20 aprile 2009
In base ai dati raccolti nei primi 3 mesi del 2009 (dal 1/1/09 al 31/03/09) dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, il mercato immobiliare italiano registra una diminuzione dei prezzi. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7–8% circa a livello nazionale. Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari.
Taglio piccolo, taglio medio o taglio grande? Come cambiano le preferenze degli italiani in tempi di crisi
Scritto da: Ufficio Stampa in Comunicati stampa, Dati e ricerche
12 Commenti
In base ai dati raccolti nei primi 3 mesi del 2009 (dal 1/1/09 al 31/03/09) dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, il mercato immobiliare italiano registra una diminuzione dei prezzi. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7–8% circa a livello nazionale. Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari.Nel 2002, gli italiani prediligevano i cosiddetti tagli piccoli, cioè fino a 65 mq, in quanto il 40% delle abitazioni compravendute dal Gruppo era appartenente a questa tipologia, mentre il 35% degli italiani optava per il trilocale, il tipico taglio medio, la cui metrature è compresa tra i 65 e i 120 mq. Il 25% delle preferenze, infine, era rivolta alle abitazioni di ampia metratura, cioè oltre i 125 mq. Era evidente un’equa distribuzione della domanda tra le tipologie di metratura disponibili.
Il “taglio medio”(compreso tra 65 mq e 120mq) — Questa tipologia rappresenta l’oggetto dei desideri degli italiani: rispetto all’analisi del 2002 ha subito un incremento del 17%, arrivando ad assorbire ben il 52% delle compravendite immobiliari. Tra questi, il 61% è costituito da abitazioni inferiori ai 100 mq. Ciò è ovviamente avvenuto a discapito degli altri 2 tagli principali: il taglio grande ha subito un calo del 7% mentre il taglio piccolo del 10%.
Le grandi metrature (oltre 125 mq) — Rappresentano il 18% degli acquisti degli italiani e hanno subito un calo del 7% rispetto al 2002. Questo dato conferma che in Italia la ricchezza si è concentrata, in questi ultimi anni, a discapito della classe media, che vede di molto diminuito il proprio potere d’acquisto e non può più permettersi di acquistare appartamenti di grandi dimensioni, soprattutto nei capoluoghi di provincia.
I monolocali e i bilocali (fino a 65 mq) — Questa tipologia di abitazione è tipicamente acquistata per investimento, oppure da single o giovani coppie. Il “taglio piccolo” ha registrato un crollo del 10% rispetto al 2002, rappresentando nel 2009 il 30% dell’offerta complessiva. Sotto il profilo dell’offerta, rileviamo che coloro che negli anni scorsi hanno investito nel mattone oggi sono poco propensi al disinvestimento, poiché in questo contesto di crisi finanziaria gli immobili rappresentano uno degli investimenti più sicuri. Sotto il profilo della domanda, il calo è da attribuire a rilevanti mutamenti sociali subiti negli ultimi anni in Italia. Evidenziamo quindi il diffondersi del cosiddetto “precariato” per i giovani, che li induce a comprare casa ad un’età superiore rispetto a pochi anni fa, quando le esigenze personali difficilmente si conciliano con un’abitazioni di dimensioni così ridotte. Inoltre il precariato fa sì che i giovani italiani, se optano per “uscire” dalla casa paterna, non possiedono le garanzie personali tali da accendere un mutuo e, di conseguenza, sono indotti nella maggioranza dei casi a scegliere un contratto d’affitto.
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Tag: centro studi, italia, Mercato Immobiliare, toscano
pax2you o gio
21 aprile 2009 alle 00:00
Secondo voi dato che pensate che i prezzi hanno cominciato a calare gia’ nel 2008 a che punto siamo come calo dal picco dei prezzi?
Il picco e’ stato toccato nel 2007 o 2008?
Grazie.
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pax2you o gio
22 aprile 2009 alle 00:00
un buon rapporto sui prezzi in Spagna
Il sistema di rilevazione potrebbe essere migliorabile.
Il report pero’ e’ molto accurato e facilmente fruibile e sarebba auspicabile che anche le compagnie private italiane riescano a raggiungere un tale livello di presentazione dei dati.
precios venta primer trimestre 2009 en pdf (1,22 MB)
A pag 9 il grafico in pieno stile S&P case-shiller....splendido
http://www.idealista.com/pagina/informacion
Ricordo che essendo idealista.com un portale di annunci puo’ rilevare i prezzi di vendita solo sui propri annunci e quindi presentare dati per quello che la riguardano....ovviamente cio’ non e’ nascosto e da al suo rapporto il giusto peso e il livello di affidabilità che giustamente puo’ dare.
