La bozza dell’accordo, siglata dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori, prevede la sospensione per un anno delle rate per i mutui fino a 150 mila euro, a patto che il titolare del mutuo non superi i 40 mila euro annui di reddito.

La sospensione dovrebbe avviarsi a partire dalle rate di febbraio 2010, previa ufficializzazione del protocollo vero e proprio da parte di Abi e associazioni dei consumatori, che dovrebbe avvenire dopodomani (18 dicembre).

Rispetto al provvedimento presentato qualche mese fa, ci sono delle modifiche, frutto probabilmente dell’intervento delle associazioni dei consumatori:

• innalzamento del limite da 120 mila euro a 150 mila euro
• introduzione del limite di reddito a 40 mila euro per i beneficiari
• ampliamento del periodo a tutto il 2009, durante il quale dovevano verificarsi le condizioni per beneficiare della moratoria (inizialmente si parlava del solo secondo semestre)

Ricordiamo che le condizioni per usufruire della moratoria di 12 mesi sono:

• perdita dell’occupazione
• morte
• non autosufficienza
• sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni

Continuo a ritenere positivo il fatto che questa proposta sia un’iniziativa delle banche stesse, anche se — come faceva notare Netguy, un commentatore al precedente post — “ma se i tassi sono al minimo la sospensione per un anno dei pagamenti delle rate dei mutui conviene più alle banche che alle famiglie”.

Per saperlo, basterà aspettare i dettagli ufficiali tra qualche giorno.

Questa volta ci siamo chiesti: che differenze ci sono tra il mutuo ipotecario e il mutuo fondiario?

Che cos’è il mutuo fondiario?

Il mutuo fondiario è relativo alla concessione da parte delle banche, di finanziamenti a medio-lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La materia è poi regolamentata dalla Banca d’Italia che determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

Tra i benefici del mutuo fondiario indubbiamente c’è quello dei bassi tassi di interesse passivi (in media del 3–6%) che, malgrado le lamentele generali di utenti e consumatori, non possono essere paragonati con altre forme di finanziamento, ad esempio con i prestiti personali o al consumo (dal 8 al 13%).

La determinazione di tali saggi viene operata sempre dalla Banca d’Italia di concerto con il Cicr ( Comitato interministeriale del credito e risparmio ). Questi enti hanno altresì stabilito che la erogazione del mutuo fondiario non debba eccedere l’80% del valore del bene oggetto del fondiario, anche se oggi la tendenza, previe garanzie accessorie, è quella di finanziare tutto od anche più il valore dell’immobile.

Che cos’è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario invece può essere concesso per motivi diversi dall’acquisto di un immobile (liquidità). Entrambe le tipologie di credito (mutuo) prevedono che il debitore rilasci iscrizione ipotecaria a favore del creditore a garanzia di eventuali mancati pagamenti; per il mutuo fondiario la garanzia ipotecaria è sempre di primo grado.

Ulteriore caratteristica comune del mutuo fondiario e di quello ipotecario è quella di prevedere un rapporto percentuale minimo che deve sussistere tra il valore commerciale delle garanzie ipotecarie ed il credito erogato; di solito tale rapporto percentuale è di circa un terzo del reddito libero del mutuatario.

Con questo risultato, diventano 6 i mesi consecutivi in cui l’Euribor a tre mesi si posiziona sotto l’1%.

La scadenza a sei mesi è scesa sotto l’1% confermato dalla Bce (Banca centrale europea), attestandosi allo 0,997%, mentre risale l’Euribor ad una settimana anche se di pochissimo passando allo 0,359% dallo 0,357%.

A questo punto un matematico userebbe l’espressione “tendente a zero” per definire l’andamento dei tassi di interesse nell’ultimo anno. Dallo scoppio della crisi globale, infatti, si sono succeduti una serie di ribassi a catena senza precedenti, con l’Euribor, in particolare, che segna un record minimo quasi ad ogni fixing.

Per farci un’idea più chiara dell’andamento dell’Euribor, ho trovato un’ottima risorsa in Rete, con un grafico che viene aggiornato quasi quotidianamente al tasso corrente. Cliccando sul grafico si può vedere una versione ingrandita, mentre vi consiglio di visitare spesso la pagina dedicata ai grafici Euribor su Brucalipto per seguire gli aggiornamenti.

