Sospensione dei mutui per le famiglie in difficoltà

Quanto ave­vamo già annun­ciato il 21 otto­bre scorso, ovvero la sospen­sione dei mutui per le fami­glie in dif­fi­coltà, pro­po­sto dall’Abi è in via di attuazione.

La bozza dell’accordo, siglata dall’Abi e dalle asso­cia­zioni dei con­su­ma­tori, pre­vede la sospen­sione per un anno delle rate per i mutui fino a 150 mila euro, a patto che il tito­lare del mutuo non superi i 40 mila euro annui di reddito.

La sospen­sione dovrebbe avviarsi a par­tire dalle rate di feb­braio 2010, pre­via uffi­cia­liz­za­zione del pro­to­collo vero e pro­prio da parte di Abi e asso­cia­zioni dei con­su­ma­tori, che dovrebbe avve­nire dopo­do­mani (18 dicembre).

Rispetto al prov­ve­di­mento pre­sen­tato qual­che mese fa, ci sono delle modi­fi­che, frutto pro­ba­bil­mente dell’intervento delle asso­cia­zioni dei consumatori:

  • innal­za­mento del limite da 120 mila euro a 150 mila euro
  • intro­du­zione del limite di red­dito a 40 mila euro per i beneficiari
  • amplia­mento del periodo a tutto il 2009, durante il quale dove­vano veri­fi­carsi le con­di­zioni per bene­fi­ciare della mora­to­ria (ini­zial­mente si par­lava del solo secondo semestre)

Ricordiamo che le con­di­zioni per usu­fruire della mora­to­ria di 12 mesi sono:

  • per­dita dell’occupazione
  • morte
  • non auto­suf­fi­cienza
  • sospen­sione o ridu­zione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni

Continuo a rite­nere posi­tivo il fatto che que­sta pro­po­sta sia un’iniziativa delle ban­che stesse, anche se — come faceva notare Netguy, un com­men­ta­tore al pre­ce­dente post — “ma se i tassi sono al minimo la sospen­sione per un anno dei paga­menti delle rate dei mutui con­viene più alle ban­che che alle fami­glie”.

Per saperlo, basterà aspet­tare i det­ta­gli uffi­ciali tra qual­che giorno.

Differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario.

Parliamo spesso di mutui sul nostro blog, soprat­tutto in rife­ri­mento all’andamento dei tassi d’interesse o alle poli­ti­che eco­no­mi­che del governo. Quasi sem­pre argo­menti e noti­zie validi in quel pre­ciso istante, data la vola­ti­lità della mate­ria trat­tata. Però a volte è impor­tante anche fis­sare qual­che punto fermo che ci con­senta di sta­bi­lire dei prin­cipi sem­pre validi, per distri­carci nel mondo com­plesso ma — per noi addetti ai lavori, affa­sci­nante — dei mutui.

Questa volta ci siamo chie­sti: che dif­fe­renze ci sono tra il mutuo ipo­te­ca­rio e il mutuo fondiario?

Che cos’è il mutuo fondiario?

Il mutuo fon­dia­rio è rela­tivo alla con­ces­sione da parte delle ban­che, di finan­zia­menti a medio-lungo ter­mine garan­titi da ipo­teca di primo grado su immo­bili. La mate­ria è poi rego­la­men­tata dalla Banca d’Italia che deter­mina l’ammontare mas­simo dei finan­zia­menti, indi­vi­duan­dolo in rap­porto al valore dei beni ipo­te­cati o al costo delle opere da ese­guire sugli stessi, non­ché le ipo­tesi in cui la pre­senza di pre­ce­denti iscri­zioni ipo­te­ca­rie non impe­di­sce la con­ces­sione dei finanziamenti.

Tra i bene­fici del mutuo fon­dia­rio indub­bia­mente c’è quello dei bassi tassi di inte­resse pas­sivi (in media del 3–6%) che, mal­grado le lamen­tele gene­rali di utenti e con­su­ma­tori, non pos­sono essere para­go­nati con altre forme di finan­zia­mento, ad esem­pio con i pre­stiti per­so­nali o al con­sumo (dal 8 al 13%).

La deter­mi­na­zione di tali saggi viene ope­rata sem­pre dalla Banca d’Italia di con­certo con il Cicr ( Comitato inter­mi­ni­ste­riale del cre­dito e rispar­mio ). Questi enti hanno altresì sta­bi­lito che la ero­ga­zione del mutuo fon­dia­rio non debba ecce­dere l’80% del valore del bene oggetto del fon­dia­rio, anche se oggi la ten­denza, pre­vie garan­zie acces­so­rie, è quella di finan­ziare tutto od anche più il valore dell’immobile.