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pax2you o gio
23 aprile 2009 alle 00:00
rapporto Spagna di fotocasa.es
http://www.fotocasa.es/Portals/49/Static/Tendencies/InformeVenta_PrimerTrimestre2009.pdf
Molto dettagliato.
Perche’ da noi vengono pubblicati solo striminiziti comunicati e non rapporti cosi’ dettagliati?
Nemmeno il sito italiano di idealista.es,idealista.it, pubblica informazioni di cosi basilare importanza.
Certo si puo’ poi discutere sulle fonti e il sistema di rilevamento ma da noi nemmeno l’agenzia del territorio presenta i dati con una tale facilità di fruizione,facilmente scaricabili e gratis.
L’agenzia mette un form di ricerca difficile e che non da un’idea generale della situazione.
Perche’ da noi l’informazione sui prezzi deve essere quasi un tabu’?
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pax2you o gio
24 aprile 2009 alle 00:00
Be’ visto che nessuno si azzarda a dare una risposta ne do io una tramite Sarpi immobiliare.
Manca ovviamente un rapporto ma conclude cosi.
mercato 2008
http://www.sarpi.it/new/se_statistica_2008.asp
ultima pagina.
Il calo dei prezzi nel 2008 e’ massimo del 5% in sede di atto.
Prendendo invece in considerazione il valore degli immobili sul mercato reale, la contrazione, in alcuni casi, arriva a superare il 20%.
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Enzo
24 aprile 2009 alle 00:00
Pax a me non sembra che l’informazione sui prezzi sia un tabù, almeno non da queste parti. Periodicamente pubblichiamo i dati sui prezzi rilevati dal Centro Studi Toscano.
Magari è vero che non produciamo dei veri e propri report dettagliati come quello di idealista (approposito, grazie per la risorsa), ma di prezzi ne abbiamo parlato e continuiamo a parlarne in continuazione (ad esempio basta cercare “prezzi” nel campo di ricerca del nostro blog per vedere quante volte ne abbiamo parlato: http://www.gruppotoscano.it/blog/index.php?search=prezzi).
Riguardo la tua domanda sul picco (primo commento), sto “indagando”.
a presto
enzo
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pax2you o gio
24 aprile 2009 alle 00:00
Grazie per l’informazione.
Chiedo scusa se a volte uso toni un po’ severi.
Non e’ questione di mancanza di rispetto.
Ci mancherebbe.
E’ che se vedo delle cose che non mi convincono non riesco a trattenermi.
Pero’ se ci fate caso in Italia non e’ possibile per il comune cittadino avere dei rapporti piuttosto chiari con relative fonti.
Alla fine il comune cittadino e’ il cliente ed e’ meglio che sia ben informato.
Per esempio perche’ non producete un vostro rapporto.
Toscano puo’ sicuramente avere il polso sulla propria situazione(compravendite,prezzi,andamento dei prezzi nel corso del tempo(anno su anno,trimestre su trimestre)).
I dati ovviamente riguardano gli immobili che trattate voi.
Senza pubblicare informazioni commerciali strategiche diventerebbe un rapporto affidabile se trasparente.
Dove non potete dare informazioni(es numero compravendite) pero’ deve essere scritto chiaramente.
Non e’ che si cerca colui che sa tutto ma che venga detto cio’ che e’ possibile in modo chiaro.
Saluti
ps
Grazie per lo spazio concessomi.
Spero tu mi possa dare l’info sul picco dal punto di vista toscano.
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Alessia
27 aprile 2009 alle 00:00
Mi ero un po’ persa le ultime evoluzioni e mi piacerebbe dire la mia
Per quanto riguarda la domanda di Pax sui prezzi, credo che il picco si toccherà nel corso del 2009. Mi spiego meglio. Nel 2008, quanto meno per tutto il primo semestre, la crisi era semplicemente “un fantasma” che aleggiava sull’economia italiana e sul nostro mercato immobiliare, senza intaccare in alcun modo il comportamento dei players sul mercato. In altre parole, i prezzi richiesti dai venditori erano in linea con le richieste del periodo precedente, anzi in qualche caso le richieste segnavano addirittura un incremento. L’unica variabile che si era negativamente modificata erano i tempi medi di vendita, che in tutto il 2008 hanno mantenuto un valore medio attorno ai 6 mesi. Come effetto conseguente, nella seconda parte dell’anno, abbiamo rilevato uno sconto medio sui prezzi di partenza del 13% circa (puntualizzo che su quanto punto l’Ansa ha travisato il nostro messaggio, come puoi leggere nel comunicato dello scorso luglio). Nel 2009, infine, ad oggi leggiamo una diminuzione dei prezzi del 7–8%, a cui si aggiunge lo sconto medio, che dipende da vari fattori (forza contrattuale di venditore/ acquirente, tempo di vendita, etc).
