Incidenti stradali e condominio, scatta la conciliazione obbligatoria. La legge di conversione del decreto Milleproroghe dello scorso anno, infatti, aveva differito di un anno, fino cioè al 20 marzo 2012, l’obbligo, per le parti coinvolte in questo tipo di controversie, di rivolgersi ad un mediatore prima di iniziare una causa. Ora questa data è arrivata e così, dal 20 marzo scorso, anche le liti in materia di condominio e di risarcimento danni da circolazione di veicoli e natanti (che sono due materie che da sole rappresentano il 50% del contenzioso) si vanno ad aggiungere al lungo elenco delle controversie per le quali la conciliazione è condizione di procedibilità per l’azione giudiziaria. Si tratta delle liti in materia di diritti reali (es: proprietà o usufrutto), divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Tutte controversie, queste, per cui la mediazione obbligatoria è partita – con risultati peraltro non esaltanti – a far data dal 20 marzo 2011.
La mediazione, comunque, deve riguardare una controversia civile o commerciale e deve avere per oggetto un diritto disponibile. Non sono disponibili i diritti della personalità e i diritti di famiglia.
Affinché, però, il quadro si completi, è necessaria la pronuncia della Corte Costituzionale sulla legittimità della conciliazione come condizione di procedibilità. Tale pronuncia attesa per febbraio, sembra adesso essere slittata alla tarda primavera. Allo stato, la situazione è questa: l’obbligo di passare dal mediatore è pienamente in vigore e, pertanto, va senz’altro rispettato.
È stato ospite del salotto di Anna La Rosa il Presidente del Gruppo Toscano, il dott. Ilario Toscano, che, insieme agli onorevoli Osvaldo Napoli (PDL), Roberto Morassut (PD) e al Presidente dei Costruttori di Roma Eugenio Batelli, ha espresso il proprio parere sull’andamento del mercato immobiliare italiano.
Ecco a voi la puntata.
Prima parte (introduttiva):
Seconda parte (qui c’è il primo intervento del dott. Toscano):
Ha da poco aperto anche il punto affiliato Toscano ad Andria, storico comune pugliese (se volete approfondire qualche notizia sulla storia della cittadina, cliccate qui).
Qui di seguito trovate invece la nostra consueta intervista con i nuovi punti affiliati Toscano: questa è la volta di Angela Spinelli.
D.: Angela, dopo l’agenzia di Trani, hai deciso di aprire questo tuo secondo ufficio nella cittadina di Andria. Quali stimoli ti hanno aiutato ad affrontare questa sfida?
R.: Oltre ai mezzi messi a disposizione dalla nostra Azienda, ho voluto affrontare questa sfida con un pizzico d’incoscienza, forte delle mie capacità e di quelle di tutto il mio staff. Sono certa che con questa forza interiore saprò affrontare qualsiasi difficoltà.
D.: Che tipo di mercato immobiliare si trova ad Andria? Quali sono le tipologie immobiliari più richieste e come sta andando il primo periodo di attività?
R.:Oggi viviamo un momento di mercato un po’ difficile: sicuramente avere alle spalle una marchio forte quale è Toscano, aiuta il cliente ad affidarti con fiducia il suo immobile. Non è facile capire quali siano le tipologie attualmente più richieste. Crediamo molto nelle nostre capacità, cercando di offrire alla clientela un servizio a 360 gradi, unito ad una grande professionalità, per arrivare non solo alla vendita o all’acquisto dell’appartamento, ma alla risoluzione di qualsiasi problema connesso alla compravendita.
E’ da poco aperto a Roma il punto affiliato Toscano Monti Tiburtini. Ecco a voi la chiacchierata che abbiamo fatto con Luciano Dimattia, affiliato Toscano.
D.: Sig. Dimattia, dopo la sua esperienza lavorativa presso il Punto Affiliato Tiburtina, diventa imprenditore aprendo una sua agenzia in Via dei Durantini . Come sta vivendo questa prima fase di attività?
R.: Tutto è iniziato per caso: ho iniziato a lavorare affiancato dal mio responsabile Massimiliano Iannilli, oggi mio socio, e dall’esperienza di un grande Gruppo; applicando un metodo vincente, si consolidava in me l’obiettivo di aprire un mio punto affiliato. Oggi, dopo quasi 7 anni di esperienza nel settore, il mio momento è arrivato e questa prima fase di attività la sto vivendo con piena soddisfazione. Mettendo in campo tanta determinazione e tutte le conoscenze acquisite, sto affrontando il mercato vivo ed effervescente di una zona adatta sia ai residenti che agli investitori, puntando in futuro all’apertura di altri punti affiliati.