Che cos’è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipo­te­ca­rio invece può essere con­cesso per motivi diversi dall’acquisto di un immo­bile (liqui­dità). Entrambe le tipo­lo­gie di cre­dito (mutuo) pre­ve­dono che il debi­tore rila­sci iscri­zione ipo­te­ca­ria a favore del cre­di­tore a garan­zia di even­tuali man­cati paga­menti; per il mutuo fon­dia­rio la garan­zia ipo­te­ca­ria è sem­pre di primo grado.

Ulteriore carat­te­ri­stica comune del mutuo fon­dia­rio e di quello ipo­te­ca­rio è quella di pre­ve­dere un rap­porto per­cen­tuale minimo che deve sus­si­stere tra il valore com­mer­ciale delle garan­zie ipo­te­ca­rie ed il cre­dito ero­gato; di solito tale rap­porto per­cen­tuale è di circa un terzo del red­dito libero del mutuatario.

Euribor da 6 mesi sotto l’1%

Poco meno di due mesi fa, par­la­vamo del record sto­rico di ribasso dell’Euribor a tre mesi, il tasso di rife­ri­mento per i pre­stiti inter­ban­cari, atte­sta­tosi all0 0,778% appena lo scorso 10 set­tem­bre. Il trend di discesa è pro­se­guito ine­so­ra­bile fino a toc­care lo 0,716% di oggi (fonte: Reuters Italia).

Con que­sto risul­tato, diven­tano 6 i mesi con­se­cu­tivi in cui l’Euribor a tre mesi si posi­ziona sotto l’1%.

La sca­denza a sei mesi è scesa sotto l’1% con­fer­mato dalla Bce (Banca cen­trale euro­pea), atte­stan­dosi allo 0,997%, men­tre risale l’Euribor ad una set­ti­mana anche se di pochis­simo pas­sando allo 0,359% dallo 0,357%.

A que­sto punto un mate­ma­tico use­rebbe l’espressione “ten­dente a zero” per defi­nire l’andamento dei tassi di inte­resse nell’ultimo anno. Dallo scop­pio della crisi glo­bale, infatti, si sono suc­ce­duti una serie di ribassi a catena senza pre­ce­denti, con l’Euribor, in par­ti­co­lare, che segna un record minimo quasi ad ogni fixing.

Per farci un’idea più chiara dell’andamento dell’Euribor, ho tro­vato un’ottima risorsa in Rete, con un gra­fico che viene aggior­nato quasi quo­ti­dia­na­mente al tasso cor­rente. Cliccando sul gra­fico si può vedere una ver­sione ingran­dita, men­tre vi con­si­glio di visi­tare spesso la pagina dedi­cata ai gra­fici Euribor su Brucalipto per seguire gli aggiornamenti.

Differenza tra TAN e TAEG

Quando con­fron­tiamo le offerte per un pre­stito o per un mutuo, ci tro­viamo sem­pre di fronte a due indi­ca­tori che defi­ni­scono il tasso di inte­resse, il TAN ed il TAEG.

L’acronimo TAN sta per Tasso Annuale Nominale ed indica esclu­si­va­mente la misura degli inte­ressi dovuti su un pre­stito, senza con­si­de­rare le spese. Ma le spese sono molte, sia in caso di pre­stiti che di mutui: una voce impor­tante è costi­tuita dalle spese di aper­tura pra­tica, ma ci sono anche le spese di incasso, le spese di assi­cu­ra­zione even­tual­mente impo­ste dal cre­di­tore, etc.

Ed è qui che entra in gioco il TAEG (Tasse Annuo Effettivo Globale), indice con il quale si indica il costo effet­tivo di un pre­stito com­pren­sivo di tutte le spese soste­nute per otte­nere il finan­zia­mento e per pagare le rate (con l’esclusione delle spese e penali per l’eventuale estin­zione anti­ci­pata del mutuo ).

Nel cal­colo del TAEG si pre­sume che le spese di aper­tura pra­tica vanno a dimi­nuire di fatto il capi­tale pre­stato (se la banca mi dà 200.000 euro e me ne chiede 1.000 per l’apertura della pra­tica, di fatto me ne sta dando 199.000) e che le spese che a vario titolo inci­dono su ogni rata, vanno di fatto ad aumen­tare la rata che io pago men­sil­mente (se pago ogni mese 500 euro di rata ma devo aggiun­gere 5 euro per l’incasso e 15 per l’assicurazione del cre­dito, di fatto pago 520 euro).

La dif­fe­renza tra TAN e TAEG, quindi, è che il primo ana­lizza solo il tasso di rife­ri­mento delle rate, il secondo, più com­pleto, include nel cal­colo tutti gli oneri anche quelli acces­sori (istru­zione pra­tica, spese ed altro).

La pre­senza di que­sti oneri può far cam­biare, di molto, il tasso dell’operazione, ovvero quello che, in con­creto, cia­scuno andrà a pagare alla società o alla banca che gli ha con­cesso il finanziamento.