Per quanto riguarda un nostro rapporto immobiliare, ci stiamo pensando già da un po’...
Vi faremo sapere!
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pax2you o gio
28 aprile 2009 alle 00:00
@Alessia
Allora se ho capito bene (parlo di prezzi medi) secondo te:
primo sem 2008
Prezzi stabili con qualche aumento in alcuni casi rispetto allo stesso sem 2007 e nessuno sconto
secondo sem 2008
prezzi stabili rispetto al secondo sem 2007 ma sconto del 13%
primo trim 2009
prezzi sotto del 7–8% rispetto al primo trim 2008 e sconto del 13%
e’ giusto?
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nobear
5 maggio 2009 alle 00:00
Scrivere che si erano modificati i tempi di vendita e non i prezzi vuol dire non considerare l’andamento dei prezzi degli immobili, che non avendo una borsa ufficiale di quotazione come i titoli azionari, vede il suo modificarsi proprio in base ai tempi di vendita.
Ovviamente dopo i prezzi sono calati, ma si poteva “tranquillamente” determinare tale andamento in anticipo.
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tropical
10 giugno 2009 alle 00:00
Quanto descritto non rappresenta secondo me un cambio di preferenze ma la naturale ed inevitabile evoluzione di una situazione deviata che ha avuto come cause scatenanti il crollo della borsa del 2001 e l’entrata in vigore dell’Euro.
1) Monolocali e bilocali di taglio inferiore a 65 mq non li vendono più non perché ci sia una situazione di crisi finanziaria tale da far considerare l’immobile l’investimento più sicuro, ma perché, come specificato chiaramente dall’articolo, chi ha comprato pochi anni fa impegnando tutti i propri risparmi e aggiungendoci sopra un mutuo anche trentennale pur di “mettere al sicuro i propri investimenti nel mattone” si trova ora nelle mani un immobile che vale dal 15% al 20% in meno della cifra per la quale si è impegnata col mutuo (figuriamoci se consideriamo cosa verrà a costare l’immobile al termine del periodo di estinzione del mutuo). Chi ha quindi la necessità di vendere, volendo farlo senza rimetterci soldi, cercherà di farlo massimizzando il ricavato (meglio minimizzando le perdite). Tuttavia, con tutto quello che è stato costruito a Roma e dintorni (tutt’ora invenduto), e quello che si sta costruendo, l’impresa è veramente difficile. Risultato: le case di questo taglio non si vendono ai prezzi chiesti dai privati (la cosa cambia nettamente nel caso in cui si compri dai costruttori che, con gli immobili ancora in costruzione hanno abbassato i prezzi, e non di poco)
2) Per le case oltre 125 mq vengono chieste cifre da capogiro indipendentemente da dove si trovano. Poiché non tutti hanno la possibilità di sborsare cifre prossime ad 1 mln di Euro, chi lo fa evidentemente può scegliere il meglio e tutti i casermoni in zone non pregiate per i quali sono richieste cifre spropositate restano invenduti
3) I trilocali diventano quindi la categoria maggiormente venduta perché in proporzione costano nettamente meno rispetto ai monolocali ed ai bilocali. Unendo questa considerazione puramente matematica alle due ben più pratiche che sono:
a) Qualche metro quadrato in più fa sempre comodo, specialmente quando qualche metro quadrato rappresenta una notevole percentuale della superficie abitabile
b) Ora chi ha i contanti ha il sacrosanto diritto di farli fruttare al meglio senza regalarli per abitazioni che a malapena vanno bene per due persone
Si capiscono, e non mi sembra che ci voglia una grande scienza ma solo un normale spirito di osservazione, le ragioni PRATICHE, tengo a sottolineare, per le quali non si vendono più monolocali da 30 mq a più di 200.000 E e normali/mediocri appartamenti di oltre 125 mq a cifre intorno al milione di Euro
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Alessia
30 giugno 2009 alle 00:00
@Tropical
Ho letto la tua analisi e devo ammettere che non concordo nel primo punto: in Italia non siamo affatto in una situazione di svalorizzazione dell’immobile, sia in termini assoluti (nel senso che la diminuzione dei prezzi è contenuta, inferiore al 10%), sia relativi (ovvero rispetto ad alcuni paesi europei). non credo affatto cioè che ci sia questa “fobia”, mentre la propensione da parte del venditore a strappare il prezzo più alto disponibile non è affatto una novità. La novità, si fa per dire, è costituita dal fatto che il mercato fa fatica ad assorbire l’offerta.
