Un nostro lettore ci ha esposto una questione che riteniamo interessante discutere poichè richiama il diritto di prelazione, la cui applicazione al di fuori di pochi casi più conosciuti ed espressamente previsti da alcune norme (prelazione legale) porta spesso a facili confusioni.
La questione è la seguente: tre fratelli hanno ricevuto in donazione dai genitori un terreno edificabile; negli anni sul terreno sono state edificate tre villette, con muri comunicanti ed altre parti in comune ed i fratelli se le sono attribuite una ciascuno e vi abitano sia pure senza un formale frazionamento e divisione.
Uno dei fratelli, navigando in cattive acque, decide di vendere la villetta ove abita e che è posta al centro del complesso. Gli altri due, non volendo che estranei possano acquistarla, e ritenendo di vantare un diritto prelazione sulla porzione immobiliare suddetta, pretendono di essere preferiti nei confronti di altri possibili acquirenti.
Senza dubbio alcuno, diciamo al nostro lettore come da un lato i due fratelli non possano legittimamente vantare alcun diritto di prelazione, ma del pari colui che vuole vendere al massimo potrà vendere la propria quota indivisa e non certo la villetta ove abita. Anche nel caso di vendita di quota, comunque, la prelazione non opererà, a meno che i tre fratelli non abbiano precedentemente ed espressamente convenuto in tal senso.
Sappiamo che attraverso la prelazione una parte attribuisce all’altra il diritto ad essere preferita ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui si determini a stipulare un determinato contratto.
Pertanto, salvo l’esistenza di una specifica norma ovvero di un patto espresso in forma contrattuale tra le parti (e come detto nello specifico caso il nostro lettore non ne ha fatto menzione), il diritto di prelazione non sussiste.
Nei casi in cui le parti non abbiamo stipulato un tale contratto sopperisce la legge ma solo per alcune ben determinate fattispecie. Per fare un esempio nella comunione ereditaria è previsto all’art. 732 c.c. il diritto di prelazione, nel caso in cui: “….il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno di diritto di prelazione”.
Al caso esposto dal nostro lettore l’art. 732 c.c. non potrà applicarsi trattandosi di comunione ordinaria e non ereditaria. Si applicherà invece l’art. 1103 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.
In conclusione, il fratello potrà vendere in piena libertà non la villetta ma la quota di proprietà sul complesso immobiliare, senza incorrere in alcun inadempimento contrattuale o di legge, a chi vorrà ed al prezzo che riterrà più conveniente.
Ricordiamo infatti come il terreno edificabile fosse stato ricevuto dai tre fratelli per donazione e non per testamento; è stato ricevuto per atto tra vivi e non per successione ereditaria mortis causa. In quest’ultimo caso infatti i due fratelli ben avrebbero potuto, di certo, non solo esercitare il diritto di prelazione a seguito della comunicazione prevista per legge, ma addirittura in caso di mancanza della notificazione, riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa.
La ratio del legislatore nel prevedere l’art. 732 è infatti quella di favorire la permanenza dei beni nella sfera di coloro che sono stati chiamati per testamento o per legge, alla successione del de cuius.
Con grande piacere vi comunichiamo che il primo semestre 2012 comincia subito con una grande notizia per la nostra campagna pubblicitaria televisiva, vale a dire con una straordinaria pianificazione di 2 settimane di pubblicità sui tre canali RAI, con 90 spot da 10 secondidal 22 gennaio al 4 febbraio!
In particolare, i nostri 90 spot saranno posizionati nei break pubblicitari più ambiti di RAI1, RAI2, RAI3, vale a dire nei break prime time (21 spot tutti in prima serata), nei break sport 25 spot in tutti i programmi sportivi), ed in più sarà programmato ripetutamente per 2 settimane durante tutto l’arco delle giornate di giovedì (26 gen e 2 feb) e venerdì (27 gen e 3 feb), con altri 44 spot... iniziate a seguirci da domenica, e vedrete che “abbiamo invaso” tutto il palinsesto sportivo della RAI!