In sin­tesi è con­si­glia­bile con­trol­lare sem­pre il TAEG quando si para­go­nano offerte di mutuo o prestito.

L’anomalia dei mutui al Sud?

Un paio di giorni fa, su Ansa.it è uscito un lan­cio riguar­dante un’indagine della Banca d’Italia sul cre­dito nelle regioni ita­liane. La cosa che mi ha sor­preso è stato l’apprendere che:

  • Al Sud ven­gono con­cessi più mutui che al nord, ma a tassi doppi rispetto al Centro Nord.

Ho pro­vato a darmi una spie­ga­zione, ma non riesco.

Secondo la logica dovrebbe essere valida l’equazione: sud più povero, meno domanda di immo­bili, meno mutui, tassi più bassi.

C’è qual­cuno che ha voglia di cimen­tarsi in una spie­ga­zione più analitica?

Arrivano i rimborsi per i mutui sopra al 4%

Si avvi­cina il momento di rice­vere rim­borsi per alcune fami­glie ita­liane che hanno sot­to­scritto un mutuo varia­bile e che nel corso del 2009 hanno già ver­sato rate con inte­resse supe­riore al 4%. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, isti­tuito il codice tri­buto che con­sente a ban­che e inter­me­diari finan­ziari di recu­pe­rare in com­pen­sa­zione il cre­dito d’imposta rela­tivo agli sconti sta­bi­liti per i mutui prima casa sta­bi­lito dal decreto anticrisi.

L’istituzione del codice tri­buto segue il prov­ve­di­mento con cui l’Agenzia ha fis­sato le moda­lità per comu­ni­care alle ban­che gli inte­sta­tari dei mutui che, sulla base delle infor­ma­zioni dispo­ni­bili in Anagrafe tri­bu­ta­ria, hanno i requi­siti per acce­dere alle age­vo­la­zioni. Il tetto al 4% si applica a tutte le rate da ver­sare nel 2009 dei finan­zia­menti a tasso non fisso per l’acqui­sto, la costru­zione e la ristrut­tu­ra­zione dell’abitazione prin­ci­pale (con esclu­sione di abi­ta­zioni signo­rili, ville e castelli) sti­pu­lati entro il 31 otto­bre scorso. A bene­fi­ciare del prov­ve­di­mento sono anche coloro che hanno sti­pu­lato mutui a rata costante, a tasso misto (indi­pen­den­te­mente dal regime in vigore al momento) e anche tutti coloro che sono in ritardo con i paga­menti. Questa con­di­zione è valida solo se non è inter­ve­nuta (prima o nel corso del 2009) la deca­denza del bene­fi­cio del ter­mine o la riso­lu­zione del con­tratto stesso. I rim­borsi pre­vi­sti hanno subito dei forti ritardi dovuti alla solita buro­cra­zia .

Dall’interpretazione delle norme varate dal mini­stero delle Finanze al lungo iter della tra­smis­sione degli elen­chi dei bene­fi­ciari da parte dell’Agenzia delle Entrate: sono stati que­sti i fat­tori che hanno ritar­dato l’applicazione del prov­ve­di­mento. A que­ste dif­fi­coltà si è aggiunta anche l’oscillazione dell’Euribor, che fun­ziona da para­me­tro di rife­ri­mento per il cal­colo delle rate varia­bili, e che è crol­lato da oltre il 5% a meno dell’1%.

Secondo gli esperti, però, potrebbe essere set­tem­bre il mese buono. Inoltre, in diversi casi, come Bnl, Montepaschi, Ugf sono state già inviate a casa dei mutua­tari let­tere infor­ma­tive che invi­tano a recarsi in banca e pre­sen­tare l’autocertificazione. A que­sto pro­po­sito, è utile ricor­dare che il modulo pre­di­spo­sto dall’Abi non è neces­sa­rio per chi è già incluso nelle liste dell’Agenzia delle Entrate e in ogni caso non deve essere vin­co­lante per il ver­sa­mento del contributo.

Euribor sempre più giù

Secondo quanto annun­ciato dall’agenzia Reuters, l’Euribor a tre mesi, il tasso chiave dei pre­stiti inter­ban­cari, ha aggior­nato oggi i minimi sto­rici a 0,778% dallo 0,781% di ieri.

Nuovo record anche per la sca­denza a sei mesi che scende all’1,046% dall’1,050% di ieri men­tre quella ad una set­ti­mana sale leg­ger­mente allo 0,339% da 0,338% di ieri.

Di abbas­sa­menti dei tassi ave­vamo già par­lato a marzo, aprilemag­gio, annun­ciando sem­pre ribassi. Ora mi chiedo, da non esperto ma comun­que da inte­res­sato al set­tore, quando verrà rag­giunto il minimo assoluto?