L’acronimo TAN sta per Tasso Annuale Nominale ed indica esclusivamente la misura degli interessi dovuti su un prestito, senza considerare le spese. Ma le spese sono molte, sia in caso di prestiti che di mutui: una voce importante è costituita dalle spese di apertura pratica, ma ci sono anche le spese di incasso, le spese di assicurazione eventualmente imposte dal creditore, etc.

Ed è qui che entra in gioco il TAEG (Tasse Annuo Effettivo Globale), indice con il quale si indica il costo effettivo di un prestito comprensivo di tutte le spese sostenute per ottenere il finanziamento e per pagare le rate (con l’esclusione delle spese e penali per l’eventuale estinzione anticipata del mutuo ).

Nel calcolo del TAEG si presume che le spese di apertura pratica vanno a diminuire di fatto il capitale prestato (se la banca mi dà 200.000 euro e me ne chiede 1.000 per l’apertura della pratica, di fatto me ne sta dando 199.000) e che le spese che a vario titolo incidono su ogni rata, vanno di fatto ad aumentare la rata che io pago mensilmente (se pago ogni mese 500 euro di rata ma devo aggiungere 5 euro per l’incasso e 15 per l’assicurazione del credito, di fatto pago 520 euro).

La differenza tra TAN e TAEG, quindi, è che il primo analizza solo il tasso di riferimento delle rate, il secondo, più completo, include nel calcolo tutti gli oneri anche quelli accessori (istruzione pratica, spese ed altro).

La presenza di questi oneri può far cambiare, di molto, il tasso dell’operazione, ovvero quello che, in concreto, ciascuno andrà a pagare alla società o alla banca che gli ha concesso il finanziamento.

In sintesi è consigliabile controllare sempre il TAEG quando si paragonano offerte di mutuo o prestito.

Un paio di giorni fa, su Ansa.it è uscito un lancio riguardante un’indagine della Banca d’Italia sul credito nelle regioni italiane. La cosa che mi ha sorpreso è stato l’apprendere che:

• Al Sud vengono concessi più mutui che al nord, ma a tassi doppi rispetto al Centro Nord.

Ho provato a darmi una spiegazione, ma non riesco.

Secondo la logica dovrebbe essere valida l’equazione: sud più povero, meno domanda di immobili, meno mutui, tassi più bassi.

C’è qualcuno che ha voglia di cimentarsi in una spiegazione più analitica?

L’istituzione del codice tributo segue il provvedimento con cui l’Agenzia ha fissato le modalità per comunicare alle banche gli intestatari dei mutui che, sulla base delle informazioni disponibili in Anagrafe tributaria, hanno i requisiti per accedere alle agevolazioni. Il tetto al 4% si applica a tutte le rate da versare nel 2009 dei finanziamenti a tasso non fisso per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale (con esclusione di abitazioni signorili, ville e castelli) stipulati entro il 31 ottobre scorso. A beneficiare del provvedimento sono anche coloro che hanno stipulato mutui a rata costante, a tasso misto (indipendentemente dal regime in vigore al momento) e anche tutti coloro che sono in ritardo con i pagamenti. Questa condizione è valida solo se non è intervenuta (prima o nel corso del 2009) la decadenza del beneficio del termine o la risoluzione del contratto stesso. I rimborsi previsti hanno subito dei forti ritardi dovuti alla solita burocrazia .

Dall’interpretazione delle norme varate dal ministero delle Finanze al lungo iter della trasmissione degli elenchi dei beneficiari da parte dell’Agenzia delle Entrate: sono stati questi i fattori che hanno ritardato l’applicazione del provvedimento. A queste difficoltà si è aggiunta anche l’oscillazione dell’Euribor, che funziona da parametro di riferimento per il calcolo delle rate variabili, e che è crollato da oltre il 5% a meno dell’1%.

