti punti di vendita.
In tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 presuppongono peraltro l’identità dell’immobile locato con quello oggetto del trasferimento.
Cosa succede, invece, nel caso di vendita cumulativa di più immobili tra cui quello locato? Sussistono o meno i diritti di prelazione e riscatto a favore del conduttore?
La risposta dipende da un accertamento di fatto:
prima di tutto occosse verificare che gli immobili venduti possano considerarsi strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, in modo da costituire una entità patrimoniale diversa dal bene locato (che ne è incluso).
Nel caso in cui gli immobili vengano accertati come funzionalmente e strutturalmente coerenti (pensate, ad esempio alla vendita di un edificio “cielo-terra”) i diritti di prelazione e riscatto sono esclusi.
La questione, ovviamente, è più complessa nei casi in cui la vendita cumulativa riguardi non interi edifici, ma porzioni di essi o unità immobiliari ubicate in contesti non unitari.
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