Decorso del tempo e conclusione dell’affare
giu 13, 2011 Approfondimenti legali, Varie
Può accadere che le parti concludano l’affare a distanza di molto tempo dalla cesÂsazione dell’incarico conferito all’agenzia. In tal caso, la provvigione è dovuta o meno?
Di per sé, l’intervallo di tempo decorso tra la stipula della vendita e l’inizio delle trattative (tramite l’agenzia) non è circostanza idonea ad escludere che l’attività del mediatore possa ritenersi determinante per la conclusione dell’affare.
In questo senso, ad esempio, la giurisprudenza ha ritenuto che il mediatore avesse diritto alla provvigione nella fattispecie in cui egli aveva messo in contatto un venditore con un potenziale acquirente, ma l’affare si era concluso non subito, per l’emersione di alcuni problemi debitori del venditore, ma solo dopo due anni, dopo la soluzione di tali problemi.
I giudici hanno ritenuto che, in tale ipotesi, il processo di formazione della volontĂ dei contraenti, anche se protratto nel tempo, è stato in ogni caso determinato dal preÂcedente intervento del mediatore.
Naturalmente non sempre è così. OccorrerĂ avere riguardo,pertanto,alle circostanze concrete del caso,dal momento che l’agenzia potrĂ preÂtendere la provvigione solo qualora susÂsista, effettivamente, una sostanziale identitĂ tra l’affare concluso dalle parti e quello che ha formato oggetto dell’attivitĂ svolta dal mediatore.
Si tratta di un indagine di fatto che può preÂsentare variabili difficoltĂ , soprattutto nelle ipotesi in cui l’affare venga concluso dalle parti con uno schema giuridico diverso (es., cesÂsione di quote di una societĂ veicolo dell’immobile) da quello originariamente proposto dal mediatore (es., semplice vendita).
Tags: attivitĂ del mediatore, diritto alla provvigione, provvigione, stipula di vendita, trattative con agenzie
Diritto alla provvigione e pluralità di mediatori
ott 22, 2009 Agente immobiliare, Approfondimenti legali
L’art. 1758 c.c. disciplina il caso della attività di mediazione svolta da più soggetti: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
Ma quando, in concreto, può dirsi ricorrere tale fattispecie? Solo quando più mediatori abbiano cooperato scientemente? O anche quando abbiano agito l’uno all’insaputa dell’altro? La risposta si ricava indirettamente dal testo della norma, che in realtà focalizza l’attenzione sul tema dell’apporto causale dei vari mediatori alla conclusione dell’affare.
In definitiva, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, non è necesÂsario un accordo tra i mediatori, ma che gli stessi abbiano invece dato un effettivo apporto causale alla conclusione dell’affare.
E ciò, secondo la Giurisprudenza preÂvalente, anche quando l’uno agisca all’insaputa dell’altro. In questo senso, sempre in Giurisprudenza, è stato negato il diritto alla provvigione al mediatore che si sia limitato a segnalare l’affare ad un altro collega che abbia poi provveduto a far concludere l’affare.
Ovviamente, è fatto salvo il patto contrario che preÂvedesse il riconoscimento di un corrispettivo a favore dell’agenzia segnalante.
A questo punto dobbiamo domandarci come si determina invece la quota di provvigione cui ha diritto il mediatore che abbia fatto concludere l’affare insieme ad altre agenzie. Anche qui, la norma non lo stabilisce chiaramente. L’opinione preÂvalente è che debba escludersi, in assenza di diverso patto, che gli agenti abbiano diritto a quote di pari importo.
Coerentemente con la giĂ richiamata ratio della norma, che preÂmia l’effettivo contributo causale e non il mero intervento operativo, la quota spettante ad ogni mediatore deve essere invece rapportata all’entitĂ ed all’importanza dell’opera preÂstata da ciascuno di essi.
Ed ancora: quando il cliente può dirsi liberato dal debito provvigionale?
Sempre in via interpretativa, si deve ritenere che la parte che si sia avvalsa dell’attivitĂ dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota che gli spetta: il credito dei vari mediatori, infatti, non può qualificarsi di per sĂ© come solidale (si è detto, infatti, che il diritto alla quota provvisionale susÂsisterebbe anche quando un mediatore agisse all’insaputa dell’altro).
Come si vede, il fenomeno della pluralità di mediatori, pur riconosciuto dalla legge, ingenera una serie di questioni non di poco conto, soprattutto in relazione all’accertamento di fatto dell’entità dell’effettivo apporto causale di ogni singolo mediatore e, quindi, della determinazione della quota di provvigione spettante, con comprensibile rischio di alta conflittualità .
Un motivo in più per ritenere l’uso della forma scritta e della clausola di esclusiva, da sempre cardini del metodo operativo Toscano, un fattore di chiarezza e trasparenza, di cui beneficia lo stesso cliente, nelle negoziazioni immobiliari concluse per il tramite del mediatore.
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