Secondo gli esperti, però, potrebbe essere settembre il mese buono. Inoltre, in diversi casi, come Bnl, Montepaschi, Ugf sono state già inviate a casa dei mutuatari lettere informative che invitano a recarsi in banca e presentare l’autocertificazione. A questo proposito, è utile ricordare che il modulo predisposto dall’Abi non è necessario per chi è già incluso nelle liste dell’Agenzia delle Entrate e in ogni caso non deve essere vincolante per il versamento del contributo.

Secondo quanto annunciato dall’agenzia Reuters, l’Euribor a tre mesi, il tasso chiave dei prestiti interbancari, ha aggiornato oggi i minimi storici a 0,778% dallo 0,781% di ieri.

Nuovo record anche per la scadenza a sei mesi che scende all’1,046% dall’1,050% di ieri mentre quella ad una settimana sale leggermente allo 0,339% da 0,338% di ieri.

Di abbassamenti dei tassi avevamo già parlato a marzo, aprile e maggio, annunciando sempre ribassi. Ora mi chiedo, da non esperto ma comunque da interessato al settore, quando verrà raggiunto il minimo assoluto?

DURATA DEL MUTUO:
Le banche attualmente propongono mutui con durata che va da 5 a 40 anni. La scelta della durata viene effettuata in base all’entità del prestito che si richiede e la capacità di rimborso del singolo cliente, affinchè la rata di mutuo che ne deriva sia sostenibile. Ad una maggior durata corrisponde una rata minore ma una somma di interessi al termine del mutuo più elevata e un diverso spread applicato dalla Banca.

I COSTI ACCESSORI:
Richiedendo un mutuo bisogna tener conto anche delle spese accessorie.
La prima è il costo di perizia, necessaria per fornire alla Banca il valore effettivo dell’immobile, tale costo deve essere corrisposto direttamente al perito incaricato.
Vi sono poi da considerare i costi di istruttoria richiesti dalla Banca, che saranno preventivamente comunicati dall’istituto di credito scelto e pagati all’erogazione del mutuo più i costi per le assicurazioni.
Vi è infine la parcella notarile, calcolata sull’importo per cui viene iscritta l’ipoteca.

TASSE, IMPOSTE E AGEVOLAZIONI:
Il trattamento fiscale dei finanziamenti Bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: per i mutui prima casa, purché durata del finanziamento erogato sia superiore ai diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva a carico del mutuatario pari allo 0,25% dell’importo mutuato, mentre per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa l’imposta sale al 2%.
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale (prima casa).

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO:
È possibile estinguere anticipatamente un mutuo, rimborsando la Banca il debito residuo. L’estinzione anticipata di mutui stipulati prima del 02/02/2007 prevede in molti casi il pagamento di una penale alla Banca, le modalità di estinzione anticipata si possono rilevare dal contratto di mutuo.
Nei mutui prima casa stipulati dopo tale data non è prevista alcuna penale.

SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE (PORTABILITA’) DI UN MUTUO:
La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surroga.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo contratto di mutuo con una nuova Banca.
In alternativa alla sostituzione, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) dal 2007 ha stabilito l’obbligo per gli istituti bancari di consentire la surroga o portabilità, una procedura semplificata per trasferire il proprio mutuo da una Banca ad un’altra e modificare i parametri di rata, interesse, tipologia del mutuo, senza però variare il debito residuo.
La Legge prevede che per la surroga non vi siano costi a carico del cliente.

Cos’è un mutuo?
Per mutuo si intende in genere il finanziamento ottenuto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della casa o di un immobile in genere, normalmente tale finanziamento viene erogato da una Banca o da una società finanziaria (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario) con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro e corrispondendo degli interessi.

In alcuni casi è anche possibile ottenere un mutuo per liquidità o per consolidamento di debiti. Il contratto di mutuo è l’atto pubblico che viene sottoscritto dal mutuante e dal mutuatario davanti ad un Notaio, e prevede tutte le condizioni per la concessione del mutuo.

Quali sono i diversi tipi di mutuo?
In genere i mutui si suddividono in base al tipo di tasso di interesse applicato. Normalmente vengono offerti mutui a tasso fisso o a tasso variabile, anche se alcune banche hanno recentemente ampliato l’offerta con mutui a tasso misto, infine esistono mutui con tasso d’ingresso diverso dal tasso realmente applicato.