D.: Quali sono, secondo lei, i punti di forza aziendali, a livello di servizi, da offrire alla nostra clientela?
R.: La nostra azienda è in grado di seguire e soddisfare il cliente proponendogli diversi servizi che vanno a coprire l’acquisto e/o la vendita del proprio immobile in tutte le sue fasi, partendo dai finanziamenti, con la Toscano Mutui, le ristrutturazioni, grazie a Oasi Arredamenti, arrivando fino a Toscano Traslochi. In più, i nostri agenti vengono costantemente tenuti aggiornati e preparati a quello che è il mercato immobiliare in tutte le sue sfaccettature, grazie a Toscano Lab, il laboratorio di formazione Toscano in cui ci si forma professionalmente.
La Corte di Cassazione ha di recente (sentenza n.9976/2007) riacceso il dibattito relativo alla necessità (o meno) del certificato di abitabilità, ai fini della compravendita dell’immobile destinato ad uso residenziale.
Leggiamo infatti che: “Nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa negoziata che il promittente o l’alienante deve mettere a disposizione del promissario o dell’acquirente, a norma dell’art. 1477 c.c., comma 3, è compreso il certificato di abitabilità, in quanto, di massima, il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto”.
Già da tempo la Suprema Corte aveva inteso come implicito e categorico il requisito dell’abitabilità legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell’identità dell’immobile che abilita l’acquirente, nel caso di sua mancanza, a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 1477 c.c., essendo la cosa venduta del tutto inidonea a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l’acquirente a contrarre (Cass. n.10616/1990).
Ora è opinione prevalente che l’acquirente di un immobile privo del certificato di abitabilità possa chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento anche se, al momento della conclusione del contratto, fosse a conoscenza che il bene era privo di tale certificato (es. Trib. Terni del 30.12.1999). Invero, la conoscenza del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità, non accompagnata da una rinuncia dello stesso al requisito dell’abitabilità, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore (Cass. n. 6576/1991, Cass. n.1514/2006). In senso difforme si veda invece la Cass. n. 16024/2002, che sostiene che la espressa (e non desunta) conoscenza da parte dell’acquirente dell’assenza del certificato di abitabilità non può costituire (ed a prescindere quindi dalla rinuncia al requisito) ostacolo alla compravendita, laddove però vi siano i requisiti dell’abitabilità.
Deve evidenziarsi come la mancanza del certificato di abitabilità non può essere sostituita dalla definizione della pratica di condono edilizio o dal rilascio della concessione per le opere abusivamente eseguite (Cass. n. 11521/1999).
Inoltre, sussiste grave inadempimento del venditore (con risoluzione degli accordi contrattuali) soltanto nell’ipotesi di impossibilità di ottenere il certificato di abitabilità a causa di vizi igienico-sanitari, e non anche nel caso di mero ritardo nel rilascio dello stesso; nel qual caso tutt’al più il compratore potrebbe pretendere un equo indennizzo (Corte Appello dell’Aquila del 30.06.1992; Cass. n.3687/1995).
Riassumendo quindi, il venditore, salvo che l’acquirente non dichiari la propria conoscenza circa l’assenza del certificato di abitabilità, per procedere in maniera regolare alla vendita appare tenuto a effettuare la vendita dopo avere ottenuto il rilascio del certificato di abitabilità; nulla osta comunque, previo consenso dell’acquirente,
a procedere alla vendita anche in assenza del certificato di abitabilità. In tale caso la vendita sarà nulla solo nel caso di assenza dei requisiti per ottenere l’abitabilità (a meno che, come detto, il compratore non abbia espressamente rinunciato all’abitabilità dichiarando di essere a conoscenza dei vizi che ne impediscono il rilascio della certificazione). In ogni caso, in assenza di espressa rinuncia del compratore, la stipula della compravendita in assenza del certificato di abitabilità non dispensa il venditore dall’obbligo di procurarlo, dovendo infatti fornire la cosa venduta con le qualità promesse. Il ritardo nel procurare detto certificato darà diritto al compratore di ottenere un equo indennizzo. Tale indennizzo, peraltro, non sembra venire meno sul mero presupposto dell’inerzia della P.A. (Cass. 12507/1993).