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Tropical
30 novembre 2009 alle 19:49
Alessia
Anche se non lavoro nel settore immobiliare ti posso assicurare che di appartamenti ne ho visti tanti.
Contrariamente a quanto affermi posso portarti innumerevoli esempi di appartamenti a Roma di 85 mq (quartiere Monteverde e per l’esattezza che affacciano sui Viale dei Colli Portuensi nella zona verso la circonvallazione Gianicolense: zona di certo non pregiata poiché di costruzione degli anni 50 ed esposta a traffico rumore e smog per il quale mi sono visto chiedere 580.000 Euro) altri di 80 mq in palazzine anni 40 sulla portuense a 519.000 Euro, per non parlare dell’infinito numero di appartamenti più simili a porcili di 60 mq totalmente da ristrutturare, a malapena con un balcone largo 1 metro, in palazzine anni 40 con prezzi dai 350.000 Euro in su, tutti rigorosamente senza box auto.
Per quanto riguarda la diminuzione del prezzo forse ti riferisci al prezzo richiesto, non a quello finale di vendita (ben altro rispetto a quanto riportato nelle statistiche della Banca d’Italia e relative all’argomento). Per un paragone con i paesi europei bisognerebbe poi misurare il costo della casa in termini di anni di lavoro....beh è arcinoto che l’Italia, paragonata con Francia, Inghilterra e Germania, è la nazione con i redditi medi (dichiarati) più bassi ed il costo delle case più alto. Da questo ne consegue un costo delle case fuori ogni logica.
Per quanto riguarda la novità del “mercato che fa fatica ad assorbire l’offerta” mi sembra un artificio letterario per rappresentare una situazione che io descrivo con i seguenti punti:
1) Chi doveva comprare ha comprato e molti di questi hanno ora anche la necessità di vendere
2) Molti che vorrebbero comprare non hanno i soldi per farlo (almeno ai prezzi chiesti)
3) Chi si è tenuto stretti i soldi fino ad ora, continua giustamente a farlo. Giustamente perché la tanto sbandierata (da parte di Confindustria) fine della crisi per il 2010, lo sarà per le aziende. Questo significa maggiore competitività per le stesse = più produttività e meno spese = meno posti di lavoro, quindi nel 2010 si prospetterà una situazione nella quale “il mercato farà ANCORA PIU’ fatica ad assorbire l’offerta”...per dirla con parole mie si assisterà ad “un isterismo esasperato a sostenere i folli valori dei propri mattoni (sempre ignorando volutamente il fatto che il valore di un bene lo determina il mercato)”, un pò come pretendere di vendere al prezzo del caviale una cosa che caviale non è a persone che hanno fame e che hanno solo pochi spiccioli in tasca.
Concludo con un’osservazione: questi giorni camminando per il quartiere sto notando che appartamenti da me visti ad ottobre dello scorso anno sono ancora in vendita, magari con altre agenzie rispetto a quelle precedenti e con prezzi più bassi, ci sono anche casi di immobili in vendita dal 2005 e che, negli ultimi due anni sono passati da 720.000 Euro a 600.000....scusami sai ma interessandomi di finanza sono portato a farmi sempre due conti: –120.000 Euro solo considerando le cifre in assoluto. Se poi ipotizziamo che tale immobile fosse stato venduto due anni fa al prezzo chiesto ora (sicuramente con maggiori possibilità) il capitale attuale è svalutato almeno di una cifra pari all’interesse combinato del 4,5% (ho considerato i BTP emessi da poco per rifinanziare il debito pubblico senza citarne altri ben più redditizzi e di uguale “sicurezza”) per due anni...= 9,203%*600.000 Euro = 55.220 Euro di interessi in due anni ai quali vanno aggiunte le spese ordinarie e quelle straordinarie.
Alla fine (120.000 + 55220)/700000 = 25,03% in meno rispetto alla cifra che si voleva realizzare senza considerare nel conteggio le spese straordinarie e l’ulteriore riduzione legata al prezzo effettivo di vendita al quale verrà (se verrà) venduto quell’immobile.
Quello che continua a stupirmi di questa situazione è che si continui a negare l’evidenza delle ripercussioni di una crisi mondiale sul settore del mercato edilizio e continuare a considerare lo stesso svincolato dalla più semplice e fondamentale legge, tra l’altro naturale, che vede il prezzo di un bene la conseguenza dell’equilibrio tra domanda ed offerta, un pò come se le case in Italia fossero i marziani a doversele comprare.
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