TASSO FISSO:
I mutui a tasso fisso prevedono il rimborso del capitale e degli interessi mediante rate costanti per tutta la durata del mutuo, il tasso di interesse viene fissato alla firma del contratto di mutuo in genere in base al parametro EURIRS e rimarrà invariato per tutta la durata del mutuo.

TASSO VARIABILE:
I mutui a tasso variabile utilizzano normalmente come tasso di riferimento l’ Euribor, un parametro variabile che viene determinato ad ogni scadenza di rata secondo quanto previsto dal contratto di mutuo. Perciò al variare dell’Euribor avremo una variazione positiva o negativa della rata, a meno che non sia previsto il pagamento in rate costanti; in quest’ultimo caso a fronte della rata costante si verificherà una variazione in aumento o diminuzione della durata del mutuo.

TASSO BCE:
Dal 1° gennaio 2009 le banche devono assicurare ai clienti la possibilità di stipulare anche contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (Bce).

TASSO MISTO:
alcune banche offrono la possibilità di un periodo predefinito contrattualmente di tasso fisso o variabile. Successivamente il cliente, alla scadenza del periodo prestabilito, ha la facoltà di opzione tra tasso fisso o variabile, a condizioni aggiornate.

TASSO D’INGRESSO:
in alcuni casi è previsto un tasso d’ingresso agevolato, per un periodo limitato, decorso il quale sarà applicato un tasso a regime. Occorre prestare molta attenzione nella scelta di questa tipologia di mutui, che possono generare errori di valutazione nella scelta da parte di un cliente inesperto.

Vedi anche:
I mutui: capirne di più — (puntata 2)

Un’assicurazione in ambito mutui è una forma ulteriore di garanzia che la banca richiede nell’eventualità che intervengano cause di forza maggiore a mettere in pericolo il denaro dato in prestito al mutuatario.

Quali sono le principali polizze assicurative che una banca può voler richiedere?

Tra le più richieste polizze assicurative che un istituto di credito bancario richiede solitamente quando viene stipulato un contratto di mutuo, troviamo la polizza sull’immobile interessato, o polizza incendio. Tale polizza è molto importante e in caso di mancato pagamento, da parte del mutuatario, del premio annuale di assicurazione, la banca viene immediatamente informata su tale inadempienza come da contratto. Al verificarsi di tale eventualità la banca stessa provvede al pagamento del premio in prima persona, onde evitare che la copertura assicurativa decada per mancato pagamento, per poi rivalersi successivamente sul mutuatario.

Alcune banche pretendono, proprio a tal proposito, che la copertura assicurativa venga corrisposta in un’unica soluzione, costo sicuramente rilevante specie per i mutui particolarmente lunghi, onde evitare gli inconvenienti dovuti ad un mancato pagamento del premio della polizza durante la durata del finanziamento.

Tra le altre polizze assicurative che possono accompagnare il rilascio di un mutuo, vi è la polizza vita, o la polizza di invalidità permanente che prevedono solitamente, al verificarsi delle condizioni per cui si sta richiedendo tale assicurazione, che la compagnia di assicurazione invii gli indennizzi direttamente alla banca e che la stessa provveda successivamente ad estinguere il debito residuo del mutuo o quanto meno a ridurlo. Nell’eventualità che l’indennizzo ecceda il debito residuo, la parte rimanente viene corrisposta al mutuatario, in caso di invalidità permanente, ai familiari o eventuali beneficiari posti sul contratto in caso di decesso dell’interessato.

Un’altra polizza assicurativa che può essere richiesta da una banca o da un istituto di credito è la polizza per la perdita del posto di lavoro, perdita dell’impiego, o per l’invalidità temporanea. Tale copertura assicurativa prevede un indennizzo risarcitorio direttamente proporzionale al periodo di persistenza dell’infortunio o del periodo di inattività lavorativa. La compagnia di assicurazioni risarcirà in quel caso la banca ed eventuali differenze per eccesso o difetto verranno regolate direttamente con il mutuatario.