La ristrutturazione di questo immobile situato in una zona centrale di Roma, al quinto piano di un edificio signorile, ci è stata commissionata da un giovanissimo ingegnere che ci ha chiaramente espresso i suoi desideri e le sue esigenze lasciandoci comunque ampia scelta sulla soluzione che avremmo trovato per la zona living/cucina che voleva il più possibile comunicanti tra loro. Come è facile intuire dall’ante operala struttura è molto classica, senza separazione zona notte/zona giorno e la cosa ci ha posto di fronte ad un bivio: scegliere di affiancare la camera da letto al bagno situandola nell’ambiente con due uscite sui terrazzini.
Dopo riflessioni fatte con il committente, riguardanti anche il suo stile di vita, si è deciso di lasciare i due terrazzini con vista sulla Piazza al living. La pavimentazione esistente in marmette è stata sostituita in tutti gli ambienti con un parquet classico a spina ungherese tranne che: nel locale bagno, dove abbiamo utilizzato un gres porcellanato che imita marmi pregiati senza essere così costoso, e nella zona dell’angolo cottura, dove abbiamo preferito un pavimento in resina utilizzando nella separazione con il parquet una sorta di sottile binario in acciaio. Proprio la separazione tra l’angolo cottura e il soggiorno è diventata l’elemento cardine del progetto, proponendo una parete per metà in cristallo fumè e per metà in muratura centinata che accompagna una curva riproposta anche nel controsoffitto, dove sarà inserita una striscia led a rimarcarne il profilo.
Le altre due stanze diventeranno camera da letto e camera studio/ospiti; la camera principale sarà separata da un piccolo disimpegno che ospiterà una capiente scarpiera. Per le pareti di queste ultime due camere abbiamo scelto delle carte di rivestimento artistiche di Fornasetti mentre gli altri ambienti saranno rifiniti a stucco veneziano grigio perla chiarissimo. Le porte laccate bianche richiameranno il perimetro ben definito da un alto battiscopa con modanature anch’esso bianco.
In questa carrellata di nuove aperture, un nuovo punto affiliato a Milano, in zona Umbria, il cui Titolare è Davide Riggio, che risponde qui di seguito alle nostre domande.
Sig. Riggio, questa nuova agenzia in zona Umbria consolida la presenza già massiccia della Toscano a Milano. Anche il suo percorso professionale ne viene arricchito. Quali stimoli l’hanno aiutata per affrontare questa nuova sfida?
Nell’ambito dello sviluppo territoriale, ho pensato che fosse preferibile scegliere questo momento di “mercato riflessivo” dove in genere le varie attività economiche segnano il passo, per attuare uno sviluppo più organico e capillare, che con le sinergie dei vari uffici, possa meglio superare le difficoltà.
Credo che sia questo il momento di investire in risorse e mezzi, per meglio affrontare un mercato difficile.
Essendo i momenti economici ciclici, ritengo opportuno organizzarmi subito, al fine di cavalcare la ripresa che sicuramente si concretizzerà nei prossimi mesi.
Sicuramente avrà già altri progetti futuri. Quali sono i suoi prossimi obiettivi?
Il futuro è davanti a noi: man mano che i vari uffici si consolideranno, lanceremo nuove sfide a noi stessi, cercando ulteriore sviluppo, unico metodo per vincere.
Ecco a voi l’intervista al Titolare del nuovo punto affiliato Toscano di Nocera Inferiore, Salerno.
Sig. Capodanno, come mai avete deciso di aprire nella zona di Nocera Inferiore, e che tipo di mercato immobiliare esiste in questa zona? Lavoro già in questa zona da oltre 5 anni, e conosco molto bene il territorio. Credo che a Nocera Inferiore ci sia un mercato immobiliare molto attivo: anche in un momento difficile come questo, la mia zona non ha subito battute d’arresto. Da quali altre esperienze di lavoro proviene e come mai ha scelto di intraprendere la professione immobiliare con il marchio Toscano? Ho un esperienza nel settore immobiliare di circa 15 anni. E’ un lavoro che mi motiva giorno dopo giorno. Ho scelto il vostro marchio perché la mia esperienza era già quella di un franchisor e dunque ho saputo riconoscere nel Gruppo Toscano quella professionalità ed eleganza e che oggi possono fare la differenza nel nostro settore.
Anche quest’anno siamo arrivati alle tanto attese feste natalizie! A nome di tutto il Gruppo Toscano vi auguro un sereno Natale e uno strepitoso 2012!