I mutui: capirne di più — (puntata 2)

Dopo la prima pun­tata, con­ti­nuiamo il nostro appro­fon­di­mento per saperne un po’ di più sui mutui

L’IPOTECA:

L’ipoteca è un diritto reale di garan­zia; nel caso del mutuo è la garan­zia che viene con­cessa alla Banca a fronte del pre­stito. In pra­tica, a fronte della con­ces­sione del mutuo la Banca richiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, che le per­met­terà di essere un cre­di­tore pri­vi­le­giato qua­lora il mutua­ta­rio divenga ina­dem­piente e non prov­veda nei ter­mini del con­tratto di mutuo al paga­mento delle rate sta­bi­lite.

LO SPREAD:

Lo spread (in inglese: oscil­la­zione, scarto) è la per­cen­tuale appli­cata dagli isti­tuti di cre­dito in aggiunta al tasso: lo spread viene aggiunto al costo del denaro e la somma dei due dà il tasso nomi­nale effet­tivo del mutuo.
È uno dei prin­ci­pali para­me­tri per poter con­fron­tare le diverse offerte delle banche.

DURATA DEL MUTUO:
Le ban­che attual­mente pro­pon­gono mutui con durata che va da 5 a 40 anni. La scelta della durata viene effet­tuata in base all’entità del pre­stito che si richiede e la capa­cità di rim­borso del sin­golo cliente, affin­chè la rata di mutuo che ne deriva sia soste­ni­bile. Ad una mag­gior durata cor­ri­sponde una rata minore ma una somma di inte­ressi al ter­mine del mutuo più ele­vata e un diverso spread appli­cato dalla Banca.

I COSTI ACCESSORI:
Richiedendo un mutuo biso­gna tener conto anche delle spese acces­so­rie.
La prima è il costo di peri­zia, neces­sa­ria per for­nire alla Banca il valore effet­tivo dell’immobile, tale costo deve essere cor­ri­spo­sto diret­ta­mente al perito inca­ri­cato.
Vi sono poi da con­si­de­rare i costi di istrut­to­ria richie­sti dalla Banca, che saranno pre­ven­ti­va­mente comu­ni­cati dall’istituto di cre­dito scelto e pagati all’erogazione del mutuo più i costi per le assi­cu­ra­zioni.
Vi è infine la par­cella nota­rile, cal­co­lata sull’importo per cui viene iscritta l’ipoteca.

TASSE, IMPOSTE E AGEVOLAZIONI:
Il trat­ta­mento fiscale dei finan­zia­menti Bancari è rego­lato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: per i mutui prima casa, pur­ché durata del finan­zia­mento ero­gato sia supe­riore ai diciotto mesi, si applica un’imposta sosti­tu­tiva a carico del mutua­ta­rio pari allo 0,25% dell’importo mutuato, men­tre per l’acquisto, la costru­zione o la ristrut­tu­ra­zione di abi­ta­zioni diverse dalla prima casa l’imposta sale al 2%.
La legge pre­vede la detrai­bi­lità fiscale di una parte degli inte­ressi pas­sivi e degli oneri acces­sori (tra cui la par­cella nota­rile sul mutuo) pagati per mutui ipo­te­cari con­tratti per l’acquisto di immo­bili da adi­bire ad abi­ta­zione prin­ci­pale (prima casa).

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO:
È pos­si­bile estin­guere anti­ci­pa­ta­mente un mutuo, rim­bor­sando la Banca il debito resi­duo. L’estinzione anti­ci­pata di mutui sti­pu­lati prima del 02/02/2007 pre­vede in molti casi il paga­mento di una penale alla Banca, le moda­lità di estin­zione anti­ci­pata si pos­sono rile­vare dal con­tratto di mutuo.
Nei mutui prima casa sti­pu­lati dopo tale data non è pre­vi­sta alcuna penale.

SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE (PORTABILITA’) DI UN MUTUO:
La sosti­tu­zione del mutuo può essere rea­liz­zata con due solu­zioni alter­na­tive: il mutuo di sosti­tu­zione e la sur­roga.
Con il mutuo di sosti­tu­zione si sti­pula un nuovo con­tratto di mutuo con una nuova Banca.
In alter­na­tiva alla sosti­tu­zione, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) dal 2007 ha sta­bi­lito l’obbligo per gli isti­tuti ban­cari di con­sen­tire la sur­roga o por­ta­bi­lità, una pro­ce­dura sem­pli­fi­cata per tra­sfe­rire il pro­prio mutuo da una Banca ad un’altra e modi­fi­care i para­me­tri di rata, inte­resse, tipo­lo­gia del mutuo, senza però variare il debito resi­duo.
La Legge pre­vede che per la sur­roga non vi siano costi a carico del cliente.