Continua la storia del Gruppo Toscano: all’inizio degli anni Novanta, dopo esserci consolidati su Roma, è arrivato il momento di crescere a livello nazionale.
Negli anni ‘92-’97 l’Italia attraversò un periodo di profondissima crisi economica che andò a toccare anche il mercato immobiliare. I prezzi degli immobili diminuirono drasticamente, fino al 30–40% in meno, e i tempi di vendita si allungarono moltissimo. In uno scenario così complesso, in cui molti competitors si trovarono nelle condizioni di chiudere o di ridimensionarsi, la Toscano trovò spazio e coraggio per fare delle scelte strategiche, che portarono all’espansione del marchio in tutta Italia e a nuovi cambiamenti organizzativi.
Dal 1994 la Toscano, con l’apertura della sede a Milano, iniziò a costruirsi un futuro di grande azienda a respiro nazionale. La scelta di aprire un’Agenzia a Milano fu dettata dall’esigenza di cercare una città che rappresentasse dal punto di vista economico e di business il Nord Italia. Poi fu la volta di Napoli, nel 1996, città che rappresenta la porta del Mezzogiorno, e successivamente la Toscano aprì le sue agenzie nei capoluoghi delle varie regioni italiane. continua...
La legge n. 122/1989, più nota come legge Tognoli, ha previsto alcune facilitazioni per la costruzioni di parcheggi privati.
In particolare, essa ha previsto che proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, pur restando fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i correlati poteri attribuiti alle Pubbliche Amministrazioni (art.9, comma 1).
Si è poi previsto che l’autorizzazione alla realizzazione dei parcheggi debba essere gratuita e che, nel caso di interventi conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, l’istanza per l’autorizzazione del sindaco ad eseguire i lavori debba intendersi accolta nel caso in cui il sindaco stesso non si pronunci nel termine di 60 giorni dalla data della richiesta (c.d.silenzio-assenso), potendo il richiedente dare corso ai lavori con una semplice comunicazione al sindaco del loro inizio (art.9, comma 2).
La legge ha previsto anche la possibilità per i Comuni, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, di cedere ai privati, a determinate condizioni, aree comunali per la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse (art.9, comma 4).
Non dimeno, la“legge Tognoli”, dopo aver previsto le suddette facilitazioni, ha tuttavia stabilito che i parcheggi realizzati con tali facilitazioni non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, e che i relativi atti di cessione sono nulli (art.9, comma 5) .
Evidente l’intento antispeculativo del legislatore, che individua la ratio iuris nel favor verso la realizzazione di opere che contribuiscono al decongestionamento delle città dal traffico ed in particolare al contrasto alle difficoltà di parcheggio.
Il recente d.l. 9 febbraio 2012, n. 5 (c.d.“decreto semplificazioni”), art. 10, è intervenuto sulla legge Tognoli, sostituendo il citato comma 5 dell’art. 9 con la previsione della possibilità di trasferire la proprietà dei parcheggi realizzati su aree private, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, purché con contestuale destinazione del parcheggio realizzato a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.
Rimane invece il vincolo della intrasferibilità dei parcheggi realizzati in diritto di superficie su aree pubbliche.
Naturalmente, trattandosi si un decreto-legge, la norma recante la modifica legislativa di cui parliamo, pur già efficace, dovrà essere convertita in legge, a pena di decadenza, entro 60 giorni dalla pubblicazione.
Incidenti stradali e condominio, scatta la conciliazione obbligatoria. La legge di conversione del decreto Milleproroghe dello scorso anno, infatti, aveva differito di un anno, fino cioè al 20 marzo 2012, l’obbligo, per le parti coinvolte in questo tipo di controversie, di rivolgersi ad un mediatore prima di iniziare una causa. Ora questa data è arrivata e così, dal 20 marzo scorso, anche le liti in materia di condominio e di risarcimento danni da circolazione di veicoli e natanti (che sono due materie che da sole rappresentano il 50% del contenzioso) si vanno ad aggiungere al lungo elenco delle controversie per le quali la conciliazione è condizione di procedibilità per l’azione giudiziaria. Si tratta delle liti in materia di diritti reali (es: proprietà o usufrutto), divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.