Vi lascio con qualche immagine della nostra Convention, svoltasi sabato scorso al Palalottomatica di Roma. Per noi del Gruppo Toscano è stato un appuntamento speciale, perchè abbiamo festeggiato i trent’anni della nostra azienda.
Ecco quindi in queste immagini i momenti salienti della Convention Toscano. Trovate tutti i protagonisti della sarata, dal dott. Ilario Toscano, il nostro Presidente, l’amministratore delegato della Toscano Spa, Renato Maffey, il Consulente Nazionale Franchising, Fabrizio Tolli, Andrea Toscano, Coordinatore Vendite Nazionale, e, last but not least, la presentatrice e madrina della serata, Eleonora Daniele. In chiusura, le foto dello spettacolo finale, con i Sonics, che con le loro “performance volanti” hanno fatto emozionare tutto il parterre del Palalottomatica!
La crisi che stiamo vivendo ha portato il governo Monti a prendere misure piuttosto impopolari. In questo scenario di incertezza, abbiamo notato una certa tendenza ad investire nel mattone da parte di tutti quei risparmiatori che possiedono liquidità. In base ai dati elaborati dal Centro Studi Toscano, il profilo dell’investitore tipo è un uomo (64% del campione), che dispone di una liquidità di circa 270 mila euro. Le donne investitrici, più diffuse al Centro Sud, hanno a disposizione un budget leggermente ridotto, pari a 267 mila euro in media.
Nello specifico, l’83% del campione complessivo ricerca un appartamento, il 9% una palazzina, e solo in via residuale negozi (6%) oppure uffici (2%).
L’obiettivo dell’investimento è l’affitto nel 46% dei casi, tant’è che spesso vengono ricercati e acquistati immobili già locati (15%). Solo il 23% pensa di migliorare l’immobile, ristrutturandolo, e una percentuale ancora minore, il 9%, pensa di rivenderlo subito dopo la ristrutturazione.
Un discorso a parte merita la nuda proprietà, anch’essa oggetto dei desideri degli investitori, con una spesa media di 231mila euro. A livello nazionale il numero di nude proprietà compravendute nei primi 11 mesi dell’anno è comunque residuale, in quanto pesano il 1,63% delle compravendite complessive, ma si sono accorciati moltissimo i tempi medi di vendita di questa tipologia. Basti pensare che una nuda proprietà viene venduta mediamente in poco più di 4 mesi, mentre i tempi medi di vendita del residenziale sono di quasi 6 mesi (il dato è aumentato di oltre 20 giorni a partire da settembre). Da rilevare, inoltre, sempre per quanto riguarda la nuda proprietà, che lo sconto richiesto dall’acquirente sul prezzo di vendita è del 21,4%, rispetto ad uno sconto medio del 5,2% richiesto per l’acquisto di un appartamento di piena proprietà.
“Lo scenario globale è molto incerto e precario. – afferma il dott. Ilario Toscano, Presidente del Gruppo Toscano SpA — È vero che con la nuova manovra finanziaria si è inasprita la tassazione sulla casa, ma i fatti ci fanno pensare che comunque gli immobili rimangono un bene rifugio soprattutto in questo periodo storico. Infatti si avverte un ritorno all’investimento immobiliare, che ha proprio la caratteristica di preservare (e nel lungo periodo rivalutare) il capitale investito.
L’investitore attualmente si trova davanti al trade off tra liquidità e immobilizzazione del capitale e lasituazione che stiamo vivendo in questi mesi di difficoltà, sia dei mercati finanziari, sia di liquidità delle banche, ha generato negli investitori qualche timore che li ha spinti verso l’investimento immobiliare.”
Vi ricordate i nostri calendari 2012? Quelli con la personalizzazione dei “fantastici 30”, di cui abbiamo parlato qualche giorno fa. Oggi vi voglio far vedere invece la nostra Agenda 2012, con la quale le nostre agenzie potranno omaggiare i propri clienti.
Come i calendari, anch’essa è personalizzata sia con il logo Toscano sia con quello del nostro Trentennale. È un’agenda giornaliera di oltre 380 pagine, la copertina in pelle e un comodissimo e attualissimo formato 9x14.
